房地产项目投资成本.docx

房地产项目投资成本 房产项目投资所涵盖成本的内容多样堪称错综复杂,在目前房产研发形势较为紧迫的情况下,掌控不好房产项目投资成本就更为重要了。 一、房产项目投资成本共同组成 以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为基准,其房产项目投资成本主要存有以下部分共同组成: (一)土地费用 从2001年已经开始,国内土地以获取主要就是通过“一招、拍摄、摆”形式,基本为熟地受让,即为政府已完成“七通一平”。故土地费用通常就是指土地出让金和有关土地契税,已不不含有关拆迁费用。 (二)单一制费和 1.建设单位管理费    会员工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用,以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。 2.办公及生活用具的置费。 3.工程监理费和。 4.建设场地竣工清扫费和 5.施工图基本建设费和 (三)勘测、设计费 1、勘测费和:不含初勘和净堪费用。 2、设计费:    含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费,相关设计咨询等。 (四)政府规费    含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费(测量费)、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费(审图费)、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费,“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。 (五)房屋建安工程费 1、基为工程费:不含检测费 2、土建和加装工程 不含地下、地上主体结构、可以所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。 3、交通标志和标识 4、可以所翻新 5、甲供料 通常不含外墙面砖或涂料、外墙保温、防尘和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防尘、进户防盗门、防火门、民防门等。 (六)小区公共设施费和 不含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明设备、景观、通风、技防(智能化)、有线和网络、消防等。 (七)销售费用 不含销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。    (八)财务费用 不含贷款利息、税金(营业税、调节税、印花税等)、税务 (九)不容预知费和 二、房产项目投资的成本掌控 (一)土地赢得前    在获取房产项目土地前,要预侧土地获取价格=周边同类楼盘销售价房产项目投资成本(上述九项,除土地费用外)合理的净利润。根据已知的容积率、建筑密度、总高度、退界、土地性质、绿化率等条件,来设定建筑面积、户室比、建筑形式,从而预测房产项目开发成本。 (二)项目动工前掌控 1、通过招标挑选杰出的方案设计和建筑设计院,用肢容积率,总建筑面积、总高度、退界、日照间距等,挑选出众的外立面,房型和有关建材设备。 2、通过招标挑选杰出的工程监理公司。  3、通过招标挑选质优价廉的工程施工企业。 4、力争免征有关规费。 (三)项目过程中的掌控 1、合理掌控工期 特别就是掌控有关节点工期,例如动工、+0.00、-0.00、销售成交节点、结构封顶、主体结构顺利完成、室外总体顺利完成、项目综合验收、交房等。    2、合理控制质量 通过基础环评、隐敝工程验收、结构封顶环评、主体结构环评至过程环评,将质量问题增加至最轻和最少程度。从而增加整治、出错等方面的时间。 3、合理控制工程更改 无论是设计变更,还是工程量多寡都必须严格控制和审查。 4、材料和设备的招标 通过招标形式,对有关甲供料(材料和设备)展开货比三家,尽可能挑选质优价廉的产品。 5、力争免征有关规费 特别就是预售时和综合验收时的有关规费。 (四)项目顺利完成后的掌控 特别是在工程支付、财政预算以及审计工作时,严格控制项目总费用,通常力争不突破项目旧有的总预算,为今后项目成本预测缔造代莱参照依据。    房产项目成本控制,是在项目进行中,根据实际情况(如签约和各种工程合同)变化,不断进行变更,以逐渐接近和满足项目预算,使企业领导随时掌握项目成本变化情况。 房产项目投资成本的预测,就是房产企业领导投资决策的依据。项目成本的前期掌控,就是房产企业领导切合市场,及时调整的依据;项目成本的过程控制,就是房产企业领导考核企业部门和员工的依据;项目成本的最终掌控,就是房产企业领导综合评价项目的依据。总之,房产项目投资成本的全过程掌控的好坏,就是来衡量一个房产企业的顺利标志。