公允价值计量在投资性房地产中的运用研究—以金融街.docx

公允价值计量在投资性房地产中的运用研究以金融街控股股份有限公司为例摘 要公允价值这种计量属性的出现，主要是随着市场经济的发展，历史成本模式渐渐暴露出其缺陷，于是公允价值这一计量模式就应运而生。公允价值能够反映出当前经济形势和未来发展预期，能有效弥补历史成本的不足之处。虽然在操作简易程度上，公允价值不如历史成本便捷，但是它的优势足以弥补它的不足，于是渐渐被企业所认可和接受。我国过去主要采用历史成本模式计量，新会计准则出台后，公允价值模式逐渐被企业所采用。2014年，我国新颁布了第39项具体准则，更加详细地阐述公允价值应用的方向，不断完善公允价值。根据近几年来我国对公允价值的重视程度，大部分专家认为，在未来的发展里，公允价值模式有很大概率会慢慢取代成本模式。但实际上，我国的发展情况却不是如此，拥有投资性房地产性的公司使用公允价值模式的仍是少数。这种反常的现状，值得去研究。本文主要是针对目前我国采用公允价值模式计量的企业相对较少的情况，通过对金融街控股股份有限公司的财务经营状况分析，找出相类似的企业使用公允价值计量普遍存在的问题以此为基础，提出一些对完善公允价值计量模式在投资性房地产的运用建议。关键词：投资性房地产；公允价值；计量模式Research on the Application of Fair Value Measurement in Investment Real Estate-Take Financial Street Holding Co., Ltd. as an exampleAbstractThe emergence of fair value as a measurement attribute is mainly due to the development of market economy, the historical cost model gradually exposed its defects, so the fair value measurement model came into being. Fair value can reflect the current economic situation and future development expectations, and can effectively make up for the shortcomings of historical costs. Although the fair value is not as convenient as the historical cost in the simple degree of operation, its advantages are enough to make up for its shortcomings, so it is gradually recognized and accepted by enterprises. In the past, the historical cost model was mainly adopted in China. After the new accounting standards were issued, the fair value model was gradually adopted by enterprises. In 2014, China newly issued the 39th specific standard, elaborating the application direction of fair value in more detail, and constantly improving fair value. According to the importance of fair value in recent years, most experts believe that in the future development, fair value model has a great probability to gradually replace cost model. But in fact, the development of our country is not so, the companies with investment real estate use fair value mode is still a few. This abnormal situation is worth studying.This paper mainly aims at the relatively small number of enterprises adopting the fair value measurement mode in our country. Through the analysis of the financial operation of Financial Street Holding Co., Ltd., it finds out the common problems of similar enterprises using the fair value measurement. On this basis, it puts forward some suggestions for improving the application of the fair value measurement mode in investment real estate.Key words: Investment real estate; Fair value; measurement modeII目 录摘 要IAbstractII一、引 言1（一） 选题背景及意义11. 选题背景12. 选题意义1（二） 文献综述与研究现状2（三） 创新思路2二、投资性房地产与公允价值的相关理论2（一） 投资性房地产相关理论21. 投资性房地产的定义及其特征22. 投资性房地产的范围3（二） 公允价值相关理论41. 公允价值的概念42. 公允价值的特征43. 投资性房地产公允价值模式理论基础4三、金融街控股股份有限公司案例分析5（一） 公司基本情况51. 公司简介52. 投资性房地产计量模式变更情况5（二） 金融街控股股份有限公司转变计量模式动因51. 提供高质量的会计信息52. 改善企业的财务状况63. 提高了企业的融资能力6（三） 金融街控股股份有限公司公允价值模式应用分析61. 对财务状况的影响62. 对经营成果的影响83. 对税收的影响10（四）金融街控股股份有限公司公允价值模式应用存在的问题101. 公允价值模式计量成本较高且具有不确定性102. 公允价值变动受房地产市场环境影响较大10四、完善投资性房地产公允价值计量的建议11（一） 鼓励企业转换核算方式，给予一定的税收优惠11（二） 提高关于公允价值准则的有效性和可操作性性11（三） 加强投资性房地产的信息披露，增加披露的透明性11五、结 论12参考文献13致 谢14附 录15一、引 言（一）选题背景及意义1. 选题背景到目前为止，公允价值计量在我国投入使用年限不足20年，但是在国外公允价值的运用已经有将近70年的历史。随着经济的发展，我国与国际的经济体系接轨是不可避免的，同时也为了适应现代经济环境的发展和社会的进步。我国对此不断做出调整。但是计量模式的更换对投资性房地产的影响很大，而对于上市公司来说，投资性房地产对企业的经营影响也很大。有些会减缓企业的债务压力，有些甚至可以使得企业起死回生。历史成本模式是我国企业过去计量的主力军。2006年后我国拥有投资性房地产的企业就可根据自己的实际情况更换计量模式。根据数据统计，截止到2018年年底，我国投资性房地产的计量模式分布如下图1-1所示。从图中，可以看到两种计量模式的数量之间差异非常大。这种极端的比例很不符合现代经济体系的发展趋势。图1-1 2018年我国上市公司投资性房地产计量模式分布图据此，我们可以提出这样的疑问：为什么这些上市公司大多数不使用公允价值计量投资性房地产呢？因此我们值得去研究一下公允价值在投资性房地产的运用情况。2. 选题意义如今，房地产行业处于朝阳产业，使用公允价值模式对投资性房地产进行计量，容易从财务报表中得出目前公司的经营情况以及市场的状况。而公司继续采用历史成本进行计量的话，就不能像公允价值模式那样，能及时、准确地得出目前市场的发展情况。且在当今，随着经济全球化的推进，我国的企业与国际公司合作是必不可免的，同时也是为了响应世界经济全球化的大趋势以及与国际准则保持大体一致的情况，我国会不断鼓励各企业使用与全球大部分国家和地区相一致的会计计量模式，以便于我国各企业向海外扩展经济业务。运用公允价值计量模式计量投资性房地产将会成为我国大部分企业的必然发展趋势。本文从金融街控股股份有限公司的情况出发，分析目前公允价值模式对企业的财务状况、经营成果、税收的影响，并提出相关建议，以便于解释目前我国投资性房地产的计量模式分布情况的尴尬之处，希望能为其未来发展提供一些有用的指引。（二）文献综述与研究现状采用公允价值计量投资性房地产的研究，国内外的许多专家都有研究。张尼斯（2015）主要阐述了公允价值计量投资性房地产的现状，从中总结出它的问题，并提出了一些具有建设性的建议。毛越（2017）认为公允价值能够与现实紧密联系，更全面地反映投资性房地产的当前价格，对于获取信息的人和其他利益相关者做出正确合理的决策有很大帮助。齐佳惠（2019）通过分析我国房地产行业发展现状，采用公允价值计量的企业数量与采用历史成本计量的数量差别极大的极端情况，提出企业在运用过程中发生的问题，如市场坏境的限制、公允价值计量成本较高、估值技术的约束等，并根据问题的情况，有针对性地提出能解决企业面临的困境的方法。Hans B.Christensen,Valeri V Nikolae（2015）研究和分析了2005年和2006年德国和英国许多企业对投资性房地产等资产会计模型的使用情况。除金融资产外，其他非金融资产大多以历史成本计量。他们认为这是因为公允价值很难获得，所以这种模型的应用较少，不是因为人们不了解它的优点，从而可以得出结论，当公允价值的真实数据能够以较低的成本获得时，企业可以更广泛地应用它。综上所述，现有文献主要是偏向于理论性，缺少对真实案例的分析，本文主要是通过分析实际案例，以金融街控股股份有限公司为例，借此为我国推行公允价值计量提供一些浅薄的建议。（三）创新思路本文的创新思路主要为：借用金融街控股股份有限公司的财务报表数据，以投资性房地产与公允价值的相关理论为基础，分析投资性房地产的公允价值变动所造成的影响。结合上面的分析，从而得知运用公允价值模式来计量投资性房地产存在的问题，提出有针对性的建议，为我国企业与国际准则进一步接轨做出一些努力。二、投资性房地产与公允价值的相关理论（一） 投资性房地产相关理论1. 投资性房地产的定义及其特征表2-1 投资性房地产的相关内容类别内容定义投资性房地产是指持有该项房地产是为了赚取租金或者使其价值增加，或两者的用途兼有之。满足条件第一是该投资性房地产所创造的经济利益极大可能流入企业；第二是该投资性房地产能够可靠地计量出成本。投资性房地产形式第一种是以出租建筑物和土地使用权的形式赚取租金，即是指通过让渡资产使用权从而使得经济利益流入企业。第二种是通过持有该土地使用权，并等待其增值后再将其转让的形式来赚取增值后的收益。使用公允价值计量需满足的条件（1） 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2） 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关性，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。特征第一是指投资性房地产具有日常经营性。第二是投资性房地产具有独特性。区别投资性房地产是一项可单独进行核算以及反映的资产，它与其他的房地产如生产经营场所的房地产或者是用来销售的房地产在使用的范围、途径以及目的是有所不同的。它可使企业所持有房地产的构成情况和盈利能力一目了然。2. 投资性房地产的范围表2-2 投资性房地产的范围类别内容范围（1） 已出租的建筑物。主要是指企业拥有产权，且以经营租赁方式出租的建筑物。（2） 已出租的土地使用权。主要是指企业通过出让或转让方式取得的，且以经营租赁方式出租的土地使用权。（3） 持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。注意情况若投资性房地产存在下面几种情况,则不能被定义为投资性房地产：a.土地使用权以经营租赁方式租入再转租给其他单位的；b.建筑物以经营租赁方式租入再转租给其他单位的；c.土地使用权是按照国家规定认定的闲置土地总而言之，企业的房地产明细区分主要分为以下，如果是自用的，则可称为固定资产或无形资产；如果是企业自身开发并用来备售的，则可称为存货；如果是用来出租的，则称为投资性房地产。（二） 公允价值相关理论1. 公允价值的概念公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。2. 公允价值的特征（1）公平性。公平是指在双方交易中不会出现偏袒哪一方，也就是说公允价值是在合理的市场下，以交易双方共同持有的信息为基础，达成双方一致的价格。（2）及时性。公允价值往往能及时反映出当前市场条件下该项资产或负债的现时成本以及现时价值。所以公允价值在相对于其它四项会计计量属性来说更加具备及时性。（3）假定性。公允价值主要是在假定的市场有序交易的基础上，得出该项资产或者负债的价格。当资产或者负债不能在其主要市场下进行交易，也会在假定出最有利的市场进行交易。3. 投资性房地产公允价值模式理论基础（1）信息不对称信息不对称理论是指在市场交易中，每一个人对交易的相关信息理解是不一致的。信息掌握程度高的处于优势地位，反之处于劣势。该理论的观点为：在市场交易中，交易双方的信息量是不对等的，所以就可能存在卖方利用该点欺瞒买方，赚取大量收益；同时在交易中，信息匮乏的人往往会习惯寻求更多信息去掌控局面，此时掌握信息程度多者可以向掌握信息少者贩卖对其有关且可靠的信息，以赚取一部分额外的利润。信息不对称一直以来都是市场经济发展的一个问题，在克服这个问题的方法中，就有一个方法是采用公允价值计量。公允价值是在参照现时市场的价格的基础上，并考虑到其未来现金流量，能为市场参与者及时提供更高质量的价格，所以公允价值可作为一个强有力的计量工具去解决信用不对称的问题。因此，信息不对称奠定了投资性房地产采用公允价值进行计量的理论基础。（2）盈余管理理论现如今，国内外会计学与经济学有一个较多人研究的课题，即盈余管理理论。该理论主要有两大权威理论，具体内容如下表2-3所示。从表中，可以得出投资性房地产计量模式选择公允价值模式也是公司管理层的一项盈余管理。表2-3 盈余管理理论的基本内容代表人美国会计学家斯考特美国会计学家凯瑟琳·雪珀内容该理论认为盈余管理是指在社会公认的会计原则的范围内，通过合理选择会计政策，从而实现经营者自身利益或企业市场价值最大化的行为。其认为盈余管理实际上是指企业管理者为了获取某些私人利益的“披露管理”而有目的地控制对外财务报告过程。总结盈余管理是指企业管理层基于在可达到自身利益最大化的目的上，同时在不违背法律法规的基础上，对企业对外报告的会计收益信息进行控制或调控。三、金融街控股股份有限公司案例分析（一） 公司基本情况1. 公司简介金融街控股股份有限公司是一家以商务地产为主业的大型开发运营控股公司，2000年时在深圳证券交易所上市，曾获得多项荣誉称号，如金融街在2018年时被评为全球最佳雇主榜单中国地产行业第一名等。公司的总部位于北京市，在全国各地的中心城市如京津翼、长三角、珠三角、成渝、长江中游等均有分支机构，服务对象几乎遍及全国的整个金融业，并且同时也在适时拓展海外市场。公司的经营情况良好，实力雄厚。2. 投资性房地产计量模式变更情况金融街控股股份有限公司在2007年时，根据自己当时的实际情况分析，其主要的项目金融街购物中心和C3四合院等投资性房地产均满足了采用公允价值计量的基本条件。于是经过管理层的商议，金融街控股股份有限公司于2008年1月1日采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。（二）金融街控股股份有限公司转变计量模式动因1. 提供高质量的会计信息市场的环境总是变化莫测的，市场的价格也是让人难以琢磨，特别是投资性房地产的价值，更是敏感。目前，我国房地产市场的价格受政策的影响很大，成本计量模式是以历史成本的价值为基准的，不能如实反映投资性房地产的真实价值。随着金融街控股股份有限公司的发展规模不断壮大，成本模式渐渐不能适应企业的需求，不能反映企业的真实财务状况，也不能及时反映会计数据。金融街控股股份有限公司使用财务报告的计量模式是为了得到有利于企业管理者根据有效、及时的信息做出准确的决策，成本计量模式已不能支持企业的运作了，而公允价值这一模式能够反映出当前经济形势和未来发展预期，能有效弥补历史成本的不足之处。同时真实反映出该项资产的市场价值，能使管理者得到有效、及时的高质量财务信息。2. 改善企业的财务状况由于近年来，房地产的价格飞速上涨，根据新的会计准则规定，若企业的投资性房地产采用公允价值模式计量时，其账面价值是由资产负债表日的公允价值所决定的，而且该价值与原始的账面价值之间的差额是会算进当期的损益之中，利润在当期也会受其影响，大幅度上升。再加之公允价值计量下的投资性房地产是不需要计提折旧或者摊销的，这部分剩出的成本费用也会增加利润，因此企业的偿债能力加强，资金压力有所缓解，财务状况也会有所改善。就以金融街控股股份有限公司来说，在2007年年末，该公司的资产负债率为60.17%，2008年更换计量模式之后，资产负债率直接降到46.11%，使得该公司的资产负债率回复到正常的行业水平，财务状况也改善了很多。3. 提高了企业的融资能力企业的融资能力是指企业能从外部获得资金的能力，而对于投资者来说，资产负债率越低越有利于自身利益，因为这意味着企业的债务负担被减轻了，总体的偿债能力增强，因此投资者权益得到保证，同时也意味着企业的融资能力提高了。从资产负债表中，也可以看出该企业的融资能力，企业的融资能力主要分为两部分，一个是股权融资，即实收资本（股本）；另一个是债权融资，即短期借款、交易性金融负债、长期借款、应付债券和长期应付款五项总和。2007年至2008的年报里，2007年的股权融资和债权融资总额为5,401,451,644元，而2008年时，该公司的股权融资和债权融资总额为9,443,252,959元，短短一年之间，增加了40.42亿元，这中间有一部分也源于金融街控股股份有限公司更换投资性房地产的计量模式，使得公司的财务状况有所改善，吸引了投资者投资以及在借款时较为容易获得资金，提高了企业的融资能力。（三）金融街控股股份有限公司公允价值模式应用分析1. 对财务状况的影响（1）对资产的影响企业采用公允价值计量投资性房地产，会使得管理者能明确知道企业资产的真实价值。近年来，我国的房地产市场规模逐渐规范化，企业采用公允价值模式计量后，会对企业的资产产生较大的影响，使企业的资产数额有大幅度的增加，而且企业也无须计提折旧或进行摊销，从而间接地提高了资产的价值。表 3-1 金融街控股股份有限公司资产情况 单位：亿元项目投资性房地产金额较上年增加金额较上年增加率占资产总额比重2014年末141.226.523.10%16.12%2015年末176.435.224.93%16.68%2016年末25477.643.99%22.52%2017年末371.5117.546.26%29.67%2018年末385.814.33.85%25.98%数据来源：2014年-2018年金融街控股股份有限公司年度报告整理所得从表3-1我们可以得出，金融街控股股份有限公司的投资性房地产金额每年都有所增加，其中2016年和2017年的增幅接近半数，通过该公司的年报，可以看出其增加的原因是因为在这两年里，公司的投资性房地产新增了几大项。自从公司更换计量模式后，投资性房地产占资产总额比重随着资产总额的持续增加基本处于稳定上升趋势，除了2018年时出现了小幅度下降趋势，由29.67%下降到25.98%。总而言之，我们可以从这些数据中知道，投资性房地产更换计量模式之后，资产总额会有所增加，因此公允价值模式会对资产价值产生较大的影响作用。（2）对资产负债率的影响资产负债率主要是用于衡量企业负债水平与偿债能力的情况。采用公允价值计量投资性房地产，资产总额会增加，虽然公允价值变动会导致递延所得税负债增加，但是相对于资产的增加幅度就变得微不足道了，因此公允价值计量模式能减低企业的资产负债率。图 3-1 金融街控股股份有限公司资产负债率变化情况从图3-1中，可以看出，资产总额和负债总额每年都在增加，而资产负债率在 2006年至2012年里有大幅度的变动，在2008年时骤然下降至46.11%，主要是因为在这一年，金融街控股股份有限公司决定更换投资性房地产后续计量模式，资产总额大幅度上升，但由于负债总额仍保持稳定上升趋势，也就造成了资产负债率骤然下降。根据该公司2007-2008年之间的年度报告显示，这几年公司的资产负债率每年都是持续减少，说明企业财务成本降低，风险较小，企业经营日渐稳健。在2008年以后的年度，资产负债率在逐步上升，渐渐趋于平稳状态，主要是资产负债率下降，公司的举债能力有所加强而形成的，因此公允价值计量模式能降低企业的资产负债率。图 3-2 金融街控股股份有限公司资近年产负债率变化情况从图3-2中，可知近几年里，金融街控股股份有限公司的资产负债率是处于小幅度上升状态，在70%左右浮动。一般而言，成熟的企业的资产负债率在40%至70%之间是属于比较合理的。而金融街控股股份有限公司在这几年都略高于房地产上市公司的平均水平，其财务政策属于比较激进类。根据金融街控股股份有限公司的年报显示，该公司的负债总额增长很快，从2014年的607.8亿元到2018年1113亿元，短短五年间就增加了505.2亿元，而资产负债率虽略高于平均水平，但是仍是处于较为平稳的状态，主要源于投资性房地产的发展，使得资产总额也在逐年上升，因此资产负债率才不会过分上升。这也充分证明了公允价值计量会对资产负债率产生较大的影响。2. 对经营成果的影响（1）对利润总额的影响在2007年，金融街控股股份有限公司调整后的利润总额增加了16.97亿元，增幅为251.62%。在2008年时，虽然遭受了金融危机的冲击，但是该公司的利润总额并未下降，仍比上年增加了5080.69万元。主要是因为公司的计量模式更换后，无须再折旧或摊销投资性房地产，这一部分的成本费用就会减少，利润就会增加。还有是公允价值变动损益会直接计入利润表，其增减变动会直接影响利润。因此，公允价值计量模式会对利润总额产生巨大影响。表3-2 金融街控股股份有限公司公允价值变动所占利润比 单位：亿元项目投资性房地产公允价值变动损益利润总额所占比例2014年末10.3042.1924.41%2015年末21.2132.0866.12%2016年末21.6042.1551.25%2017年末21.035637.55%2018年末23.6655.4142.72%数据来源：2014-2018年金融街控股股份有限公司年度报告整理所得从表3-2可以得知，投资性房地产公允价值变动损益基本上是呈稳定上升的趋势，在2014年到2015年期间，上升幅度骤然增加，从公司年报中，可以知道，发生该项变动主要是源于在2015年里，金融街中心改建项目等几大项目被计入投资性房地产。当年公允价值变动损益占了利润的66.12%。在其他会计期间里，利润总额变化也会受公允价值变动所产生的损益影响。 （2）对净资产收益率的影响净资产收益率是指净利润占净资产的比例，主要用来反映资本经营盈利能力。该指标与企业盈利能力是呈正比的，指标越高意味着的盈利能力越好，反之，则意味着企业的盈利能力差。图3-3 金融街控股股份有限公司净资产收益率的变化情况从图3-3中可得，金融街控股股份有限公司的净资产收益率在2006-2008年之间有大幅度的增减变动，其余年份的变化趋势均较为平稳。而净资产收益率的变动主要是因为该公司更换投资性房地产的计量模式之后，其公允价值变动损益增加，使得净利润大幅度增加，净资产收益率也随之增加。因受到2008年金融危机的影响，投资性房地产公允价值变动损益为-3884.34万元，利润总额下降，才会出现净资产收益率下降了26.08%。这表明了采用公允价值计量模式可以促进企业的利润增加，使得企业的盈利水平有所上升。因此公允价值模式比成本模式更容易提高净资产收益率。3. 对税收的影响 表 3-3 金融街控股股份有限公司采用公允价值模式对税收的影响 单位：亿元项目20142015201620172018各项税收27.8421.4128.5426.6848.48数据来源：2014-2018年金融街控股股份有限公司年度报告整理所得税收对于大多数公司来说，都是一个重要的支出项目，能直接影响到公司利润的收入。我国为了避免企业使用不正当的手法来避税以及维护各纳税主体的公平性，在税法里规定了：无论企业采用哪种计量模式，投资性房地产都应以最初获得的成本作为计税依据，且计税依据不会随着其持有时间的长短而发生变动。金融街控股股份有限公司采用公允价值模式计量，但由于税法与会计规定核算出来的利润有所不同，该公司需要通过调整税收来确定应纳税所得额，无须计提折旧，而且还会增加公司当期的损益，即利润会增加，从而导致公司的当期核算成本提高，加重公司的税收负担。（四）金融街控股股份有限公司公允价值模式应用存在的问题 1. 公允价值模式计量成本较高且具有不确定性不同的计量模式会影响税收负担，采用成本模式计量时，按照税法规定的算出来的利润会与会计规定算出来的完全一致，可以直接用为计税基础。但采用公允价值模式计量时，由于税法和会计的规定有所差异，金融街控股股份有限公司确定应纳税所得额时需要通过税收调整，不能计提折旧，还会增加当期的变动损益。即利润不会减少还会增加，从而提高纳税成本，加重了公司的税务负担。在表3-3里，2018年的税收高达48.48亿元，同比增加83.07%，除了相应的土地增值税和企业所得税较去年增加的影响外，还受公允价值变动损益的影响。会计准则规定公司的投资性房地产计量一旦更换后，不得随意更改。无论是从目前的市场环境上看或是从未来发展情形来看，房地产的价格不会是一成不变的，它的变化幅度会波动很大，企业选择了该模式进行计量就要承受公允价值变动损益所产生的风险，这也使得企业采用公允价值计量的压力加大。2. 公允价值变动受房地产市场环境影响较大2008年时出现了金融危机，我国房地产行业受到极大的打击，金融街控股股份有限公司公允价值变动损益为-3884.34万元，使得当年的净资产收益率下降了26.08%。但金融街控股股份有限公司的管理层眼光独到，及时更换公允价值模式计量，使得公司当年的资产总额以及利润增加，从而改善了资本结构，提高了公司的融资能力，让公司能度过难关。此次事件也证明了，若公允价值变动损益减少会对企业的财务状况产生不良的影响，且房地产的市场环境也会间接扩大企业财务状况的波动，致使公允价值变动损益起伏不定。四、完善投资性房地产公允价值计量的建议（一） 鼓励企业转换核算方式，给予一定的税收优惠目前我国大部分企业采用成本模式计量投资性房地产是受到税收以及核算成本这两个因素的利益所影响，但由于国际上习惯采用公允价值模式，我国若想冲出国门，走向世界，采用公允价值模式计量是不可避免的。因此，为了适应市场经济的未来发展，以及为了完善我国市场经济的运行有效性，建议我国应针对成本和公允价值这两种核算法中税收所产生的差异给予一部分的补偿，对采用公允价值模式计量的企业进行政策上的鼓励。具体做法可为：1.根据一定比率返还部分税收，如可以根据采用公允价值计量模式的企业的税收情况，按照一定比率对该企业返还部分税收，减少企业的税收压力。2.在一定时期内对企业进行税收减免政策等方式,企业在转换核算方式时，往往会产生一些经济成本，若在一定时期里对企业进行税收减免政策，则可以对企业转换核算方式产生的经济成本进行一部分的弥补。总之，若是对转换核算方式进行一定的弥补，减轻或是避免出现转换时发生的问题和不确定性，那么我国企业在选取计量模式时会更加客观地采取对企业最好的模式，以达到更好地发展。（二） 提高关于公允价值准则的有效性和可操作性性我国目前对于公允价值模式没有明确的具体操作流程，仅仅在会计准则中提出关于公允价值操作指导性意见，而公允价值本身就具有较大幅度的波动性以及不确定性，加之我国的市场条件还不够成熟、制度也不够完善等不足之处也在影响公允价值计量的应用。因此我国可以通过明文规定来确定其详细的操作流程或者是更加明确其定义，具体流程可为：一是明确投资性房地产公允价值的取得途径，可以是由专业的评估机构进行计量，或者是企业自身能力足以满足计量的准确性，则可自行评估，但是要对外公布其采取的计量模式以及该项项目的价值清单。二是对公允价值的定义做出更加明确的解读与界定，因国外的公允价值相对成熟，我们可以适当借鉴国外的研究成果，取其精华，去其槽粕，并结合我国实际情况，改善公允价值运用于投资性房地产的理论。（三）加强投资性房地产的信息披露，增加披露的透明性每一个企业都应积极履行社会责任，特别是上市公司，更应该响应国家的政策要求，以身作则。若企业的投资性房地产是采用公允价值模式计量的，就在财务报表中，明确出该资产的实际情况，以及该项资产是如何确认公允价值的使用依据，还有其实际使用情况等信息。如企业应该披露投资性房地产转为自用的情况或者是该投资性房地产不处于活跃市场，应披露该项资产的类似资产在活跃市场上的交易价格，并且根据实际情况披露或调整该项房地产交易价格。如果不披露这些情况，极易造成企业操纵舞弊的现象。金融街控股股份有限公司在信息披露这方面做得很好，每次投资性房地产的增减都会在年报上着重登记出来。五、结 论目前，我国房地产行业发展仍然处于蓬勃发展阶段，无论是为了让各个财务报表使用者能更加清楚知道投资性房地产的真实价值等，还是为了与国际接轨，这些都注定使用公允价值进行计量的趋势是不可避免的。本文旨在于了解公允价值对上市公司的影响，对企业投资性房地产采用公允价值计量的情况进行分析，并得出以下结论：（1）就目前经济发展环境来说，采用公允价值计量会比历史成本计量对公司更有利。如本文中金融街控股股份有限公司更换计量模式后，明显地缓解了资金紧张的压力。变更计量模式除提升会计信息相关性之外，还存在缓解资金压力、提升高管薪酬等动机。因此，无论是为了提升财务信息的质量来说，还是为了与国外经济接轨来说，我国大部分企业还是很有必要采取公允价值模式。（2）就目前的经济发展趋势来说，使用公允价值模式计量已经成为大环境的趋势，但是根据数据统计，截止到2018年，我国仅5.3%的企业使用该种计量模式。而使用这种模式计量的公司，有一部分原因是自身业绩不佳，借用转变计量方式，使得自己的公司经营业绩有所改善。这些企业并不是为了掌握企业自身房地产或建筑物的真实情况，或者为了获得实时有效的信息等原因，因此，无法使得公允价值这种计量模式发挥其有效作用。并且就目前的经济大环境来说，我国仍不具备完善的措施和法律法规，公允价值计量模式在我国企业的运用受到不少的限制。例如，信息披露不充分，利润波动幅度较大，获得有效信息的成本过高等等。这些限制都在影响我国企业采用公允价值计量的想法。参考文献1林萍,罗叶琼.公允价值在投资性房地产中的运用研究以国脉科技为例J.北京工业大学学报(社会科学版),2015,15(01):21-27+34.2张尼斯.我国投资性房地产公允价值计量浅析J.现代工业经济和信息化,2015,5(10):15-16.3毛越.浅析投资性房地产公允价值计量模式以房地产类上市公司为例J.知识经济,2017(17):57-58. 4陈彦月,郑利敏.投资性房地产运用公允价值模式对财务报表的影响分析以泰禾集团为例J.中国管理信息化,2018,21(18):16-17.5李云泽.投资性房地产公允价值计量应用的相关问题探讨基于深圳方大集团公司案例分析J.经济师,2019(05):284-285.6张浩威.投资性房地产公允价值计量的动因与影响探析以金地集团为例J.辽宁经济,2019(08):30-31.7齐佳惠.投资性房地产公允价值计量的现状问题及对策J.现代商贸工业,2019,40(32):122.8Hans Bonde Christensen&Valeri V Nikoalev. Dose Fair Value Accounting for Non-financialAssets Pass the Market Test J. Review ofAccounting Studies,2015, 85(4): 1375一1410.致 谢本文是在谢霜老师的精心指导下完成的。论文从选题到完成的整个过程中，得到了谢老师的热情帮助和精心指导。谢老师严谨的治学态度、渊博的专业知识、敏锐的学术眼光、精益求精的精神给我留下了深刻的印象，并对我的学习和工作产生极大地促进作用。在论文完成之际，我要感谢谢老师对我在四年学习和生活中的关心和教诲，特向谢老师表示深深的敬意和感谢！在此，还要感谢王春、刘艳华等老师在四年的学习中给我的帮助和支持。他们所讲授的管理学、财务管理等课程给我思想的启迪，从他们所讲授的课程中我学到了管理的个案分析和财务分析的方法，这些方法在我研究的过程中发挥了巨大的作用，使我能够顺利完成课题的研究和论文的写作。衷心感谢王春、刘艳华给予的帮助！同时我还要感谢陈碧莲、周福萍无微不至的关怀！感谢李克茹老师、张小才老师等所有任课老师的精心授业和教辅人员的辛勤工作！本文在写作过程中参考了大量的文献资料，主要文献资料已开列出来，本文的有些句子或段落引自这些参考文献。在此向所有的作者表示深深的感谢！附 录附表1 金融街控股股份有限公司资产负债表原始数据 单位：百万元