【住建报告】县建设局局长关于限价商品房建设情况的报告.docx

【住建报告】县建设局局长关于限价商品房建设情况的报告县建设局局长关于限价商品房建设情况的报告主任、副主任，各位委员：根据会议安排，受县政府委托，下面，我向县人大常委会报告近年来我县限价商品房建设有关情况，请予审议。一、基本情况普通意义上的限价商品房与其他商品房的最大区别在于“限价”，即：先定房价再谈地价。按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。限价商品房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。不仅价格限定，还限定面积。但就我县目前而言的限价商品房，特指原来所称的经济适用房，是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点，是政府为解决低收入家庭住房问题而修建的普通住房。近年来，在县委的正确领导下，在县人大常委会的关心和支持下，通过县建设局、国土局及有关职能部门的密切配合，我县限价商品房建设工作扎实开展，取得了一定成绩，并呈现出逐年递增的良好发展态势。自2012年10月以来，我县就着手谋划建设限价商品房，现在的滩坑移民安置小区就是计划中的第一期限价商品房，计划在该区块规划建设300多套限价商品房，后因满足移民安置的需要，将其调剂为移民安置房。此后，县政府根据我县实际和省、市关于建设限价商品房的工作要求，在我县商品住宅小区开发计划中，合理地安排了一定的限价商品房建设内容。2005年，我县江滨小区（正达阳光城）开发建设，县政府将以回购的方式，回购部分商品房做为经济适用房，并以平均每年增加10000平方米左右速度发展，现已建成限价商品房9栋，204套，建筑面积20580平方米。其中，85平方米左右的96套，115平方米左右的108套，杂物间204个。目前，确定的回购基准价格为套房每平方米1800元、杂物间每平方米1200元。虽然，近年来，县政府已全力投入限价商品房的建设，增幅也已经很大，但是，204套限价商品房对我县目前低收入家庭住房需求来说只是杯水车薪，现在只能说在一定程度上缓解我县部分职工住房难问题。二、存在问题近年来，面对解决中低收入者住房难问题，县政府虽然做了很多努力，特别是今年以来，县建设局等县直相关部门做了大量工作，成效明显，但是体制性、机制性的问题还没有从根本上理顺，要解决好中低收入者住房难问题还存在不少困难与问题，需要我们在今后工作中予以一一破解与落实。（一）起步较晚，需求相对扩大。受多种因素制约，我县的限价商品房规划建设工作起步较晚，像杭州等城市的限价商品房建设已走过10多个年头。严格来说我县限价商品房起步于2005年，到今年才有204套的限价房建成。可以说在房改之后，所有人的住房问题就全部被推向了市场，而市场房价涨幅总是超乎市民的想象，超过大部分人收入增长的一大截，加上部分群众也习惯于原来的住房问题政府包办模式，日积月累，相对而言的中低收入人群在不断扩大。反过来制约了我县限价商品房的建设发展。（二）户型面积偏大，抬高房屋总价。目前我县限价商品房面积最小的也有85平方米，按回购基准价格，套房每平方米1800元计算，房屋总价也在15万之上，虽然比市场上的商品房便宜许多，但对中低收入者来说还是个大数目。建设部部长汪光焘曾指出，限价商品房要在承认历史现实的基础上，规范建设标准，也就是说要向中低偏下收入者倾斜，希望面积也往下降，以80平方米以下为主。（三）政策制定相对滞后。由于多方面原因，我县有关限价商品房建设发展政策制定相对滞后。虽然有了由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的城镇经济适用住房建设管理办法，但符合我县具体实际的相关政策一直没有出台，限价商品房在我县的购买对象核定、审核、审核程序、售后交易管理等政策制定的滞后，从管理机制体制上制约了我县限价商品房事业的发展。三、下步措施针对存在的问题和困难，今后，县政府将在县人大及其常委会的监督下，进一步加强组织领导，统一思想认识，采取有效措施，争取尽快理清限价商品房发展的相关政策，健全完善相关工作体制、机制，促进我县限价商品房工作又好又快发展。（一）准确定位，摸清数据，做好限价商品房中长期发展规划。按照中央和省、市有关规定，站在和谐社会建设的高度，把限价商品房建设规划纳入我县建设事业发展“十一五”规划，从战略高度准确定位限价商品房的服务和保障对象。调查核实需求、投入等数据，严密开展土地供应、资金筹集等论证，做好限价商品房中长期规划，并在适当时机公布限价商品房建设的规划、建设、管理方案。让市民对此有明确的认识和期待。（二）积极借鉴，探索创新，出台适合我县实际的限价商品房政策。在10多年的保障性住房建设发展过程中，各地积极探索实践，成效显著，在推进住房制度改革、改善住房供应结构、平抑住房价格、完善住房保障体系、解决中低收入家庭住房困难等方面发挥了重要作用。据不完全统计，近年来，我国在经济适用住房这一项保障性住房建设中已累计竣工面积亿平方米以上，解决了约万户中低收入家庭的住房问题。这些经验和成绩，在一定程度上为我县的限价房建设工作提供了强大的推力。我县将在学习借鉴的基础上，不断探索创新，出台适合我县实际的限价商品房政策，促进限价商品房工作的快速发展。（三）加快建设，严格管理，真正为中低收入者解决住房之忧。在现有基础上，加快限价商品房的建设步伐。2008年，县政府计划在宝石小区再建限价商品房1.7万平方米，公共租赁住房0.3万平方米。其中：85平方米左右的200套，55平方米左右的50套。同时加强相关制度建设，成立专门的管理部门加强管理，明确限价商品房建设发展工作责任体系，按“一项工作，一套班子，一抓到底”的思路加强组织领导。在以下四方面加强管理，促进我县限价商品建设事业又好又快发展。一要严格实行购买对象申请审查制度。限价商品房的购买对象如何确定、购买人如何申请、如何进行资格的审查确定等都要出台严格管理程序，用程序的完整性来保证制度的公平、公正。二要严格执行建设标准。结合我县实际，在调查排摸的基础上，根据土地供应、资金拼盘等实际情况，在中长期规划中确定我县限价房建设标准，确定建设面积的范围后严格执行，控制购房成本。三要严格规范销售管理。借鉴其他城市做法，出台相关管理政策。建立限价商品房房源档案和限价商品房申购对象资料档案，每个限价商品房项目开发的面积、户型、套数、销售数量等都要登记造册。同时做好限价商品房申购对象的资料管理，对申购对象类别、申购意向、户型面积等都要建立档案。限价商品房项目开发企业要把销售的基本情况及时向管理部门汇报，建议在销（预）售前还要把房源的具体情况（包括楼盘地址、栋号、房号、面积、价格、数量等）上报，以便统一安排选房购房。四要严格限价商品房上市交易管理。制定限价商品房的售后交易管理，通过经济杠杆控制保障类住房的二手交易。例如利用补交土地出让金、提高交易税率、规定年限内不得转让等办法，严格管理限价商品房的产权转让管理。从制度上、程序上规避骗取限价商品房、短期内出售限价商品房等投机行为。让限价商品房真正成为中低收入者解决住房难的出路之一。