长 安 大 学房地产评估.docx

目录致 委 托 方 函2估 价 师 声 明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果报告5一、委托方5二、估价方5三、估价对象5四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义6七、估价依据6八、估价原则7九、估价方法7十、估价结果8十一、估价作业日期8十二、估价报告应用的有效期8十三、估价人员8房地产估价技术报告9一、个别因素分析9二、区域因素分析10三、市场背景分析10四、最高最佳使用分析12五、估价方法选用12六、估价测算过程12七、估价结果确定18附件1、估价委托书，2、估价对象照片，3、估价对象位置图 致 委 托 方 函陕西汉格置业开发：受贵公司的委托，我公司于2014年11月25日至11月29日，对位于西安市曲江新区，汇新路与会展东路交汇处的曲江国际金融中心第18层建筑面积为1745平方米的整层建筑进行市场价格评估，为后续的销售价格提供参考依据。1、估价对象：位于西安市雁塔区，曲江新区。为曲江国际金融中心的第18层，建筑面积为1745平方米。土地用途为商业用地，使用权类型为划拨，土地使用权面积为5460平方米。2、估价时点：2014年11月25日。3、评估目的：为确定房地销售价格提供参考依据。4、价值类型：公开市场价值。5、估价报告有效期：自2014年11月25日至2014年12月25日止。6、估价结果：估价人员根据房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见以及国家的有关法律、法规，本着独立、客观、公正的原则，按照严谨的评估程序，采用市场比较法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析基础上，确定估价结果如下：估价对象公开市场价值评估总价值为：人民币元，大写贰仟贰佰柒拾万柒仟陆佰捌拾伍元整特函告贵方此致！ 西安房地产评估有限公司 二0一一年十一月二十五日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。5、×××于2014年11月25日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。并对勘察的客观性、真实性负责，但我们对估价对象现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失真造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。7如果委托方对估价报告有异议，应在本估价报告应用有效期内向本公司提出复核或复估申请。8未经评估单位书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。9没有其它重要专业人士对本估价报告提供重要的专业帮助。10册房地产估价师签名：××× 注册房地产估价师（签章）××× 注册房地产估价师（签章）估价的假设条件和限制条件1、在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。2、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。3、本次评估是以估价对象于估价时点未设定抵押、租赁等任何他项权利，无纠纷、无负债等假设条件为前提。4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、通货膨胀以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。5、本次估价基于目前及未来的社会政治环境和房地产市场是正常、稳定的前提进行估价。本次估价中所涉及的房地产价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。6、假定估价对象在估价时点的状况与评估人员完成实地勘察之日的状况一致。7、本估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8、本报告评估目的是为委托方了解北京市朝阳区行政事业单位2010年资产清查工作中未有账面价值的房地产价格提供房地产价值参考依据，不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。9、估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年，此次评估的取价标准均为估价时点有效的价格标准，在估价有效期内，当本报告所设定的条件及估价中遵循的估价原则发生变化时，估价结果需作相应调整，超过有效期，则需重新进行评估。10、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为北京*房地产土地评估有限公司所有。估价结果报告一、委托方单位名称：陕西汉格置业开发单位地址：西安市曲江新区雁展路6号联 系 人：XX联系电话：二、估价方单位 名称： 单位 地址： 法定代表人：XX联 系 人： 联系 电话：XX三、估价对象1.本次估价范围 本次估价范围为曲江国际金融中心写字楼部分第18层整层，建筑面积为1745平方米。2.建筑物状况（1）曲江国际金融中心位于西安市雁塔区曲江汇新路与会展东路东北角，位于 CCBD的北区，属于曲江新区商圈。（2）曲江国际金融中心总建筑面积56486.8，开间面积 300-1775平方米。总层数29层，地上27层，地下2层，容积率10.80，绿化率49.65% 。估价对象位于曲江国际金融中心第18层，层高3.55米，净高2.75米，总面积1745。（3）建筑结构使用框架核心筒无次梁结构，外墙采用高档石材加玻璃幕墙，采暖使用市政底辐热；供电使用市政供电；供水使用市政供水；采用网络通讯自动化系统，消防自动化系统，安防自动化系统，无燃气。有客梯8个，货梯2个，扶梯1个，大堂及公共部分为高档石材铺装，地板材料为地毯，空调为分户变频中央空调，公共部分超五星级酒店装修标准。停车位地上34个、地下209个。 （4）估价对象的产权为40年。 3.估价对象权益状况（1）土地权益状况土地所有权:估价对象土地属于国有土地。土地使用权据临国用国有土地使用证记载，估价对象所占用宗地的土地使用权人为××× ，座落于曲江汇新路与会展东路东北角，用途为商业用地，使用权类型为划拨，使用权面积为5460平方米，该面积为独用面积。（2）建筑物权益状况房屋所有权：该房产为陕西汉格置业开发开发，还未出售。出租情况：至估价时点，估价对象未出租。其他权利设立情况：估价对象于估价时点无他项权利限制4.委估对象利用现状委估房地产现作写字楼出售，处于毛坯,公共部分精装修阶段，2014年4月已开盘，预计2014年12月31日交房。5.周围环境估价对象位于西安市雁塔区曲江新区，处于曲江会展商务板块的曲江一期二期交接核心位置。周边有多个银行，医院，旅游景观，酒店，商业设施，休闲娱乐设施，及住宅等，配套齐全。同时交通便利，附近有地铁站及多个公交站。四.估价目的为出售该房产提供价格参考依据。五.估价时点2014年11月25日六价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为40年，已使用0年，尚可使用40年；委估宗地法定使用年限为40年，即委估宗地剩余使用年限为40年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限40年计的市场价格。七、估价依据（一） 行为依据委托评估函。（二）法律法规依据1.中华人民共和国土地管理法。2.中华人民共和国城市房地产管理法。3.房地产估价规范（GBT 502911999）。4.城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。（三）产权依据房地产权证（四）其他依据(1)评估约定书(2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;(3)本公司掌握的有关资料。八、估价原则房地产估价遵循独立、客观、公正的工作原则，同时遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则和谨慎原则。1、合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。2、最高最佳使用原则，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。即法律上许可、技术上可能、经济上可行，能使估价对象的价值达到最大的使用。3、估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。4、替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5、谨慎原则，要求估价人员充分估计抵押房地产在实现抵押权时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不要高估假定未设立优先受偿权下的市场价值，不要低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和西安市房地产市场的实际情况，决定采用市场法和收益法及成本法来测算委估房地产的价格。市场比较法定义：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。成本法：是根据估价对象的重置成本或重置成本来求取估价对象价值的方法。十、估价结果通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为贰仟贰佰柒拾万柒仟陆佰捌拾伍元整。十一、估价作业日期2014年11月25日十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为一个月，即从2014年11月25日至2014年12月25日。十三、估价人员 本次估价人员为：XXX西安市曲江国际金融中心估价报告一、个别因素分析 物质实体状况 1.本次估价范围 本次估价范围为曲江国际金融中心写字楼部分第18层整层，建筑面积为1745平方米。2.建筑物状况（1）曲江国际金融中心位于西安市雁塔区曲江汇新路与会展东路东北角，位于 CCBD的北区，属于曲江新区商圈。（2）曲江国际金融中心总建筑面积56486.8，开间面积 300-1775平方米。总层数29层，地上27层，地下2层，容积率10.80，绿化率49.65% 。估价对象位于曲江国际金融中心第18层，层高3.55米，净高2.75米，总面积1745。（3）建筑结构使用框架核心筒无次梁结构，外墙采用高档石材加玻璃幕墙，采暖使用市政底辐热；供电使用市政供电；供水使用市政供水；采用网络通讯自动化系统，消防自动化系统，安防自动化系统，无燃气。有客梯8个，货梯2个，扶梯1个，大堂及公共部分为高档石材铺装，地板材料为地毯，空调为分户变频中央空调，公共部分超五星级酒店装修标准。停车位地上34个、地下209个。（4）该项目写字楼产权年限为40年。3.委估对象利用现状委估房地产做写字楼出售，现已全面封顶，处于毛坯,公共部分精装修阶段，2014年4月已开盘，预计2014年12月31日交房。（二）估价对象权益状况1、土地权益状况(1)土地所有权:估价对象土地属于国有土地。(2)土地使用权据临国用国有土地使用证记载，估价对象所占用宗地的土地使用权人为××× ，座落于曲江汇新路与会展东路东北角，用途为商业用地，使用权类型为划拨，使用权面积为5460平方米，该面积为独用面积。2、建筑物权益状况(1)房屋所有权该房产为陕西汉格置业开发开发，还未出售。(2)出租情况：至估价时点，估价对象未出租。(3)其他权利设立情况：估价对象于估价时点无他项权利限制二、区域因素分析估价对象位于西安市雁塔区曲江新区，处于曲江会展商务板块的曲江一期二期交接核心位置。周边有多个银行，医院，旅游景观，酒店，商业设施，休闲娱乐设施，及住宅等，配套齐全。同时交通便利，附近有地铁站及多个公交站，其具体区域因素分析如下：周边银行：中国银行、农业银行、建设银行、工商银行、商业银行、北京银行、招商银行、交通银行、兴业银行； 医院：同济医院、医学院附属医院、二六二医院、解放军三十五医院、西安交大附属医院； 景观配套：大雁塔广场、大唐芙蓉园、唐城墙遗址公园、植物园、曲江南湖、曲江池遗址公园、寒窑遗址公园； 酒店：曲江惠宾苑酒店、曲江宾馆、皇苑酒店、曲江银座酒店； 商业配套：小寨商业中心、麦德龙超市、好又多超市、军人服务社、大唐不夜城、民生百货、世纪金花、银泰、沃尔玛、四季、上海会馆、大观园、曲江太平洋电影城； 休闲娱乐：曲江音乐厅、曲江美术馆； 住宅：紫薇永和坊、曲江华府、曲江观邸、曲江南苑交通便捷度：轨道交通有2号线、4号线。可乘坐地铁2号线在会展中心站下车；地铁4号线站点，南三环，绕城高速在其周围。公交车线路：可乘坐161路、27路、407路、212路等众多公交路线。城市基础设施完善度：水、电、气、视、讯、路配套齐备；环境质量状况：空气质量较好，周边环境较好。三、市场背景分析1.一般因素影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。 地理位置曲江新区自1996年启动建设以来，先后投入资金30亿元用于基础设施建设,基本完成了10平方公里区域的市政配套,具备开工建设的条件。修建开通了多条城市道路，道路两侧规划高尚住宅区和旅游商贸设施。当前，这一区域已成为中外客商投资的热点。商务会展板块位于曲江新区西南部，占地约3平方公里。在现有西安国际会议展览中心的基础上，建设15万平方米的展馆、60万平方米的建筑群、5500个国际标准展位、3.5万平方米30个不同规格国际会议中心，同现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾苑酒店、曲江行政商务区一起构成具有国际一流水准的会展产业集群和商务港，整个区域包括展览中心、会议中心、会展商务写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公寓、停车场、物流中心、展览总部基地、会展科技产业园、会展旅游中心。西安市写字楼市场经济写字楼物业的发展外部受房企转型影响推动，而于更深层次，作为经营型业态受宏观经济发展、城市规划建设等影响推动尤为显著。从西安写字楼运营环境来看，西安已入市或即将入市的写字楼产品达到近20余个，如今随着越来越多的世界500强企业、大型央企、国企等纷纷入驻，他们对于办公环境的要求越来越高，为了适应时代的发展和为越来越多的知名企业提供办公场所，西安写字楼市正慢慢走向国际化和正规化。在2011年“三限”政策的影响下，从全国至西安由“住转商”的房地产开发转型渐成潮流，在经历了先期的一拥而上之后，至2013年基于商业地产“供大于求”问题的逐步显示，以及商业地产后续运营压力、资金链等问题，至2013年商业地产开发热度趋低，在此背景下，写字楼业态的开发再度成为年度房地产市场开发新的亮点。而之于西安房地产市场而言，2013年也成为写字楼市场新的爆发增长年。自2012年至今国家坚持住宅市场限购政策，写字楼市场开发再度呈现大幅上扬，2013年西安写字楼供应面积高达152.53万平方米，同比2012年增长92%居历史高位。同时本年度新推的西安环球贸易中心、摩尔中心、华东万和城以5A级和甲级写字间的身份亮相也为西安的写字楼市场提供有力保障。2013年，西安市写字楼市场成交面积为81.65万平米，相比去年同期上涨17.15%，呈现出良好的上涨态势，其中，今年10月，在大明宫中央广场奋力成交的带动下，写字楼该物业销量达到了峰值，为10.81万平米。截至2013年12月末，西安商服用房结转可售面积为533.38万平米，相比2012年增长28.07%，去化周期为52.55个月，与2012年相比基本持平;写字楼方面，结转可售面积为180.63万平米，相比2012年上涨43.81%，去化周期为25.37个月，较去年增加了近4个月。而随着曲江一期的饱和，曲江二期应市而出。曲江二期，规划范围东到长鸣路，西到雁塔南路，南与航天基地、长安相连，北与曲江一期融合，占地一万余亩。不难想象，曲江二期建成后，将会与城东、城南、长安连成一体，真正实现城市无缝对接。CCBD将是继高新区CBD之后西安最具品质和规模的总部商务经济核心区，也将形成未来西安最大的文化、金融、商务组团，甲级写字楼和地标型超高层写字楼将更加昭显世界级商务办公特性。至2013年曲江新区在建及建成的甲级写字楼及超高层写字楼有曲江文化创意大厦，科泰大厦等8座；标准写字楼有曲江银座，曲江智慧大厦等3座；还有2座以及写字楼。其总面积达平方米。而西安市写字楼市场区域性强，主要办公物业集中在高新、城南、城北、城内和曲江这五个区域。其中以高新和城北为办公物业的主战场。城南和城内是较早有办公物业的区域，但近年来新开发项目较少，而曲江区域办公物业则呈现迅速发展的态势，预计未来将成为和高新与城北竞争的另一办公物业增长极。四、最高最佳使用分析委估房地产位于西安市雁塔区曲江新区，处于曲江会展商务板块的曲江一期二期交接核心位置。周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷。委估房地产现作写字楼用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五、估价方法选用 估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价日期，委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价测算过程 市场比较法采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对西安市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：1. 确定比较因素： 实例比较项目曲江国际金融中心曲江佳和中心曲江国际大厦科泰大厦位置曲江汇新路与会展东路东北角（CCBD北区）西安市翠华路与会展东路交汇处西北角城南雁塔南路与雁南五路交汇处（CBD核心地段）城南雁塔区翠华路南段（CCBD）实际成交价格（单价：元/）待估130001477012096交易时间2014-11-252014-10-052014-11-262014-11-1交易情况公开市场价格正常成交价格正常成交价格正常成交价格区域因素基础设施状况好较好好较好交通便捷度较好较好较好较好信息通畅度较好较好较好较好商服繁荣程度较好稍好好稍好物业管理有有有无周围写字楼聚集度一般一般较高一般环境质量较好较好较好较好个别因素写字楼级别甲级甲级甲级甲级结构钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土装修情况毛坯，3.55毛坯，3.4毛坯，3.7毛坯，3.5层高层位（第n层）18171920外观较好较好较好较好自动化程度较好较好好一般室内垂直交通较好较好较好较好停车位状况（/1个车位）232186156270绿化率（%）49.6527.13035容积率（%）10.8108.310产权年限（年）40393848建筑年代2014201320122012开间面积300-1775109-1570300-1500450-18002. 确定比较因素系数见下表 实例比较项目曲江国际曲江佳和中心曲江国际大厦科泰大厦位置1009910199交易时间10099100100交易情况100100100100区域因素基础设施况1009910199交通便捷度100100100100信息通畅度100100100100商服繁荣程度1009910299物业管理10010010099周围写字楼聚集度1009910199环境质量100100100100个别因素写字楼级别100100100100结构100100100100装修情况1009910199层高层位100100100100外观100100101100自动化程度10010010199室内垂直交通100100100100停车位状况10010110199绿化率100999999容积率100100101100产权年限（年）100100100101建筑年代100999999开间面积1009999993. 比准价格确定 实例比较项目曲江佳和中心曲江国际大厦科泰大厦成交价格（元/）130001477012096位置100/99100/101100/99交易时间100/99100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素基础设施况100/99100/101100/99交通便捷度100/100100/100100/100信息通畅度100/100100/100100/100商服繁荣程度100/99100/102100/99物业管理100/100100/100100/99周围写字楼聚集度100/99100/101100/99环境质量100/100100/100100/100个别因素写字楼级别100/100100/100100/100结构100/100100/100100/100装修情况100/100100/100100/100层高层位100/100100/100100/100外观100/100100/101100/100自动化程度100/100100/101100/99室内垂直交通100/100100/100100/100停车位状况100/101100/101100/99绿化率100/99100/99100/99容积率100/100100/101100/100产权年限（年）100/100100/100100/101建筑年代100/99100/99100/99开间面积100/99100/99100/99比准价格（元/）13948.9213919.5513242.45根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：（13948.9213919.5513242.45）÷3=13703.64元/m2（二）收益法由于写字楼可出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。1.估算总收益通过调查西安市曲江新区同类型曲江会展商务板块同地段、同规模，装饰大致相同的写字楼月出租价格一般为85元/m2，租金损失为1个月，则年总收益为：85×1745×（12-1）=元2.估算年房地产租赁总费用总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。 房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重置价的0.3计算，据对西安市曲江地区建筑物市场的了解，类似建筑物（钢筋混凝土写字楼）的重置价为1600元/m2房屋修缮费1600×1745×0.38376元保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2，则：保险费1600×1745×100%×25584元管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年租金的3，则： ×3%48947元税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及杭州市税务部门资料，房屋出租应纳税金房产税按年租金的12，营业税按年租金的5，教育附加按营业税的3，城市维护建筑税按营业税的7，以上税费小计为17.5%，则：×17.5%元上述、总费用合计为元3.年纯收益元4.还原利率的确定还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：还原利率一年期贷款利率×70期望得到的利润×30一年期贷款利率为5.6%；期望得到的利润设为9，则：还原利率5.6%×70%9%×30%6.625.确定收益年限委估对象建筑物剩余使用年限为40年，委估宗地剩余使用年限为40年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取40年。6.计算房地产的价格据估计，未来若干年委估房地产的净收益将与现在接近，因此选用现在年客观纯收益作为预期纯收益，则：收益价格=/6.62×11/（16.62）40= 元房地产单价=÷1745=10252元/m2（三）成本法1、成本法的基本公式： 房地产价格土地重新构建价格+建筑重新构建价格×成新率 2、估价过程A 曲江国际金融中心土地在估价时点的市场价格 （1)取得土地费用 土地毛地价测算 根据委托方提供的西安市土地使用权出让合同及委托方的介绍，曲江新区商业用地毛地价为 7000元/m2 地开发及其他费用 调查估价对象附近土地开发费用情况并结合估价对象情况确定估价对象土地开发费用为1000元/m2土地取得费用 土地取得费用=土地毛地价土地开发及其他费用 =70001000=8000 元/m2 （2）利息 假设估价对象建设周期为一年，年利率以估价时点金融机构贷款利率 为标准，一年期贷款利率为 5.6%，计算中只计单利，则： 利息8000×1×5.6%448元/m2 （3）利润 参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润 10，则： 利润8000×10%800 元/m2 （4）管理费 按土地取得费的 2.5计算，则： 管理费8000×2.5%200 元/m2 （5）税费 各项费用之和的 5.5%，则： 税费(8000448800200)×5.5=519.64元/m2 （6）土地在估价时点的市场价格 土地在估价时点的市场价格土地取得费用利息利润管理费税费 8000448800200519.64=9967.64元/m2 土地价格9967.64×5460=5442.33 万元 B 建造建筑物费用及正常利税 （1）房屋建造成本 建安工程造价 根据资料调查分析，确定建安工程造价为 1600 元/m2。 建材行业统筹基金 取建安费用的 1%，则： 建材行业统筹基金1600×1%16 元/m2 不可预见费 取建安费用的 5%，则： 不可预见费1600×5%80元/m2 红线内市政费 取建安费用的 10%，则：红线内市政费1600 元×10%160 元/m2 其他费用 其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程 监理费、招标费等，合计其他费用单价为 300 元/m2 房屋建造成本合计2156 元/m2（2）利息 估价对象建设周期为一年，年利以估价时点的金融机构贷款利率为标准，一年期利率为 5.6%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，则： 利息2156×5.6%120.7 元 /m2（3）管理费 按房屋建造总成本的 2.5%计算，则： 管理费2156×2.5%53.9元/m2 （4）利润 按开发商利润为 10%计算，则：2156×10%215.6 元/m2 （5）税费 同土地部分的计算说明，按上述 1、2、3、4 各项之和的 5.5计算， 则： 税费(2156+120.7+53.9+215.6)×5.5140.1元/m2（6）房屋综合建筑成本 房屋综合建筑成本为上述（1)至（5)项之和，即： 2156+120.7+53.9+215.6+140.1=2686.3元/m2 （7）建筑物现值 根据估价对象建筑结构、建成年代和保养程度，确定其成新率 为 100%，则： 建筑物单价房屋综合成本×成新率2686.3×100%2686.3 元/m2 建筑物现值2686.3×5648615173.83万元 C .估价对象的单位面积价格 估价对象总价格土地在估价时点的市场价格建筑物现值 5442.33+15173.83=20616.16万元 单位面积价格为：/462424458.32元/m2七、估价结果确定由市场比较法测算出的房地产单价为13703.64元/m2，由收益法测算出的房地产单价为10252元/m2，由成本法测算出的单价为4458.32元/m2。由于成本法考虑的市场因素较小，且成本法测算的单价与其他两种的结果差别甚远，故，此处舍弃此种方法得来的结果，仅用市场法和收益法两者的结果取加权平均数来计算最终结果。同时由于租金受外界影响较大，故比较法得到的单价取权重为80%，收益法的权重取20%，则:委估房地产的单价=13703.64*80%+10252*20%=13013元/m2委估房地产价格=13013×1745=元取整为元因此确定该房地产的价格为贰仟贰佰柒拾万柒仟陆佰捌拾伍元整。 西安XX房地产评估有限公司2007年12月22日 附件1：估价委托书西安市XX房地产评估有限公司：因陕西汉格置业开发要出售曲江国际金融中心楼盘的第18层的工作的需要，现委托你单位对该公司的第18层面积1745平方米进行实地评估。具体事项如下：一、估价对象概况：本次估价范围为曲江国际金融中心写字楼部分第18层整层，建筑面积为1745平方米。曲江国际金融中心位于西安市雁塔区曲江汇新路与会展东路东北角，位于 CCBD的北区，属于曲江新区商圈。其总建筑面积56486.8，开间面积 300-1775平方米。总层数29层，地上27层，地下2层，容积率10.80，绿化率49.65% 。估价对象位于曲江国际金融中心第18层，层高3.55米，净高2.75米，总面积1745。二、估价目的：因企业销售工作的需要评估估价对象房地产市场价值参考三、估价基准日：二0一四年十一月二十五日四、价值定义：曲江国际金融中心写字楼部分第18层整层房产市场价二0一四年十一月二十五日附件2：估价对象照片附件3：委估对象及比较对象的位置图