万科A盈利能力分析.docx

南京师范大学中北学院毕 业 设 计（论 文）（ 2019 届）题 目： 万科A盈利能力分析 专 业： 会计学 姓 名： 杨周洲 学 号： 88152044 指导教师： 王佩 职 称： 副教授 填写日期： 南京师范大学中北学院教务处 制万科A盈利能力分析摘要：最近几年，我国房地产行业迎来了快速发展时期，房企数量急剧增加。对企业来讲，跨国经营成为新时期实现更好发展的必然选择，其结构复杂程度也不断提升，在此情况下更加需要有效运用财务数据信息，帮助决策层制定出更加科学的经营策略。与企业相关的各方主体，对于其盈利能力非常关注，同时也非常注重利润率指标的变化情况，也研究了对其进行分析和预测的方法。 本文在进行分析时，主要运用财务分析方法，分析该公司的盈利能力。首先，根据万科公司近五年的财务数据对万科公司进行盈利能力分析，判断其盈利状况，并通过行业平均，针对该公司的盈利指标，在整个行业中的情况进行分析；其次采用盈利指标分析，针对该公司所处行业进行对比，进而发现该公司在财务方面存在的一些问题，比如存货过多、负债过大、成本过高等，并提出解决的对策。关键词：盈利能力 万科公司 房地产Abstract:In recent years, China's real estate enterprises have shown a rapid development trend, and the number has increased dramatically. For enterprises, with the increasing transnational operations and the increasingly complex structure of enterprises, it is more and more important to make correct business decisions by effectively utilizing financial data information. And, whether managers, creditors or shareholders of enterprises are very concerned about the profitability of enterprises, and pay attention to the analysis and prediction of profit margin and its changing trend.This paper uses financial analysis method to analyze the profitability of Vanke Co., Ltd. Firstly, according to the financial data of Vanke Company in recent five years, the profitability of Vanke Company is analyzed, judging its profitability, and comparing the development level of Vanke's profitability index in the industry through industry average.Secondly, it uses the profitability index analysis to compare the real estate listed companies including Vanke in the industry, and finds out the financial problems existing in the company, such as excessive inventory, excessive liabilities and high cost, and put forward the countermeasure to solve it.Key Words:Profitability Vanke Co Real estate 目录1 绪论11.1 研究背景和意义11.1.1研究背景11.1.2 研究意义11.2 国内外研究现状21.2.1 国外研究现状21.2.2 国内研究现状21.3 研究方法和内容41.3.1 研究方法41.3.2 研究内容42 盈利能力相关理论52.1 盈利能力概念52.2 盈利获取途径63 万科公司案例分析73.1 公司简介73.2 公司盈利状况73.2.1 盈利趋势分析73.2.2 同行业比较分析94 问题及建议134.1 存在的问题134.1.1行业中的问题134.1.2公司自身问题134.2 建议144.2.1存货方面144.2.2负债方面144.2.3获利方面15结语16谢辞17参考文献181 绪论1.1研究背景和意义1.1.1研究背景就我国的发展历程来看，改革开放以来，经济发展取得了非常大的突破，尤其是房地产行业增长态势非常显著，房企数量与规模持续增长，而公司的价值也参差不齐。如何衡量房地产公司的价值，最好的方法是根据财务数据进行分析，而财务数据中的盈利能力更能反映出一个公司的经营状况和核心竞争力 金碚, 李刚.中国企业盈利能力与竞争力J.中国工业经济, 2007 (12) :5-13。而在房地产企业中，上市房地产公司更有代表性，对于整个行业存在的问题，也能进行更好的反应 商梦琦.房地产行业上市公司分析D.北京:首都经济贸易大学, 2015 。我国房地产行业上市公司中，有几家的发展尤为突出。本文通过相关指标对房地产上市公司万科公司盈利能力进行分析，研究它存在的问题，基于此制定针对性的解决问题的策略，促使其盈利能力的水平持续提升，并有效降低经营风险。1.1.2 研究意义就企业的盈利能力而言，主要是利用各种经营活动，确定一定利润的能力，即企业的投资人为实现预期的投资收益，债权人为顺利收回本息，要求企业必须具备的一种能力，可以对企业的经营效果进行直接反应，也是保证单位职工基本福利的重要来源。所以，针对企业在盈利能力方面的情况进行分析非常关键，主要的指标为资金利润率等。对于一个企业而言，其盈利能力越强，则可以说明其利用各种资源的能力就越强，这种强表现在现金获取、成本管控、市场开辟与营销以及风险规避等各个方面。它是一种综合能力，依赖于企业在各个环节上全程把控。客观来讲，企业是以所得利润最大化为发展动力。因此，基于企业管理视角，分析盈利能力的大小，不仅关乎企业管理是否高效，同时也是最终落脚点，这对于分析企业的财务情况而言非常关键。一个企业获得利润能力的高低，不仅会对投资收益与成本的关系产生直接影响，而且与业绩水平的高低也有密切联系甚至影响国民经济的健康发展。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状Frederick Winslow Taylor（1911）最早构建了几个用于对成本进行计量的指标，而且在学术刊物中，提出了科学管理的概念。就其所提出的评价指标可知，主要是利用实际和标准金额的对比，对公司的盈利能力进行衡量，这可以看作是企业成本效益比的原型。在上世纪改革开放前后，在评价企业业绩时，主要取决于投资者与债权人的利益情况，其涵盖了盈利和偿付以及经营等多方面能力，并将评价结果同管理者与及员工报酬相联系。在此之后，该机构基于经济视角，提出了八个对企业经营绩效进行衡量的指标，即每股收益、现金流量、投资回报、净收入、市值、经济盈余市值、经济效益和调整后的通货膨胀绩效。Frank 和 Goyal（1998）在进行研究时，选择了上世纪后半叶的非金融产业，对影响其盈利能力的因素进行分析，结果发现资产负债率越强的组织会导致盈利能力愈加的弱。Hall、Hutchinson、Michaelas（2000）分析了英国范围内3500家非中大型型组织的盈利能力对短期资本结构和长期资本结构是否能够产生“化学效应”。研究结果显示组织的盈利能力对短期资本结构和长期资本结构有着不相同的影响。Booth（2001）主要研究的是发展中国家企业的资产结构对盈利能力的影响，研究表明大多数的发展中国家在二者关系上具有一定的共性，即盈利能力与杠杆乘数呈反方向变动，只有津巴布韦在二者关系上表现出不同的状态。Murray（2009）在其静态平衡利润中表明：当利润增加时，公司应该发行更多的债务，减少股权以保护税收或防止滥用利润。221.2.2 国内研究现状自改革开放后，为强化评价企业盈利能力的力度，我国制定了非常多的评价与操作规则，较好的指导了评价企业这一方面能力工作的开展。1999年6月，财政部等四部委颁布了国有资本经营管理办法。规则明确了四个方面的评估内容，分别是财务效率与资产运作以及偿付与发展能力等。同时，运用了24项定量与8项定性指标，评价企业的绩效。在对企业的盈利能力进行评价时，效益评价是非常重要的内容，然而还需从理论层面不断进行完善。经过2002年财政部等部门的修订之后，评价方法更加合理，也极大的改变了原来的规则。柯崴（2008）在进行研究时，选择了在上交所上市的38家房企，对资产负债率影响其盈利能力的情况进行分析，并得出二者之间具有十分强烈影响的结论。并且认为为避免债务压力导致上市企业陷入困境，需要对最优的负债比例进行明确，进而更好的应用负债经营的模式，对扩张的速度进行管控，选择适当的发展方式。莫生红（2009）分析了沪深证券交易所的24家家电公司，结果发现对于家电企业来说，其资产负债率的高低同其盈利能力具有反向关系。王超锋（2010）以中小企业为例，对其资本结构影响其盈利能力的情况，进行深入分析。肖潇（2010）以河北省在两市上市交易的28家企业，作为开展本课题研究的样本，对其从2005年到2008年之间，资本结构和盈利能力是否具有相关性进行分析。基于此，针对存在的问题，提出了解决问题的办法，进而更好的推动该地区的经济实现更好的发展。李原（2011）以英国的四个行业为例，选择了其中的20家上市企业，对其最近八年，资本结构和盈利能力之间所具有的关系，进行探究与分析。结果发现，在不同的行业，二者之间的关系差距比较大，企业需要结合其自身实际，优化其资本结构，进而帮助其获得更高水平的收益。杨远霞和易冰娜（2012）在进行研究时，以湖南省在两市上市交易的367家企业为分析对象，对2000年到2009年期间，其资本结构是否影响其盈利能力，若是影响，则影响方向如何的问题，进行了深入探讨。结果发现，此类企业当资产负债率与产权比率比较高时，会制约着企业盈利能力的提升。当货币资金比率比较高的情况下，则会促进盈利能力实现更好的发展。除此之外，对于流动与固定资产比率来说，其并不能促进企业盈利能力的提升，也不会产生制约作用。朴哲范和肖赵华（2015）针对2005年到2013年之间，在中小板上市的企业，对其盈利与增长的关系进行了分析，结果发现权益与总资产的增加，促进了其盈利能力的提升。王祉懿（2015）研究了综合绩效指标，结果发现杜宇房地产行业的上市企业来说，伴随资产负债率的提升，其绩效会不断提高。而如果其短期负债的比例偏高，则不利于其盈利能力的提升。通过利用商业信用融资，对于其绩效的增加，会产生一定的促进作用。而预收账款负债率等指标，对于公司绩效的增加，也会产生一定的积极作用。罗扬（2016）在进行研究时，选择了从2010年到2014年之间，上市的钢铁企业，对其经营指标进行分析。结果发现，企业所具有的短期债务，会弱化其盈利能力。与此同时，企业长期债务的占比，同其盈利能力具有负相关关系。由此可以发现，当前使其企业的负债期限结构存在一定的不科学性。武静（2016）通过实证研究发现，企业具有的资产负债率越高，给其绩效带来的负面影响的程度也就越强。而其流动负债的占比也会因此不断增大，对于企业绩效的提升也非常不利。谢秋玲等（2016）针对电力企业进行研究发现，企业整体的负债情况，对于其盈利能力的提升非常不利，而其短期债务的占比明晰偏大，制约了其利润水平的提高。同时，此类企业运用商业信用进行融资，对于其效益的增加也非常不利。在运用公司债券进行融资时，并不能显著促进其经营效益的提升。郑珊珊、柴鑫（2016）选择了从2010年到2014年之间，在我国境内上市的151个房企，将其作为研究的样本。使用净资产收益率评价企业的盈利状况，研究表明，企业所具有的短期负债，会弱化其盈利能力，企业长期债务的占比，同其盈利能力具有负相关关系。由此可以发现，当前使其企业的负债期限结构存在一定的不科学性。胡碧萍（2017）在进行研究时，选择了188家上市房企作为研究的样本，在对经营绩效进行衡量时，选择的是净资产收益率指标。结果发现，通过增加货币资金数量的方式，对于企业的绩效具有一定的好处。而如果企业具有非常多的应收账款，则对其发展会带来一定的抑制作用。通过提升企业所具有的无形资产的数量，对于其盈利能力的提升，并不具有显著作用。相对而言，国外针对本课题的研究更早，而且方法众多，理论成果十分丰富，我国虽然起步晚，然而发展也十分迅速，对于分析企业的盈利能力每个人都有从不同的角度进行分析。 然而，大家都认同的是，在风险并未增加的前提下，如何有效提升企业的盈利能力，属于其非常重要的战略目标。除了运用此类方法之外，运用其他方法对于企业发展也具有非常高的价值。对于企业而言，需要结合自身的实际情况，合理的选择具体的方法，进而取得事半功倍的效果。 1.3 研究方法和内容1.3.1 研究方法（1）充分结合文献综述和数据分析。本文在分析万科公司2014-2018年收入、利润、等采用了数据分析法；在整理盈利能力相关知识时，参考并学习了国内外相关理论知识；（2）系统分析法。对于企业而言，其盈利能力非常复杂。因此对企业盈利能力的研究应该从系统的角度出发，对企业的现状以及存在的问题与原因等进行分析，并据此提出应对策略。（3）指标分析法。对于盈利能力有几个专门的指标，本文通过销售毛利率、每股收益、净资产收益率、总资产利润率、成本费用利润率这5个指标对万科公司进行盈利能力分析。（4）对比分析法。单纯的分析一个公司不足以对其盈利能力有较为全面的了解，所以本文选取了同为房地产行业的另外8家上市公司进行比较，得出结论。1.3.2 研究内容本文在此以万科A为例，针对房企的盈利能力进行研究，主要安排如下所述：第一部分，绪论。主要是总结全文，对本课题的研究背景与目的等进行描述，并探讨了本文的研究意义，对研究内容与方法框架等进行研究。第二部分，文献综述。对盈利能力的概念与文献进行研究，并列举了国内外学者针对本课题所取得的具有代表性的成果。第三部分，以万科公司为例，分析了其盈利能力，进而对万科的盈利能力等进行分析，并结合了同行业企业的具体情况，对其进行对比。第四部分，研究结论建议。根据上文分析结果，对万科公司如何实现盈利能力的提升，提出一些策略建议。2 盈利能力相关理论就财务分析而言，通常涉及四个方面的内容，分别是企业获利能力，偿债能力，成长能力以及经营效率能力。社会发展到现在，通常认为对企业的财务进行评价，以盈利能力为主，然后是偿债与成长能力等。2.1 盈利能力概念盈利能力主要是企业通过运作其资金或者资本，进而实现预期的利润与收入的能力，可以对其管理水平与经营业绩进行反映，也是企业得以发展的重要动力。盈利能力主要针对在生产经营过程中，企业所具有的创利能力，可以为企业提供生产经营的利润，也能确保投资者的收益水平，进而能够对企业的综合素质进行反映。一般情况下，企业利润和盈利能力，具有正向关系，也就是说利润水平比较高的企业，在盈利方面的能力相对更强，而如果利润水平比较低，则其盈利能力情况则必然不乐观 谭桂荣.巧用利润表分析企业盈利能力J.会计之友,2010(5):87-88.。盈利能力主要是用于对经营业绩进行衡量，与企业具有利益关联的各方主体，对于企业的盈利情况与各种衡量指标等非常关注，并将其作为决策的重要依据 高针针.企业盈利能力指标分析J.金融经济,2013(13):85-86.，对于公司的经营者而言,通过分析其盈利能力，可以对企业在过去某一时期内的经营情况进行科学的反映，并能够发掘其在经营管理过程中所产生的各类问题，对其问题成因进行剖析，进而制定有效的解决问题的策略，对其中的经验教训进行总结，以此促进其整体获利水平的提升，也是对企业经营业绩进行衡量的重要方式。 在对企业的盈利能力进行评价时，可以采用绝对值的指标，也可以运用相对值。对于企业而言，其各期的报告，使得其使用者对于企业各个季度的利润情况进行了了解。在对盈利能力进行分析时，通常以分析利润表为主，要求需要重视对利润变化产生影响的因素，并将非正常因素予以剔除 Cheng F. Lee, Joseph E. Finnerty, and Edgar A. Norton. Foundations of Financial ManagementM. West Publishing Company. 2001。与此同时，针对构成利润的部分，要重点进行分析。不仅要对其盈利情况进行考察，还需与历史数据相结合，对利润增长情况进行分析 黄明,郭大伟.浅谈企业盈利能力的分析J.林业财务与会计,1997(3):56.。2.2 盈利获取途径盈利的获取可以通过以下几个方式：1、降低产品成本。在确保产品价格保持不变的前提下，成本越小则其利润水平必然越高。2、加入一些可以满足社会发展需求的产品产量。通过这种方式，不仅有助于产品销售数量的增加，而且有助于销售收入的增长，同时可以有效的节约企业所产生的固定费用，进而降低其单位成本，实现利润的增加。3、促进产品质量的提升。通过这种方式，有助于提升合格品的数量，减少出现废品等造成的成本增加，也能获得更多的利润。4、降低固定资产与流动资金的占比，降低其占用费用。5、对营业外成本进行管控，进而促进营业外收入水平的提升。对于企业而言，存在很多对其盈利能力产生影响的因素。其中，有些因素属于外部环境因素，而有些属于企业内部自身的因素。就外部因素而言，比如税收与法律等，会产产品的生产成本与销售收入等产生非常大的影响，进而影响其盈利能力。通常来说，上市企业内部因素对于其盈利能力产生的影响更大，如何对这些因素进行运用，进而给企业的这一方面的能力带来积极的影响，这也是企业的经营层，非常关注的内容。就企业的利润而言，可以将其分为营业外收支净额与营业利润两个主要的部分。对于营业利润来说，其属于企业获得利润的主要方式。因此，在分析企业的盈利能力时，关键是要分析其营业利润。就企业的盈利能力进行分析时，需要认识到其不仅包含当前与未来的盈利水平，而且也包含其盈利的稳定性与持续性。企业之所以投入大量的资金，主要是为获得一定的营业利润，而就其主营业务来看，其经营情况关系到其生存与发展的情况。如果能够教会的经营其主营业务，则由此得到的利润，在其总利润中，会占据非常大的比重，而且会将该比重保持下去。就波动程度来看，企业的主营业务相对来说比较小，由此得到的利润也更加具有稳定性。而且如果该利润占比较大，则其盈利结构也具有更强的安全性。而就营业收支差额来说，其同企业的经营并没有直接的关系，主要是营业外收入与支出的差额。针对这一类型的利润，其同样属于企业获取利润的重要方式，然而由于其具有较大的波动性，导致其稳定性相对来说比较差。3 万科公司案例分析3.1 公司简介1984年5月，万科企业股份有限公司正式成立，也是我国当前使其规模最大的房企。其员工数量已经突破了16000人。自1988年，开始涉足房地产行业之后，经过近三十年的发展，成为国内的房企巨头，其业务范围覆盖了全国的主要区域，涉及的大中城市的数量为53个。在1991年1月29日，该公司在深交所正式上市，也是深交所第二家上市企业。在此之后，万科利用配售与定发的方式，筹集了1.27亿元的资金，开始进行其首轮全国性的扩张。在1993年5月，万科开始发行其B股，总量为4500万股，共筹集了45135万港元的资金。在获得这一资金之后，也确保了万科在银根紧缩背景下，可以保持稳定健康的发展。在2001年，万科将其房地产业务之外的股份进行了剥离，专一深耕房地产行业。万科B股在2014年6月经港交所批准，成功转为H股，并上市进行交易。时至今日，在我国房地产行业，万科已经处于领头羊的位置，其住宅开发与物业服务水平持续提升，同时也开始涉足城市配套服务领域。3.2 公司盈利状况3.2.1 盈利趋势分析本文从万科公司有关盈利能力的数据以及盈利指标两方面对万科的盈利状况进行分析，并通过行业的平均指标对万科的盈利指标进行趋势分析，预测万科今后的发展状况。（一） 盈利能力数据分析表3-1万科盈利能力部分数据表（万元）报告日期20182017201620152014营业利润67498615081292390237833122782497936利润总额67460205114195392536133802622525236净利润33772652805181210226118119411574545总资产152857936116534692830674216112955750840876股东权益2356207318667394161676571363096211589362数据来源：万科公司20152018年报由表3-1可知，在过去五年，万科始终保持着盈利，并没有出现经营亏损，净利润增长趋势非常明显。由此说明，该企业的利润增长率保持的非常好同时也能够发现对于该公司来说其利润并非完全依赖销售，也采用了其他盈利手段，为企业发展带来了非常大的好处。（二）盈利能力指标分析盈利能力本质上是对企业增值能力的反映，一般表现为企业的收益数额的高低与能力大小等。具体计算方式如下：销售毛利率=（销售收入销售成本）/销售收入×100%每股收益= (净利润优先股股利) /流通股股数净资产收益率=净利润/平均净资产×100%总资产利润率=利润总量/资产平均总额×100%成本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100%表3-2万科公司部分盈利指标表报告日期20182017201620152014行业平均销售毛利率(%)37.4834.129.4129.3529.9427每股收益3.062.541.91.641.430.55净资产收益率(%)21.6821.1418.5318.0917.8613.41总资产利润率(%)3.223.193.414.253.793.25成本费用利润率(%)28.8925.9619.1220.4320.2421.3数据来源：万科公司报表及新闻整理所得指标分析：（1）销售毛率高于行业水平虽然从2011年开始，销售毛利率就开始逐年下降，而正常的销售毛利率应该在40%以上，然而2011年的毛利率是39.99%，已经开始低于40%，主要是由于土地、人工成本的上涨速度远远高于房价。但是万科5年间主营业务毛利率却高于行业水平，且不断增长，总的来说效益还是不错的，但从长期来看，由于土地价格的上升依然快于房价涨幅，同时，上市房企地产业务聚焦一、二线核心城市，因此毛利率的下行趋势依然难以扭转。（2）每股收益都高于行业水平2017年，房地产上市公司经营能力与资本利用效率整体提升，每股收益大幅增长，所以公司的每股收益一直都处于行业平均之上。总体来看，公司为投资者获得收益的能力很强，如果能够继续保持这种态势发展，相信万科凭借其较高的投资回报将会吸引更多的潜在投资者进行投资，提高投资价值。（3） 公司的净资产收益率和总资产收益率均高于行业水平该数据表明，该公司的盈利能力非常好，且具有一定的持续性。主要原因在于，公司所处行业的净利润水平，促使房企被迫进行转型，发展多元化业务，寻找新的盈利点。最近几年，很多房企的收益率等开始有所回升，尤其是净资产收益率变化显著。企业投资回报水平的提升主要得益于2017年百强地产企业利润的提高和利润率的改善。房价的上涨也是房企盈利能力得以提升的重要因素，由此也导致了其投资收益的增加。此外，万科物业不断创新管理模式，在各细分领域都实现了非常好的发展，这也为其在盈利方面有了更多的途径。2017年，龙头企业净资产收益率持续领先全行业，万科等房企在未来的发展趋势也非常乐观。（4）成本费用利润率相对于行业均值偏低最近五年，万科的成本费用利润率整体上比较差，其中三年比行业均值低。17、18年是通过企业的转型得到了较多的利润，提升了其成本费用利润率，使之高于行业均值水平。但即使是前三年低于平均水平，万科的发展也没有受到过大的影响，表明万科仍旧是有一定基础的。而该指标越高，表明企业为取得利润而付出的代价越小。3.2.2 同行业比较分析本文在进行研究时，选择的分析对象，包括9家上市房企，分别是：万科(000002)SZ、中国恒大 (03333)HK、碧桂园(02007)HK、绿地控股(600606)SH、保利地产(600048)SH、融创中国(01918)HK、招商蛇口(001979)SZ、华夏幸福(600340)SH、华润置地(01109)HK。本文以9家上市公司2012-2016年的财务数据为基础，通过制作对比表格，从横向和纵向两个方面来分析各公司的盈利能力。另外，由于本文选取的9家上市公司均为全国房地产企业十强，具有一定的代表性，所以本文在分析过程中使用这9家公司的均值来替代行业均值。（一）销售毛利率表3-3销售毛利率对比表名称/年份20162015201420132012行业均值万科29.4129.35 29.9431.4736.5631.35融创中国13.7212.42 17.3223.2725.8218.51中国恒大28.128.1 28.5329.5227.928.43保利地产2933.2 32.0332.1636.1932.52华润置地33.7431.13 30.4928.1737.6432.23招商蛇口34.5437.68 39.5642.5950.6941.01碧桂园21.0620.1926.0930.2636.6226.84华夏幸福33.0334.5235.7733.8139.6535.36均值27.8328.3229.9731.4136.3930.78数据来源：9家公司年报整理所得从表3-3可以看出：8家上市公司销售毛利率均值在2012-2016年间逐年降低且五年间毛利率降低了8.55%，可以说明房地产行业竞争的激烈程度。行业利润在竞争中在越来越趋向合理，暴利收入已然成为过去，低毛利率成为新常态；房地产行业两极分化明显，上表中的8家房地产公司都是中国房地产行业的前十强，但数据显示部分房地产公司销售毛利率下降明显，如碧桂园、融创中国，同时也有部分公司的销售毛利率则相对较为稳定，比如中国恒大等。（二） 每股收益表3-4每股收益对比表名称/年份20162015201420132012均值万科1.91.641.431.371.141.5绿地控股0.590.58-0.70.130.20.16融创中国0.81.161.21.231.081.09中国恒大0.420.851.071.010.760.82保利地产1.11.151.141.511.181.22华润置地2.112.171.991.981.481.95招商蛇口1.210.880.580.510.510.74碧桂园0.580.510.670.590.470.56华夏幸福2.221.812.672.052.022.15均值1.211.191.121.150.981.13数据来源：9家公司年报整理所得从表4中可知，万科、华润置地、华夏幸福公司每股收益较高且每年都在增长，表明其持续增长能力较强，公司经营稳健，保利地产紧随其后。中国恒大、绿地控股每股收益五年内基本不变，甚至有所下降，由此也能说明该公司在经营方面，有可能具有一些问题，导致公司收益能力受到限制。（三） 净资产收益率表3-5净资产收益率对比表名称/年份20162015201420132012均值万科18.5318.0917.8619.6619.6618.76绿地控股12.8112.97-19.553.184.82.84融创中国7.4617.3519.723.3627.4819.07中国恒大3.248.2512.1217.1323.9712.94保利地产13.9217.2619.8720.7619.8618.33华润置地16.7515.3114.2517.2315.2915.77招商蛇口16.9810.419.0619.8122.4117.73碧桂园16.4210.9417.1119.3718.2416.42华夏幸福25.635.4936.1240.8241.3235.87均值14.6316.2315.1721.1521.4517.53数据来源：9家公司年报整理所得从表3-5可以看出，从2012-2016年9家上市房地产公司的净资产收益率平均值逐年下降，主要原因在于，最近几年该市场的竞争激烈程度不断增加，使得毛利率逐渐降低，进而促使净利润增长速度相对于净资产增长速度较慢，最后导致净资产收益率降低。同时可以注意到，融创中国、中国恒大和保利地产这三家房地产公司的净资产收益率基本一直高于平均值，逐渐趋于行业均值。此外，就收益率相对较高的几家房企的情况来看，其收益率相差不大，为了更好地分析其资本运作能力强弱，本文将引入了标3-6的内容，对其进行分析。表3-6资产负债率对比表名称/年份20162015201420132012均值万科80.5477.777.27878.3278.35绿地控股89.4388.0474.8364.2663.1275.94融创中国87.9283.1981.3381.2983.0983.36中国恒大85.7581.2276.3177.2182.5680.61保利地产74.7675.9577.8977.9778.1976.95华润置地67.4166.1367.5766.7866.4966.88招商蛇口68.9670.5273.0273.7275.8272.41碧桂园86.275.3276.777.6971.5277.49华夏幸福84.7884.884.7486.5688.5285.88均值80.6478.1076.6275.9476.4077.54数据来源：9家公司年报整理所得如果企业的资产负债率越低，可以反映出其面临非常小的财务风险。因此，在企业的盈利能力大体相同的前提下，其资产负债率的水平越低，盈利越安全稳定。房地产行业由于其特殊性，前期投资额比较大，因而通常认为该行业的这一指标值，应当在60%-70%之间。通过表6可以发现，华润置地的资产负债率明显低于房地产行业的资产负债率平均值，更加突出了华润置地的超强资本运作能力和内部成本控制能力。而融创中国、中国恒大、华夏幸福的平均资产负债率已经超过80%，说明其面临的经营风险和财务风险相比正常水平要高一些。（四） 总资产利润率表3-7总资产利润率对比表名称/年份20162015201420132012均值万科3.414.253.793.824.133.88绿地控股1.281.23-4.941.111.770.09融创中国0.852.862.873.263.682.70中国恒大0.381.382.663.623.842.38保利地产3.654.173.893.783.973.89华润置地4.574.454.14.874.634.52招商蛇口4.863.823.914.064.254.18碧桂园1.952.563.824.135.023.50华夏幸福2.472.963.343.634.323.34均值2.603.082.603.593.963.17数据来源：9家公司年报整理所得根据表7可知，9家上市公司总资产利润率2012-2016年间整体是逐渐降低的趋势，主要原因是净利润增速较之前有所降低。万科在房地产行业排名第一，总资产收益率五年间略有降低，但是总体保持平稳，公司运营稳健。中国恒大的总资产收益率五年间是由3.84%逐渐降低到0.38%，主要受规划因素带来的影响，恒大集团近几年加速扩张，为促进市场占有率的增加，提升增长的速度，该公司牺牲了其收益率。对于保利地产而言，可以发现最近几年其实现了较为稳定的发展，总资产收益率较万科相当，华润置地做为一家老牌央企，总资产收益率目前最高，而且较为稳定。而绿地控股、碧桂园、融创中国的总资产收益率逐年降低非常明显。