基于HH建筑工程项目的经济评价研究.docx

青岛黄海学院2019届毕业设计（论文）1 绪论1.1研究背景在经济迅速发展的今天建筑业，已成为国民经济的支柱产业，并促使着我国社会主义市场经济的极速健康发展。因客观事物具有可变性以及人类视野具有局限性，伴随着建筑项目市场的是不确定性。因此，我们必须具备长期的灵活性，才得以分析未知市场可能发生的危险性与评价项目经济的准确性，来确保分析的准确性和市场的可靠性。因不可抗力因素的影响，在建设项目中存在很高的不稳定性。为了最大限度地降低投资风险，必须对项目经济进行准确的分析和评估，并对项目经济进行风险分析，以最大限度地提高投资回报。1.2研究目的和意义经济评价是指项目成本的计算和可能的效益，以及对其经济可行性的分析。建设项目的一个显著特点是投资额大，建设周期长，投资风险大。同时，为了降低建设项目的风险，确保建设项目投资的安全以及可靠，必须在投资建设项目前对其进行经济评估。建设项目可行性研究的首要组成部分之一是建设项目的经济评价。以系统分析和定量分析为技术措施，归纳利用工程技能和经济道理，以计算建设项目的成本和可能的效益，使项目投入资金发挥最大的经济效果。其目的是在揭示建设项目经济特征的基础之上，为建设项目决策提供更加合理科学的依据，将资源的作用最大的发挥出来，在保证资源合理利用的基础之上，使得经济效益最大化。因此，建设小木的经济评价是十分有意义的它可以降低建设项目因决策而产生的风险还可以在决策失误上起到避免作用，这样就可以大程度的提高资金的价值，从而为社会发展做出贡献。1.3国内外研究现状1.3.1国外研究现状欧美发达国家首先提出投资项目的经济评价，并率先将其应用于房地产领域中。它的历史可以追溯到第一次工业革命引发的资本主义扩张的初始阶段。在当时的英国，私营公司和个人资本投资者追求资本利益最大化。在20世纪30年代之前，欧洲和美国的市场竞争日趋激烈，资本关系变得复杂。然而，随着时间的推移，相应的经济评价方法已经变得更加成熟，并且在研究方法和理论建构方面已经变得比较系统和科学。运用技术经济分析方法对投资项目进行金融资本增值分析，使投资项目以利润最大化为目标指标，更加科学有效，对项目投资具有更大的指导意义。当时，房地产投资项目也采用了这种经济评价方法，并根据房地产业的特点，为房地产投资项目制定了更为专业，系统的经济评价体系。20世纪30年代以后，西方国家开始加大政府对国家社会经济的干预力度，逐步开始引入国家经济评价体系，并在各个项目投资领域中应用该评价体系，这其中就包括对于房地产投资的经济评价。自21世纪初以来，传统的、单一的财务评估方法无法全面，真实地反映投资项目的实际经济效益及其对国家经济发展的贡献。这种缺陷促进了项目经济评价过程中国民经济评价的发展和实践。通过上述各阶段的发展，具有实际操作意义的项目经济评价方法已经生成，该方法由财务评价和国民经济评价组成，该方法已逐步成型并不断改进和发展。并继续在各个行业发挥其强大的指导作用。1.3.2国内研究现状中国在20世纪50年代，借鉴了苏联的经济评估方法。1918年后，中国技术专家对西方经济评价的理论和方法进行了研究以及推广，并在此基础之上结合中国国情，探索适合我国的建设项目的经济评价理论和方法。1982年，随着国家首次“可行性研究和项目评估”研讨会的召开，建设项目企业经济评价方案方法由国家科技研讨会发布，由此产生了建筑工程项目的经济评价，但次时的经济评价方法并不完善。1986年年初，跟随“项目国民经济评价方法”取得了成果，国家技术经济研究中心召开“可行性研究和项目评价”研讨会，会议提出提高投资决策科学化的方法，同时建议推出项目具体的经济评价方法，1981年，建设项目经济评价方法和参数由国家计委颁布并试行。1993年，中国的项目经济评价逐步规范，开始了快速发展的道路。1998年以后，经济评估被广泛使用。2000年以后，经济评价开始有据可依，并逐步的趋于完善和规范。1.4研究方法项目主要采用财务评价方法，对资金筹措中的项目总投资估算资金筹措及投资使用计划进行估算，继而测算销售及经营收入，对基金的来源和资金的运作情况、销售利润进行项详细分析。分析对项目盈利能力、项目借款清偿能力。对不确定性、项目盈亏平衡进行财务评价，对项目所在区域进行经济分析。最后，在各种分析的基础上，得出了与项目建设相关的结论和建议。一是比较分析与经验总结相结合。比较分析基于一定的标准，比较事物，分析其性质和寻找普遍规律。经验总结是归纳分析实践中的特定活动，并将其提升为经验。运用这两种方法，总结国内外理论前沿并获得灵感。二是定量分析和定性分析的结合。针对重点项目及其所在城市的特点，不仅要对所收集的大量数据进行定量分析，还要对其进行定性分析。准确验证理论假设，并在研究过程中对理论进行修订与逐步完善。第三是案例分析和统计分析的结合。通过分析典型案例，对理论研究框架进行完善；采取大范围大规模有效问卷调查的方式，在所得数据的基础上，运用方差分析、曲线拟合等现代统计方法，对理论假设进行验证，最终搭建具有一般解释性的理论分析框架。2 工程经济研究评价的相关研究理论及相关方法2.1建筑工程项目经济评价方法的介绍2.1.1建筑工程项目经济评价方法建设项目的经济评价包括国民经济评价和财务评价。从国民经济的角度来看，国民经济评价考察了项目的效益和成本，并行使影子价钱、影子报酬、影子汇率和社会折现率等国家参数来计算和分析其带来的净收益。根据资源合理配置原则，通过剖析国民经济投资和项目产出对国民经济经济目标的影响，从而选择对大系统目标最有利的项目或方案。国家经济评价能够真实地反映建设项目的实际价格，并考虑更多的宏观经济效应。财务评估是从公司的角度评估项目的资本风险/市场风险和投资风险，并分析其面临的整体财务风险。建设项目的财务评价是投资公司评估项目的盈利能力和财务状况，然后判断项目的可行性。财务评估的价格是基于当前价格体系的预测价格。目前的价格将受当前政策和市场因素的变化影响。当项目评估员预测当前价格时，根据项目的实际情况应该是现实的。2.2建筑工程项目的经济评价的分类在建设项目经济评价中，分析和评价主要从宏观经济评价和微观经济评价两个方面进行。宏观经济评估是社会和国家组成的主要目的是确定研究项目是否能够发挥积极作用在社会和国家经济建设,是否能促进国民经济的发展,是否能在稳定国民经济发挥积极作用;微观经济评价是企业自发进行的，其目的是关心项目是否给企业带来经济效益。投资者在投资后可能遇到的风险构成风险决策。3 当前项目经济评价所存在的问题及改进措施3.1当前项目经济评价所存在的问题目前的房地产企业和建筑承包公司之间有很多联系，但纯粹的雇佣关系。这种劳资关系的存在会产生一些管理上的漏洞和不足。不同的房地产项目将出现账户，材料混乱，人员配置复杂，施工管理不当等管理问题，对房地产项目的经济评价产生负面影响。在这样的市场环境下，对房地产项目进行清晰，准确，完整的经济评价无疑是困难的。本文将从项目管理的角度出发，对房地产项目经济评价过程中面临的管理问题进行系统阐述。在当前我国建设项目的经济评价中，基层管理者和一线建设人员的文化素质普遍不高，由于缺乏相应的理论基础，很难将建设项目经济评价的概念灌输到他们的脑海中，他们无法理解其在项目建设过程中的重要作用，也不了解其所涉及的过程和目标。因此，即使建立健全的建设项目经济评价体系，也难以实施和落实建设项目经济评价的监督管理。这种心态不太可能使建设项目的经济评价管理发挥积极作用。在实际的项目建设工程中，由于没有协调统一的人员管理制度，项目建设过程中出现了材料不匹配，各类工作的施工人员调配不及时等问题。施工企业人员素质普遍较差，导致五大弊病：1.管理岗位不准确； 2.专业管理人员水平差； 3.管理人员缺乏大局观念； 4.高层人员缺乏相应技术；5.管理人员对于在建项目不上心缺乏责任感。 3.2增强建筑工程经济项目评价效率的措施首先，应组织管理人员学习先进的管理模式和管理方法，以弥补其项目的缺点和不足。其次，必须加强培训，使其达到常态化。对管理人员实施强制性的理论灌输和实践检验，使其能够跟上时代的步伐，更新其项目管理的知识面，以达到高效、精准的实施对建设项目经济评价的监督管理的目的。最后，我们必须从意识中改变观念，将“要我做”改为“我想做”，积极寻求管理意识的最新自我突破，让管理者主动监督项目的进展和财务管理，并及时纠正。并弥补项目中产生的错误和漏洞，使项目顺利有序地进行。在建设项目施工前，应编写相应的可行性研究报告。主要目的是对名目来全盘论证，为项目的“四个可行性”提供应论支撑。同时，从各种方案中选出最可行的方案，为决策者和投资者提供最好的理论支持，实现项目建设的最根本目的。首先，在项目建设之初建立有效的管理和监督机制，随着项目的实际情况及项目的推进不断改进该机制，以便能够提供最全面，最具体，最可行的方案。项目建设。行为准则指导项目参与者的言行，使项目建设在纪律合理的条件下顺利进行。其次，在项目建设过程中，应建立严格的约束机制，建立全面，多样化的责任追究保障机制，以满足项目建设过程中的各种需求。参与项目建设的所有建筑承包商，党政工作机构，经营管理单位和后勤保障单位，应当遵循这套约束机制，根据各个单位性质的不同制定不同的规章制度等，并严格落实目标管理机制。第三，在项目建设的同时，我们努力围绕提高项目质量和企业经济效益的两个中心建立一流的施工队伍。在团队形成过程中，有必要建立公平，公正，公开的工作竞争机制，实行全员制竞争制度。以充分调动一线员工的积极性为目的，制定公平的奖惩措施。让领导者的位置使得推动者能够生存，使组织能够长期保持强大的生命力。明确项目业务，确定项目所需的业务系统，并确定项目部门的分配。根据要求，可以设置综合部门、财务部门、工程部门、开发部门、营销部门、计划部门等相关部门，使分工明确。确定清晰的管理系统，质量管理采用项目工程师负责制。一、投标前项目经济评价体系：从行业招标后的资金回收和当地情况来看，综合考虑风险的各个方面，并建立评价。在进行市场调研的基础上，我们将比较两个方面，衡量和评估项目未来可能出现的经济效益，并对项目的盈利能力进行预测。通过对项目的综合分析，可以得到项目实施可以实现的预期利润率。根据自己的实力决定是否出价以及如何出价，协助运营部门确定是否投标。二、目标成本责任制：目标成本是公司为自身利润预期设定的成本控制点。项目获得批准后，应立即安排项目预算人员计算项目的目标成本。根据成本最小原则设计方案。经过成本核算，公司按照目标成本与承包商签订大清包合同，并将安全、质量、工期、文明施工等纳入清包范围，制定科学有效的成本控制标准。三、对建筑材料、设备采购等子项目实施招标制度：掌握应了解的各种价格。招标制度是为参与建设项目的各公司实施的。通过招标制度的实施，可以避免成本增加的现象，招标根据专业和项目进度要求选择合适的专业劳务公司。四、签证、计量和付款会签体系：名目签证、计量付款程序采纳会签制。根据实际情况和变化严格申请工程签证。离开质量保证并实施责任审查制度。施工方必须根据时间节点向公司主管部门提交各种进度和报表，并在公司批准后继续申请。五、变更索赔奖励分享制度：加强对项目的成本控制，增强理赔意识。建立和完善公司的索赔制度，以提高公司抵御风险的能力。4 HH建筑工程项目方案定位4.1项目战略概况项目财务评价的目的是通过全面的市场调研和准确的财务分析确定项目的建设目标和购买力水平，并研究可行性，满足客户的各种需求。该项目积极响应政府的要求，努力打造绿色、低碳、环保的精品建筑。第一期规划面积30305353 m2，包括小型高层建筑、花园洋房、商业网点，并致力于建筑材料选择的先进技术产品。项目一期工程总建筑面积15.5万m2（不含独立商场，部分高层建筑，部分网点25000 m2），总建筑面积30万m2。该项目预计总投资为10885.77万元。建设资金来源包括：自有资金6.3亿元，银行贷款3亿元，销售收益15553.7万元。该计划在三年内完成。它将于2015年3月完成，将于2019年3月完成并交付。初步工作将于2015年3月完成，项目将运行5年。4.1.1主要技术指标表4.1主要指标汇总表项目名称单位指标项目名称单位指标规划用地面积m2140422.50商品房总销售收入万元166396.01总建筑面积m2301053.35项目总投资费用万元108553.70其中：商品房住宅m2206243.35总成本万元87146.84商业网点m231300.00期间费用万元11121.88商业用房m20.00商品房销售税金万元9234.98地下车库及库房m241890利润总额万元57842.31地上车库m21160.00所得税万元14460.58公用用房m21000.00税后利润万元43381.73层高2.2米以内库房m219460.00销售利润率34.76%建筑物基地面积m239599.15投资利润率53.28%绿化用地m242126.75投资利税率61.79%道路及硬覆盖m258696.61财务净现值万元24014.98建筑密度28.20%折现率：12%容积率2.14财务内部收益率：37.56%绿化率30.00%动态投资回收期年3.10户数户1916投资回收期年2.90项目运营期年5项目建设期年34.1.2项目建设区投资环境分析项目地址位于辽宁省省会沈阳市。东部是辽东的丘陵山区。北部是辽北的丘陵地带。地势逐渐扩大到西部和南部。南部毗邻渤海，西部毗邻广袤的内蒙古草原。沈阳拥有煤炭，石油，天然气和铁矿石等地下矿产资源。它是中国东北最大的中心城市，也是沈阳经济区（沈阳都市圈）的核心城市。近年来，沈阳市抓住了省内扩大和加强建筑业的有利时机，贯彻有关文件精神，明确了沈阳建筑业的发展方向和工作目标，为建筑业提供了政策保障。同时，我们将加大对沈阳建安企业的管理力度，努力实施“引进来、走出去”战略，并特别介绍该项目落户沈阳。项目所在市区宽阔，交通通畅、道路发达，周边市政设施较为完善，所在市区绿化环境良好。因土地供应非常有限，为节约建设用地，项目建设主要以高层建筑为主。从城市发展规划要求的角度来看，社区建设应符合新的区域规划要求。项目建设总规划用地为155600m2，建筑面积36万m2，住户1916户。该项目采用独特的高层建筑形状和建筑布局，具有独特的社区园林景观，将成为该地区的主要标志性建筑。针对该项目，对周围的住宅情况进行了调查。目前，该项目周边地区多为商品房住宅小区和中档商住楼。近年来，随着高端客户的增加，该项目定位于建设高端商业和住宅建筑。对200名高端客户群的随机样本进行了调查。对于开展市场的项目，调查详情如下：（1）项目周边客户调查：目前，房地产市场周边地区客户的特点是：1.从年龄层面分析，住宅消费的主要群体是30至50岁的用户；2.从职业层面来说：社会精英，公司经理，私营企业家，个人商人是主要的消费群体； 3.在选择支付方式时，根据市场调查，主要依据一次性支付，辅以公积金和银行贷款； 4.目标客户对楼盘的关注点排名依次为：价格、地点、类型、配套、运输等。（2）区域需求调查：受访者中，70人的需求面积为80-103m2，64人的需求面积为103-124m2，52人的需求面积为为125-150m2，14人的需求面积为162m2以上，可以看出，大约80-124 m2的中等户型受到大多数消费者的青睐。4.1.3 项目市场定位根据项目所在区域等特点，该项目旨在建设品牌高档住宅小区。商业部分：集建设商业综合楼，提高整个区域的高端商业服务功能，建设街道住宅楼12层为商业出口补充中低档商业服务功能。住宅部分：根据城市规划的要求，我们将匹配多层和高层建筑，以改善商品房的产品类型。建造多层住宅楼建造27栋，高层住宅楼为18层，建造14栋。户型主要在80-130m2左右。由项目的特点结合市场目前相似房价价格，销售价格设定为住宅平均价格6000元/m2，商业网点平均价格9000元/m2。4.1.4建设规模及产品方案的确定根据市场调查，开发商要求和项目所在地的实际情况，规划用地总量为155570.54m2（不包括独立商场，A3-1高层和部分网点），总建筑面积为30305.35m2。用地性质：商住用地，建筑密度28.20，容积率2.14，绿地率30，本项目户数1916户，常住人口5748户。项目主要以两室为主，辅以三室大户型。4.1.5销售方案的确定1、销售方案根据项目进度和商品房预售管理规定，该项目预计将于2015年10月正式开放销售，并将于2018年10月底关闭。表4.2销售计划表年度2015201620172018完成额20%45%30%5%2、价格方案计划结合项目的地理位置、所处环境、公共设施的完备情况，计划销售价格如表4.3所示：表4.3 销售价格序号项目销售价格单位1商品住宅6000元/m22商业网点9000元/m24.2项目总体建设方案4.2.1设计指导思想及设计目标 1.设计指导思想：保证施工涉及方案完全符合国家有关的规法。通过对周边自然环境的充分利用周边有利的环境条件，营造美丽宜人的生活环境。2.设计目标：创造完美功能，强调地球和人居的健康，可持续发展和生态保护。根据当地居民的生活习惯，建筑布局灵活，大型配套设施和小配套设施相协调，为沈阳市住宅区设定新标杆。4.2.2设计目标和特点由于该项目在运输和配套方面具有很大的优势并具有合理的规划和设计。高层住宅社区将成为沈阳市最理想的城市住宅。在规划中建立环境意识、整体意识和区域意识。将这三个基本意识结合实际分析和策略，以创建与众不同的英伦欧式高尚居住社区。4.2.3 设计定位1.建筑设计该项目将建设27栋多层住宅楼，14栋高层商住楼和综合商场，并利用建筑结构的特点，建设重要的商业网点和地下停车库。建筑物的跨度在55米之间，高层之间跨度77米。建筑物的正负零（一层地面）高出自然表面0.6米。商业网点采用两层复式楼，楼层高度为4.2米，二层楼高为3.9米。住宅楼的高度为2.8米。车库高度为4.5米（净高4.2米）。根据市场需求调查，该项目主要由两室两厅（99m2）和三室两厅（130m2）为主。2.立面设计住宅建筑采用新古典主义风格，下部利用厚重线脚和底部的深色石材，增加了建筑的稳定感。上部纵向贯穿线条和浅色砖代表建筑物的高丛和轻盈特点，增加了整个建筑群的现代气息。在整体统一的基础上，建筑立面主要体现了英伦欧风格。多层以深红色外墙砖和白色油漆为主，高层以黄色涂料为主。颜色平静而优雅。3.结构设计基本设计形式采用倾斜箱形结构，并利用结构特征构建地下车库，公用设施和地下室仓库。基材深度：地下室建筑物在自然地表下方6米处；没有地下室的楼房在自然地表下方4米处。建筑物的抗震设防类别为丙类：安全等级：二级；使用年限：70年；抗震设防烈度：6度；设计的基本地震加速度值为：0.05g；设计特征周期为：0.35S；地震设计分组为第一组。砖墙是中空的保温砖或砌块，墙体保温层用聚苯板夹心墙保温。表4.4项目指标序号项目名称单位住宅1总建筑面积m2301053.352洋房住宅m2301053.353高层住宅m2206243.354商业网点m231300.005综合商场m20.006地下车库m241890.007地下库房(不计面积)m21160.008地上车库m219460.009公用用房m21000.0010绿化率0.3011建筑密度0.2812容积率2.1413户数户1916.0014规划占地m2140422.5015建筑占地面积层39599.1516绿地面积42126.7517覆盖、道路其他58696.618停车位个1267.004.3土地及资源综合开发利用分析4.3.1项目选址及用地方案式1，项目建设用地规模和土地利用规划该项目位于长白二路与长白一路交叉口的白岛。项目规划用地155570.50m2（不含独立商场、A3-1高层、部分网点），其中建筑面积39599.15 m2，内部道路和人行道占地58696.61 m2，建筑绿地面积42126.75 m2。部分集体土地的建设项目由市政府统一征收。开发商通过挂牌的方式，支付土地出让金后，获得建设用地使用权。2.分析项目选址的影响（1）土地利用性质分析根据城市总体规划，建设用地政府统一建设后，开发商支付土地使用权转让费，取得土地使用权。（2）地形对工程建设的影响分析该项目获得的建设用地为净土地。当地政府对该土地进行了资源勘探。土地是成熟的商业用地，对城市防洪排涝没有影响，避开了民用和军用路线。4.3.2土地利用合理性分析该项目计划建造13栋高层商业和住宅楼以及27栋多层住宅。规划建设用地面积140422.50 m2，总建筑面积30305.35 m2，其中：住宅建筑面积206243.35 m2，商业网络31300 m2，地上车库1160 m2，地下车库和仓库41890 m2，并使用地下结构建造高度不超过2.2米的仓库19460 m2。项目现场按规划标准设计，高层住宅建筑设计符合集约有效的土地使用要求。项目用地指标为：建设密度为28.20；容积率为2.14；绿化率为30，符合规划要求。4.3.3资源节约措施1.节约土地资源的措施该项目将考虑到规划中土地资源的综合利用。该项目采用箱式基础，采用结构特征构建地下停车场和仓库。同时，采用先进的设计理念，优化布局设计，节约土地资源。2.节约地下水资源的措施合理安排施工期，最大限度地延长基础部分的施工周期，减少抽水时间；对于基坑的基础部分，尝试采用结合支撑和保水措施的施工技术，采用连续灌注桩或地下连续墙支护系统。有效挡水；合理划分施工段，最大限度地利用地下水。3.节省其他资源的措施该项目是商业住宅和商业住房。一方面，通过项目的科学设计，合理利用原材料和资源，降低产品的单边消费指数；另一方面，通过设计减少运营中的各种资源和能源消耗，通过使用先进的设备和工艺，包括照明，通风，空调和供暖，降低运营成本。4.4环境和生态影响分析4.4.1项目生态环境现状该项目最初是郊区居民的棚户区住宅。项目启动后，基础设施落后，道路浑浊，没有统一的给排水设施，卫生排放设施得到彻底改善。4.4.2项目改造后对生态环境影响分析项目完成后，未来在建筑的使用过程中对环境的影响因素包括：污水，居民产生的垃圾，和灰尘等对环境的不利影响。1.住宅生活垃圾生活垃圾由居民自己放置在指定地点，然后由园区物业部门运往指定的垃圾处理场进行处理，对周围环境的影响较小。2.住宅污水日常浑水最初由化粪池处理后，排入城市污水管网排入城市污水处理厂进行处理。生活污水排放浓度GB8978-1996污水综合排放准则三级准则。3.汽车尾气和汽笛效果一些私人车辆进入和离开并停放在小区。特别是在入口和出口处，短促的鸣笛声是不可避免的。这将对附近的住宅建筑产生一定的噪声影响。4.其他该项目的商业网点不得产生扰乱人民的噪音，烟雾和废水。酒店，洗浴等服务设施应在符合环保标准要求的前提下建成。在涉及能源供热项目的情况下，根据绿色社区的要求，不应使用煤炭，应使用煤气和电能作为能源。4.4.3施工期环境影响简要分析噪音，尘土和固体垃圾是施工期间的要紧污染源。 此外，施工人员在施工过程中还会产生大量的生活污水，污染项目周边环境。1.噪声影响分析在下文中，根据每个噪声源的强度，预计会对周围的居民区和单位产生一定的影响。有关每个施工阶段的预测噪声源，参见表4.5。表4.5 施工阶段被预测的噪声设备序号施工阶段同时影响预测点的噪声设备1平整场地挖掘机、运输车辆2主体施工搅拌机、塔吊、振捣器、电锯、运输车辆、升降机3配套装修搅拌机、升降机、运输车辆预测结果，根据计算所选预测点噪声预测结果详见表4. 6。表4. 6噪声预测评价结果点位标准预测值评价结果昼夜昼夜昼夜基础施工70.8264.88超10.83超14.88主体施工周边居民605073.9872.04超13.98超22.04配套装修70.8464.95超10.84超14.95从表4.6可以看出，项目周围的声敏感点受到施工噪声的严重影响。主要施工期间最高标准为13.98分贝，夜间最高超过22.04分贝。2.分析粉尘影响施工期间，施工现场会排放各种对周围环境有害的粉尘。其中，施工现场各阶段排放的粉尘主要分为三类：（1）作业中产生的灰尘，通常是在现场清理，施工和施工结束过程中产生的；（2）物料产生的灰尘，一般在建筑材料，如水泥、白灰、沙子等进入施工现场后，在没有容器存放和覆盖的情况下受到强风、挤压、暴露产生的灰尘；（3）施工车辆，大型施工设备和运输车辆进出施工现场时，一般产生路面灰尘。3.固体废物的影响根据环境卫生管理办公室的规定，施工现场产生的固体废物必须排放到指定地点。除了占据一定体积的院子外，它对其他方面的环境影响很小。4.4.4保证生态环境的防治措施1.施工噪音施工噪声是建筑工程中的主要污染问题。除非产生的噪音操作，严禁在22:00后工作。在18：00-22：00，严禁使用噪声强度较大的机械，如电锯、振动棒等。当需要连续运行24小时，如浇筑混凝土工程时，必须事先通知周围居民并做好解释。2.建筑灰尘施工现场的运输道路应随时淋水保湿，以避免产生粉尘。主体结构设置帷幕，除了安全保护和改善景观的用处外，还具有防尘效果。3.住宅生活垃圾在运营期间，生活垃圾应按物业管理部门的要求处理，做到及时清运，垃圾不得过夜。4.住宅生活污水生活污水通常在化粪池中进行简单的处净化排放。简单净化后，排放的废水达到GB8978-1996污水综合排放标准三级要求。4.5对项目运用SWOT财务评价分析 (一)、优点：位置优势。该项目位于沈阳市和平区，土地稀缺。环境和交通条件优越。附近有大润发超市、长白时代广场、和平第一学校、南宁幼儿园等，社会文化环境良好，市政配套设施齐全。楼盘较大，产品种类设计合理齐全，用户选择范围广。 （二）劣势：项目规划包含具有较大成分的商业开发，产品销售方案较单一，开发风险很大。楼盘大，销售大多采用集团销售，定价策略受限，降低了市场销售价格上涨的可能性。当地市场对产品品牌没有先验知识，当地消费者在选择产品时对开发商的品牌优势不太敏感，这不利于以企业品牌作为卖点推广。（三）机遇：当地房地产市场发展相对落后。特别是营销模式并不完善，这有利于企业通过正规的产品运营突破。目前，该项目的规划建筑设计已基本完成。总的来说，从项目总体规划到建筑形式，建筑立面和公寓布局的具体内容在沈阳处于领先地位。产品可以充分调动市场，改善生活条件。其它开发商存在后期的物业管理不够专业，收费模式和标准不规范等问题，这有利于物业在当地树立品牌。（四）威胁：项目城区的市场潜力有限，市场竞争激烈，环境复杂，不规范，市场风险不可预测。当地消费者对边际价格敏感，并且不容易接受市场上新兴高端产品的价格突破。第5章HH建筑工程项目的实施过程5.1项目的总体实施方案一、项目实施的组织结构该项目有74名管理人才。他们中的大多数都有中级或以上的职称。该项目设立了八大主要部门，组织架构完全按照成本控制搭建，为开发建设大型工程项目做好人员储备。二、项目管理方法项目开发建设将继续实施项目管理机制。质量管理采用项目工程师责任制，力争实现工程建设方案最优、工程投资最省、项目质量优良。三、建设工期项目计算期为5年，初期工作在2015年9月完工，建筑施工从2015年10月开始，到2017年12月竣工。销售期为2016年至2019年。项目计算期按5年。5.2投资估算及资金筹措5.2.1项目总投资估算依靠现实估算，工程一期投入108553.70万元，投资比例及价值估算详见表5.1。表5.1 项目总投资费用估算表序号工程费用名称估算价值占投资比例建筑安装工程设备购置其它费用合计1建安工程费用50488.7350488.7346.512设备购置费1050.001050.000.97%3基础设施费7315.487315.486.74%4土地使用费18985.1218985.1217.49%5前期工程费7709.077709.077.10%6不可预见费1765.631765.631.63%7其它工程费用0.000.00%8建设单位管理费882.81882.810.81%9财务费用6130.006130.005.65%10销售费用4991.884991.884.60%11营业税金9234.989234.988.51%12开发总成本费用57804.211050.0049699.49108553.70100.00%1、工程费用包含住房和网点建筑工程，电梯设备工程和配套水电设备安装工程，户外基础设施配套工程费用。项目工程费用为580542,100元。详情见表5.2。其中包括：建筑安装工程费用为5048.73万元;电梯设备购置安装费：1050万元;该领域基本管道和道路绿化项目的成本：7135.4万元。表5.2投资费用估算明细表序号单位数量单价总价（万元）1一、建安工程费301053.3550488.732洋房住宅95580.351650.0015770.763高层住宅平米110663.001900.0021025.974商业网点平米31300.001450.004538.505地下车库平米41890.001700.007121.306地下库房(不计面积)平米19460.00900.001751.407地上车库平米1160.001300.00150.808公用用房平米1000.001300.00130.009二、设备费用部30.00351050.0010三、基础配套费7315.4811四、前期手续费7709.0712五、土地有关费用18985.1213土地出让金平米140422.50130018254.9314土地使用税元18254.934.00%730.2015六、不可预见费58854.213.00 %1765.6316七、开发管理费58854.211.50 %882.8117八、财务费用元30000.0010.00 %6130.0018九、销售费用元166396.013.00 %4991.8819十、税金元9234.9820营业税元166396.015.55%9234.9821合计2、土地成本根据客户提供的相关信息，项目土地拍卖交易成交价款为20224.17万元，已缴纳的契税为808.79万元，合计土地购置费为21033.13万元。扣除独立购物中心和A3-1高层部分后，共计18985.12万元。3、其他前期费用项目前期用度主要包括一系列策划设计费、三通一平费、都市基础设施配套费、动工监理费等。项目前期估算近8000万元。4、不可预见的费用根据项目的特点，参考同类工程费之和的3，即1756.63万元。5、开发企业管理费企业管理费用的发展主要包括管理人员的工资和福利、办公差旅费、招待费、商务咨询费和房地产税费。根据同类项目，计算上诉费用总额的1.5，总额为888.21万元。6、财务费用该项目申请银行贷款3亿元，按贷款利率和10的财务管理费计算。贷款分两年投入。2015年贷款1.2亿元，2016年贷款1.8亿元。共发生财务费用6130万元。7、销售费用包括广告和代理费等在内，参考区域内的类似项目按销售额的3.00计算，合计4991.80万元。5.2.2资金筹措项目投资的资金来源是自筹资金，销售收益和外部融资。具体见表5.3：表5.3项目资金来源表序号项目资金(万元)比例1自有资金63000.0058.04%2银行贷款30000.0027.64%3销售回款15553.7014.33%4合计108553.70100.00%5.2.3投资使用计划根据项目的投资和开发情况以及项目的合理进度，计算出资金投入。具体见表5.4：表5.4 项目投资计划估算表序号项目合计建设运营期12345一开发成本87314.0335903.2538344.809408.182612.721045.091建安工程费用50488.7312622.1829283.465048.872524.441009.772设备购置费1050.00525.00525.003基础设施费7315.483657.743657.744土地使用费