《房地产估价》PPT课件.ppt

制作：制作：陶钦贵房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价Real EstateReal Estate 成本法的基本原理成本法的基本原理 成本法操作步骤成本法操作步骤总结和运用举例总结和运用举例l成本法的概念l成本法的理论依据l成本法适用的对象和条件l成本法的操作步骤l搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料l测算重新构建价格l测算折旧l求取积算价格2 23 31 1重点掌握内容 运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚房地产价格的构成。在实际运用成本法估价时，不论当房地产价格的构成如何，首先最关键的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由如下7大项构成：(1)通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。(2)通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。(3)通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地 土地取得成本土地取得成本 指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下，根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种：开发成本开发成本 是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项：(1)勘察设计和前期工程费；(2)基础设施建设费；(3)房屋建筑安装工程费；(4)公共配套设施建设费；(5)开发建设过程中的税费。土地开发成本土地开发成本 取得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。管理费用管理费用 是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。投资利息投资利息 即在评估土地或房地产时要考虑资金的时间价值，包括土地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。（1）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全部付清，经历整个开发期，因此，计息期为整个开发期；（2）开发费用及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方可收回，其计息方法有两种：一是以整个开发费用为基数，计息期为开发期的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。销售税费销售税费 是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：销售费用销售费用 是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算。(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费”)。(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。开发利润开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，因此，运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发利润应掌握下列几点：(1)开发利润是所得税前的；(2)开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润；(3)开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。计算基数土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用相应的利润率可称为成本利润率，即：土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用成本利润率 开发利润注意：注意：税费：税费：耕地占有税、新菜地开发建设基金、土地管理耕地占有税、新菜地开发建设基金、土地管理费费土地增值收益：土地增值收益：政府出让土地除收回成本外，还要使政府出让土地除收回成本外，还要使国家的土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的国家的土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。增值收益。土地价格的修正土地价格的修正1 1、适用于新开发土地的基本公式、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润2 2、适用于新建房地产的基本公式、适用于新建房地产的基本公式 新建房地产价格土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润。3 3、在旧房地的情况下，成本法的基本公、在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：式为：旧房地产价格房地的重新购建价格一建筑物的折旧 或：旧房地产价格土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧概念 重新购建价格重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。把握重新购建价格的概念，还应特别注意下列把握重新购建价格的概念，还应特别注意下列3 3点：点：(1)重新购建价格是估价时点的价格；重新购建价格是估价时点的价格；(2)重新购建价格是客观的价格；重新购建价格是客观的价格；(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。重新购建价格的求取思路 1、求取房地的重新购建价格有两大路径：、求取房地的重新购建价格有两大路径：一是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在房地产价格构成的一是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，采用成本法来求取；基础上，采用成本法来求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。相加来求取。2、求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上的建筑物不、求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上的建筑物不存在，然后采用市场法、基准地价修正法等求取该土地的重新购存在，然后采用市场法、基准地价修正法等求取该土地的重新购置价格。置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地。发成本的土地。求取土地的重新购建价格，也可以采用成本法求求取土地的重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本。因此，土地的重新购建价格可以分为重新购取其重新开发成本。因此，土地的重新购建价格可以分为重新购置价格和重新开发成本。置价格和重新开发成本。3、求取建筑物的重新购建价格，是假设该建筑物所占用的土、求取建筑物的重新购建价格，是假设该建筑物所占用的土地已经取得，并且该土地为空地，除了建筑物不存在之外，其地已经取得，并且该土地为空地，除了建筑物不存在之外，其他状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与该建筑物相同他状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润；或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润；也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用包人应支付给建筑承包商的全部费用(即建筑工程价款或工程即建筑工程价款或工程承发包价格承发包价格)，再加上发包人所必需的其他支出，再加上发包人所必需的其他支出(如管理费、投如管理费、投资利息、税费等资利息、税费等)。建筑物重新购建价格的求取方式 1、重置价格又称重置成本，是指，是指采用估价时点的采用估价时点的建筑材料、建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。2、重建价格又称重建成本，是指，是指采用与估价对象建筑物相同采用与估价对象建筑物相同的的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式形象地理解为种重新建造方式形象地理解为“复制复制”。注意：注意：有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。重置格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。重置价格通常要比重建价格低。价格通常要比重建价格低。建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物的重新购建价格可以采用市场法；成本法求取；也建筑物的重新购建价格可以采用市场法；成本法求取；也可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。求取建筑物重新购建价格的具体方法，有单位比较法、分求取建筑物重新购建价格的具体方法，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。部分项法、工料测量法和指数调整法。（1 1）单位比较法）单位比较法 （单位面积法（单位面积法 、单位体积法）；、单位体积法）；（2 2）分部分项法；）分部分项法；（3 3）工料测量法）工料测量法 ；（4 4）指数调整法）指数调整法 。概念 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即：价格的差额，即：建筑物折旧建筑物重新购建价格一建筑物市场价值 建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。建筑物折旧的原因 根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类旧、功能折旧和经济折旧三大类：（1 1）物质折旧）物质折旧物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。物质折旧可进一步从如下4个方面来认识和把握：功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。(2)(2)功能折旧功能折旧导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。筑技术进步、出现了更好的建筑物等。经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。素所造成的建筑物价值损失。(3)(3)经济折旧经济折旧不利因素可能是经济因素不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足如市场供给过量或需求不足)、区位、区位因素因素(如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等城市规划改变等)，也可能是其他因素，也可能是其他因素(如政府政策变化等如政府政策变化等)。建筑物折旧的求取方法 求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、实际观察法法和成求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、实际观察法法和成新折扣法。新折扣法。（1 1）年限法）年限法 年限法又称年龄一寿命法，是根据建筑物的经济寿命、月效年限法又称年龄一寿命法，是根据建筑物的经济寿命、月效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。有关年限的概念有关年限的概念 1）建筑物的自然寿命和建筑物的经济寿命）建筑物的自然寿命和建筑物的经济寿命建筑物的自然寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物安全结构构件和设备的自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。使用为止的时间。建筑物的经济寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。房地产价值不再有贡献为止的时间。建筑物的经济寿命通常短于其自然寿命，它是由市场决定建筑物的经济寿命通常短于其自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物不同地区的经济寿命可能不同。的，相同类型的建筑物不同地区的经济寿命可能不同。2）建筑物的实际经过年数和建筑物的有效经过年数）建筑物的实际经过年数和建筑物的有效经过年数建筑物的实经过年数：是指从建筑物竣工之日开始到估价时是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数。点为止的日历年数。建筑物的有效经过年数：是指估价时点时建筑物状况和效用是指估价时点时建筑物状况和效用所显示的经过年数。所显示的经过年数。建筑物的有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年建筑物的有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年数。数。3）建筑物的剩余自然寿命和建筑物的剩余经济寿命）建筑物的剩余自然寿命和建筑物的剩余经济寿命建筑物的剩余自然寿命：是其自然寿命减去实际经过年数之是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。后的寿命。建筑物的剩余经济寿命：是其经济寿命减去有效经过年数之是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即后的寿命，即 剩余经济寿命经济寿命一有效经过年数剩余经济寿命经济寿命一有效经过年数 如果建筑物的有效经过年数比实际经过年数少，就会延长如果建筑物的有效经过年数比实际经过年数少，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。命。总结：利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。只有这样，求出的建筑物折旧，进而求出的建筑物价值，才能只有这样，求出的建筑物折旧，进而求出的建筑物价值，才能符合实际。符合实际。式中：式中：Di第第i年的折旧额，或称做第年的折旧额，或称做第i年的折旧年的折旧;C 建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格;S 建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。N 建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命;R 建筑物的净残值率建筑物的净残值率;(CS)称为折旧基数称为折旧基数;C-SNDi=D=C(1-R)N=年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等一直线法的年折旧额计算公式为：（2 2）实际观察法）实际观察法 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。建筑物的损耗可以分为可修复和不可修复的损耗：建筑物的损耗可以分为可修复和不可修复的损耗：修复是指恢复到新的或相当于新的状况，有的是修理，有的是更修复是指恢复到新的或相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的房地产价值换。预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，反之，是不可修复的。即增加额的，是可修复的，反之，是不可修复的。即 修复所必需的费用修复后的房地产价值修复前的房地产价值 对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额。当于新的状况下所必需的费用作为折旧额。对于不可修复项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短对于不可修复项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经项目两类。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至可能更换多次。长寿命项目是剩余使用间迟早需要更换，甚至可能更换多次。长寿命项目是剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。短寿命项目采用年限法计算折旧额。短寿命项目采用年限法计算折旧额。长寿命项目，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的长寿命项目，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。旧额。例子：例子：某建筑物的重置价格为某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为万元，经济寿命为50年，有效年，有效经过年数为经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰万元；装饰装修的重置价格为装修的重置价格为30万元，平均寿命为万元，平均寿命为5年，经过年数为年，经过年数为3年；设年；设备的重置价格为备的重置价格为60万元，平均寿命为万元，平均寿命为15年，经过年数为年，经过年数为10年。残年。残值率假设均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。值率假设均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。15115150 解解 该建筑物的物质折旧额计算如下：该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用门窗等损坏的修复费用2(万元万元)装饰装修的折旧额装饰装修的折旧额30 X X3 18(万元万元)设备的折旧额设备的折旧额60 X X1040(万元万元)长寿命项目的折旧额长寿命项目的折旧额(180-2-30-60)X X10 176(万元万元)该建筑物的物质折旧额该建筑物的物质折旧额2+18+40+176 776(万元万元)（3 3）成新折扣法）成新折扣法 根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。这种方法被称为成新折扣法，计算公式为：取建筑物的现值。这种方法被称为成新折扣法，计算公式为：V=C q式中式中 V建筑物的现值；建筑物的现值；C建筑物的重新购建价格；建筑物的重新购建价格；q建筑物的成新率建筑物的成新率()。这种成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时这种成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是开展大范围的建筑需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是开展大范围的建筑物现值摸底调查。物现值摸底调查。在实际估价中，成新率是一个综合指标，可按下列在实际估价中，成新率是一个综合指标，可按下列3个步骤进个步骤进行计算：行计算：用年限法计算成新率；用年限法计算成新率；根据建筑物的建成年代对上述计算结果做初步判断，看是否根据建筑物的建成年代对上述计算结果做初步判断，看是否吻合；吻合；采用实际观察法对上述结果做进一步的修正。并说明修正的采用实际观察法对上述结果做进一步的修正。并说明修正的理由。理由。求取建筑物折旧应注意的问题1、求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧与会计上的折旧的区别估价上的折旧与会计上的折旧的区别：估价上的折旧：估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧折旧”，而，而是是“减价调整减价调整”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。补偿或回收。注意：注意：在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，如在收益法求取土地价格中需要扣除的建筑物价上的折旧，如在收益法求取土地价格中需要扣除的建筑物折旧费就属于会计上的折旧折旧费就属于会计上的折旧 2、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响(1)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。物的经济寿命计算建筑物的折旧。(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。旧。注意：土地使用年限的新规定物权法第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。成本法应用中的相关规定商品住宅价格构成的有关规定 成本。包括：征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算；住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；管理费：以上述至项之和为基数的1%3%计算；贷款利息：计入成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。利润。以上述成本中至项之和为基数核定。税金。按国家税法规定缴纳。地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。下列费用不计入商品住宅价格：非住宅小区级的公共建筑的建设费用；住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。成本法应用中的相关规定经济适用住房价格构成的有关规定 开发成本。包括：按照法律、法规规定用于土地征用和房屋拆迁等所支付的征地和拆迁安置补偿费。开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。管理费按照不超过以上至项费用之和的2%计算。贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。行政事业性收费按照国家有关规定计收。成本法应用中的相关规定 税金。依照国家规定的税目和税率计算。利润。按照不超过开发成本中至项费用之和的3%计算。下列费用不得计入经济适用住房价格：住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。成本法应用中的相关规定农地征收费用的有关规定 征地补偿安置费用。土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍。征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。地上附着物补偿费。地上附着物补偿费包括被征收房屋及其他建筑物(含构筑物)、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费，地上附着物补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。青苗的补偿费。青苗补偿费是对被征收土地上尚不能收获的农作物给予的补偿费。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费；不能移植的，给予合理补偿或作价收购。青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。农地征收费用的有关规定 征地管理费。征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征收土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。一般为2-5%。耕地占用税(占用耕地的)。根据中华人民共和国耕地占用税暂行条件(1987年4月1日国发198727号)的规定，占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人，应当按照规定缴纳耕地占用税。耕地占用税以纳税义务人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。各地耕地占用税的适用税额标准，由各省、自治区、直辖市人民政府在中华人民共和国占用税暂行条例规定的税额标准幅度以内，根据本地区的实际情况具体核定。农地征收费用的有关规定 耕地开垦费(占用耕地的)。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。新菜地开发建设基金(征收城市郊区菜地的)。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。新菜地开发建设基金的缴纳标准，由省、自治区、直辖市规定。政府规定的其他有关费、税。部分省、自治区、直辖市还规定收取教育附加、防洪费、南水北调费等等。具体费、税项目和收取标准，应根据国家和当地政府的有关规定执行。农地征收费用的有关规定城市房屋拆迁费用的有关规定 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁所发生的费、税主要有：房屋拆迁补偿安置费用。该费用是由拆迁人对于被拆迁人给予拆迁补偿和拆迁安置所发生的全部费用构成，其大小相当于下列几项之和：被拆迁房屋的房地产市场价格。该价格由具有房地产价格评估资质的机构，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素评估确定，不包含被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额以及搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额。这由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。各种补助费、补偿费。包括：搬迁补助费(如搬家费、分体式空调拆装费、热水器拆装费、电话移机费、有线电视费等)、临时安置补助费(或周转房费)和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。房屋拆迁估价服务费(房地产价格评估费)。这是房地产估价机构提供房地产拆迁估价服务向作为委托人的拆迁人收取的费用。房屋拆迁服务费。这是房屋拆迁企业提供房屋拆迁服务收取的费用。房屋拆迁管理费。该费用以城市拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.3%0.6%收取。具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。政府规定的其他有关费、税。城市房屋拆迁费用的有关规定 各种结构房屋的耐用年限一般为：钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。简易结构10年。各种结构房屋的残值率房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用；残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。一般为：钢筋混凝土结构0；砖混结构一等2%；砖混结构二等2%；砖木结构一等6%；砖木结构二等4%；砖木结构三等3%；简易结构0。实际观测法成新折扣法某房地产1993年5月建成，2003年5月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用40年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为（）。A20%B30%C50%D80%某办公楼1990年建成，2000年补办了土地使用权出让，土地使用权年限为50年。建筑物的经济寿命为45年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为（）年.A35 B45 C50 D60 某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。A2660 B2294 C2425 D2427 某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（）元/平方米。A1700 B2000 C2100 D2400 用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的（）。A收回 B摊销 C减损 D补偿 房地产开发成本的增加（）房地产的价格。A必定提高 B必定降低 C不一定提高 D不一定降低 练习题：练习题：某幢写字楼，土地面积某幢写字楼，土地面积4000，总建筑面积为，总建筑面积为9000，建成于，建成于1990年年10月月1日，土地使用权年限为日，土地使用权年限为1995年年10月月1日日-2035年年10月月1日。日。2005年年10月月1日获得类似的日获得类似的40年土地使用权价格为年土地使用权价格为2000元元/，建筑物重置成本为，建筑物重置成本为1300元元/。建筑物自然寿命为。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为年，有效经过年数为10年年其他的相关资料如下；其他的相关资料如下；（1）门窗等损坏的修复费用为）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为万元，平均万元，装修的重置价格为万元，平均寿命为寿命为5年，有效经过年数为年，有效经过年数为4年，设备的重置价格为年，设备的重置价格为250万元万元,平均寿命为平均寿命为15年，经过年数为年，经过年数为9年。年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗比，每月增加能耗800元。元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。万元。（4）该类写字楼的报酬率为）该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为。银行贷款年利率为5%，土地报酬率为，土地报酬率为8%。（5）假设残值率均为零。）假设残值率均为零。试求该写字楼于试求该写字楼于2005年年10月月1日的折旧总额和房地产价格。日的折旧总额和房地产价格。