房地产行业税收筹划方法及应用问题研究 (2).docx

13实习期间进行一步查找资料，作社会调查。2016-11-21至2016-11-304撰写论文，完成第一稿，并交指导教师2016-12-1至2017-1-155指导教师阅改论文。2017-1-16至2017-1-316修改论文，完成第2稿，并交指导教师。2017-2-1至2017-2-297指导教师阅改论文，完成中期检查表。2017-3-1至2017-3-158修改论文，完成第3稿，并交指导教师。2017-3-16至2017-4-109指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。2017-4-11至2017-4-3010专家评阅。2017-5-1至2017-5-1011毕业论文答辩。2017-5-11至2017-5-2412评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2017-5-25至2017-5-31课题信息：课题性质： 设计 论文 课题来源： 教学 科研 生产 其它发出任务书日期： 指导教师签名： 年 月 日教研室意见：教研室主任签名：年 月 日 学生签名：中国地质大学长城学院毕业论文开题报告 学生姓名王春杰学 号013131027专业班级会计学十班指导教师徐征职 称讲师单 位河北农业大学课题性质设计 论文课题来源科研 教学 生产 其它毕业论文题目房地产行业税收筹划方法及应用问题研究开题报告（阐述课题的目的、意义、研究现状、研究内容、研究方案、进度安排、预期结果、参考文献等）一、论文研究的目的、意义 1、研究目的：本文研究的目的就在于能够针对房地产业务实行税收筹划的实际情况，分析房地产实行税收筹划存在的问题，对问题进行分析、评价和改进。同时丰富税收筹划理论、了解税收筹划的方法及应用问题。为房地产企业税收筹划提供理论依据，为我国税务部门正确理解税收筹划和提高管理水平提供思路。 2、研究意义：（1）理论意义：对于任何性质的企业而言，都应对税收筹划工作予以高度重视，并将其放在关系企业发展大局的高度上来进行审视。无论是从微观角度还是宏观角度来讲，加强税收筹划工作，是现阶段企业发展的必然选择。从微观角度具体而言，加强税收筹划工作，有利于提高企业的科学管理水平，提高企业的经济效益，增强企业的市场竞争力。因此，税收筹划工作的成效，直接关系到企业经营管理的实效。由此可见，加强税收筹划工作，会直接促进企业管理水平的提高，而管理水平提高了，必然会促进企业经济效益以及市场竞争力的提高。再从宏观角度讲，国家税收经济杠杆作用的发挥，与企业自身的税收工作有着直接联系，做好税收筹划工作，对国家税收政策保持较高敏感度有利于企业判断经济形势，因势利导的进行自有资源配置。因此，强化企业的税收管理水平，有利于整个经济体内资源的合理配置，有利于资本的合理流动，有利于经济的持续增长和发展。从这个角度讲，税收筹划的研究对丰富现有资源配置理论和产业结构调整理论大有裨益。此外，提高企业税收筹划的研究水平，能为税务机关更好地开展工作提供借鉴，这对于健全我国的税收制度以及税收法规，优化我国当前的税收大环境都是极为有益的。 （2）现实意义：房地产的发展在国民经济的发展中占有十分重要的地位，许多发达国家将房地产行业、钢铁、企业工业列为经济发展的三大支柱。我国的房地产虽然起步较晚，但是近几年发展势头十分迅猛。中国的房地产业务正处在转型时期，规模化、品牌化、规范化正在逐渐形成。房地产企业的增长方式正在从偏重速度规模的模式向更为注重效率的发展模转变，在这一转变过程中，填补房地产项目开发企业在税收成本的控制方面存在的空白地带显得尤为重要。本文通过对与房地产项目开发企业有关政策的调研和对房地产企业相关情况的分析，并结合该行业的实践经验，对房地产开发企业的税收筹划进行研究，在税收筹划理论以及现有文献的基础上进行更有针对性的研究，对房地产开发企业税收筹划的目的、意义、对象、方法等都做了较为具体的论述，让房地产企业税收筹划真正成为企业的一项可以实际进行的理财活动，制定出可以尽量减少纳税人税收支出的筹划新办法、新举措。理论研究的目的就是为了更好地指导实践。通过本文的研究，为相关企业的税收筹划工作提供有益的借鉴和，使我国房地产企业在强有力的税收筹划工作保障下更上一个新的台阶。二、研究现状 1、国外研究现状：国外在税收筹划方面的研究起步较早，1935 年，温斯特公爵通过与其雇佣的园艺师签订“定期捐款合同”的方式企图降低其税收负担，这起案件的判定被学者公认为是税收筹划思想的发端。无论从理论角度还是实务角度来讲，国外学者对税收筹划已经进行了比较深入的思考。企业税收筹划研究一定是基于特定的税收环境和市场环境进行的，各国学者只有结合本国政策和经济情况展开研究才能取得有实践意义的成果。孟菲斯大学的 Kachren Dianne（2003）选取 32 名税务专家的税收筹划实务案例及个人数据作为样本进行研究，此项研究发现税务专家的知识数量、知识结构与实务工作经验之间存在正相关关系，专家的认知程度与税收筹划效果也存在正相关关系。53Iowa 大学的 John Doyle（2008）通过研究发现：如果企业所有者以税后收益为基准设计经理人激励制度，会促使职业经理人进行税收筹划，降低企业的实际税率。52威斯康星大学的 Katrina lewiston（2010）研究了商业银行跨州经营和州内经营两个时期中州属所得税缴纳情况，发现跨州经营的银行利用州与州的税制差异转嫁自己的税负。英国转移定价领域专家 Mark Atkinson 和 David Tyrrall 从转移价格的角度研究税收筹划，通过对转移定价的过去、现在和未来的分析，对转移定价理论、操作方法、法律程序、筹划技巧等问题做深入的分析和探讨，为企业提供了一套深层次、全覆盖的筹划模板，希望以此来有效的指导税收筹划实践活动。 2、国内研究现状：我国对税收筹划的研究起步比较晚,由于我国长期受计划经济体制的影响,片面强调税收的强制性、无偿性和固定性,在征纳关系中突出国家的权威性,忽视纳税主体在依法纳税过程中的合法权利。但随着我国改革开放的深入和市场经济的不断发展,特别是我国己经加入世贸组织,开始参与全球化的经济运行,人们对税收筹划才有了正确的认识税收筹划能使纳税人的税收负担在符合税法的前提下更趋合理,避免不必要的浪费,为纳税人和社会创造财富。我国的企业税收筹划在理论和实践上都取得了一定的研究成果。在税收筹划理论研究方面,唐腾翔和唐向两位学者年在他们所著的税收筹划这部专著中第一次提出了税收筹划的概念,具有开创性的意义。天津财经大学盖地教授将税收筹划定义为纳税人依据所涉及到的现行税法,遵循税收国际惯例,在遵守税法、尊重税法的前提下,根据税法中的“允许”、“不允许”和“非不允许”的项目、内容等,对企业的组建、经营、投资、筹资等活动进行旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的谋划的对策与安排。关于对房地产企业的税收筹划,由于税收政策变动比较频繁,因此,针对房地产开发企业的税收筹划个案的分析相对比较多,但仍然缺乏系统的研究。比较出名的是由年贺志东编著的房地产开发企业纳税筹划,在专著中作者从房地产开发企业的角度,对纳税筹划的方法与技巧进行了比较深入的探讨。三、研究内容1前言2税收筹划的基本理论 2.1 税收筹划的概念 2.2 税收筹划的特征 2.3税收筹划的方法3房地产行业现状及税收筹划的动机分析 3.1房地产行业的经营特点及行业现状 3.1.1房地产行业的经营特点 3.1.2房地产的行业现状 3.2房地产行业税收筹划的动机分析 3.2.1追求企业价值最大化 3.2.2避免涉税风险 3.2.3获取纳什均衡效应4我国房地产行业税收筹划存在的问题 4.1法律意识薄弱认识上存在误区 4.2部门之间对税收筹划未协调一致形成合力 4.3业务复杂涉税面广筹划难度大 4.4产品具有特殊性筹划压力大风险高5房地产行业应对问题的措施 5.1增强法律意识注重规范性决策 5.2部门联动加强企业整体性筹划管理 5.3理顺业务化繁为简增强项目整体性筹划管理 5.4兼顾企业利益与社会利益实现利益最大化6结论参考文献致谢四、研究方案1、利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2、查询文献资料，通过大量文献的阅读和学习，吸取了国内外专家学者的研究精华，形成了自己研究的理论框架，并针对所研究的理论框架，总结出原因与解决对策。3、调查法是科学研究中常用的基本研究方法，它综合运用科学的方式，对企业现象进行有计划、周密和系统的了解，并对调查搜集到的大量资料进行分析、综合、比较、归纳，从而为人们提供规律性的知识。五、进度安排1、确定毕业论文的选题，收集整理资料，完成论文的任务书。2016-10-15至2016-10-312、编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题。2016-11-1至2016-11-203、实习期间进行一步查找资料，作社会调查。2016-11-21至2016-11-304、撰写论文，完成第一稿，并交指导教师。2016-12-1至2017-1-155、指导教师阅改论文。2017-1-16至2017-1-316、修改论文，完成第2稿，并交指导教师。2017-2-1至2017-2-297、指导教师阅改论文，完成中期检查表。2017-3-1至2017-3-158、修改论文，完成第3稿，并交指导教师。2017-3-16至2017-4-109、指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。2017-4-11至2017-4-3010、专家评阅。2017-5-1至2017-5-1011、毕业论文答辩。2017-5-11至2017-5-2412、评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2017-5-25至2017-5-31六、预期结果通过撰写本篇论文，预期能为房地产企业税收筹划方面提供一些有价值的建议，使我国房地产企业在强有力的税收筹划工作保障下更上一个新的台阶。七、参考文献1 全国注册税务师职业资格考试教材编写组：税法（II）M.中国税务出版社.2014.2 刘敏芝.浅议房地产企业税收筹划风险J.会计师.2014（7）.3 杜倩.论房地产企业所得税纳税筹划的意义及方法J.经济视野.2014（18）.4 王亚美房地产企业税收筹划问题探索J科技经济市场2015（05）：28-30.5 迟丽华 、周小雪.房地产企业税收筹划风险的防范策略J.中国房地产.2013（10）.6 孙绅有效控制房地产税收筹划风隐措施浅谈J经营管理者2015（03）112-115.7 刘桂芳.税收筹划的风险及其防范策略J.新经济.2015(4)：78.8 何世容.如何有效控制房地产税务筹划风险J.财经界.2014(6)：267.9 陈玉军.房地产企业税收筹划误区J.企业改革与管理.2015(4)：11.10 黄竹梅.房地产企业纳税筹划风险探究J.商业研究.2015(3)：90-91.11 曾琦.浅谈房地产企业税务筹划风险的防范措施J.财经纵横.2014(8)：141.12 郑霞.房地产企业税收筹划及风险规避J.新经济.2014(12)：76-77.13 Matthias Wrede. Fair inheritance taxation in the presence of tax planningJ.Journal of Behavioral and Experimental Economics,2014,51. 指导教师意见：指导教师签名：年 月 日教研室意见：审查结果： 同 意 不 同 意教研室主任签名： 年 月 日中国地质大学长城学院本科毕业论文文献综述系 别： 经济系 专 业： 会计学 姓 名： 王春杰 学 号： 013131027 2017 年 4 月 30 日在我国，有关企业税收筹划的研究历史并不是很久。几年中税务筹划涉及到房地产企业经营、投资、理财、决策等活动的各个方面。有效的税务筹划，能最大程度地降低房地产企业涉税风险，增加经济效益，实现价值最大化，提高企业管理水平，争强企业的竞争优势，是企业增强核心竞争力的有效方法之一。马提亚弗雷德在税收筹划下的公平遗产税中分析了税收筹划对公平税负水平的影响程度。并在德国进行的一次析因调查中,发现税收筹划将公平税率提高了大约4个百分点。公平税率不仅取决于遗产的大小、继承人与被继承人的关系以及遗赠的类型,还取决于被继承人的意想。有社会动机的家庭要比没有社会动机的家庭征税少。文中提出最优税收理论的支持.为此,它制定了一个简单的模式,表明税收不应阻止具有热情的动机的个人比没有这些动机的个人贡献更多的社会福利。刘敏芝2014年在浅议房地产企业税收筹划风险中提到房地产公司是现在我国经济产业发展的支柱之一，也是我国重点税收的对象之一。由于房地产企业在项目开发及经营过程中投入资金多,施工建设周期长,涉及的税务种类多，因而,经营风险高,税务筹划风险大。杜倩在2014年说对于房地产企业而言，企业所得税在企业各种税负支出中占据较大的比重，因而有必要通过纳税筹划来减少税收支出。为此，她在论房地产企业所得税纳税筹划的意义及方法分析了房地产企业进行所得税纳税筹划的重要意义和所得税纳税筹划的现状之后并给出了一些具体措施和建议。陈玉军在2015年提出近十年来，我国的房地产行业得到了迅猛的发展，也为我国增加了巨 大的财政收入。随着我国房地产行业税收政策和相关法律的不断完善，房地产企业也渐渐加强了对税收筹划的关注。同时房地产企业在税收筹划方面也存在一定的误区，需进一步改进策略，力求进一步规范房地产企业的税收筹划，推动房地产行业的健康发展。郑霞2014年在房地产企业税收筹划及风险规避中系统地了解房地产开发经营业务流程中各阶段的税务筹划要点,提出几点通过税收筹划达到税收风险规避的目的.并以土地增值税为例,具体提到开发环节土地增值税筹划与税收风险规避、交易环节土地增值税筹划与税收风险规避、降低增值率的税收筹划与税收风险规避等方面的内容.随后就减少增值税率也举出了案例.王亚美2015年在房地产企业税收筹划问题探索提到房地产企业是地方税收收入的重要来源之一,但由于房地产企业涉及到的税收品种繁多,征管的难度较大,加之税源管理方面也存在着不少的漏洞与问题,因此,房地产企业应该尽快做好税收筹划工作,提升自己的税收管理科学化与精细化水平,充分发挥出税收对自己管理工作中的调控职能,并在保障自己健康发展的同时,能够通过科学、合理、合法的税收筹划工作来获得最大化的经济效益。综上所述，国内外学者均认识到税收筹划对房地产的影响。国外对于纳税筹划的研究偏重于运用经济数学模型分析方法，通过设定严格的假设条件、建立经济数学模型来揭示经济与税收之间的关系，体系比较成熟，理论性强。国内学者则偏重于实证、案例方法的运用，沿用案例法的思维，着重于对纳税筹划的个案进行研究分析，并在实际中分别对照应用，可验证性强。但是适用范围较窄，往往针对于特定的税收法律环境和市场环境。但是从总体而言，我国企业还没有普遍树立起纳税筹划的观念，在内陆及中小型城市也未引起足够重视，即使重视也缺乏通晓纳税筹划技巧的人才，无法找到有效筹划方案和模式，企业的纳税筹划可操作性有待商榷。由于国外税收体制比较完善，市场开放程度较高，其税收杠杆的调节作用也比较强，减少税赋也就成为企业考虑得比较多的因素，实务中企业利用税收筹划减少所得税税赋的案例颇为常见。现如今房地产开发企业对改善居住条件、发展城市建设发挥着重要作用,是国民经济不可或缺的重要组成部分。房地产企业从土地使用权出让到开发、转让、保有等诸环节,涉及税种多、缴纳税额高,其中企业所得税在房地产企业税负中占有重要比重。房地产企业应时刻关注税收政策的变化,尤其是所得税法的变化对企业税收筹划的影响,并据此应相应调整税收筹划的策略和方案,已达到企业合理节税的目的,实现企业价值最大化。 房地产行业税收筹划方法及应用问题研究 摘 要 依法纳税是所有公民应尽的法律义务，税务身为一个公司主要的盈利支出内容，直接决定着公司的利润率和盈利水平。伴随着市场经济的高速发展，公司间的市场竞争越发残酷。为了在当前的竞争中把握主导权，企业便需要制定科学且高效的经营方案和策略，税务筹划便是当中关键的构成内容。公司能够借助于调整内部结构，增强财务结算能力，科学运用国家实施的税务扶持政策等税务筹划方法，缓解公司的税务压力和经营开支。与此同时提高自身的综合竞争实力和财务管理水平。为了引导国内建筑市场的长远发展，国家相继实施了诸多税务扶持和减免政策，然而碍于房地产企业税制结构不够合理和该行业的特殊性，难以充分利用国家政策进行纳税筹划。在国家迎来经济发展繁荣期的当前，这样在发展经济的过程中实现效率和公平的协调，将直接决定着经济的长远发展和社会为安定和谐。本文首先检索、归纳和研究了诸多相关的学术资料，梳理出有关房地产纳税筹划的现有理论体系，介绍了公司营改增的实施现状，以建筑行业为重点，讨论了税收筹划存在问题，并根据消极影响为建筑行业提出了积极可行的建议。关键词：房地产行业；税收筹划；企业所得税；应用ABSTRACT The tax law is a legal obligation of all taxpayers should carry out tax, and is an important part of enterprise outflow of economic benefits, have a direct impact on the enterprise's cost and profitability. In the market economy keeps developing today, between enterprises in different industries have gradually evolved the competition becomes increasingly fierce. Enterprises want to occupy in this situation, to the business activities of enterprises have a high degree of planning and reasonable arrangement, tax planning is one important part. The enterprise can optimize the organizational structure, improve and make full use of the national introduction of preferential tax policies for tax planning means its accounting level, reduce the corporate tax burden and operation cost. At the same time to improve their comprehensive competitive strength and the level of financial management. In order to support the rapid and healthy development of China's construction industry, has been out of Taiwan A series of relevant preferential policies. But due to the particularity of the tax structure is not reasonable and the real estate enterprises in the industry, it is difficult to make full use of the national policy of tax planning. At present, China is in a stage of rapid development of social economy, how to make economic development in both to efficiency and fairness, is a matter of to the sustainable economic development and social harmony and stability of the important subject of replacing business tax with value-added tax(VAT) undoubtedly provides valuable theoretical teaching materials balance problems in the economic development of our country to solve. Through the collection, analysis and a large amount of literature on the formation of a large number of information system of tax planning for real estate enterprises, increasing the research background of the business this, in the construction industry as the focus, discusses the tax planning problems, and according to the negative influence to the construction industry puts forward the positive and feasible suggestions.Key words：Real estate industry; tax planning; enterprise income tax目 录1前言12税收筹划的基本理论32.1 税收筹划的概念32.2 税收筹划的特征32.3税收筹划的方法43房地产行业现状及税收筹划的动机分析43.1房地产行业的经营特点及行业现状43.1.1房地产行业的经营特点43.1.2房地产的行业现状53.2房地产行业税收筹划的动机分析53.2.1追求企业价值最大化53.2.2避免涉税风险64我国房地产行业税收筹划存在的问题64.1法律意识薄弱认识上存在误区64.2部门之间对税收筹划未协调一致形成合力74.3业务复杂涉税面广筹划难度大74.4产品具有特殊性筹划压力大风险高75房地产行业应对问题的措施85.1增强法律意识注重规范性决策85.2部门联动加强企业整体性筹划管理85.3理顺业务化繁为简增强项目整体性筹划管理95.3.1合理进行纳税筹划95.3.2规范建筑行业税收的征管缴纳95.4兼顾企业利益与社会利益实现利益最大化106结论10参考文献11致谢13中国地质大学长城学院2017届毕业论文1前 言数年间，为了推动建筑市场的长远发展，我国陆续实施了诸多税务优惠政策，此类优惠政策推动了建筑产业的高速发展。然而国内的建筑产业尚处在发展的初期，在全球经济一体化的大背景下，企业要想在残酷的全球市场竞争中立足，通过科学的税务筹划以降低自身的税负同时提升盈利空间是极为关键的。同时科学的税务筹划还可以提升公司的市场竞争力。由此可见，在社会主义市场经济高速繁荣的大趋势下，高效且科学的税务筹划方案对公司的发展发挥着至关重要的作用。随着近年来经济的快速发展，生活水平改善的同时，对于国内产业结构的优化和国民经济的平稳增长的要求更加强烈。2016年两会期间，李克强总理在政府工作报告中提出自2016年5月1日开始，在全方面实施“营改增”政策，营改增实施的范围设立于2012年的上海市服务产业试点正式扩大为全国范围，此次税务改革涵盖了房地产、金融、建筑等众多产业。营改增目前处于初步阶段，存在着许多的问题，需要充分吸收借鉴发达国家关于税制改革的经验，我国的市场还不稳定，市场效力对于国家经济的影响范围存在局限性，营改增不但需要在市场影响所能企及的范围内发挥效力，同时需要实现对影响不能企及领域的积极调控。营改增是否具有可行性并且高效合理，有许多影响因素，最重要的几点莫过于强有力的管理、高效的管理技术和科学的管理手段。如果管理制度与现实的税收环境不相适应，闭门决策，会造成管理成本加剧，纵观我国税制的发展历程，许多问题都是和管理制度不够先进科学有关。房地产行业一直处于国民经济消费的一大块，特别在金融危机之后更是迎来了飞速的发展。而房地产企业属于综合性产业，具有一定特殊性，整个房地产行业链条的涉及范围十分广泛，包括建筑业、钢铁制造业、交通运输业、销售业等等，所涉及的各范围之间联系紧密，占有的资金量比起其他行业较大，受国家经济政策以及宏观环境影响较大，因此，营改增政策的实施，对于房地产公司的会计结算、财务管理和纳税筹划等工作产生了一定的压力和挑战。对于我国房地产企业来说，特别是近两年我国市房地产市场呈现不断上升的状态，房地产行业经济状况攀升。所以，文章举例房地产行业，围绕营改增背景下房地产公司的会计税务展开分析，侧重于探讨营改增对房地产市场所提出的政策规范，对企业链条所涉及行业的财务科目设立，税务抵扣进行筹划，为新税务政策下房地产行业会计税务处理提供合理科学的方案。通过对营改增的全面理解，对税收在我国建筑市场中的作用会有更加深刻的认识，以期指导房地产企业做好事先营改增的筹划和准备确保 “营改增” 到来之际能平稳过渡，企业经济利益进行整体平衡，使之能够减少赋税，增加经济效益，这既是经济市场保证活力的根本动力，也是促进整个社会获得最大经济效益的深层次的动力。进而推动建筑产业的高效积极发展。2相关概述 2.1 税收筹划的概念税收筹划意为纳税人为了赢得税务收益同时削弱税务风险，在遵守国家相关法规且保障自身整体利益的前提下，运用多种方法和措施对税务事项进行科学地规划，进而缓解或免除税负同时延迟缴税期限的理财行为。 2.2 税收筹划的特征其一，合法性。税收筹划最为基础的前提条件是遵循税务有关的法规条令，同时保障纳税人的切身利益，这也是税务筹划相比于偷税漏税避税行为，最为根本的差异。其二，目标性。税务筹划具有清晰的目标，早期目标为缓解公司的税务压力，终极目标是尽可能提升公司税后的盈利。如果开展筹划工作时两者之间出现矛盾，则企业应该选择的是实施操作后能够实现价值最大化的纳税筹划方案。其三，规划性。由于纳税人的纳税义务是伴随着自身的生产经营活动而形成的，而公司在多种经营体制中的纳税业务存在相对滞后的特性，此种滞后特性便为公司经营管理环节的税务筹划行为创造了契机。因此，公司在纳税业务并未形成之际便应该科学制定出各种适用于自身的税务方案，同时对比多种税务方案优劣性，挑选出可以为公司赢得更多经济收益的税务方案。 2.3税收筹划的方法一方面，全面运用多种税务扶持政策。税务扶持政策即为国家为了促进特定地方、特定行业的发展而出台的优惠规定，进而通过税务实现对资源的科学配置。倘若公司能够科学地运用多种税务扶持政策，则能够为自身创造大量的税务收益。然而国内现行的税务扶持政策纷繁多样，要想切实运用此类政策实现对税务的科学统筹，首先便需要全面分析和理解国家现行的税务扶持政策。另一方面，选择更低的税率。通常而言，纳税人能够通过低税率和转移定价两种方式以减低税率，从而缓解税务压力。前者即为借助于选取适宜的所有制、地方和产业等正当的方式，令自身直接使用更低的税率。后者即为在总公司与分公司或与其余经济利益主体间的经营环节实施的合法价格转让行为。最后，延迟纳税时间。资金是富有时间价值的，如果一个公司可以延迟缴税时间，便等同于获得了无息借贷。通常尔雅，公司可以获取的无息借贷效益规模同其延迟纳税的期限成正比。诸如，选择预提的方法记录能够预估的成本开支；尽量减少成本摊销周期等，此类措施均可以帮助公司合法地延缓纳税时间。3房地产行业现状及税收筹划的动机分析3.1房地产行业的经营特点及行业现状3.1.1房地产行业的经营特点第一，开发经营的计划性。公司需要在国家限定的范畴内开展对建筑房屋、土地、基本设施及其他设施的征用工作，坚持计划、征用、设计、施工、管理、配套“六位一体”的准则以及公司的施工和营销方案完成开发和运营工作。第二，开发产品的单件性、商品性和无法转移性房地产公司所开发的所有产品将被看做商品在市场中流通，遵守买卖双方约定的价格或市场售价进行转让或销售。第三，开发经营业务的复杂性复杂性主要涵盖了两重内容：首先，主营业务类型多样。公司不但要开发土地和房屋，同时负责基本设施及公用配套设施的建设工作。主营业务涵盖了征用、勘探、拆迁、规划、建设、营销到验收等各个环节。其次，覆盖面广泛，经济合作主体众多。在采购环节，地产公司与原料、物资、设备等供销商存在经济合作关系；在项目承包和招标环节，与勘探规划部门、施工方存在经济合作关系；在在开发产品的委托代建和出租环节，与委托方和承租方存在经济合作关系。第四，开发施工耗时久且需要大量的资金投入地产开发项目自整体规划、可行性评估、征用拆迁、安置补助、七通一平、施工建设、配套施工、绿化环保建设等整个过程，需要历经数年才可以竣工。并且，以上所有环节均需要大量的投资，再加上开发项目自身的成本高昂，因此时刻离不开巨额的投资。3.1.2房地产的行业现状国家自2015起，出台了诸多有助于地产行业发展的优惠政策，地产行业慢慢恢复。亿翰智库的相关统计结果表明，2016年前11个月，诸如保利、华润、万科、恒大等共计15个知名地产集团完成了整年营业指标的90%。然而因为库存总量过大，其它地产公司的销售业绩不尽如人意。自2017年起国家的CPI逐年增加，国家政策通过数次增加存款储备金率，从而实现了对银行贷款总额的有效管控，此种经济宏观调控举措增加了地产公司获取银行融资的难度。由于房价飞涨，处于民生和经济考虑，国家收紧了对房地产开发企业贷款的审查，房地产开发贷款一度成为了稀缺资源，同时，银监会制定“受托支付”管理办法，房地产企业需要严格遵守。宏观政策和银行具体操作规定的改变让房地产开发企业在资金周转上面临着巨大的压力，如果在此情形下，房地产开发企业开发的楼盘销售不力，很容易出现资金链断裂。在我国南方城市，由于土地转让、销售及预售的门槛提升，致使一些市场竞争力薄弱的地产公司望而却步。大部分的地产企业必须首先提供大约三成的资金，通过垫付的方式开发项目，最后获得银行的信贷以实现资金周转；因为早期各地政策部门的土地批发总量过多，一手市场供求失衡，导致部分开发商在房子建好后只能通过价格手段讨好消费者；随着房地产政策、法规的逐步完善，发展商的利润空间进一步缩减。而在北方城市，同样出台了越发严格的市场管控政策，最近火热的限购房政策对北方城市造成了一定程度的影响。长远来看，限购把当下的购买力给推迟到几年之后，也就等于是拉长了上涨的周期。短期来看，限购政策并没有终止房价上涨的势头，但减缓了房价上涨速度。同时限购也调整了二套房首付比例。之后，会有人为了买二套房，而先把首套房卖掉。但在未提高首付之前，他们是有可能不卖首套房的。也就是说，限购让一部分资金比较紧张的“换房家庭”从拥有两套房变成拥有一套房。这能增加二手房市场的供给，因此，二手房的房价上涨速度会放缓。2017年4月，中央政府和国务院宣布成立和被雄安新区。该新区涵盖了河北省榕城、雄县、安新三县及周边地区，位于天津、保定和北京三座城市的交界处。这一通知下达让雄安区新区房价一夜之间暴涨50%。然而为了解决此问题，中央政府提出必须要大力惩治土地、房地产市场的不法现象，有效地防范和严惩炒房炒地、圈地囤房等违法行为。3.2房地产行业税收筹划的动机分析3.2.1追求企业价值最大化公司发展的终极目的是需求更多的经济效益，公司的税务策略将直接决定着公司的经营成本。所以，公司在遵守相关法规条令的条件下，开展纳税筹划，能够降低自身的税负同时提升公司的盈利空间。合理的纳税筹划可以增强地产开发商的纳税自觉性、提升其财务管理水平和经济利润。 房地产企业尚处于初创期，各项费用支出占据很大比重，而缴纳企业所得税也是其经济利益的一种丧失。房地产公司在规划和执行公司所得税税务规划时，往往会联系本身的优势，通过分析税基和税率两者的差异、税务减免政策等，做出合理的筹资、投资、经营决策，进行生产和管理制度的改革，客观上促进公司有限资源的充分利用，使资源得到合理配置。对房地产公司来说，合理的所得税纳税方案能够削减税务开支，缓解税负，有助于企业赢得大量的税后盈利，为企业的发展提供生机和动力，增强其市场竞争力。3.2.2避免涉税风险大部分的房地产对企业所得税税收筹划还不够重视，难以理解税收筹划在企业经营管理中的意义，对专业税收咨询和筹划机构的收费还不能完全认同，意识不到花费在专业咨询上的支出所产生的潜在价值。房地产公司的所得税纳税筹划是在其了解和遵守税法的条件下实施的，这要求公司应该积极地研究税务的相关法规，明确合理的纳税筹划方案，进而创造更多的合法经济效益。在制定和实施税务筹划方案的过程中，房地产企业作为纳税人的法制理