浅析房地产项目的投资成本.docx

浅析房地产项目的投资成本房产项目投资所涵盖成本的内容多样堪称错综复杂,在目前房产研发形势较为紧迫的情况下,掌控不好房产项目投资成本就更为重要了。一、房产项目投资成本共同组成以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为基准,其房产项目投资成本主要存有以下部分共同组成:(一)土地费用从2001年已经开始,国内土地以获取主要就是通过“一招、拍摄、摆”形式,基本为熟地受让,即为政府已完成“七通一平”。故土地费用通常就是指土地出让金和有关土地契税,已不不含有关拆迁费用。(二)单一制费和1.建设单位管理费会员工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用,以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。2.办公及生活用具的置费。3.工程监理费和。4.建设场地竣工清扫费和5.施工图基本建设费和(三)勘测、设计费1、勘测费和:不含初勘和净堪费用。2、设计费:含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费,相关设计咨询等。(四)政府规费含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费(测量费)、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费(审图费)、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费,“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。(五)房屋建安工程费1、基为工程费:不含检测费2、土建和加装工程不含地下、地上主体结构、可以所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。3、交通标志和标识4、可以所翻新5、甲供料通常不含外墙面砖或涂料、外墙保温、防尘和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防尘、进户防盗门、防火门、民防门等。(六)小区公共设施费和不含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明设备、景观、通风、技防(智能化)、有线和网络、消防等。(七)销售费用不含销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。(八)财务费用不含贷款利息、税金(营业税、调节税、印花税等)、税务(九)不容预知费和二、房产项目投资的成本掌控(一)土地赢得前在获取房产项目土地前,要预侧土地获取价格=周边同类楼盘销售价房产项目投资成本(上述九项,除土地费用外)合理的净利润。根据已知的容积率、建筑密度、总高度、退界、土地性质、绿化率等条件,来设定建筑面积、户室比、建筑形式,从而预测房产项目开发成本。(二)项目动工前掌控1、通过招标挑选杰出的方案设计和建筑设计院,用肢容积率,总建筑面积、总高度、退界、日照间距等,挑选出众的外立面,房型和有关建材设备。2、通过招标挑选杰出的工程监理公司。3、通过招标挑选质优价廉的工程施工企业。4、力争免征有关规费。(三)项目过程中的掌控1、合理掌控工期特别就是掌控有关节点工期,例如动工、+0.00、-0.00、销售成交节点、结构封顶、主体结构顺利完成、室外总体顺利完成、项目综合验收、交房等。2、合理控制质量通过基础环评、隐敝工程验收、结构封顶环评、主体结构环评至过程环评,将质量问题增加至最轻和最少程度。从而增加整治、出错等方面的时间。3、合理控制工程更改无论是设计变更,还是工程量多寡都必须严格控制和审查。4、材料和设备的招标通过招标形式,对有关甲供料(材料和设备)展开货比三家,尽可能挑选质优价廉的产品。5、力争免征有关规费特别就是预售时和综合验收时的有关规费。(四)项目顺利完成后的掌控特别是在工程支付、财政预算以及审计工作时,严格控制项目总费用,通常力争不突破项目旧有的总预算,为今后项目成本预测缔造代莱参照依据。房产项目成本控制,是在项目进行中,根据实际情况(如签约和各种工程合同)变化,不断进行变更,以逐渐接近和满足项目预算,使企业领导随时掌握项目成本变化情况。房产项目投资成本的预测,就是房产企业领导投资决策的依据。项目成本的前期掌控,就是房产企业领导切合市场,及时调整的依据;项目成本的过程控制,就是房产企业领导考核企业部门和员工的依据;项目成本的最终掌控,就是房产企业领导综合评价项目的依据。总之,房产项目投资成本的全过程掌控的好坏,就是来衡量一个房产企业的顺利标志。