二章资产评估价值类型及其基础ppt课件.ppt

二章资产评估价值类型及其基础ppt课件 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望2.1 2.1 资产评估的价值类型资产评估的价值类型o资产评估中的价值类型，资产评估中的价值类型，是指资产评估结果的价值属性及其表现形式的归类。一、价值类型分类一、价值类型分类价值类型分类角度有多种，价值类型分类角度有多种，（一）以资产评估的估价标准形式表述的价（一）以资产评估的估价标准形式表述的价值类型值类型,具体包括：具体包括：o1.1.重置成本重置成本o2.2.收益现值收益现值o3.3.现行市价现行市价(或变现价值或变现价值)o4.4.清算价格清算价格1.重置成本价值重置成本价值o重置成本价值是指在现实条件下，按功能重置重置成本价值是指在现实条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。2.收益现值收益现值o收益现值是指根据资产未来预期获利能力的大收益现值是指根据资产未来预期获利能力的大小，按照小，按照“将本求利将本求利”的逆向思维的逆向思维“以利以利索本索本”，以适当的折现率或资本化率将未来收，以适当的折现率或资本化率将未来收益折成的现值。益折成的现值。o收益现值适用的前提条件是资产投入使用，同收益现值适用的前提条件是资产投入使用，同时，投资者投资的直接目的是为了获得预期收时，投资者投资的直接目的是为了获得预期收益。益。3.现行市场价值现行市场价值o现行市场价值是资产在公平市场上的售卖价格。现行市场价值是资产在公平市场上的售卖价格。o现行市场原生于公平市场，具有如下规定性：现行市场原生于公平市场，具有如下规定性：有充分的市场竞争，买卖双方没有垄断和强制，有充分的市场竞争，买卖双方没有垄断和强制，双方都有足够的时间和能力了解实情，具有独双方都有足够的时间和能力了解实情，具有独立的判断和理智的选择。立的判断和理智的选择。4.清算价值清算价值o清算价值是指在非正常市场上限制拍卖的价清算价值是指在非正常市场上限制拍卖的价格。清算价值一般低于现行市场，这是由市格。清算价值一般低于现行市场，这是由市场供求状况决定的。场供求状况决定的。一、价值类型分类一、价值类型分类（二二）从从资资产产评评估估假假设设的的角角度度来来表表述述资资产产评评估估的的价价值值类类型型,具体包括：具体包括：p1.1.继续使用价值继续使用价值p2.2.公开市场价值公开市场价值p3.3.清算价值清算价值一、价值类型分类一、价值类型分类（三三）从从资资产产业业务务的的性性质质来来划划分分资资产产评评估估的的价价值值类型，具体包括：类型，具体包括：抵抵押押价价值值、保保险险价价值值、课课税税价价值值、投投资资价价值值、清清算算价价值值、转转让让价价值值、保保全全价价值值、交交易易价价值值、兼兼并并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。一、价值类型分类一、价值类型分类（四四）从从资资产产评评估估时时所所依依据据的的市市场场条条件件，被被评评估估资资产产的的使使用用状状态态，以以及及资资产产评评估估结结果果适适用用范范围围来来划分资产评估结果的价值类型，具体包括：划分资产评估结果的价值类型，具体包括：p1.1.市场价值市场价值p2.2.非市场价值非市场价值(市场价值以外的价值市场价值以外的价值)在国际评估准则中在国际评估准则中,市场价值定义如下：市场价值定义如下：“自自愿愿买买方方与与自自愿愿卖卖方方在在评评估估基基准准日日进进行行正正常常的的市市场场营营销销之之后后,所所达达成成的的公公平平交交易易中中某某项项资资产产应应当当进进行行交交易易的的价价值值的的估估计计数数额额,当当事事人人双双方方应应当当各各自自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。”二、市场价值（二、市场价值（market valuemarket value）我我们们把把资资产产评评估估中中的的市市场场价价值值定定义义整整理理如如下下：资资产产评评估估中中的的市市场场价价值值是是指指资资产产在在评评估估基基准准日日公公开开市市场场上上最最佳佳使使用用或或最最有有可可能能使使用条件下用条件下,资产可能实现的交换价值的估计值。资产可能实现的交换价值的估计值。市场价值作为评估结果的价值类型应当市场价值作为评估结果的价值类型应当满足以下基本要求：满足以下基本要求：o1.评估对象是明确的，包括资产承载的权益。评估对象是明确的，包括资产承载的权益。o2.评估师在整个评估过程中是以公开市场假设来设定资评估师在整个评估过程中是以公开市场假设来设定资产评估所依据的市场条件。产评估所依据的市场条件。o3.评估师是以评估对象被正常使用或最佳使用或最有可评估师是以评估对象被正常使用或最佳使用或最有可能使用，并达到正常使用水平和效益水平作为评估对象能使用，并达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态。在评估时的使用状态。o4.评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场。评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场。三、市场价值以外的价值（三、市场价值以外的价值（the value other the value other than market valuethan market value）o市场价值以外的价值也称非市场价值、其他价市场价值以外的价值也称非市场价值、其他价值。值。o国际评估准则并没有直接定义市场价值以外的国际评估准则并没有直接定义市场价值以外的价值，而是指出价值，而是指出凡不符合市场价值定义条件的凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值资产价值类型都属于市场价值以外的价值。市市场场价价值值以以外外的的价价值值不不是是一一种种具具体体的的资资产产评评估估价价值值存存在在形形式式，它它是是一一系系列列不不符符合合资资产产市市场场价价值值定定义义条条件件的的价价值值形形式式的的总总称称或或组组合合，例例如如，在在用用价价值值、投投资资价价值值、持持续续经营价值、保险价值等等。经营价值、保险价值等等。四、资产评估中的价值定义推介四、资产评估中的价值定义推介n1 1）市场价值）市场价值o市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制。自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制。2 2）在用价值）在用价值o在用价值是指作为企业组成部分的特定资产对其在用价值是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。最佳用途或资产变现所能实现的价值量。o在用价值是特定资产在特定用途下对特定使用者在用价值是特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，是以该特定资产未来预计可实现的现金的价值，是以该特定资产未来预计可实现的现金流量，以及处置该资产可实现的变现值的折现值流量，以及处置该资产可实现的变现值的折现值表示的。表示的。3 3）投资价值）投资价值o投资价值是指资产对于具有明确投资目标和特定投投资价值是指资产对于具有明确投资目标和特定投资偏好的特定投资者或某一类投资者所具有的价值，资偏好的特定投资者或某一类投资者所具有的价值，如企业并购中的被评估企业对于特定收购方的收购如企业并购中的被评估企业对于特定收购方的收购价值。价值。o资产的投资价值可能正好等于资产的市场价值，也资产的投资价值可能正好等于资产的市场价值，也可能高于或低于资产的市场价值。可能高于或低于资产的市场价值。o资产的投资价值与投资性资产价值是两个不同的概资产的投资价值与投资性资产价值是两个不同的概念，投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目念，投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。市场价值。4 4）持续经营价值）持续经营价值o持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日时的持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日时的用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所能实用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所能实现的预期收益（现金流量）的折现值。现的预期收益（现金流量）的折现值。o企业的持续经营价值是一个整体的价值概念，是相企业的持续经营价值是一个整体的价值概念，是相对于被评估企业自身既定的经营方向、经营方式、对于被评估企业自身既定的经营方向、经营方式、管理模式等所能产生的现金流量和获利能力的整体管理模式等所能产生的现金流量和获利能力的整体价值。价值。o残余价值是指假设在未进行特别修理或改进的情况残余价值是指假设在未进行特别修理或改进的情况下，将资产中所包含的各组成部分进行变卖处置的下，将资产中所包含的各组成部分进行变卖处置的价值。价值。5）残余价值（剩余价值）残余价值（剩余价值）o清算价值（或强制变卖价值）是指在销售时间过短，清算价值（或强制变卖价值）是指在销售时间过短，达不到市场价值定义所要求的市场营销时间要求的达不到市场价值定义所要求的市场营销时间要求的情况下，变卖资产所能合理收到的价值数额。情况下，变卖资产所能合理收到的价值数额。6）清算价值（或强制变卖价值）清算价值（或强制变卖价值）7 7）特殊价值）特殊价值o特殊价值是指按评估对象相对于特定所有者或使用特殊价值是指按评估对象相对于特定所有者或使用者（或潜在所有者，使用者）具有特殊作用和功效者（或潜在所有者，使用者）具有特殊作用和功效的情况为依据判断的资产价值估计数额。的情况为依据判断的资产价值估计数额。8 8）合并价值）合并价值o合并价值由两种或者两种以上资产相结合而产生的合并价值由两种或者两种以上资产相结合而产生的价值增值，即合并后的资产价值要大于原有各项资价值增值，即合并后的资产价值要大于原有各项资产价值的简单加和。产价值的简单加和。(1)(1)这这种种分分类类方方法法和和概概念念界界定定有有利利于于评评估估人人员员对对其其评评估估结结果果性性质质的的认认识识,便便于于评评估估人人员员在在撰撰写写评评估估报报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切涵义。告时更清楚明了地说明其评估结果的确切涵义。(2)(2)这这种种分分类类方方法法及及概概念念界界定定便便于于评评估估人人员员划划定定其评估结果的适用范围和使用范围。其评估结果的适用范围和使用范围。五、五、明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用值的意义和作用2.2 2.2 资产评估价值基础资产评估价值基础o资产评估价值的基础，是指能得出某种价值资产评估价值的基础，是指能得出某种价值定义及其类型的评估结果应满足的具体条件定义及其类型的评估结果应满足的具体条件及其组合。及其组合。资资产产评评估估的的价价值值基基础础条条件件主主要要由由以以下下三三方方面面基基本本要要素素有有机机组组合构成：合构成：1.1.资产评估的特定目的；资产评估的特定目的；2.2.被评估资产的功能、权益、使用方式及状态；被评估资产的功能、权益、使用方式及状态；3.3.资产评估依据的市场条件。资产评估依据的市场条件。一、价值类型选择的基础条件一、价值类型选择的基础条件二、资产评估的市场价值基础二、资产评估的市场价值基础1.1.对评估条件无特别限制的评估目的；对评估条件无特别限制的评估目的；2.2.资产有效使用状态；资产有效使用状态；3.3.公开市场条件。公开市场条件。三、市场价值以外的价值基础三、市场价值以外的价值基础 o凡是不同时具备或满足资产评估市场价值基凡是不同时具备或满足资产评估市场价值基础条件的其他条件组合，都构成资产评估市础条件的其他条件组合，都构成资产评估市场价值以外的价值基础。场价值以外的价值基础。o凡凡是是不不同同时时具具备备或或满满足足资资产产评评估估市市场场价价值值基基础础条条件件的的其其他他条条件件组组合合,都都构构成成资资产产评评估估非非市市场场价价值值基基础础，在在此此基基础础上评估出的结果都是资产的非市场价值。上评估出的结果都是资产的非市场价值。o需需要要强强调调,资资产产的的非非市市场场价价值值绝绝对对不不是是资资产产的的黑黑市市价价值值、非非法法交交易易价价值值，或或其其他他什什么么价价值值的的估估计计值值，它它也也是是资资产产交易中的一种相对公平合理的价值的估计值。交易中的一种相对公平合理的价值的估计值。资产评估中的市场价值能够成为资产评估中公允资产评估中的市场价值能够成为资产评估中公允价值的坐标和基本度量尺度价值的坐标和基本度量尺度:o1.市场价值是正常条件下的公允价值，正常市场条件容市场价值是正常条件下的公允价值，正常市场条件容易理解、容易把握。易理解、容易把握。o2.市场价值是资产正常使用（最佳使用）状态下的价值，市场价值是资产正常使用（最佳使用）状态下的价值，正常使用（最佳使用）容易理解、容易把握。正常使用（最佳使用）容易理解、容易把握。o3.资产评估结果只有两种价值类型，市场价值和市场价资产评估结果只有两种价值类型，市场价值和市场价值以外的价值。值以外的价值。o4.市场价值是资产评估中最为典型的公允价值。市场价值是资产评估中最为典型的公允价值。思考题：o1.什么是资产评估的价值类型？有何类型？o2.明确资产评估价值类型在资产评估实际操作中有什么作用和意义？o3.简述市场价值与市场价值以外的价值之间的关系。单选题：1.1.资产评估的主体是指（资产评估的主体是指（）。）。A A、被评估资产占有人、被评估资产占有人 B B、被评估资产、被评估资产 C C、资产评估委托人、资产评估委托人 D D、从事资产评估的机构和人员、从事资产评估的机构和人员2 2资产评估价值反映的是某特定时点的价值，也就是说资产评估资产评估价值反映的是某特定时点的价值，也就是说资产评估价值具有（）。价值具有（）。A A、现实性、现实性 B B、时效性、时效性 C C、预测性、预测性 D D、目的性、目的性 3 3决定被评估资产评估值的最基础的因素是（决定被评估资产评估值的最基础的因素是（）。）。A A、资产的社会必要劳动、资产的社会必要劳动 B B、资产的效用、资产的效用 C C、资产的实际收益、资产的实际收益 D D、资产的购置成本、资产的购置成本4 4资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系（）资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系（）A A、前者必须高于后者、前者必须高于后者 B B、前者必须低于后者、前者必须低于后者 C C、前者必须等于后者、前者必须等于后者 D D、前者可以高于、低于或等于后者、前者可以高于、低于或等于后者 D BBD5 5下列不属于资产评估工作原则的是（）下列不属于资产评估工作原则的是（）A A、独立性、独立性 B B、客观性、客观性 C C、替代性、替代性 D D、科学性、科学性 6.6.以产权变动为评估目的的有（以产权变动为评估目的的有（）A A、资产抵押、资产抵押 B B、企业兼并、企业兼并 C C、财产纳税、财产纳税 D D、财产担保、财产担保7 7在时间、地点和市场条件确定的前提下，评估结果的价在时间、地点和市场条件确定的前提下，评估结果的价值类型应与值类型应与()()相匹配。相匹配。A A、评估目的、评估目的 B B、评估方法、评估方法 C C、评估原则、评估原则 D D、评估准则、评估准则CBA