房地产企业财务风险防控的研究——以海南亿通莱房地产开发有限公司为例.docx

房地产企业财务风险防控的研究以海南亿通莱房地产开发有限公司为例摘要：随着经济的高速发展，房地产已成为我国国民经济的重要组成部分。在高收益的驱动下，越来越多的投资人涌入房地产行业，为了使房地产行业的发展趋于稳定，政府不断更新与调整政策。在政府的宏观调控下，房地产公司的用地成本和劳动力成本不断增加，资金回笼较慢导致资金越发紧张，信贷融资难度也在逐渐提高，这不仅降低了房地产公司的利润，还加大了房地产企业的财务风险。本文主要研究海南亿通莱房地产企业的财务风险以及相应防控措施，通过亿通莱公司了解国内房地产企业普遍存在的财务风险问题，并针对这些问题进行因地制宜地改变。 关键词：财务风险，房地产企业，防控 Research on financial risk prevention and control of real estate enterprises - Taking Hainan Yi Tong Lai Real Estate Development Co., Ltd. as an exampleAbstract：With the rapid development of economy, real estate has become an important part of our national economy. Driven by high returns, more and more investors are pouring into the real estate industry. In order to stabilize the development of the real estate industry, the government constantly updates and adjusts policies. Under the macro-control of the government, the land cost and labor cost of real estate companies are increasing, the slow return of funds leads to the increasingly tense funds, and the difficulty of credit financing is gradually increasing. This not only reduces the profits of real estate companies, but also increases the financial risks of real estate companies.This paper mainly studies the financial risk of Hainan Yi Tong Lai real estate enterprises and the corresponding prevention and control measures, through the case company to understand the common financial risk problems of domestic real estate enterprises, and to change these problems according to local conditions.Keywords：Financial risk, Real estate enterprises, Prevention 目 录第1章 绪论61.1研究背景和意义61.1.1课题研究背景61.1.2 课题研究意义71.2 文献综述81.2.1 国内研究综述81.2.2 国外研究81.3课题研究方法和内容91.3.1 研究方法91.3.2 研究内容9第2章 房地产企业财务风险概述102.1房地产行业特点102.2财务风险的概念102.3房地产企业普遍存在的财务风险10第3章 亿通莱财务风险现状及分析123.1亿通莱财务状况123.2盈利能力分析143.3财务杠杆分析173.4外部筹资风险分析173.5现金流风险分析193.6其他风险分析20第4章 亿通莱财务风险防范对策214.1亿通莱财务风险成因214.2亿通莱财务风险防控措施22第5章 结束语24参考文献：25致谢26第1章 绪论1.1研究背景和意义1.1.1课题研究背景随着经济的高速发展，房地产已成为当下最热的话题之一，成为我国国民经济的重要组成部分。海南作为众所周知的国际旅游岛，天然的旅游资源和优质的配套设施使海南的旅游业迅猛发展，自2010年起至2016年商品房均价一路飙升，势头大好。虽然2016-2019年商品房价格依然在持续上升，但自2016起海南省房地产的发展发生了变化！海南省住宅信息网显示，2019全年商品住宅供应面积809万，同比下降24%，2019全年商品住宅成交面积781万，同比下降了40%。2017年海南省房地产开发企业负债总合计为9344.28亿元，2018年为10054.47亿元，呈上升态势。为了房地产行业发展的稳定，海南省出台了一系列政策。2017年-2018年以紧缩性政策为主，从严限定购房资格，对非本省户籍人员以家庭为单位实施限购，规定了房地产企业可允许建设房产的范围。2017年4月，海南省加强了调控力度，在省内禁止向在琼已拥有1套及以上商品住宅的外省户籍居民出售新建商品住宅，也增加了本地居民家庭在购买第二套商品房时所应支付的最低首付款比例。同时，禁止向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款和公积金贷款。在2019年1月5日起则以宽松的政策为主，放宽人才落户政策，降低购房社保或个税年限，放宽新户，扩大购房基数，打破户籍限制。2019年4月8日海口等59城实现“零门槛落户”，城区型城市全面取消落户限制，城区型大城市开放宽落户条件。但在2019年7月6日，银保监对房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，实行了约谈警示的措施，严格落实“房主不炒”的总要求。由此看来，虽然房地产行业虽然发展势头迅猛，但也存在很多问题，容易发展成泡沫经济，其中就包括财务风险。为此, 政府需要不断更新与调整政策。另外，房地产公司的用地成本和劳动力成本不断增加，资金回笼较慢导致资金变得越发紧张，信贷融资难度也在逐渐提高，这不仅降低了房地产公司的利润，还加大了房地产企业的财务风险。房地产作为国民经济一大支柱，行业普遍具有高收益、高风险、高负债、地域性强、开发周期长的特点，使得房地产企业开发的项目存货价值高但投入成本大，存货变现困难，这就决定了房地产企业相较于一般企业更要注重财务风险的防控，以公司利益为主，降低成本，将负债控制在可控范围内，优化资本结构并加强财务信息沟通，在解决现存危机的同时用发现和前瞻性的眼光预测未来可能到来的危机。1.1.2 课题研究意义当国家经济政策发生变化，利率水平、信贷政策、税收政策等问题都会给企业的财务状况带来许多不确定性。通过对宏观经济环境、政府政策、行业背景以及亿通莱公司发展状况的分析，有助于亿通莱公司制定出因地制宜的风险防控机制，将负债控制在可控范围内，优化资本结构并加强财务信息沟通，提高整体经济效益，减少客观存在的财务风险所带来的损失。另外，通过分析房地产行业普遍存在的财务风险，不仅能为亿通莱公司预测未来可能到来的风险，还能保证项目工程建设的顺利进行，避免出现重大错误，减少损失或赔偿。1.2 文献综述1.2.1 国内研究综述张永志（2019）曾指出，对于大部分房地产企业，存在财务管理当中成本管理不够细致、资金结构不太合理、管理人员风险意识不够等方面的问题。同时他指出资金越来越集中在少数大房地产企业中，一些规模较大的房地产公司融资相对容易，而中小型房地产企业融资困难，资金紧张，大多都逐渐被兼并或退出房地产领域。这就说明我们需要从管理人员到基层的员工，构成一个全面的房地产财务风险解决体系，从制度上、流程上控制财务风险1。海南自2017年起实施了限购政策，通过限制外来人员的购房或投资，来稳定海南的房地产市场。何婧莹（2018）指出，限购政策的施行不仅会影响到房地产的供求关系，还会影响着房价的走势。长期以来，房地产的大量涌入以及刻意营造供小于求的假象等商业行为，不仅使房价迅速上涨，而且影响了许多居民的正常住房需求。实施限购政策，不仅很大程度上抑制投机性住房需求，也使得房地产需求总体下降，影响房地产企业的销售，使存量逐渐堆积2。何昌荣（2018）指出，很多房地产企业对财务的认识还停留在传统层面上，认为财务只是进行会计核算，而没有认识到预算和经营过程的分析也是财务的重要一环，导致企业没有完全的发挥财务的作用和功能，从而增加财务风险4。1.2.2 国外研究国外关于财务风险的定义发生过许多变化，1964年学者Rose首次为财务风险定义，认为它的存在代表着企业因举债经营而不能让股东得到记得利益。除了举债经营，2005年Van Horne还认为杠杆筹资也是原因之一7。在防控方面，K. Shah（2017）认为控制财务风险的有效方式就是首先要对风险进行准确评估，分析风险出现的原因才能让防控措施具有针对性9。Gregory M（2007）认为评估财务风险需要通过对财务数据的全面分析，可以使用比率分析法或是建立数学模型4。J.E. Bannister（1981）认为准确评估财务风险需要结合企业自身实际 5。 1.3课题研究方法和内容1.3.1 研究方法本论文运用了以下四种研究方法来进行课题分析：调查法：有目的、有系统地搜集国内主流房地产企业财务风险防控的现况。 因果分析法：通过分析现象之间的因果关系，认识问题的产生原因，从而很好地提出解决方案。比率分析法：通过搜集有效数据进行比率分析，能更加准确地识别企业的财务风险文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而更加全面、深入地了解研究成果。1.3.2 研究内容本论文分成五个部分，每个部分内容如下：第一章：绪论。简述本篇论文的研究背景和研究意义，。阐述本文的研究内容与方法。综述有关房地产企业财务风险防控的国内外文献资料。 第二章：房地产企业财务风险概述。概述房地产行业普遍存在的财务风险与产生风险的原因。 第三章：亿通莱财务风险现状及分析。简述亿通莱旗下项目通莱大厦的建设背景和情况，用比率分析法对该项目进行财务风险分析。第四章：亿通莱财务风险防范对策。针对亿通莱公司的已存在的财务风险提供解决方案。第五章：结束语。概括整篇文章的观点，通过亿通莱公司的问题延伸到整个房地产行业，说明对房地产行业财务风险防控的未来展望。第2章 房地产企业财务风险概述2.1房地产行业特点1.地域性强。房地产业属于固定资产投资，不仅受国家宏观经济政策的影响，其经营对象的价值也受地区经济发展的程度决定。2.高收益，高风险。房地产企业经营对象开发周期长，销售时间长，变现能力弱，容易受当地政策和供求情况影响，在开发过程的各个环节中存在各种风险，容易出现损失。3.前期投资成本巨大。房地产属于基础设施建设行业，制作成本和劳动力成本高，依赖银行程度较大。2.2财务风险的概念企业财务风险指在各种财务活动过程中，财务状况受各种因素影响具有不确定性，可能会让企业遭受损失，严重的甚至会破产。任何企业都无法彻底消除财务风险，只能通过充分认识财务风险形成的原因，采取措施降低它对企业的影响程度。财务风险一般分为投资风险、筹资风险、流动性风险和存货变现风险等。而房地产行业普遍具有高收益、高风险、高负债、地域性强、开发周期长的特点，使得房地产企业开发的项目存货价值高但投入成本大，存货变现困难。这就决定了房地产企业相较于一般企业更要注重财务风险的防控，以公司利益为主，降低成本，将负债控制在可控范围内。2.3房地产企业普遍存在的财务风险1.筹资风险。公司在筹集资金时，选择不同的筹资方式，就会承担不同的风险和成本，因此就需要最优的筹资方式或者筹资组合。银行是房地产投资的主要资金来源，但近年来银行对房地产企业贷款的要求越来越高，房地产投资风险也越来越大。财务杠杆程度可通过负债对权益的占比来反映，财务杠杆越大意味着收益越高，财务风险也就越大，如果资金来源出现问题，企业的资金链就容易断裂。如果房地产企业如果对现金流的关注，风险必然产生。通过控制流动负债，可以提高日常经营能力。2.成本管理风险。房地产企业在项目开发的过程中,程序繁琐且工程量大, 成本控制不够细致就会容易造成财务风险。目前很多房地产企业的成本控制管理制度不够完善, 审核不够全面, 容易增加不必要的成本, 增加风险。3.物价水平和利率水平。金融市场上的利率变动很有可能使房地产的项目价值随时发生变动, 这对投资方来说容易造成一定的经济风险。同时在房地产企业的负债运营阶段, 如果发生通货膨胀、物价上涨等现象, 很容易增加银行贷款的利率, 导致房地产企业投资成本的增加, 从而无法达到企业的预期收益。4.资金运营。房地产销售房产的资金回笼时间不确定，很可能会出现产品滞销的现象，使存货囤积。一方面占用了企业大量资金，另一方面企业费用上升，利润下降。房子长期卖不出去或者市价下跌必然会引起售价降低，产生存货跌价损失，由此产生财务风险。5.施工风险。如果施工设计方案不合理，在施工过程中出现质量问题，就容易出现施工风险，发生安全事故，使工程项目延期，严重的将会影响相关人员的生命安全，使企业遭受无法弥补的重大损失。 第3章 亿通莱财务风险现状及分析简述亿通莱旗下项目通莱大厦的建设背景和情况，用比率分析法对该项目进行财务风险分析。 3.1亿通莱财务状况 亿通莱公司项目建设期间主要财务指标变化如下：表3-1 亿通莱项目建设期间主要财务指标年份 2016201720182019净利润-482,237.78-2,158,007.18-3,453,813.89-3,739,713.75 流动资产3,277,713.1924,366,287.2522,670,050.617,440,069.68总资产13,394,930.5050,550,115.1751,113,608.1885,270,664.36流动负债及总负债7,501,066.2546,814,258.1050,831,565.0088,728,334.93股东权益总额5,893,864.253,735,857.07282,043.18-3,457,670.57经营活动现金流4179741.63-2667047.563939709.5325600455.5现金期末余额38832.4411205.0662570.851529266.68表3-2 亿通莱公司近年费用年份 2016201720182019营业费用460,766.00686,966.25753,376.05830,282.91管理费用20,575.58577,071.76671,823.75162,708.28财务费用896.20893,969.172,028,614.092,746,722.56表3-3 财务比率表流动比率资产负债率产权比率偿债保障比率现金比率现金流量比率股东权益比率权益乘数利息保障倍数20160.440.561.271.790.010.560.442.27-537.0920170.520.9312.53-17.550.01-0.060.0713.53-1.4120180.460.99180.2312.900.000.080.01181.23-0.7020190.081.04-25.663.470.020.29-0.04-24.66-0.363.2盈利能力分析以下是亿通莱公司在项目建设准备阶段最后一次修正的经营效益预测表：表3-4 经营效益分析表序号科目数量/税率单价（元）金额（万元）备注开发成本（一）工程建设费用660（二）建设安装工程费用5890（三）土地成本3562小计10112开发费用（一）管理费用500（二）销售费用220（三）财务费用1800（四）不可预见费用400小计2920税金（一）增值税11%1617.36（27735.31-10112-2920）×11%（二）城建税7%113.221617.36×7%（三）教育及附加税3%48.521617.36×3%（四）土地增值税30%3877.26（27735.31-10112-2920-1617.36-113.22-48.52）×30%小计5656.36总计开发成本及费用18688.36销售收入及利润（一）经营收入12439.291650020524.83住宅，预计税率60%2514.59250006286.48商铺77个120000924车位（2695）（二）总销售额27735.31（三）利润9046.95（四）成本利润率48.4% 表3-5 销售情况预测表年份销售面积销售收入销售比例20202467.34160.315%202110589.316641.260%20224632.286993.825%期望值测算。根据2016-2019年房地产行业的发展形式，以及案例项目所处的优越地理位置，判断未来五年内的房地产形式大好。经专家调查各类需求发生概率，假设其他类型销售价格不变，以住宅平均售价为估值，确定概率分布，分布如下：表3-6概率分布图市场需求类型商品房平均单价（元）各类需求发生概率各类需求下的报酬率旺盛173000.3253%正常165000.5448%低迷153000.1839%由图可知，该项目期望报酬率=49.9%，期望值为17200，标准差=5.1%项目情况。2018年开始贷款并建设，2019年11月封顶开始以均价16500元进行预售，预计最快一年最晚三年住宅销售完毕，截至2019年末亿通莱已支付9000万元于项目开发中。该项目的息税前利润为10129.86万元，总应偿还债务利息为1082.91万元，企业所得税税率为25%，税后利润为6785.21万元。内部报酬率测算。内部收益率反映了投资项目的真实报酬，是评价项目盈利性的基本指标，该指标越大越好。内部收益率计算公式如下：t=1nNCFt(1+r)t-C=0其中NCFt代表了第t年的净现金流量；r表示内部报酬率；n表示项目使用年限；C表示初始投资额，由公式可得r=40%。项目盈亏平衡计算。盈亏平衡分析，也称“量-本-利”分析，是利用成本销售数量和利润之间的关系分析利润与成本平衡时应达到的销售水平。对于一个项目而言，盈利与亏损之间一般都会存在一个平衡点，在这个点上意味着项目及不亏损也不盈利。它的分析方法是建立产品与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过这种关系找出平衡点。盈亏平衡分析可为企业的投资决策提供依据，检验项目的不确定因素及风险水平的综合承受能力。本文将对售价和销量的线性关系进行盈亏平衡分析，其计算公式为：S=C=Cv+Cf其中：S=销售收入，Cv=可变成本，Cf=固定成本（1）假设亿通莱商品房的平均售价为X，其他售价不变，可变成本即为与销售有关的费用及税金，固定成本即为开发成本及费用中的其他成本,则：可变成本Cv=（12439.39X+6286.48+924）×10%固定成本Cf=18306.62销售收入S=12439.39X+6286.48+924由S=C=Cv+Cf得X=1.0555万元（2）假设亿通莱商品房的销售面积为X，商品房销售价格按面积加权的平均价格计算，为3.35425万元，可变成本即为与销售有关的费用及税金，固定成本即为开发成本及费用中的其他成本,则：可变成本Cv=（3.35425X+6286.48+924）×10%固定成本Cf=18306.62销售收入S=3.35425X+6286.48+924由S=C=Cv+Cf得X=3914.5通过计算得知：当销售单价超过10555元时企业盈利，否则企业亏损；当销售面积超过3914.5时企业盈利，否则企业亏损。其他指标测算。根据表1可得到以下指标：净利润=利润总额-所得税费用=6785.21万元成本利润率=利润÷成本*100%=48.4%销售利润率=利润总额÷营业收入×100%=32%小结。亿通莱项目通莱大厦总销售额可达27735万元，成本利润率为48.4%，期望报酬率为50%，期望值是17200，标准差较小只有5.1%，预计股东可获得收益6785.21万元，销售价格平衡点10555元，销售面积平衡点为3914.5，因此得出结论，通莱大厦的盈利能力较高，收入可观，盈利风险较小。3.3财务杠杆分析财务杠杆系数反映了财务杠杆作用的程度，通过测算财务杠杆系数可以评价财务风险的高低，为企业的资本结构决策提供参考因素，它的计算公式是：DFL=EBITEBIT-I其中：I=债务年利息，EBIT=息税前利润额，DFL=财务杠杆系数由公式可得：DFL=1.052因财务杠杆系数较高，所以财务风险较高。3.4外部筹资风险分析筹资风险指的是企业因资金不足而无法偿还债务的风险。通莱大厦项目的资本有两种，一种是股权资本，另一种是债务资本。其中债务资本来源为银行借款，总计5000万元，占总筹资额的比例为50%，时长五年，利率为8%，累计需要偿还利息为1082.91万元。而亿通莱的股权资本只有5000万元，占总筹资额的比例为50%。根据表1的经营预测表发现，通莱大厦的开发成本及费用为18688.36万元，以亿通莱的筹资额来看不足以支付项目的开发成本及费用，甚至存在无法偿还债务的风险。针对已经发生的财务风险，原本亿通莱和银行商定的偿债方式为，亿通莱销售每套商品房所获总房款的50%将优先偿还给银行，直至还清为止。如果商品房销售遭遇瓶颈，资金回笼时间变长，自有资金不足以偿还债务，公司将可以用一部分房产作为抵押，以提高还债能力。因此，亿通莱偿还债务的能力非常依赖于与商品房的销售情况，如果商品房销售情况不好，资金回笼速度变慢，再加上房地产市场存在不确定性，商品房销售价格存在大幅下降的风险，使股东无法在短期内获得即得利益，这是亿通莱以及大部分房地产企业都要面对的问题。下面将对亿通莱项目建设期间的财务状况进行筹资风险分析：短期偿债能力分析。通过表3可以看出，亿通莱公司的流动比率呈逐年下降趋势，在2019年流动比率大幅下降。行业普遍流动比率在1.5左右，但在四年内流动比值远低于正常范围，原因是企业的货币资金少，其他应付款增长幅度大，导致流动资产比重较少。亿通莱四年内现金比率远低于行业平均值0.5，且比值接近于0，这是因为现金期末余额较少，现金极度匮乏将会影响到企业直接偿付债务的能力，当企业发生危机时就会发生支付困难。长期偿债能力分析。亿通莱企业的资产负债率在项目建设开始时大幅增加，增加幅度为66%。而项目建设期间资产负债比值均高于0.9甚至高于1，高于行业平均值0.75，原因是房地产项目尚未建成，资产总额比重较低，银行借款比重较高，占总筹资额的50%。资产负债率越高意味着股东权益比率越低，代表着偿还长期债务的能力就越差。与股东权益比率相关的权益乘数越大，说明股东提供的资本所占比重越低，财务风险主要由债权人来承担，这对债权人来说是风险非常高的表现。而利息保障倍数四年内均为负值，说明企业难以支付债务及利息，如果这种情况持续下去会导致企业破产。小结。以财务数据来看，亿通莱的偿债能力非常差，许多数值远超过行业的平均值。因亿通莱旗下仅有通莱大厦一个项目，营业利润在项目建设期间一直处于负增长的状态，负债的增长比率和占有率均大于资产的增长比率和占有率。这导致亿通莱的偿债能力与项目的销售息息相关，虽然通莱大厦项目的盈利能力较好，但如果不在两年内回收足够的资金以偿还债务，股东和债权人的利益将受到损害。因此我们还需要对项目的资金回收风险做分析。3.5现金流风险分析表3-7 亿通莱项目建设期间现金流情况表 （单位：元）年份经营活动现金流量净额投资活动现金流量净额筹资活动现金流量净额现金及现金等价物净增加额经营性现金流量与负债比20164179741.63-4171928.84-896.206916.590.562017-2667047.56-16066610.6119106030.83372372.66-0.0620183939709.53-2259729.65-2028614.09-348634.210.08201925600455.5-49387037.1125253277.441466695.830.29由表3-7和图4所示，2016年-2017年经营活动和筹资活动都以逐年增加的形势上升，其中2018-2019年的增长速度最快，主要是由于2019年11月起通莱大厦开始预售，大幅增加了现金流入，而2019年亿通莱也吸取了大量的投资资金，与筹资有关的现金增多。但是自2017年起经营性现金流量与负债比均低于行业平均值0.4，说明当年经营性现金流量不足以偿还全部债务。项目建设期间现金及现金等价物的增加额过低，而在2019小幅增加，说明2019年的预售情况不是很好，并未能给企业带来可观收入。投资活动现金流量净额在项目建设期间均为负值且增长幅度大，尤其是在2019年大幅增加，原因是购建固定资产、无形资产和其他长期资产的成本大幅增加，说明在2019年为项目预售做准备所支付的成本较高。因此企业应重视现金流的情况，否则将会影响到自身的偿债能力。3.6其他风险分析（1）存在部分业主资金不充足不能及时付清房款的风险，使企业无法及时收回资金，容易造成无法支付工人工资和项目费用以及无法偿还当年银行贷款的后果。（2）有可能出现施工管理不善的情况，导致项目完成后无法被验收，造成财务结算延迟，增加项目的运营成本。（3）存在由于施工管理不善导致人员伤亡或财产损坏的风险，导致企业不得不承担大量的费用以及预售资格被取消的可能性增大。（4）收益分配风险，也称内部筹资风险，主要来源于对收益分配的时间形式和金额把握不当、会计记账方式的选择以及收益确认的失误。收益分配风险同样也会影响到企业的偿债能力，盈亏识别错误也会导致企业决策的错误。第4章 亿通莱财务风险防范对策 通过第3章对亿通莱的财务风险分析，发现亿通莱旗下项目通莱大厦的盈利性较好，但存在较大的筹资风险和现金流风险。本章将对亿通莱财务风险的成因进行分析，并给出相应的对策。4.1亿通莱财务风险成因1.由于项目期间建设成本高，无其他营业收入，导致净利润呈负值增长。现金及现金等价物在项目建设期间极度匮乏，对现金流活动的控制不足，影响了企业的偿债能力2.筹资数额不足，导致亿通莱的直接偿付能力过于依赖于房产的销售，容易出现拖欠工人工工资和无法支付项目费用的情况，使建设中的房产变成烂尾楼。3.由于企业的货币资金较少，流动资产所占比重较低，且企业在项目建设时投入了大量资金，导致企业资产流动性较差，偿付能力低。这是行业普遍存在的问题。4.资本结构不合理，负债在项目建设开始时大幅增加，资产负债率均超过行业平均值，这是因为房地产的建设需要大量资金，项目建设完成前资产总额比重较低，债务比重较高。这将严重影响到企业偿还长期债务的能力，严重的企业可能会破产。5.外部环境的不一也让亿通莱在销售方面存在风险。2018年政府以紧缩性政策为主，而2019年政府却以宽松性政策为主。2020年全球爆发新冠疫情，导致国内经济倒退，人民的购买力下降，房地产市场遇冷，使亿通莱的商品房销售价格存在大幅降低的风险，股东将无法在短期内获得即得利益。因此宏观环境会很大程度上影响房地产项目的资金回笼速度。6.管理层风险管理意识与财务风险防控机制的缺失，使企业只通过测算项目的盈利性来确定财务风险，没有从专业角度和企业历年的财务状况制定财务预警系统，发现隐藏的财务风险。4.2亿通莱财务风险防控措施1.调整融资结构，根据自身的资金需求和风险承受能力进行筹资，合理控制负债比率。这样有助于亿通莱维持的流动比率和速动比率达到安全值，降低资产负债率，提高企业偿债能力。有效的筹资也能让企业的现金充足从而提高直接偿付能力。2.亿通莱在经营期间，应时刻关注财务指标，建立财务分析与机制，及时搜集财务数据并进行分析。这有利于管理层及时了解自身财务状况，并及时发现未发现的财务风险，并随时调整运营策略，降低成本，提高经济效益。3.亿通莱进行财务风险测算时没有设立完善的预警机制，没有准确的指标进行风险预警导致企业管理者不能及时有效地发现财务风险。因此建立完善的财务风险预警制度，是企业防控财务风险的有效措施。制定的一般步骤为：设置标准指标，测算预警临界值，设置预警上限，测量实际值，比较实际值与临界值以及综合分析与评价。4.财务人员和管理人员的综合素质对企业的财务管理有着重要意义。亿通莱在进行财务风险分析时，只通过测算项目的盈利性判断企业的偿债能力和发展能力，而没有根据以往的财务状况进行筹资和财务风险的规避。这些问题都是亿通莱管理人员的风险意识不足以及财务人员的综合素质不过硬所导致的。所以这就要求企业要吸纳拥有丰富经验且专业知识过硬的财务人员，加强培训现有的财务人员，同时要求企业管理者通过对各种细节的分析及时发现风险，树立正确的风险意识。其次，企业科学、规范的内部控制制度，不仅能增加经济效益，还能有效降低企业运营风险。完善的内部控制制度，体现在：（1）业务流程的明确以及相关工作人员的职责与权限的规定，提高工作的效率且避免出错。（2）所有经济业务活动要有两个或以上的相辅相成的控制环节。5.加强企业财务预算管理，能大大提高企业的经济效益，减少不必要的成本。要做好财务预算管理工作，首先要制定开发阶段、采购阶段、施工阶段的成本计划和成本考核制度，明确规定开支范围和开支标准。其次，设立二级成本核算单位，实行成本责任制，明确各单位的经济责任做好成本核算工作，并做好管理和监督，以保证效率和准确性，为企业管理者提供可靠、真实的决策信息。6.亿通莱没有完整的利润分配制度，导致内部融资的表现不是很好,股东权益比率达不到合理的数值。资金一向是房地产企业发展的绊脚石，巨大的资金需求量与狭窄的融资渠道，让大多数房地产企业不得不重视内部筹资。因此，亿通莱要对公司的利润进行合理的分配。第一，要建立合理的分配制度，让利润分配更加规范。第二，确定合理的分配标准。第三，处理好股东之间的利益冲突及其与管理层和债权人之间的矛盾。良好的利润分配制度不仅能拓宽融资渠道，还能加强企业的风险规避能力。7.调高资产周转率，调整工程进度。加大销售力度，改变营销策略，对楼层不好的户型进行降价出售，对户型好的大力推广，以达到减少存货增强资金回笼力度的效果。第5章 结束语房地产行业的特殊性，使财务风险被赋予极高的关注。随着经济和科技的发展，智能化财务风险防控产品逐渐出现在大众的视野。新时代的财务风险防控，应以企业价值和战略实现为导向，在保证全面识别财务风险的基础上，关注重点的财务风险。财务风险是无法被完全消除的，只能尽量规避从而减少不必要的损失。没有哪一位决策者愿意让项目的财务风险接近于零，因为这意味着将获取不到较高的收益。对于像亿通莱这样只有一个项目的公司而言，需要投入更多的关注在于财务风险防控上。因为它没有其他主要收入来源，信用风险相较于同行业的公司要高很多。因此，在现存的财务风险还没有被规避的情况下，财务人员和管理者应该在规避现存财务风险的同时，对市场发展状态进行动态分析，及时地发现未被发现的财务风险。在项目销售完成后，亿通莱还应根据自身的情况决定是否开拓市场，扩大规模，并进行新的财务风险分析。房地产项目的财务风险评估是一项巨大的工程本文只是结合了前人的研究成果来分析亿通莱的经营状况。仅凭一篇文章是无法详尽说明房地产企业将要面对的财务风险。因此文章中存在着许多的不足之处，在今后的工作中，将不断地学习和总结。 参考文献：1张永志.关于对房地产财务风险管理问题的探讨J.纳税,2019,13(04):185.2何婧莹.限购背景下的房地产财务风险分析浅谈泉州这座三线城市J.知识经济,2018(18):61+63.3郦春丽.房地产财务风险预警的案例研究J.全国流通经济,2018(19):78-81.4何昌容.关于对房地产财务风险管理问题的探讨J.财经界(学术版),2018(12):85-86.5石芯月,王宏波.浅析中国房地产企业财务风险成因及控制策略J.社科纵横,2017,32(01):64-67.6李亚兵,文秋香,杨淑雯.企业财务风险分析与评估研究进展J.特区经济,2015(12):101-103.7黄静.绿城房地产财务风险分析J.财经界(学术版),2015(01):144+146.8徐子淇.房地产财务风险管理现状及解决措施分析J.中国外资,2013(13):115-116.9AtulK.Shah.ThePoliticsofFinancialRisk,AuditandRegulationM.TaylorandFrancis:2017-02-17.10Xiao-xiJin,XiangLi.ResearchonFinancialRiskManagementandPreventiveMeasuresA.Aca