房地产可行性研究和投资决策控制工作程序.docx
房地产可行性研究和投资决策控制工作程序 1.目的 通过对项目可行性研究和投资决策的掌控,强化投资管理,确保公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益,避免投资决策的随意性、盲目性,减少投资风险。 2.范围 本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。 3.职责 3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议; 3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果,负责指导可行性报告的编制。 3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告,收集所需资料。 3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。 4.控制程序 4.1 项目可行性研究的前期准备工作 4.1.1 由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息,进行投资项目的预选。 4.1.2 依据Q/TZH-WI-003市场调研管理办法的规定,由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查,形成资料汇编。 4.1.3 财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划,编制资金流量表。 4.1.4 依据Q/TZH-WI-004政策法规收集管理办法的规定,由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。 4.1.5 策划与营销中心根据资料汇总情况,编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明,初步估算项目的投资效益,进行综合分析,论述建设的必要性。 4.1.6 项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后,报分管领导审核、总经理审批。 4.2 项目可行性研究 4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。 4.2.2 可行性研究主要内容: 4.2.2.1项目开发必要性分析: a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划; b.通过市场调查和预测,对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较; c.分析项目建设规模是否合理。 4.2.2.2 项目开发条件分析: a. 项目位置是否合理,是否符合城镇规划和国土管理的要求; b.基础配套设施建设是否到位,交通运输是否有保证; c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求; d.拆迁工作是否可行,周围环境是否有利于项目建设。 4.2.3 由策划与营销中心负责,财务与资产经营部配合,进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价,并计算评价项目经济效益的各项指标,主要内容包括: a.总投资的测算,分析投资构成比例是否合理,有无高估冒算或漏项少算的情况; b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当; c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率; d.项目费用的鉴别和估算; e.项目利润预测。 4.2.4 项目财务效益分析 由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析,主要内容包括: a.编制项目财务效益分析表,主要有:贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等; b.财务动态分析指标的计算,主要有:财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等; c.财务静态分析指标的计算,主要有:投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等; d.根据各种计算指标,参考定性分析,作出财务分析效益评估结论。 4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求,对不确定性进行分析: a.盈亏平衡分析,包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点; b.敏感性分析,包含工期缩短、投资多寡、主要原材料价格滑行,生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析; 4.2.6 策划与营销中心根据项目研发中可能将存有的不利因素,展开风险分析,预测项目研发中可能将发生的风险,并明确提出实行正视风险的有效率措施。 4.3 可行性研究报告由策划与营销中心负责管理基本建设,或经总经理批准后,委托存有资质的咨询单位分担可行性研究,明确提出科学、客观的评价意见。 4.3.1可行性研究报告包含以下主要内容: a.项目研发的必要性分析; b.项目研发条件分析; c.基本经济数据的测算与分析; d.项目财务效益分析; e.项目不确定性分析; f.项目分析结论。 4.4 项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动,在充分进行市场调研和论证的基础上进行。 4.4.1由策划与营销中心组织,总经理主持,对可行性研究报告进行充分的论证,必要时,由策划与营销中心负责联系专家,进行决策咨询和进一步的论证。 4.4.2 可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后,报集团公司进行最终决策。 4.5 经批准的可行性研究报告的修改,严格文件控制程序的规定执行,由策划与营销中心负责及时将修改情况通知有关部门。 4.6 对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录,由策划与营销中心依据文件控制程序及Q/TZH-WI-008档案管理办法的规定,进行收集、保管和归档。 5.支持性文件 5.1 Q/TZH-WI-003市场调研管理办法 5.2 Q/TZH-WI-004政策法规搜集管理办法 5.3 Q/TZH-WI-008档案管理办法
