租金定价策略与测算方法.pdf

-一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案,既是一个难点,又是项目推进过程中至关重要的一环。赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进行深入剖析，敬请关注。一、如何做好租金价格定位?1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如:服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式,而不同的租金方式也适合不同的商业业态。不同业态对于运营方式有不同的偏好.即使是同一个业态,不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先,商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异.承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素;二是预期经营状态。-案例1:苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路 区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格;类比项目：根据项目定位，参考类比项目；行业租金承受能力:结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控;项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化,如交通、城市规划等。主要商务方案 主力商家:对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险;对规划业态中部分较聚人气业态,如美食广场可自营。小商家：小商家有从众心里,在主力店已引进的基础上,可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。租赁年限、免租期：一般业态控制在23年;餐饮、主次力店为38年、为确保商家持续经营，对于免租期在1个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。履约保证金：一般商家3个月，中大型商家在36个月以内。案例2:商城租金定位策略租金招租者投资收益的主要来源,其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性,租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期,达到一种平衡。-在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即测算租金固定租金+可调租金其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括:本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。二、租金调研报告怎么做？租金如何定?制定标准从何而来?周边的竞争项目的租金水平是怎样的？商圈整体发展规划是什么?目标商户的承租水平如何这些都是在租金定制过程中的关键信息。这些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来，在此给大家推荐几个具有代表性的租金调研案例，分享租金调研报告的整体思路和实施方法。案例：深圳华润万象城租金调研与策划报告整个调研报告非常专业而全面，具体内容从深圳市商业物业整体市场概况总体市场供需水平分析，深圳市主要商业旺区（商圈）分析。对五大竞争对手（地王购物中心、中信城市广场、西武百货、太阳广场、铜锣湾广场)进行详细、深入的调查分析,调研要点:项目位置、规模、招商条件（报价）、每层商户组合；并从这五家商场中，每层挑选不同业态的2个具代表性客户,调查其具体租赁条件,以供参考。通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等，深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议,本案的市场定位：商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层-商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订,最终确定本案各楼层的租金方案.案例2：天津银河国际购物中心租金调研报告本案首先从天津零售商业分布情况开始,从城区商业物业存量及新增供应量，到对百货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。同时,对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式，推算本案的整体租金水平及各楼层基准租金，并制定同一楼层店铺租金定价依据;以及未来租金增长比例和租金方案的使用原则。三、租金测算方法示范1：营业额反推租金测算方法租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：实地调研；网络查询;与第三方公司合作；通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确,可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态,租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。-示范2：购物中心商业预算、楼层租金分解说明每个楼层的月租金总额的测算公式为:楼月租金总额=(年度费用总额1所占百分比）/2（其他楼层以此法类推）每个楼层的每月/元/，测算公式为：套内/楼层总建筑面积套内/楼层建筑总面积已出租面积/已出售面积公式：每 F 每月/元/=1楼月租金总额/楼层面积(其他楼层以此类推）优劣商铺的单价制定：在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣(以 AB区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低(计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算)，但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。（资料中有图表明确演示）示范:购物中心租金定价方法根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报,综合考虑以下三种定价方法：-租金水平类比法:以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础,推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考,不作推导。项目成本定价法：以项目的投资成本为基础,按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本,所以该方法未能运用，需要开发商自行测算.示范4：租金建议及收益预算租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异,现就上述因素综合分析如下：楼层因素包括两方面,有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价(例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象,进而积累业主信息,同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言,以一楼为基准，每上升(下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35、3%、25。配套组合因素本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套-内面积等因素组合定价商业业态因素此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法,不同商业业态采取不同的抽成比率,同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积(每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积抽成扣点租金。项目租售建议目前商业地产销售运营中大体上有如下五个方式:自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购等,资料中对此进行了逐一展开分析。四、名企项目租金明细上海正大广场业态品牌租金明细正大广场的租金状况：其中主力店的固定租金在70284元月/平方米，非主力店的固定租金为60700元月平方米不等。在非主力店中，服装服饰类的固定租金为5860元/月/平方米，生活精品类的固定租金为42050元/月/平方米，餐饮美食类的固定租金为90320元/月/平方米.资料中以表格的形式，分别从业态、租金模式、固定租金（元/月/平方米）、扣率进行了非常详细的介绍,每一个品牌的租金信息均涵盖其中.北京大知名购物中心租金水平本资料介绍了北京西单大悦城、北京蓝色港湾国际商务区、北京 apm 商场、嘉茂（西直门）购物中心、北京富力广场、北京新中关购物中心6大知名购物中心的租金情况.分别从单层建面、业态定位、代表品牌、单店面积、租金价格、扣率做了表格式统计,同时，对每个项目所在商圈、业态组合和定位等方面做了优劣势分析。-深圳10大知名购物中心租金水平资料中介绍了华润万象城、COCOARK、海岸城、益田假日广场、京基百纳广场、保利文化广场、嘉信茂广场、金光华、怡景中心城、花园城中心 10大购物中心的租金水平,从项目所在区域、商业建筑面积、从负一负二层到五层，明确罗列了租金价格。其租金水平为平均租金参考，以零售为主。部分服饰类、品牌专卖租金扣点8-25，餐饮品牌连锁店扣点5-12。-