物业管理公司接管验收手册41475.docx

工程部接管管验收手手册 1页目 录一、物业验验收程序序11二、接管验验收应检检索提交交资料三、物业档档案资料料移交四、物业接接收工程程项目验验收依据据五、物业工工程验收收移交项项目物业验收程程序一、目的规范公司物物业验收收程序,确保物物业验收收工作得得到有效效控制,以便对对物业进进行全面面接管,保证物物业入住住工作顺顺利进行行。二、适用范范围适用于公司司所承接接的物业业的验收收,与房地地产开发发商的交交接。三、职责1. 物业公司接接到发展展商竣工工验收的的通知报报告后,物业总经理负负责指定定主管人人员,各职能能部门负负责人及及专业的的技术人人员组成成验收小小组。2. 验收小组负负责对物物业原设设计图纸纸、设计计变更、竣竣工图和和设备出出厂合格格证书及及设备试试运行记记录等技技术检验验资料的的验收。3. 验收小组按按移交设设备清单单的要求求对清单单上的设设备,按规格格型号、容容量及设设计要求求进行验验收，设设备的安安装数量量、安装装位置及及竣工图图验收。4. 验收小组对对物业按按运行系系统验收收,主要验验收供电电系统、给给排水系系统、土土建工程程装饰工工程、给给排风系系统、消消防系统统、防盗盗对讲系系统及电电梯系统统。5. 由物业总经经理跟发发展商办办理接管管手续。四、工作程程序1. 验收的准备备验收小组根根据发展展商提供供的竣工工图纸,按设计计及施工工要求编编制验收收计划和和验收标标准。2. 验收的实施施(1) 验收小组依依据验收收计划、标标准，按按专业分分工进行行预验收收。(2) 在预验收过过程中,检查出出未达到到验收标标准的楼楼宇、设设施、设设备，提提出书面面整改报报告返回回发展商商，由发发展商督督促施工工单位进进行整改改。(3) 对在验收中中未达到到验收要要求的楼楼宇、设设施、设设备，整整改实施施后，验验收小组组进行检检查、验验证，整整改合格格后进行行正式验验收。(4) 楼宇的实物物验收,应注意意:对每套套单元房房的水、电电、土建建、门窗窗、电器器设备进进行全面面检查，并并将检查查结果记记录在楼楼宇接管管验收清清单中。(5) 设设备的实实物验收收,要做到到符合以以下几点点：1. 图纸设计与与设备的的规格、型型号、数数量符合合。2. 主要设备、设设施的安安装位置置与安装装质量符符合。3. 设备与连接接整个系系统的技技术性能能,应与设设计要求求符合,检查结结果对应应不同类类设备记记录在设设施、设设备接管管验收清清单中。(6) 对对物业的的其它配配套系统统、设施施进行验验收，验验收结果果记录在在设施、设设备接管管验收清清单相应应的表格格内。(7) 移移交档案案、资料料验收：根据验验收计收收提交档档案、资资料进行行对照检检查，并并将检查查结果填填写在楼楼宇资料料交接清清单中。 接管验收应应检索提提交资料料一、产权资资料1. 项目批准文文件。2. 用地批准文文件。3. 建筑执照。4. 拆迁安置资资料。二、技术资资料1. 竣工图，包包括总平平面、建建筑、结结构、设设备、附附属工程程及隐蔽蔽管线的的全套图图纸。2. 地质勘察报报告。3. 工程合同及及开、竣竣工报告告。4. 工程预、决决算。5. 图纸会审记记录。6. 工程设计变变更通知知及技术术核定单单（包括括质量事事故处理理记录）。7. 隐蔽工程验验收签证证。8. 沉降观察记记录。9. 竣工验收证证明书。10. 钢材、水泥泥等主要要材料的的质量保保证书。11. 新材料、构构配件的的鉴定合合格证书书。12. 水、电、采采暖、卫卫生器具具、电梯梯等设备备的检验验合格证证书。13. 砂浆、混凝凝土试块块、试压压报告。14. 供水、供暖暖的试压压报告。物业档案资资料移交交在实施物业业管理之之前，发发展商应应向管理理公司移移交关于于物业的的各类资资料：一、综合资资料1. 项目土地使使用合同同、红线线图、立立项文件件、工程程申报批批建文件件及计划划批准文文件。2. 建设许可证证、工程程建筑报报建表。3. 工程招、投投、定标标书。4. 上级机关的的决议、决决定、批批示等工工程重要要会议纪纪要和指指导性文文件。5. 征地批文、协协议书（合合同书）、红红线图。6. 初步设计方方案、设设计鉴定定审批文文件。7. 施工合同、施施工许可可证、施施工执照照（复印印件）、开开工报告告、施工工量放线线图表记记录。8. 单项工程质质检监督督委托书书、成果果报告、单单项工程程竣工验验收证书书。9. 工程勘测资资料：地地质图勘勘察报告告、地形形、地貌貌、控制制点、永永久性水水准点的的坐标位位置图、水水文、气气象、地地震等设设计基础础材料。10. 竣工验收会会议文件件及质量量评审材材料、竣竣工报告告、竣工工验收证证书。11. 工程决算书书、三算算表。12. 消防设施验验收合格格证。二、土建资资料1. 主体隐蔽工工程验收收记录。2. 图纸会审和和设计修修改变更更及联系系单。3. 事故处理记记录。4. 建筑物、构构筑物及及重要设设备安装装测量定定位及各各种观测测记录（长长期）。5. 原材料产品品及重要要构件出出厂证明明、试验验报告、材材料换审审批单、试试件试验验报告（长长期）。三、给排水水、消防防资料1. 开、竣工报报告及中中间交工工验收证证明书。2. 图纸会审及及设计修修改变更更通知。3. 事故处理及及探伤记记录。4. 隐蔽工程验验收记录录。5. 材料构件出出厂证明明及材料料代换审审批单。6. 管线标高、位位置、坡坡度、测测量记录录。7. 试水、闭水水试压试试验记录录。8. 设备调试记记录。9. 管线清洗、通通水、消消毒记录录。四、电气资资料1. 开、竣工报报告及中中间交工工验收证证明书。2. 图纸会审及及设计变变更通知知。3. 事故处理及及探伤记记录。4. 隐蔽工程验验收记录录。5. 防雷电阴接接地实测测记录。6. 引下线焊接接记录。7. 材料构件出出厂证明明及材料料代替换换审批单单。8. 绝缘电阻测测试、试试验记录录、试运运转记录录。9. 空调资料、动动力、通通讯、有有线电视视资料。五、施工图图1. 总平面布置置图（包包括综合合系统图图）。2. 建筑施（竣竣）工图图。3. 结构施（竣竣）工图图。4. 给排水、消消防施（竣竣）工图图。5. 电气施（竣竣）工图图。6. 空调施（竣竣）工图图。7. 智能化系统统施（竣竣）工图图。8. 通讯施（竣竣）工图图。9. 液化（煤）气气施（竣竣）工图图。六、声像资资料1. 建筑前后的的现状、侧侧、立面面照片。2. 内外景观照照片。3. 建筑小品。4. 工程奠基、开开、竣工工典礼、重重要领导导人或知知名人士士视察、剪剪彩、题题词照片片、录音音、录像像。5. 工程主要部部位隐蔽蔽和处理理大事故故原状及及处理后后的照片片、录像像。6. 其它。物业接收工工程项目目验收依依据一、所有的的已经发发布的各各专业的的验收规规范和质质量标准准（包括括国家、行行业和地地方的，较较为完备备的规范范、标准准）。二、前期施施工全同同（协议议）制定定的标准准，要求求。三、所有的的各专业业施工所所用的施施工图、竣竣工图纸纸，设计计变更单单。四、所有的的设备，材材料等的的技术说说明书，安安装使用用说明书书和设备备、设备备制品和和主要材材料等的的清单、合合格证等等。五、隐蔽工工程验收收记录和和中间试试验记录录。六、工程质质量事故故处理记记录。七、前期施施工阶段段竣工验验收报表表（包括括政府部部门和监监理公司司出具的的）；分分项、分分部、单单位工程程质量检检验评定定记录。八、设备试试压、试试运行合合格报告告等。物业工程验验收移交交项目物业工程移移交项目目表(一)项 目评价存在问题整改建议电气系统高、低压配配电室主要机电配配电箱楼宇及公共共区域照照明、开开关、插插座及配配电箱防地接地系系统其 它空调系统中央空调机机组冷冻机组水泵、换热热器等设设备地热系统暖通管路系系统公共区域暖暖通用管管井燃气设施管管井公共区域燃燃气设施施管井楼宇排气设设施其 它给排水系统公共区域生生活用水水管井蓄水箱（池池）、管管路草坪等浇灌灌设施卫生洁具等等设施排水管路等等设施公共区域排排水管井井化粪池及排排污设施施公共区域排排污管井井及管路路其 它物业工程移移交项目目表(二)专 案案评 价存在问题整改建议电梯系统电梯轿厢及及设备井道与底坑坑附属设设备曳引及其它它设备井道照明等等井道门等电气控制设设备系统统其 它它消防系统车库各种指指示标志志灯喷淋头/烟烟、温感感探头消火栓管路路及设备备灭火器等设设备消防水池（箱箱）消防电气控控制设备备监控中心设设备其 它它物业工程移移交项目目表(三)项 目目评 价存在问题整改建议通信网络系 统电话系统设设备楼宇电话插插座等有线电视设设备楼宇有线电电视插座座等公共广播/应急广广播设备备音响设备楼 宇监 控系 统楼宇监控设设备系统统楼宇监控用用的各种种传感器器等办 公 自自 动 化 系系 统办工自动化化系统设设备物业管理营营运信息息系统办公和服务务系统信息服务系系统智能卡管理理体制系系统工程程计算机网络络管理系系统安 全防 范系 统入侵报警系系统电视监控系系统出入口控制制系统电子巡更系系统车库管理系系统综 合布 线系 统建筑群主干干线建筑物主干干线水平布线屋宇工作区区布线其 它各类编程手手册、相相关软件件及IDD地址码码手册物业工程移移交项目目表(四)项 目目评 价存在问题整改建议楼宇土建工程1.主体结结构：地基钢筋混凝土土结构砖石结构抗震性能2.外墙：防水墙及墙面3.屋面：保温隔热性性能防水性能排水设施面层4.楼宇地地面5.公共楼楼梯6.门窗玻玻璃7.卫生间间防水8.其它 物业设施交交接物业设施交交接书序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认1234567891011121314151617181920管理公司经办人签名名：管理公司盖盖章：发展商经办人签名名：发展商盖章章：消防系统验验收及表表格火灾自动报报警系统统调试报报告 年年 月 日 编编号：工程名称工程地址使用单位联系人电话调试单位联系人电话设计单位施工单位工程主要设设备设备名称编编号数量编号出厂日期生产厂家备注施工有无遗遗留问题题施工单位联联系人电话调试情况调试人员（签签字）使用单位人人员（签签字）施工单位负负责人（签签字）设计单位负负责人（签签字）系统竣工表表验收时间： 年 月月 日工程名称验收建筑名名称隐蔽工程记记录验收报告系统竣工图图设计更改设计更改内内容工程验收情情况有/无有/无有/无有/无合格/基本本合格/不合格格主要消防设设施消防栓系统统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量室内消防栓栓水泵接合器器室外消防栓栓气压水灌消防水泵稳压泵通风空调系系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量风机防火阀防烟排烟系系统部位/方式式1.自然排排烟；22.机械械排烟；3.通通风兼排排烟产品名称产品型号生产厂家数量防烟楼梯间间防烟阀前室及合用用前室送风机走道排风机房间排烟阀自然排烟口口面积机械排烟送送风量机械排烟排排风量 mm² m²/h m²/h安全疏散系系统设备名称及及有无状状况产品名称产品型号生产厂家数量疏散指示标标志有/无防火门消防电源有/无防火卷帘事故照明有/无消防电梯火灾报警系系统系统设计单单位施工单位形式:区域域报警/集中报报警/控控制中心心设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量感烟探测器器集中报警器器感温探测器器区域报警器器火焰探测器器事故广播手动按钮(续表)系统设计单单位系统施工单单位喷洒灭火系系统系统类型喷雾水冷却却设备/喷雾水水灭火设设备/喷喷洒水灭灭火设备备喷洒类型干式/湿式式/预作作用/开开式系统设置部部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷洒头水泵水流报警器器稳压泵报警阀气压水罐压力开关卤代烷系统统系统设计单单位系统施工单单位系统类型系统形式全充满系统统/局部部应用系系统系统设置部部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷头远程启动装装置瓶头阀联动开启装装置分配阀手动开启装装置储罐阀(储储量/瓶瓶)压力紧急制动消防控制室室系统设计单单位系统施工单单位控制室位置置控制室面积积耐火等级出入口数量量应有控制功功能数实有控制功功能数缺何种功能能控制数数其它灭火系系统系统设置单单位系统施工单单位系统设置部部位系统名称系统类别系统启动方方式用量或储量量工作压力二氧化碳灭灭火系统统全充满/局局部应用用自动/半自自动/手手动 （kkg）使用压力泡沫灭火系系统低倍/高倍倍/氟氮氮白/抗抗溶性固定/半固固定/移移动式 （kkg）供给强度干粉灭火系系统氮酸氢钠/碳酸氢氢钾/氮氮酸二氢氢氨/尿尿素自动/半自自动/手手动 （kkg）供给强度蒸气灭火系系统全充满固定定/全充充满半固固定/局局部固定/半固固定/移移动式（%）供给强度氮气灭火系系统全充满/局局部应用用自动/半自自动/手手动（kg）使用压力排风机排烟阀验 收 表表序号主要项目分项内容主要技术要要求分项验收意意见综合验收意意见合格不合格合格基本合格不合格1技术资料文件图纸、文件件设计任务书书、有关关批件、地地质资料料齐全隐蔽工程验验收资料料埋地管路、设设施设备备验收测测试记录录、吊顶顶墙体等等隐蔽处处管线资资料齐全全调试及验收收技术资资料安装调试记记录，测测试验收收单元、人人员等全全套资料料齐全2水源电源等水源、水量量符合设计规规范要求求系统压力系统最不利利点水压压不小于于0.005Mppa泵房功能消防水泵的的数量、流流量、压压力、泄泄压措施施、自灌灌引水措措施等符符合规定定要求电源有备用电源源其它水质要求、地地基沉降降资料、气气温、气气象等符符合规范范要求3管网报警阀以后后的管网网不能在喷水水管网上上接洗涤涤等用途途的水管管和水龙龙头管网管径对照管径估估算表合合理管网布置坡度、排水水口、末末端试水水装置符符合要求求管网设支架架吊架、防防晃支架架按规范要求求设置合合理管网上安装装的节流流管、减减压孔板板、减压压阀、水水流指示示器、信信号阀、泄泄压阀、排排气阀安装位置合合理、型型号、功功能符合合设计要要求与报警系统统充气系系统配套套联动试试验符合设计要要求 冷、暖通空空调系统统验收及及表格设备开箱检检查记录录工程名称分部（或单单位）工程设备名称型号、规格格系统编号装箱单号设备检查1.包装2.设备外外观3.设备零零部件4.其它技术文件检检查1.装箱单单 份 张张2.合格证证 份 张张3.说明书书 份 张张4.设备图图 份 张张5.其它存在问题及及处理意意见检查人员：建设单位 （公公章）代表 年 月 日施工单位 （公公章）代表 年 月 日隐蔽工程验验收记录录工程名称分部（或单单位）工工程隐蔽工程内容序号工程分项及及部位单位数量检查结果12345678910验收意见验收人员：建设单位 （公公章）代表 年年 月月 日日施工单位 （公公章）代表 年年 月月 日日风管漏风检检测记录录工程名称分布（或单单位）工工程分项工程系统名称风管级别试验压力（PPa）系统总面积积（m²²）试验总面积积（m²²）允许单位面面积漏风风量（mm³/ mm²*h）实测单位面面积漏风风量（mm³/ mm²*h）系统测定分分段数试验日期检测区段图图示分段实测数数值序号分段面积（m²）试验压力（PPa）实际漏风量量（m³/hh）12345评定意见建设单位 （公公章）代表 年年 月月 日日施工单位 （公公章）代表 年年 月月 日日现场组装除除尘器、空空调机漏漏风检测测记录工程名称分布（或单单位）工工程分项工程检测日期设备名称型号规格额定风量（mm³/h）允许漏风率率（%）工作压力（PPa）测试压力（PPa）允许漏风量量（m³³/h）实际漏风量量（m³³/h）检测意见试验人员：建设单位 （公公章）代表 年年 月月 日日施工单位 （公公章）代表 年年 月月 日日冷冻水管道道压力试试验记录录工程名称分布（或单单位）工工程试验部位试验时间管道编号试验介质工作压力(Mpa)试验压力(Mpa)持续时间(min)压降(Mppa)试验结果验收意见建设单位 （公公章）代表 年年 月月 日日施工单位 （公公章）代表 年年 月月 日日制冷系统气气密性试试验记录录工程名称分布（或单单位）工工程试验部位试验时间管道编号气密性试验验试验介质试验压力(Mpa)定压时间(h)试验结果管道编号真空试验设计真空度度(kPa)试验真空度度(kPa)定压时间(h)试验结果管道编号充制冷剂试试验充制冷剂压压力(Mpa)检漏仪表补漏位置实验结果验收意见建设单位 （公公章）代表 年年 月月 日日施工单位 （公公章）代表 年年 月月 日日设备单机试试验记录录工程名称分布（或单单位）工工程系统名称序号系统编号设备名称设备转速(r/miin)功率(kw)电流(A)轴承升温()额定值实测值铭牌实测额定值实测值实测值评定意见调试人员：建设单位 （公公章）代表 年年 月月 日日施工单位 （公公章）代表 年年 月月 日日采暖管道安安装的允允许偏差差和检验验方法项 次项 目允许偏差(mm)检验方法1横管道、纵纵横方向向弯曲（mmm）每一米管径1000mmm1用水平尺、直直尺、拉拉线和尺尺量检查查管径>1000mmm1.5全长（255米以上上）管径1000mmm13管径>1000mmm252立管垂直度度（mmm）每一米2吊线和尺量量检查全长(5米米以上)103弯管椭圆率(DDmaxx-Dminn)/Dmaax管径1000mmm10%用外卡钳和和尺量检检查管径>1000mmm8%折皱不平度度(mmm)管径1000mmm4管径>1000mmm5注：Dmaax,DDminn分别为为管子最最大外径径及最小小外径采暖系统水水压实验验及调试试项次项 目要 求检验方法1蒸汽采暖系系统应以系统顶顶点的工工作压力力加0.1Mppa做水水压试验验,同时时在系统统顶点的的试验压压力不小小于0.3Mppa使用钢管及及复合管管的系统统应在试试验压力力下1mmm压降降不大于于0.002Mppa,降降至工作作压力后后检查,不渗不不漏使用塑料管管的系统统应在试试验压力力下1hh内压力力降不大大于0.05MMpa,然后降降压至工工作压力力1.155倍,稳稳压2hh压力降降不大于于0.003Mppa同时时各连接接处不渗渗、不漏漏热水采暖系系统2高温热水采采暖系统统试验压力应应为系统统顶点工工作压力力加0.4Mppa3使用塑料管管的热水水采暖系系统应以系统顶顶点工作作压力加加0.22Mpaa做水压压试验,同时在在系统顶顶点的试试验压力力不小于于0.44Mpaa使用复合管管的热水水采暖系系统4系统试压合格后后,对系系统进行行冲洗现场观察，直直至排水水不含泥泥沙、铁铁屑等杂杂质，且且水色不不浑、浊浊为合格格过滤器试压合格后后进行清清扫除污器5系统冲洗完毕后后应充水水、加热热，进行行试运行行和调试试观察、测量量室温应应满足要要求中间验收记记录工程名称分布（或单单位）工程分项工程名名称开工日期年 月 日日工程地点交验日期年 月 日日交验简要说说明遗留问题验收意见建设单位 （公章章）代表 年年 月月 日日施工单位 （公章章）代表 年年 月月 日日金属管道工工程验收收及表格格一、质量检检验保证项目检检验记录录单位工程名名称：分项工工程名称称：分部工程名名称：分项工工程性质质：序号检 验 内 容质量情况1固定件、支支撑件的的材质、规规格2保温材料的的材质、规规格和性性能3保冷材料的的材质、规规格和性性能4粘结剂、耐耐磨剂和和密封剂剂的材质质和性能能5绝热层分层层厚度6设备铭牌覆覆盖7固定件穿透透保冷层层8隔垫设置9干砌填缝材材料与湿湿砌灰浆浆材料10主管、伴管管的加热热空间11充填绝热层层的密实实12保冷可拆卸卸结构与与固定结结构之间间的绝热热与密封封13保冷附件、端端部或盲盲板的绝绝热与密密封14浇注、喷涂涂绝热层层的施工工配料及及其性能能15硬质制品绝绝热层伸伸缩缝的的留设16绝热层的膨膨胀间的的留设17保冷层伸缩缩缝外再再保冷18保冷层和高高温保温温层的各各层伸缩缩缝错缝缝19防潮层材料料的材质质、规格格和性能能20金属保温层层材料的的规格、品品种21普通薄钢板板的防腐腐22金属护壳不不加固定定件的部部位23金属护壳的的固定不不得损坏坏防潮层层24金属保护层层的接缝缝25保冷结构金金属、保保护层的的接缝密密封26毡、箔、布布类材料料的品种种、规格格27毡、箔、布布类保护护层的接接缝28抹面灰浆材材料的配配比、性性能2.允许偏偏差项目目检验允许偏差项项目检验验表单位工程名名称：分项工工程名称称：分部工程名名称：分项工工程性质质：序号检验内容允许偏差（mmm）实测值（mmm）123456789101捆扎、拼砌砌绝热层层的厚度度及安装装容重2充填绝热层层的厚度度及安装装容重3粘贴绝热层层的厚度度4浇注、喷涂涂绝热层层的厚度度及安装装容重5伸缩缝的宽宽度6防潮层表面面平面度度7金属保护层层表面平平面度8毡、箔、布布类保护护层表面面平面度度9抹面保护层层表面平平面度3.质量保保证资料料核查质量保证资资料核查查表序号资料名份数核查情况1绝热材料（制制品）出出厂合格格证、试试（检）验验报告2绝热材料耐耐燃性能能证明3绝热材料粘粘结剂、耐耐磨剂、密密封剂出出厂合格格证、试试（检）验验报告4捆扎用非金金属材料料出厂合合格证5绝热层厚度度检查记记录6防水材料出出厂合格格证、试试（检）验验报告7防水材料耐耐燃性能能证明8非金属外护护材料出出厂合格格证、试试（检）验验报告9非金属外护护材料阻阻燃性能能证明10金属外护材材料出厂厂合格证证建筑排水用用UPVVC硬聚聚氯乙烯烯螺旋管管1.横管坡坡度横管坡度不不得小于于下列规规定：公称直径dd坡度公称外径dd坡度500.02551600.0077750.01552000.00552.伸顶通通气管(1)房屋屋每组单单位管排排水系统统最高层层立管在在接入横横管处必必须设置置向上延延伸至屋屋顶外与与大气层层连通的的伸顶通通气立管管。(2)在最最冷月平平均气温温低于-13地区，管管径1100mm时时，宜从从室内顶顶棚下00.3mm处将管管径放大大一级。(3)伸顶顶通气管管管径不不得小于于立管管管径。(4)伸顶