酒店管理会所 酒店经营前期必须进行预算.pdf

1 酒店经营收入数据模型估算酒店经营收入数据模型估算 社会经济的发展，促进了酒店业的投资热潮，投资者投资一个酒店，必须在投资前对若干经营数据进行科学预测与分析，对酒店可能形成的收入成本水平进行估算，从而对投资的风险进行有效预测。中国酒店管理者在借鉴西方发达国家经验数据的基础上，在星级酒店的具体运营过程中，通过反复验证和探讨，推演出了一批符合中国国情的经验数据，在此以较为常用的计算模块对酒店的运营数据模型进行阐述，并以 北京一个在建的五星级商务酒店 A 为例，作应用实例分析。A 酒店 总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元），资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟 2008 年 6 月正式营业。一、收入数据模型的应用一、收入数据模型的应用 酒店经营收入数据模型估算 酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本）*38%来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算，A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元*38%）至 12400 万元(建筑面积 6.2 万 M 2*2000 元)。酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10%，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 80%，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60%。按此估算，A 酒店的平均房价应在 1000-1200 元之间。按当地经营情况测算经营收入 经营收入=客房收入+餐饮收入+其他收入 2 本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60，旺季客房出租率 80，淡季平均房价 600 元/天，旺季平均房价 800 元/天，淡旺季餐饮上座率经验数值(本案例餐饮为出租经营,为简化计算,不估算餐饮经营收入)。按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表：项目名称项目名称 测算模型测算模型 实例（元）实例（元）金额金额 （万元）（万元）客房收入 旺季客房收入 客房数量*经营旺季月份数*30 天*旺季开房率*旺季平均房价;淡季客房收入 客房数量*经营淡季月份数*30 天*淡季开房率*淡季平均房价;400*6*30*80%*800=4609 万元 400*6*30*60%*600=2592 万元 7200 会议室收入 会议区面积*每天每平米租金*使用天数 3000*10*180 540 餐饮出租收入 餐饮旺季收入=客房数量*旺季开房率*1.8*旺季上座率*旺季餐饮人均消费（含高档宴请）*30 天*旺季月份；餐饮淡季收入=客房数量*淡季开房率*1.8*淡季上座率*淡季餐饮人均消费（含高档宴请）*30 天*淡季月份 第二层餐饮面积 4800 M 2,按年租金收入 1000 万元估算 1000 商业出租收入 根据当地商业出租费率估算 第一层商业面积 2580.29 M 2,按年租金收入 1080 万1080 3 元估算 娱乐出租收入 酒店娱乐、健身等设施提供有偿服务，根据当地消费客户群的消费能力进行估算。地下一层娱乐面积 2738.83 M 2,按年租金收入 500 万元估算 500 收入总计收入总计 10320 10320 偏差分析偏差分析 通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差 32 17，偏差较大。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定，按照当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。二、二、成本费用数据模型的应用成本费用数据模型的应用 由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费用数据模型。按当地经营情况测算 A 酒店成本费用 酒店总成本=固定成本+运营费用 固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化及经营管理能力的高低会有所不同。本案例选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值，在实际使用过程中，还需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期保证其费用的真实性。4 按当地经营情况测算 A 酒店总成本为 10550 万元，其中固定成本 5410 万元，运营费用 5140 万元，详见下表：项目名称项目名称 测算模型测算模型 实例实例 (元元 )金额金额 (万万元元 )折旧费 资产原值*净残值率/预计使用年限 8 亿元*95%/30 年 2530 财务费用 贷款额*贷款利率 4 亿元*0.072%2880 固定成本固定成本 折旧费折旧费 +财务费用财务费用 5410 5410 人工成本费用 客房总数*1.5（可根据当地实际用工情况及人员熟练程度在 1.5 至 1.8 之间变动）*月平均工资额*12 个月 400*1.5*2000*12 1440 高低压电力年检 当地电力年检费率*高低压配置组数 5300*10 5 排污费 按照国家环保局制定标准，根据酒店实际用水及排污量而定 400*70%*360*3*1.1 33.3 有线电视收视费 费率*客房总数量 216*400 8.7 境外电视收视费 费率*接收境外台数量 22000*5 11 境外台管理费 当地年固定收费 1500 元/年 0.15 消防器材维 费率*灭火器数量 50*1000 5 5 保 温烟感探头 费率*温烟感探头数量,50*1500 7.5 电梯维保价格 年固定收费 30 万元 30 保险费 按保险协议计算,资产原值*费率 8 亿元*0.375 30 员工餐 员工用餐人数*每天餐费（视地区不同可在 6 元至 10 元之间浮动）*365 天 480*8*365 140 日常设备设施维保费 全年营业收入*2%10320 万元*2%206 能源消耗 全年自营营业收入*15%7200 万元*15%1080 客房一次性用品、洗涤、清洁费用、旺季客房用品消耗=客房总数量*旺季开房率*经营旺季天数*（单间客房客用一次性消耗品价格布草洗涤单次价格单次清洁费用价格）;淡季客房用品消耗=客房总数量*淡季开房率*经营淡季天数*（单间客房客用一次性消耗品价格布草洗涤单次价格单次清洁费用价格）400*80%*6*30*(10+10+7)=155.52 万元 400*60%*6*30*(10+10+7)116.64 万元 272.2 公共区域大理石保养费用 每平米月平均清洁费用*公共区域大理石面积*12 个月 3.8*13700*12 62.4 6 公共区域地毯清洁保养费用 每平米月平均清洁费用*公共区域地毯面积*12 个月 1 2*36900*12 53.1 其他费用 交通、通讯、绿化、消毒杀菌、服装等费用,全年营业收入*1%10320 万元*2%206 营业税金 全年营业收入*5.5%10320 万元*5.5%567.6 房产税 房产原值*税率*(1-扣除比例)8 亿元*1.2%*(1-30%)672 销售费用 全年营业收入*3%10320 万元*3%310 餐饮成本 酒店餐饮年收入*50%出租经营,无 0 餐饮其它费用 （洗涤、客用品、低值易耗品）餐饮年营业收入*3%出租经营,无 0 运营费用运营费用 客房成本客房成本 +餐饮成本餐饮成本 +其其他成本他成本 5140 5140 营 业 总 成营 业 总 成本本 固定成本固定成本 +运营费用运营费用 5410 5410 万元万元 +5140+5140 万元万元 10550 10550 三、利润预测模型三、利润预测模型 酒店经营利润（GOP）数据模型估算 行业平均值估算方法：无物业出租的酒店，按照营业收入的 33%计算；有物业出租的酒店按照营业收入的 38%42%计算。按以上办法测算的 A 酒店经营利润为 3922 万元（收入 10320*38%）至 4334 万元(收入 10320*42%)。7 按当地经营情况测算酒店的经营利润 酒店的经营利润（GOP）=全年经营收入-运营费用 按当地经营情况测算的 A 酒店经营利润为 5180 万元，净利润为-230 万元，年现金净流入 2300 万元，详见下表：项目名称项目名称 测算模型测算模型 实例实例 (万元万元 )金 额金 额 (万万元元 )经营利润 全年经营收入-运营费用 10320-5140 5180 利润总额 全年经营收入-营业总成本 10320-10550 -230 所得税 营业利润*25%0 净利润 营业利润-所得税 -230 经营现金流入 折旧费+净利润 2530-230 2300 分析偏差分析偏差 按当地经营情况测算的 A 酒店经营利润与按数据模型估算数正偏差 32%-20%,偏差较大。经分析预测数据后发现，由于酒店设施较新，在预测运营费用的日常设备设施维保费时取值较低。四、结论四、结论 大量的经验数据表明，偏差控制在 10%-20%之间是合理的，偏差较大时,需分析预测数据,找出差异原因,看是否需要重新测算。分析 A 酒店的测算数据后发现造成偏差的影响因素是合理的，预测数据不需修正。通过应用以上运营数据模型可以评价修正运营预测数据，获得较为准确的信息，在此基础上再进行财务内部收益率和投资回收期的预测，可以揭示和应对投资可能出现的风险，为财务可行性决策提供较为可靠的依据。