经营性物业抵押贷款操作办法.doc

关于印发徽商银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法的通知各分行，总行营业部：为规范经营性物业抵押贷款的管理，统一操作流程，总行制定了徽商银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法，现印发给你们，请认真组织学习并遵照执行。在执行中遇到问题，请及时向总行反映。 二七年五月三十日徽商银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法第一章 总 则第一条 为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运初期的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，特制定本办法。第二条 本办法所指经营性物业，是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营利润稳定、现金流量充裕、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼等物业形式。经营性物业抵押贷款是指我行向经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。第二章 贷款对象和用途第三条 贷款对象。借款人必须是经工商行政管理部门核准登记、实行独立核算的企业法人，其所拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对拥有的经营性物业有独立的处置权。第四条 贷款用途。贷款资金用于物业在经营期的资金需求及其他符合规定的用途。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途。第三章 贷款条件和申请第五条 贷款条件（一）借款人除符合我行基本条件外还应满足下列要求1、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；2、在我行开立结算账户，贷款卡正常年检，无不良信用记录；3、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证及土地使用权证；4、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；5、承诺我行，其物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，并接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。（二）经营性物业须具备的基本条件1、经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求，经国家有权部门竣工验收合格并办妥房产证，已投入商业运营。原则上购物广场和办公楼出租率需在80%（含）以上；2、地理位置优越，物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段。交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚，具有较强的变现能力；3、经营性物业投资方和经营管理方拥有多年从事商业用房经营管理的经验；4、经营性物业定位准确，经营情况稳定，预期租赁市场前景较好，在贷款期内有充足的现金流能够按期归还贷款本息；5、经营性物业市场价值和租金价格稳定。（三）承租人原则上应以世界500强企业和国内知名企业为主。同时为确保本行在抵押物处置中免受承租人牵制，要求签署告知书和承诺函明确以下内容：承租人承诺将租金归结到本行指定的账户，承诺在本行实现抵押权时不得以其租赁权阻碍或干扰本行行使抵押权；租赁合同不存在一次性支付长期租赁费的情形；不存在以租代售情形等。第六条 借款人申请经营性物业抵押贷款时，还应提供以下资料（一）借款人董事会或公司章程约定的相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；（二）经会计师事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一个月的财务报表；（三）经营性物业竣工验收合格的证明材料、产权证书；（四）借款人对外出租的有关协议、合同；（五）经我行指定或认可的评估机构出具的抵押物评估报告（评估报告需在有效期内）；（六）本行要求提供的其他证明文件和材料。第四章 贷款额度、期限和利率第七条 贷款额度根据借款期内物业可用于还贷的现金流综合确定，且最高不得超过所抵押物业经评估机构评估价值的60%。原则上最近三个月平均经营性收入不得低于贷款后每期还款金额的110；若借款人或其母公司实力雄厚、现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以其综合收入现金流来确定具体贷款额度，但经营性物业产生的现金流占综合收入现金流的比重应不低于80。第八条 经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限。第九条 贷款利率按中长期贷款利率标准执行，并应在基准利率基础上适当上浮。第五章 贷款调查和评估第十条 贷款调查应重点关注以下内容（一）借款抵押物的出租经营情况、市场租金水平、实际建造成本、市场价值情况、变现能力等；（二）偿债能力情况。包括财务效益情况、现金流量情况及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经营收入应扣除大修和日常维护成本；（三）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物；（四）调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估；（五）承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况。对于承租人经营状况或资信状况不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。第十一条 经营性物业抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取10。第六章 贷款的审批和发放第十二条 经营性物业抵押贷款审批按总行相关授权文件执行。第十三条 贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，保单中应明确我行为第一受益人，保险期限不得短于我行贷款期限。第十四条 经办行在签订借款合同时，应当在合同中补充明确，我行有权在贷款期内要求指定的房地产估价机构对抵押物重新进行价值评估，若抵押物价值发生贬值，则我行有权要求借款人补充我行认可的抵押物或收回相应贷款，我行有权视市场形势、抵押物价值变动、出租回报率、市场利率变化等情况，对贷款期限、额度、利率等进行调整。第七章 担保方式第十五条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、取得房产证、投入正常运营的经营性物业作抵押担保，并办妥抵押登记手续。第十六条 经营性物业抵押时，应对抵押物是否已设定租赁的状况进行充分调查，重点了解承租人、租赁面积、租金、租赁期限、出租率和租赁方式等情况。根据租赁状况是否会阻碍本行抵押权的实现，是否存在以租代售等情况，以及主要承租人的资信情况，经营情况及租金支付能力，履约记录等，决定是否接受已出租的经营性物业设定抵押。第十七条 为防止业主通过修改租赁合同、另行签订长期、低租金合同或以其他方式恶意对抗我行抵押权，经办行应要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。第八章 贷款偿还第十八条 在贷款发放前，要根据物业出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，借款人可以采用等额本金法或等额本息法按月（或按季）归还我行贷款。第十九条 经办行要在借款合同中明确约定，若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情况时，经办行应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度、期限、利率、每期还款额等内容。协商不成的应当按照合同约定采取停止发放新贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款等措施。同时在借款合同中明确，借款人连续2次或累计3次未按约定归还本息的，我行有权依法处置抵押物。第二十条 对于贷款期间能按时偿还贷款本息、还款纪录良好、物业租金持续上涨的优质物业，在贷款本金归还50以上后，可根据借款人还款能力再行申请经营性物业抵押贷款，按新增贷款管理。新发放贷款额度与原贷款额度之和应满足本办法相关规定，且不得超过原贷款额度，新发放贷款到期日不得超过原贷款到期日。第九章 贷后管理第二十一条 借款人须在我行开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业经营性收入存入监管专户，在账户资金留足每期还本付息金额后方可使用。如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权要求提前偿还贷款或处置抵押物。第二十二条 及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。借款人将抵押的物业出售时，须经我行同意并归还我行贷款。第二十三条 贷款行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，定期选择分行指定的评估公司进行价值评估，确保抵押率控制在合理的范围内。第二十四条 贷款行应指定专门客户经理加强贷后管理，按我行贷后管理办法进行贷后检查。如遇重大问题，应及时预警并报告。由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理变动，需作好交接工作，重新落实客户经理。第十章 附 则第二十五条 本办法由总行负责解释和修改。第二十六条 本办法自印发之日起执行。第二十七条 附件：1、告知书 2、承诺函（承租人） 3、承诺函（借款人）附件：告 知 书承租人 ： 我公司于 年 月 日与徽商银行 签定了借款合同（合同号 ）和抵押合同（合同号 ），将 物业抵押给银行作为贷款担保（该物业座落于 ，建筑面积 平方米，房屋产权证号： ，土地使用权证号： ）。贵方计划/已经以 （承租/承包/联营/其他）形式使用上述物业其中的 部分，并与我公司签订了 （编号： ）（相关合同）。请将应向我公司支付的所有与物业有关的款项（包括租金/承包费、物业费、违约金、赔偿金、押金及其他款项，以下简称“款项”），汇如入下列监管账户，不得汇入其他账户：开户银行： ；户名： 账号： 公司（公章） 法定代表人或代理人（签章） 年 月 日承 诺 函（承租人）徽商银行 ：我公司计划/已经以 （承租/承包/联营/其他）形式使用 物业其中的 部分（该物业座落于 ，建筑面积 平方米，房屋产权证号： ，土地使用权证号： ），并与 公司（出租人）签订了 （编号： ）（相关合同）。我公司已获悉上述物业已抵押给贵行作为贷款担保。我公司承诺将所有应支付给出租人的与上述物业有关的款项（包括租金/承包费、物业费、违约金、赔偿金、押金及其他款项，以下简称“款项”），汇入下列监管账户，承诺不汇入其他账户：开户银行： ；户名： ；账号： 。 我公司在此申明，出租人在与我公司签定的上述物业租赁合同不存在一次性支付长期租赁费情形，不存在以租代售情形。同时我公司承诺在贵行实现抵押权时不以租赁权阻碍或干扰贵行行使抵押权。本承诺函不得撤销，自签发之日起生效。若我公司未遵守本承诺函，我公司将对贵行因此受到的直接损失承担赔偿责任。 公司（公章） 法定代表人或代理人（签章）年 月 日抄送： （出租人）承 诺 函（借款人）徽商银行 ：我公司于 年 月 日与你行签定了借款合同（合同号 ）和抵押合同（合同号 ），将 物业抵押给你行作为贷款担保（该物业座落于 ，建筑面积 平方米，房屋产权证号： ，土地使用权证号： ）。为保证上述合同的顺利履行，现我公司承诺将上述物业经营所产生的经营收入全部存入你行监管账户，资金结算、代收代付等中间业务集中在你行办理，并接受你行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。监管账户开户银行： ；户名： ；账号： 。若我公司未遵守本承诺函，你行有权提前收回贷款或处置抵押物，我公司将对你行因此受到的损失承担赔偿责任。本承诺函自签发之日起生效。 公司（公章） 法定代表人或代理人（签章）年 月 日