市场调查在房地产开发中重要性.docx

市场调查在房地产开发中重要性    “知已知彼,百战不殆”,在当今商品经济的时代,这同样是一句至理名言。而企业知已知彼的方法就是市场调查。    市场调查就是运用科学方法,有目的、有计划地系统搜集、记录、整理和分析有关市场活动状况的完整资料,为企业预测提供资料数据,为经营决策、制定计划提供依据。因此说市场调查是企业了解市场情况,进行市场判断、预测、制定正确经营策略的前提,也可以说,市场调查直接关系到企业的生存和发展。     房地产业具有建设周期长、资金占压量大且周转时间长等特点,因此如何正确地把握市场,更具重要意义。     北京的房地产企业把市场调查作为一种预测市场、辅助决策的重要方法,在认识上是有一个过程的。在1993年以前北京房地产市场,可以说不需要进行详细认真的市场调查就可以把握市场,因为那时北京的房地产市场明显是卖方市场。只要你建,无论是住宅还是写字楼,都不愁没有买家,因此就不愁没有钱挣,这可以说是一个最浅显的道理。在当时所谓的房地产市场调查,以及依据市场调查而进行的可行性研究报告、资金测算,对房地产企业来讲,其主要的目的都是完成办理政府批件的一个步骤,仅仅是一个文件,几张纸而已。在那个“时间就是金钱”的时代里,没有一个房地产开发商会浪费时间认真地去研究和分析市场究竟是什么样的发展趋势,因为当时这样做没有必要。    但是随着房地产市场的日趋完善,市场竞争日益激烈,市场调查工作对房地产企业的作用也逐渐显得重要和现实起来。在是否购买项目用地时,不能再象以往那样由领导拍脑袋,凭经验决定是否该买。对地价是多少才有盈利也需要认真测算分析。这是因为近几年北京的房地产市场发生了重大的变化,已逐渐由卖方市场转变成为买方市场,而且买方也从过去的大机关、团体逐渐过渡为个人,如果不了解什么样的项目才是市场真正需要,对市场发展趋势没有明确、清醒的认识,盲目决策,如果一旦在购买土地的决策上发生失误,其后果将是致命的。因此越来越多的房地产企业认识到对房地产市场进行调查是十分关键的一步。     在房地产开发的不同阶段,市场调查的重点也不尽相同。     (一)购地前的宏观调查     因为房地产作为一种特殊的商品具有不可移动性这一特点,所以房地产企业在购买土地之前,要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观的调查,尤其是对该地块周边的市场供需情况进行详细的调查研究,这一区域各类房地产项目的开发量是多少,消化量是多少,现在存量是多少,空置率及租金水平如何,结合该地区近两年各类房地产项目的销售情况,对各类房地产项目的租售价格走势如何进行预测。同时进行需求方面的调查,了解该地区对各类房地产项目的需求情况。根据以上供需的宏观调查结果,确定该地块大致的产品定位是做哪一类房地产项目,即:住宅、写字楼、商场或其它类型建筑。之后,对所确定的类型项目进行更为细致的调查,以确定是做哪一档次的项目,即高档、中档、低档或者是外销、内销,以及主要客户层的范围,再进行相应的经济测算,即:进行征地、拆迁、设计、市政、建安、销售、财务等费用的估算与预计收入间的综合盈亏分析。在合理成本利润率条件下,才能做出是否购买的决策。应该说这一阶段的市场调查结果往往是最为关键的,因为据此做出的决策将直接关系到项目经营的成败。     (二)购地后项目产品定位分析     在购地后,就要进行更为详细而有重点的市场调查分析,依据所确定的产品宏观定位,对同一档次的项目市场供给情况及主要客户层的具体需求进行调查,以给要开发的产品提供更为细致的定位指导。以居住性项目为例,要根据主要客户群体的消费水平、职业特征、购买偏好等确定以哪一种户型为主打户型,各类户型的建设比例,是采用什么样的装修标准等。对于主要消费群体的调查,可以通过直接向可能的潜在客户调查,也可以向租赁者了解客户心态,因为租房与买房的人对于房屋的渴望心理是相同的,他们对于房屋的需求也是相同的,而且许多租房者就是潜在的买房者,所以,通过对租赁者的调查去了解客户的心态是最巧妙的捷径。把调查来的素材去粗取精,去伪存真,进行综合分析研究,最后使产品的定位更加清晰。     以下是一次对潜在购房者进行需求调查的部分结果:     1、可接受价位在8000-10000元/平方米的客户对建筑面积需求以150-180平方米为最多。     2、在同样可接受价位下客户的首选户型是三室二厅。     3、经过对于周边同档次项目进行供给调查发现所提供的三居以180平方米以上为供应量最大。     供需两方面综合对比,可得出以下结论:即在该地区价位在8000-10000元/平方米的项目中,150-180平方米的三居室为市场供需的一个空白点。如果我们的项目已确定在这一价位内,就可以在项目户型比例中给予考虑。    (三)配合产品设计进行的调查     进入设计阶段,市场调查工作也应不断地深化。应该选择该地区同档次的明星楼盘进行重点调查,分析其在设计上的优劣势,以便在设计时有所依据,因为房地产建设周期长,所以在设计中必须具有超前意识。必须想要在惨烈的市场竞争中获胜,就必须并作至不仅别人有的我存有,还要努力做到别人没想起的,我想起了才行及。 2000年在京城CBD商圈内闪亮登场的“凤凰城”项目之所以在短短几个月时间内获得了销售几万平方米的矫人业绩,就是其充分利用市场调查这一不利工具辅助设计的结果。 该项目的发展商在规划设计之前,就展开了用重点的市场调查工作,通过对大量购房潜在客户展开详尽的市场需求调查后,辨认出对高档公寓项目的潜在客户而言,大区内的环境就是除价格、边线、户型、交通、周边环境等因素外,对其出售影响最小的因素之一。因此在社区整体规划设计中充分考虑了大区内的环境,特别聘用德国规划师展开园林景观的规划设计:精心留存了现状的杨树林,其间存有椭圆形林间漫步道横越;小区主入口设计了为喷泉为主题的庭院广场,小溪及弧形水道流向园中树林及喷泉,整体环境自然、宁静、典雅,并使“凤凰城”沦为鲜有的留宿时即为住户提供更多较好生活环境的项目,大大提高了该项目的品质。 在户型设计时根据市场需求调查的结果,客户对朝向有著非常猛烈的偏好,而朝向就是塔楼设计中一个比较容易化解的问题。经过认真斟酌,在设计中甚至不惜牺牲塔楼西南角可以建设的面积,而尽可能确保所有户型的较好朝向。正是由于在设计中充分考虑了市场调查的结果,并使其设计合乎客户的心理,且具备全面性特性,使该项目在周边众多楼盘中脱颖而出,令人耳目一新,立刻受市场的热烈欢迎,沦为京城最热销楼盘之一。 (四)协调市场营销展开的调查 为协调房地产项目的市场营销,必须对周边同档次项目展开长期的跟踪调查。因为房地产项目的特点之一就是地域性,周边同档次的项目必将就是强有力的竞争对手,因此必须对其展开长期的跟踪调查,尤其就是对其销售策略更必须给与紧密高度关注,以便公司随时采取相应对策,在竞争中处在不败之地。比如说经过跟踪调查,辨认出周边同档次项目实行了降价促销的策略,在项目的近期营销策划中要考量此情况,及时实行对策。并不一定也同时踢降价牌,可以着重于宣传我项目的优势,使客户介绍,我项目物有所值,这样不仅可以增加客户的外流,还可以借机提高我项目的档次,反而可以变小有利为不利。如果缺少有关的调查,要到竞争对手营销策略已对市场导致影响,再事后反应,就可以十分被动,丧失十分宝贵的商机。 (五)其它方面的调查工作 在项目研发过程中,还应当根据公司对某些具体内容方面的特殊要求,展开一些专门性、一次性的调查,例如:对新材料、新产品、新技术的调查,对物业管理收费标准及提供更多的服务的调查等,以为公司的一些具体内容决策提供更多依据。比如说中关村地区的某个项目,经过深入细致的调查分析后,出外翻新方面使用铝门窗磁板等新技术,而因项目极具吸引力。 总之,房地产的市场调查工作必须就是一项长期的工作。有些人指出:只有项目研发初期才须要展开市场调查,过后就不必要了。这种见解就是错误的。随着经济的发展、政策的变化,人们生活方式、思想观念等都会发生变化,这些变化无疑可以对市场产生非常大的影响,可以说道市场和天气一样,并无时无此变化。事实也的确如此,比如,在一年前140-160平方米的大户型、复式式的住宅热销,但从去年已经开始,大于100平方米的小户型销售情况非常地火热。曾几何时,京城的住宅几乎全系列被塔式高层所占有,如今,板式小高层、多层磁铁梯的板式住宅,TOWNHOUSE(八角楼住宅)都十分受欢迎。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度沦为市场的宠儿,可知市场在瞬息万变。如果没经常性的市场调查工作,就不可能将及时介绍市场的变化情况和实行应变措施。因此,具备远见卓识的房地产企业管理人员必须选派专人,成立专职负责管理市场调查的工作部门或组织系统,签定合理的规章制度,使房地产企业本身的市场调查工作不能时断时续,而是融合营销业务的实际须要不断地发生改变调查的重点,经常性地充分发挥理应的促进作用。并使市场调查工作横跨着房地产开发的各个阶段,真正沦为房地产企业的生命线。