房地产开发流程及有关经济测算.doc

房地产开发流程及有关经济测算一 土地开发流程。 土地出让方式：A土地划拨B 土地协议出让C 土地公开出让（招投标，拍卖，挂牌出让）二 开发流程及必备资料1项目选址意见书（规划局审批）2用地预审（土地局审批）3项目意项批文（计委审批）4环境影响报告书（环保局）5委托设计，签设计合同6设计方案审批及建设用地规划许可证核准（兰线图）7建设用地审批（政府批文，建设用地批准书，红线图，签出让合同）土地局审批8施工图的审查：抗震，消防，人防（建设局）9建设工程规划许可证（规划局）招标施工，设计单位10施工合同鉴证（工商局）11委托质量鉴证（质鉴站）办理工程施工许可证12办理预售许可证五证一书五证：1 建设用地规划许可证 2土地使用证 3建设工程规划许可证 4施工许可证 5预售证 一书：建设用地批准书商品房项目必备资料：一 选址意见书申请审批表1 建设项目选址项目申请审批表2 用地实测地形图 1：10003 政府有关批文二 用地预审1 申请报告表2 规划局选址意见书 三 项目意项1 申请报告2 选址意见书3 用地预审4 银行资信证明5 合资（协议，章程）6 房地产开发资质营业执照四 环境 1 申请报告表3 环境影响报告书4 选址意见书5 立项批文五 项目报表（建设局） 1立项批文 2非国有资金投资证明 3总平及单位立案审批，建设用地规划核准 4申请审批表 5选址意见书及附图 6设计单位的资质 7用地的现状图（用地五千以上，送修建性详细规划文件。五千以下的送总平图） 8市政配套设计图 9单体设计的平面图，立面图，抛面图六 建设用地审批 1 2 3 4 主项批文 5 规划许可证 6 设计方案批复，总平图 7 拆迁项目提供资金证明 8 被征地单位在用地申请表上签署意见七 施工图审查 1 报审表 2 主项批文 3 用地红线，用地批复 4 用地规划许可证 5 经审批的总平图和设计方案 6 全套施工图的设计说明，勘察报告，专业的计算书八 设计单位的资质证明 1 施工图 2 总平图 3 管线综合图 4 民房专篇 5 异地建设报告 6 设计部门的论证资料 九 消防提供的材料 1 审核申请表 2 立项批文，用地红线，用地批复 3 用地规划许可证，建设方案批复 4 相关图纸：施工图，总平图，（高层需消防专贴） 十 办理工程规划许可证 1 书面申请 2 写工程建设规划审批表 3 用地红线，用地批复 4 建筑施工图 ，总平图，管网综合图 ，基础结构图， 主件：设计软盘，分层面积表，户型（主户型）十一 施工合同的鉴证 1 施工合同 2 3 4 工程预算书 5 双方的营业执照 6 报建表 7 项目经理，水电分项负责人的身份证明 8 监理合同 十二 委托资质 1 施工图 2 工程规划许可证 3 水文 ，地质 十三 施工许可证（乙方） 十四 预售许可证 1 立项批文 2 建设用地证 3 建筑工程规划许可证 4 土地使用证 5 土地出让合同 6 红线图 7 预算方案 8 银行鉴现书 9 施工许可证，开工报告 10 工程建设投资证明 公开招投标可以省略：1 所有立项批文 2 用地预审 建设用地批准书宗地界址图代替红线图，用地批复拆迁安置拆迁的条件：A . 取得项目建设批文B . 具有拆迁资金C . 产权,质量合格安置房合同D . 拆迁补偿方案E . 其他拆迁的步骤：A . 获得<房屋拆迁许可证> B公告安置房地点，拆迁期限（公告之日起，期限不超过两年，延长不超过六个月。搬迁期限不超过12个月） C入户洽谈 D与拆迁户协商 E资产评估 F正式签定拆迁安置协议注销旧证办理新的土地房产证。 G遇到钉子户申请仲裁拆迁补偿标准：就地 就近 异地/ / / 红线内 红线外五公里内 五公里外 / / /原本面积 +15平米 +30平米 标准户型：最小不低于50平米 一房：55平 二房：70平 三房：85平 三房两厅：100平例：原30平 安置55平 5530=20 平 按照工程造价算 （就地，就近）加15平米 原30平 安置55平 5530=20 平 按照商品房的50%计算（异地）加30平米经济测算利润 = 销售收入 总成本投资利率 = 利润总额（税前税后）/投资总额销售收入= 单位 * 面积 =住宅 + 车库 + 店面项目总投资：一 、 土地费用 二 、 建设投资费用 建设投资的估算 （厦门标准）1 、前期工程费用：5060元/平方 包括市调，设计，勘探，水电等费用2 、小区配套费用：150200元/平米 包括景观，绿化，通信，排污等费用3 、建筑安装费用：800850元/平米 小高层：14001500元/平米 高层： 1800元/平米 4 、 管理费用：工资等费用（1+2+3）* 2 % 5 、 财务费用：土地财务费用（地价 ，利息 ）建设资金：（前期工程费+建安费的30%）* 6 % *年限x 6 、 销售费用：按销售收入的2 %（广告费用，代理费） 7 、 其他费用：建安费的4 %（消防，环保，白蚁防治等） 三 、 不可遇见费：建设投资估算的3 %，2 %四 、 公共维修金：投资的 2 %五 、 经营税及附加：销售收入的 5.85 %六 、 所得税 15 %七 、 利润率：净利率/总投资盈亏平衡分析总收入（R）= 总成本（C）R = T（单价） * Q C = F（固定成本）+可变成本*Q（销售面积）T=5000 变动成本为4000 F= 1500万 ，那么 Q = 15000单因素敏感性分析：例：Q=10000 平米 F= 500万 变动为800元/平米 T =2000/平米 则：R =( Q * T )*95 %F （变动成本*Q）= 600万假设 T 上升10 %则R= 790万假设 F 上升10 %则 R=520万变动成本上升10 %则 R= 550万假设Q上升10 %则 R=710万单因素敏感分析表 20 % 10% 0 10% 20% 单价 600 790 可变 600 520 固定 600 550 面积 600 710 现金流量 项目投资1000万 第二年投资800万 第三年回收400万 四五六年各回收600万 第七年900万 年系 1234567现金流量-1000 -800400600600600900总计 -1000-1800-1400-800-2004001300投资回收期P = 累计净现金流量正值年份 1 + |上一年累计净现流量值|/当年净现流量 = 5 1 + |-200 | / 600 = 4.33年5