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201105新聚仁-爱家句容策划报告_(NXPowerLite)爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 引言青山依旧在，只是金陵更胜昔今天空港新城注定将成为大南京时代背景下的 珍贵礼物 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 壹、项目理解壹、项目理解贰、市场分析贰、市场分析叁、产品建议叁、产品建议肆、客源定位肆、客源定位 壹、项目理解壹、项目理解 解决的核心问题解决的核心问题项目的市场战略站位项目的市场战略站位 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 中国的核心城市正处于一系列历史性机遇中中国的核心城市正处于一系列历史性机遇中全球产业转移示意图全球产业转移示意图中国的城市化进程，核心城市的凝聚力更强，发展速度更快中国面临增长方式转型，要求核心城市发展更高级别的产业群三十年实体经济增长，必然带来虚拟经济的增长南京，城市形象，城市定位大幅提升南京，城市形象，城市定位大幅提升 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 因此，南京的城市定位和发展格局发生了重要调整因此，南京的城市定位和发展格局发生了重要调整国家二级区域中心城市：国家二级区域中心城市：南京原有城市地位一般，辐射能力有限；南京都市圈：南京都市圈：随泛长三角时代的到来，南京城市地位大幅提升，未来辐射镇江、扬州、马鞍山、芜湖、巢湖、滁州、淮安。南京，随城市定位提升，未来城市扩张将成为必然南京，随城市定位提升，未来城市扩张将成为必然南京南京 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 目前，南京房地产市场外扩的趋势已经成型目前，南京房地产市场外扩的趋势已经成型“中心城中心城-新城新城-新市镇新市镇”三级城镇体系：三级城镇体系：规划的外围新城中，板桥新城、禄口新城、汤山新城、龙潭新城已处于开发阶段；滨江新城、桥林新城、永阳新城、淳溪新城已有明确规划。大力发展卫星城，分流城市人口成为必然大力发展卫星城，分流城市人口成为必然 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 Part 2 句容项目的理解句容项目的理解 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 就距离而言，属于南京城市外延板块就距离而言，属于南京城市外延板块禄口空港新区江宁区域句容空港新区地块位置南京空港新城区域位置：区域位置：句容空港新区北，距句容市区约20km 距南京江宁区8km，距离郭庄镇3km。区位紧贴南京，可实现区位紧贴南京，可实现“同城同城”卫星城概念运作卫星城概念运作8km8km 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 交通配套的支持，也成为有利因素交通配套的支持，也成为有利因素交通配套：交通配套：宁杭高速入口距本项目约3km 宁杭高铁入口距本项目约0.6km （2011年底建成通车）完善的交通配套体系，也将强化本项目的完善的交通配套体系，也将强化本项目的“同城同城”卫星城概念卫星城概念 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 空港新区整体规划为板块发展提供前景空港新区整体规划为板块发展提供前景规划格局：规划格局：规划“空港物流区”、“台资生态工业 区”、“产业配套区”，“综合服务区”，四大功能组团拟建规模：拟建规模：20万平方公里；产业定位：产业定位：依托宁杭高速郭庄道口和机场高速公路，产业集群发展步伐加快，形成了以机械制 造、船舶配件、光学镜片、塑胶跑道、服 装陶瓷和现代休闲农业为主的特色产业。现有配套薄弱，但受益于板块整体规划，房地产市场将长期看好现有配套薄弱，但受益于板块整体规划，房地产市场将长期看好 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 本项目自身具备塑造标杆个案的条件本项目自身具备塑造标杆个案的条件占地占地333,500m333,500m2 2总建总建500,250m500,250m2 2容积率容积率1.51.5p板块内首个启动的地标大盘项目；p爱家品牌开发商的影响力。本项目具备打造成运作南京市场、板块第一个案的市场条件本项目具备打造成运作南京市场、板块第一个案的市场条件 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 Part 3借鉴项目借鉴项目 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 世茂蝶湖湾的启示世茂蝶湖湾的启示昆山外围，毗邻高铁，大面积水景，百万社区，运作上海外溢客源的地标大盘昆山外围，毗邻高铁，大面积水景，百万社区，运作上海外溢客源的地标大盘上海安亭上海安亭世茂蝶湖世茂蝶湖湾湾昆山市区昆山市区距离上海嘉定安亭距离上海嘉定安亭2020公里公里昆山市区昆山市区6 6公里公里高铁站高铁站（500500米）米）物业地址：昆山柏城南路和沪宁高速交叉处开 发 商：上海世茂房地产有限公司产品类型：独栋、联排、叠加、高层建筑风格：现代风格占地面积：71.8万方建筑面积：107.7万方容 积 率：1.5绿 化 率：65%总 户 数：6445户物业公司：世茂第一太平首次开盘：2005年12月 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 先低后高，树立高端地标大盘形象，后期获取高额投资回报先低后高，树立高端地标大盘形象，后期获取高额投资回报世茂蝶湖湾的启示世茂蝶湖湾的启示高层公寓独栋别墅叠加别墅高层公寓花园洋房联排别墅独栋别墅高层公寓2005-2006年，前期以低密度产品入市，控制成本投入，保障利润要求，运作上海外溢客源；2007-2008年，中期以公寓产品为主力，树立地标大盘形象，吸引上海投资客源及少量本地客源；2009-至今，后期成功树立地标形象，低密度产品实现利润最大化。前期中期后期 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 世茂蝶湖湾的启示世茂蝶湖湾的启示产品产品面积面积价格价格供应套数供应套数客源客源2005.122005.12独栋独栋312-435312-435800080003636上海投资客源为主导上海投资客源为主导2006.72006.7叠加叠加250-283250-2836500650026826890%90%上海客源，上海客源，10%10%昆山客源昆山客源2007.12007.1高层高层90-14390-14345004500344344上海投资客源为主上海投资客源为主20072007销售该项目商业街商铺，销售该项目商业街商铺，1300013000元元/平方，无新增住宅产品平方，无新增住宅产品2008.42008.4高层高层90-11490-1145000500075475480%80%上海客源，上海客源，20%20%昆山客源昆山客源2009.52009.5联排联排188-240188-2408500850016316370%70%上海客源，上海客源，30%30%昆山客源昆山客源2009.62009.6高层高层90-14190-141650065001158115840%40%上海客源，上海客源，60%60%昆山客源昆山客源2009.92009.9洋房洋房125-130125-1307800780049649650%50%上海客源，上海客源，50%50%昆山客源昆山客源2009.102009.10独栋独栋312-435312-4351600016000272760%60%上海客源，上海客源，40%40%昆山客源昆山客源2010.22010.2高层高层90-14490-1448500-90008500-90001416141650%50%上海客源，上海客源，50%50%昆山客源昆山客源本项目可参考该案成功运作经验，实现大江宁运作本项目可参考该案成功运作经验，实现大江宁运作 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 金地自在城的启示金地自在城的启示物业地址：雨花板桥新城莲花湖体育公园南侧开 发 商：金地(集团)股份有限公司 产品类型：联排、洋房、高层建筑风格：现代风格占地面积：46.8万方建筑面积：103万方容 积 率：2.2绿 化 率：36%总 户 数：约6500户物业公司：金地物业管理公司首次开盘：2009年11月金地自在城金地自在城江宁中心江宁中心距离江宁中心距离江宁中心1212公里公里南京城区南京城区距离南京城区距离南京城区1515公里公里板桥新城板桥新城新城开发模式，百万大盘，品牌开发商，运作大南京客源明星个案新城开发模式，百万大盘，品牌开发商，运作大南京客源明星个案 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 金地自在城的启示金地自在城的启示通过产品力与品牌优势，实现大盘运作模式，吸引全市客源通过产品力与品牌优势，实现大盘运作模式，吸引全市客源2009年11月-2010年3月，一期以高层公寓产品入市，以小面积、低总价产品，运作本区域刚需客源，与主城区外溢双重客源；2010年4月，推出一期洋房产品，吸引南京主城区中高端改善人群，确立产品品质；2010年6月-2011年，推出二至四期高层公寓产品，通过开发品牌运作，产品力表现，运作整个南京各阶层客源。一期高层公寓一期花园洋房二期高层公寓三期高层公寓四期高层公寓三、四期联排、洋房（待开）五至八期联排、洋房、高层公寓产品 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 金地自在城的启示金地自在城的启示产品产品面积面积价格价格供应套数供应套数客源客源2009.112009.11高层高层60-14060-1408000800010741074本区本区30%30%、主城、主城60%60%、其他、其他10%10%2010.42010.4洋房洋房130-236130-23614000140008080本区本区25%25%、主城、主城75%75%2010.62010.6高层高层89-14089-1409500950018941894本区本区15%15%、主城、主城80%80%、其他、其他5%5%2010.112010.11高层高层60-10460-1041000010000434434本区本区20%20%、主城、主城80%80%大盘运作模式，定位全市客源，实现整个南京运作大盘运作模式，定位全市客源，实现整个南京运作 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 顺应南京城市外延趋势，实现顺应南京城市外延趋势，实现 大南京大南京 级别运作级别运作空港新城空港新城 第一高端大盘第一高端大盘大江宁大江宁 明星个案明星个案 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 贰、市场认知贰、市场认知 解决的核心问题解决的核心问题项目面对的市场竞争和机会项目面对的市场竞争和机会 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 Part 1对郭庄房地产市场的认识对郭庄房地产市场的认识 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域内唯一在售项目区域内唯一在售项目本项地块普罗旺斯小镇普罗旺斯小镇普罗旺斯小镇占地面积：14.6万方总建面积：8万方容 积 率：0.5总 户 数：113户开 发 商：江苏天盛旅游发展有限公司物业公司：未知绿 化 率：50%产品类型：双拼、联排别墅销售价格：双拼双拼8000-90008000-9000元元/m/m2 2联排联排7000-75007000-7500元元/m/m2 2开盘时间：2011年3月户型面积：双拼260-312平方、联排181-205平方推盘套数：双拼20套、联排18套 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 产品品质薄弱产品品质薄弱立面立面景观景观总规总规一期一期2020套双拼套双拼一期一期1818套联排套联排落后于南京整体别墅市场品质落后于南京整体别墅市场品质交通配套：交通配套：宁杭高速入口距本项目约3km 宁杭高铁入口距本项目约0.6km （2011年底建成通车）爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 运作南京外溢客源运作南京外溢客源2011年至今，该案售楼处共累积63组意向客户，均由南京客户构成；其中，南京江宁客户占到70%，南京其他区域客户占到30%。区域市场明显受到南京市场辐射区域市场明显受到南京市场辐射 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 本项目将运作江宁区的外围板块本项目将运作江宁区的外围板块据2009年统计，江宁区的户籍人口84.5万，常住人口91.3万。江宁区江宁区项目位置基于至江宁的地缘因素以及江宁大量的人口基数，分流江宁客户为必然选择基于至江宁的地缘因素以及江宁大量的人口基数，分流江宁客户为必然选择 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 Part 2对江宁房地产市场的认识对江宁房地产市场的认识 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 公寓市场供应量大公寓市场供应量大2010年受新政调控影响，南京商品住宅新增上市612.74万，销售量471.91万，供需比1:0.77；从板块供需看，江北是主要供应区域，供需比1:0.69，是南京存量压力最大的区域。南京房地产市场最热点的板块，供应量压力大南京房地产市场最热点的板块，供应量压力大 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 别墅市场供销主力别墅市场供销主力2010年江宁板块共成交28.37万，占全市成交总量的50.7%，目前主要以经济型别墅为主；联排别墅是市场供应主力，需求市场表现最佳，供需比达到1:1.28。经济型联排别墅市场表现优秀经济型联排别墅市场表现优秀 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 新政背景的影响新政背景的影响南京连续南京连续9 9周商品住宅成交走势周商品住宅成交走势限购后限购后限购前限购前政策调控对市场影响明显，限购背景下，本项目别墅物业具有机会政策调控对市场影响明显，限购背景下，本项目别墅物业具有机会数据来源：南京网上房地产p2.19日南京调控细则出台，提出差别信贷、限购、强调价格监管等细则；p2月南京成交量环比下降70%，江宁下降53%；p新政背景下，市场明显萎缩，以刚需首置为主的江宁区相对影响较小。爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 Part 3对江宁别墅市场的认识对江宁别墅市场的认识 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 江宁区分为六大板块江宁区分为六大板块江宁区房地产市场被分为六大片区江宁区房地产市场被分为六大片区1、岔路口片区2、百家湖片区3、将军山片区4、东山片区5、九龙湖片区6、大学城片区区域在售别墅产品主要集中在，将军山、九龙湖、大学城三大片区区域在售别墅产品主要集中在，将军山、九龙湖、大学城三大片区绿野仙踪湖语山万科金域蓝湾伴山香槟园玛斯兰德运盛美之国花园本项地块大学城片区大学城片区将军山片区将军山片区九龙湖片区九龙湖片区复地朗香别墅骏景华庭加州城万科金域蓝湾 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域别墅市场整体分析区域别墅市场整体分析成熟的别墅板块，后续供应量大、购买力强成熟的别墅板块，后续供应量大、购买力强区区域域案名案名产品类型产品类型占地占地（万方）（万方）总建总建（万方）（万方）容积率容积率别墅面积别墅面积待售别墅待售别墅面积面积20112011年供年供应预计应预计合计合计将将军军山山运盛美之国花园运盛美之国花园独栋、联排独栋、联排414128280.490.4928282.12.12.52.531.731.7玛斯兰德玛斯兰德独栋独栋484825.725.70.390.3925.725.70.10.14.54.5复地朗香别墅复地朗香别墅独栋独栋333313130.380.3813130.10.14.24.2九九龙龙湖湖万科金域蓝湾万科金域蓝湾高层、联排高层、联排27.227.268682 26.56.50.50.5/颐和南园颐和南园联排联排50.450.433.633.60.590.5928.228.20.30.34 4大大学学城城湖语山湖语山独栋、联排独栋、联排7.37.33.23.20.520.523.23.21.31.3/罗托鲁拉罗托鲁拉高层、联排高层、联排24.124.124.524.51.081.089.39.31 13 3加州城加州城联排、类独栋联排、类独栋757550500.610.6150501.21.22.12.1伴山香槟园伴山香槟园联排联排6 64.14.10.680.684.14.11.91.92.22.2绿野仙踪绿野仙踪联排、叠加联排、叠加3.93.93.63.60.680.683.63.60.70.7/爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域独栋别墅市场分析区域独栋别墅市场分析区区域域案名案名主力户型主力户型对外报价对外报价(元元/平方平方)主力总价段主力总价段(万元万元)供应套数供应套数去化套数去化套数去化率去化率月均去化月均去化将将军军山山运盛美之运盛美之国花园国花园410410、62062030000300001230-18601230-186018180 0/复地朗香复地朗香别墅别墅517-610517-61020000200001034-12201034-122022622622422499.1%99.1%3.63.6大大学学城城湖语山湖语山473-573473-5732000020000950-1146950-11462626161661.5%61.5%0.90.9主力单价段主力单价段2000020000元元/m/m2 2主力总价段主力总价段950-1220950-1220万元万元面积段集中在面积段集中在400-600m400-600m2 2月均去化在月均去化在1-3.61-3.6套之间套之间年市场容量年市场容量5555套套 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域联排别墅市场分析区域联排别墅市场分析区域区域案名案名主力户型主力户型对外报价对外报价(元元/平方平方)主力总价段主力总价段(万万)供应套数供应套数去化套数去化套数去化率去化率月均去化月均去化将军山将军山美之国花园美之国花园200-240200-2402000020000400-480400-48012125 541.6%41.6%1 1九龙湖九龙湖万科金域蓝湾万科金域蓝湾280-303280-3031600016000448-485448-4853636212158.3%58.3%7 7颐和南园颐和南园278278170001700047347383383378378394%94%2020大学城大学城湖语山湖语山243-253243-2531400014000340-354340-3549898787879.6%79.6%4.34.3罗托鲁拉罗托鲁拉260-340260-3402100021000546-714546-71421021017717784.2%84.2%3.43.4加州城加州城320-340320-3401500015000480-510480-51017617613713777.8%77.8%4.34.3伴山香槟园伴山香槟园197-256197-2561600016000315-410315-410110110121211%11%1.21.2绿野仙踪绿野仙踪225-265225-26580008000180-212180-21214814814014096.6%96.6%3.63.6主力单价段主力单价段14000-1700014000-17000元元/m/m2 2主力总价段主力总价段400-500400-500万元万元面积段在面积段在200-340m200-340m2 2均有分布均有分布月均去化在月均去化在3.4-73.4-7套之间套之间年市场容量年市场容量538538套套注：绿野仙踪因区位偏远，导致价格水平明显低于其他项目 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域别墅市场产品力分析区域别墅市场产品力分析项目玛斯兰德万科金域蓝湾颐和南园颐和南园立面图总体通过道路将整个社区分为多个组团，人工水系贯穿，但建筑密度大，舒适度低高层公寓将联排围合在社区中间，南边水系环绕通过自然水系将社区分为东西两大片区，别墅东西横向排布，密度较大排布围合+行列围合+行列围合+行列项目湖语山湖语山加州城绿野仙踪立面图总体社区以东靠近自然水系，通过人行走道将社区分为三大组团运用水系与道路将社区分为三大组团，多条人工景观水系贯穿由南向东横向排布，无组团，密度大舒适度低排布围合组团+围合行列通过水系、道路将社区分成多个组团通过水系、道路将社区分成多个组团 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 项目玛斯兰德万科金域蓝湾颐和南园颐和南园立面图风格地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式西班牙现代赖特材料石材、涂料石材、涂料石材、面砖品质感风格多样，品质感较强色彩浓重，品质感较强现代气息强，品质感较强项目湖语山湖语山加州城绿野仙踪立面图风格英伦风格西班牙地中海材料面砖、石材石材、涂料涂料品质感风格纯正，品质感较强色彩浓重，品质感较强材质单一，品质感一般立面风格多样，整体品质较高立面风格多样，整体品质较高区域别墅市场产品力分析区域别墅市场产品力分析 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域别墅市场产品力分析区域别墅市场产品力分析项目玛斯兰德万科金域蓝湾颐和南园颐和南园立面图风格欧式庄园风格地中海庄园风格现代中式风格特色东西两大中湖景观，通过人工河道连接，水系贯穿整个社区自然河流围绕，多个小型中央景观，细节处理较好中央水系连接九龙湖，由南向北贯穿整个社区项目湖语山湖语山加州城绿野仙踪立面图风格英式庭院风格西班牙庄园风格无明显主题特色小组团绿化景观，高植被覆盖人工水系遍布整个社区，但绿化以草地与普通植被为主，品质相对较弱普通地面绿化，产品表现较差普遍运用水系景观，景观各具风格，整体品质较高普遍运用水系景观，景观各具风格，整体品质较高 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 项目玛斯兰德万科金域蓝湾颐和南园颐和南园户型面积410平方280平方278平方项目湖语山湖语山加州城绿野仙踪户型面积243平方311平方225常规户型设计，缺乏产品创新常规户型设计，缺乏产品创新区域别墅市场产品力分析区域别墅市场产品力分析 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 以目前区域平台来看，未来项目分流江宁别墅客源存在机会以目前区域平台来看，未来项目分流江宁别墅客源存在机会别墅市场容量大，价格分层清晰，各类产品均有稳定的去化表现；整体产品力高，部分联排产品面积段大，总价高，以常规户型为主；本项目以小面积，低总价的定位，完全超越目前市场平台的户型设计，与区域联排墅竞争，具有竞争优势；以高产品力、小面积、低总价别墅产品，分流江宁别墅市场客源以高产品力、小面积、低总价别墅产品，分流江宁别墅市场客源 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 Part 4对江宁公寓市场的认识对江宁公寓市场的认识 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域公寓市场整体分析区域公寓市场整体分析房地产开发热点板块，后续供应巨大，市场竞争激烈房地产开发热点板块，后续供应巨大，市场竞争激烈区域区域案名案名占地占地（万方）（万方）总建总建（万方）（万方）公寓面积公寓面积待售公寓面积待售公寓面积后续供应后续供应合计合计大学城大学城御山湖30.430.423.823.820.620.60.30.37.57.5231.1231.1水岸龙庭21.321.338.138.125.425.43.53.513.713.7融侨世家7.47.419.219.219.219.20.20.213.913.9九龙湖九龙湖万科金域蓝湾27.227.2686851.251.22.22.233.733.7骏景华庭6.76.7161616164.14.111.211.2百家湖百家湖21世纪9 9454545451.61.633.133.1江宁1号4.84.831.231.27.47.40.40.4/金王府3030404040401.11.124.124.1蓝岸亲水湾花园5 5121212120.10.13.13.1瑞鸿名邸1.81.87 77 70.80.83.83.8东渡青年城7.17.123.823.823.823.82 2/将军山将军山托乐佳39.239.2707070701.71.742.842.8天泰青城13.613.67.37.37.37.30.10.16.16.1东山东山世纪东山15.515.528.428.428.428.41.71.78.98.9武夷水岸12.912.9181818181 18.48.4 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域公寓价格区域公寓价格江宁在售公寓住宅销售价格江宁在售公寓住宅销售价格大学城大学城九龙湖九龙湖百家湖百家湖东山东山将军山将军山1400016000公寓联排p百家湖、将军山由于靠近市区，开发时间早，区域成熟，市场价格在13000-15000元/平方；p东山、大学城和九龙湖片区，开发时间晚，配套弱，市场价格在9500-11000元/平方左右。公寓与联排价格比在公寓与联排价格比在 1:1.23-1.271:1.23-1.27 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域公寓供需结构区域公寓供需结构紧凑型二房、三房占主导，刚需市场表现紧凑型二房、三房占主导，刚需市场表现一房二房三房四房及以上项目面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率御山湖66-6923621691.5%8855452795.1%112-11719311760.6%131-139331957.6%合计23621691.5%55452795.1%22613660.2%一房二房三房四房及以上项目面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率龙庭水岸78-8015714894.3%101-10524417571.7%126522955.8%合计15714894.3%29620468.9%一房二房三房四房及以上项目面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率万科金御蓝湾88320320100.0%116-11727025494.1%166-16716210262.96%135-13618015385.0%合计88320320100.0%45040790.4%16210262.96%一房二房三房四房及以上项目面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率瑞鸿名邸6625624495.3%93403587.5%128402767.5%131401025.0%合计25624495.3%25624495.3%803746.3%一房二房三房四房及以上项目面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率天泰青城36403280.0%68201890.0%45-46403075.0%73-76806581.3%90201470.0%合计806277.5%1209780.8%户型配比户型配比57257219.2%19.2%1191119140%40%1052105235.3%35.3%1621625.5%5.5%爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域公寓市场产品力分析区域公寓市场产品力分析整体规划缺乏亮点，出现了一些围合组团式布局整体规划缺乏亮点，出现了一些围合组团式布局项目御山湖万科金域蓝湾瑞鸿名邸瑞鸿名邸立面图总体东侧临水，横列排布高层公寓将联排围合在社区中间三栋住宅楼呈品字形排布排布行列围合+行列小围合项目融侨世家融侨世家托乐佳世纪东山立面图总体简单行列排布社区中部围合式组团简单行列排布排布行列组团+行列行列 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域公寓市场产品力分析区域公寓市场产品力分析项目御山湖万科金域蓝湾瑞鸿名邸瑞鸿名邸立面图风格地中英式风格西班牙风格新古典风格材料面砖涂料为主石材、面砖品质感风格纯正，品质感较强色彩浓重，品质感较强表现力一般，品质感较弱项目融侨世家融侨世家托乐佳世纪东山立面图风格artdeco新古典风格现代风格材料面砖石材、面砖涂料为主品质感产品表现力较强风格纯正，品质感较强材质单一，品质感一般多种风格，整体品质较高多种风格，整体品质较高 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域公寓市场产品力分析区域公寓市场产品力分析项目御山湖万科金域蓝湾瑞鸿名邸瑞鸿名邸户型面积二房88平方二房88平方二房93平方项目融侨世家融侨世家托乐佳世纪东山户型面积二房90平方二房89平方二房90平方常规公寓户型，普遍缺少附加值常规公寓户型，普遍缺少附加值 附加功能平台附加功能平台 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 以目前区域平台来看，未来项目分流江宁公寓客源存在机会以目前区域平台来看，未来项目分流江宁公寓客源存在机会供应量大，未来市场竞争激烈；整体打造中小户型，刚性产品力，刚性的客源表现，区域呈现完全的刚性特征；常规户型设计，缺少附加值运用，产品力竞争优势不强；高附加值、紧凑型二房、三房为主，以产品、价格双重优势分流江宁溢出客源高附加值、紧凑型二房、三房为主，以产品、价格双重优势分流江宁溢出客源 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 三、产品建议三、产品建议 解决的核心问题解决的核心问题项目怎么做项目怎么做 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 Part 1关于容积率的思考关于容积率的思考 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 在容积率可调整的前提在容积率可调整的前提 何种容积率指标能够实现最大投资回报率？何种容积率指标能够实现最大投资回报率？爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域联排价格估算区域联排价格估算区域联排市场价值在区域联排市场价值在75007500元元/m/m2 2本项目价格推导将先从本项目区位推导出联排产品的市场价格再通过市场现有的公寓和联排、洋房的价格系数做对比，推导出公寓、洋房的市场价格；区域内唯一在售个案普罗旺斯小镇计划3月底上市，预计价格联排7000-7500元/m2，取高值7500元/m2。爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域公寓价格估算区域公寓价格估算江宁区万科金域蓝湾公寓价格13000元/m2（毛坯），联排价格16000元/m2，高层与联排价差1:1.23；江宁区御山湖公寓价格11000元/m2（毛坯），联排价格14000元/m2，高层与联排价差1:1.27；取折中值1:1.25估算公寓市场价值区域公寓市场价值在区域公寓市场价值在60006000元元/m/m2 2 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域洋房价格估算区域洋房价格估算江宁区无花园洋房产品在售，取南京仙林区保利紫晶山洋房价格17000-18000元/m2联排价格20000元/m2，洋房与联排价差1:1.14；以1:1.14估算洋房市场价值区域洋房市场价值在区域洋房市场价值在66006600元元/m/m2 2 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 方案一：容积率方案一：容积率1.51.5销售收入：333,864万元直接费用：108,899万元间接费用：38,561万元税收费用：46,600万元税后利润：139,802万元静态利润率：静态利润率：41.87%41.87%建安费以别墅800元/m2、洋房1,000元/m2、公寓2,200元/m2、商业2,500元/m2估算;前期费用（勘察设计费、前期开办费、三通一平、临时设施等）按200元/m2估算;商业体量按照2万m2，价格按照经验，以住宅价格1.8倍估算。注：注：物业类型面积(万m2)各类物业比例面积(万m2)预计售价（元/m2）楼板价住宅48联排别墅15%7.27,500300（以30万/亩地价折算）花园洋房28%13.446,600高层公寓57%27.366,000商业213,500 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 方案二：容积率方案二：容积率1.21.2物业类型面积(万m2)各类物业比例面积(万m2)预计售价（元/m2）楼板价住宅48联排别墅25%127,500300（以30万/亩地价为计算标准）花园洋房35%16.86,600高层公寓40%19.26,000商业210,800销售收入：343,080万元直接费用：98,640万元间接费用：39,626万元税收费用：51,204万元税后利润：153,611万元静态利润率：静态利润率：44.77%44.77%建安费以别墅800元/m2、洋房1,000元/m2、公寓2,200元/m2、商业2,500元/m2估算;前期费用（勘察设计费、前期开办费、三通一平、临时设施等）按200元/m2估算;商业体量按照2万m2标准估算。注：注：爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 方案三：容积率方案三：容积率1.01.0物业类型面积(万m2)各类物业比例面积(万m2)预计售价（元/m2）楼板价住宅48联排别墅34%16.327,500300（以30万/亩地价为计算标准）花园洋房40%19.26,600高层公寓26%12.486,000商业2销售收入：351,000万元直接费用：89,712万元间接费用：40,541万元税收费用：55,187万元税后利润：165,561万元静态利润率：静态利润率：47.17%47.17%建安费以别墅800元/m2、洋房1,000元/m2、公寓2,200元/m2、商业2,500元/m2估算;前期费用（勘察设计费、前期开办费、三通一平、临时设施等）按200元/m2估算;商业体量按照2万m2标准估算。注：注：爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 方案方案容积率容积率利润利润静态利润率静态利润率1 11.51.5139,802139,802万元万元41.87%41.87%2 21.21.2153,611153,611万元万元44.77%44.77%3 31.01.0165,561165,561万元万元47.17%47.17%本项目总利润及利润率递增与容积率呈反比趋势本项目总利润及利润率递增与容积率