广州健生房地产项目发展管理办法.docx

广州健生房地产项目发展管理办法地产项目投资具有资金密度大、风险高的特点。地产项目定案之前,须在详细的调查和研究的基础上,做好周密的可行性分析,逐级报请公司领导审定,积极慎重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段的经营管理,力争减少风险,取得较好收益。1.1 地产投资管理地产项目投资决策分后立项、论证、按程序和签下四步骤展开。A、地产发展项目的立项 地产部或公司其他人员碰触土地项目后,选定地产部专人与土地介绍人联系,查阅项目的情况,并搞初步调查,对税金信息概括整理档案。 对接触到的项目,根据初步调查及有关资料先做简要的经济测算,向部门经理汇报后,进行部门内部分析讨论,把有价值的项目报送公司总经理和主管地产的副总经理审批。B、地产项目的投资论证经公司总经理、主管地产副总经理核定后,地产部非政府力量对存有发展潜力的项目展开详尽调查。调查内容如下:项目产权及有关法律文件(包括建设用地规划许可证、建设用地通知书、红线图、征地许可证、(来自:)规划设计要点、国有土地出让金合同、转让公司股权情况、地块有无抵押等有关资料)。现场情况(现有土地采用情况、更替情况、征地量、征地合约、七通一平情况等)。项目周边情况(周边的环境、交通状况、市政服务设施现状及规划情况、区域发展远景等)。项目所在区域内的物业情况(包括用地面积、建筑面积、租/售价格、发展商、投资商、物业使用情况、建筑标准、入伙时间、租售比例、户型及户型比例等)。项目所在区域内我公司碰触过或存有介绍的其他地块的基数排序资料。合营/转让单位资讯实力报告(财力、人力、经营操作等情况)及介绍人情况。合营/受让单位的希望建议。C、地产投资项目的按程序在上述调查的基础上,由地产部牵头,财务部、工程部联合撰写项目可行性报告,逐级报送公司主管地产副总、总经理审批。D、地产投资项目的签下项目一经总经理批准后,由公司总经理/主管地产副总经理出面与土地出让/转让方洽商合约有关事宜,同时委托公司法律顾问草拟或修正土地出让/受让合约等有关法律文件,报主管地产副总、总经理核定后正式宣布对外签下。E、项目正式宣布签下后应当创建完备的项目档案。F、由地产部牵头,财务部、工程部协助拟定详细的发展计划,进入项目发展阶段。1.2 征地管理在做好项目投资决策的基础上,地产部指定专人负责办理项目的征地手续。征地程序如下:A、与地方洽商有关征地补偿及有关工作等事宜。B、办理建设用地规划许可证和建设用地通知书。C、提出申请规划设计要点。D、办理征地有关相关手续。E、向区和市国土局办理用地结案相关手续。F、向市房地局办理土地估价,签订土地出让合约。G、向市房地局办理建设用地批准书。1.3 项目实行前管理项目实行前期阶段分成项目规划设计、项目报建两部分。A、项目规划设计管理规划设计就是项目实行阶段的首要工作,建设工程技术与否一流,经济上与否合理,设计将起至着决定性的促进作用,设计文件则就是精心安排建设计划和非政府施工的主要依据。设计单位的选取,通常通过招标去确认。项目规划设计的招标与评选活动:根据公司的发展计划,由地产部撰写设计任务书及设计招标文件,报公司总经理和主管副总经理审核。地产部拟定合适的设计公司参加设计方案的招投标。举行设计方案的评审会,选上方案及设计单位,经公司总经理及主管副总经理审核。项目规划设计方案的确认地产部就入围方案征询各方面意见,指导设计公司修正方案,直到合乎公司对该项目的发展设想,并通过政府有关部门的审核。严格执行设计单位按发展计划顺利完成扩初方案及施工图设计,直到赢得政府规划部门及其它专业部门的核准。地产部经理须要全面介绍项目特性、规划局批准的设计要点,分别在方案设计、扩初设计、施工图设计三个阶段,招集有关部门及专家对图纸展开详尽会审,会审会议纪要报总经理和主管副总。按照发展计划,对设计展开必要的修正,关键性修正须经主管副总及总经理审核,所有修正通知单须要由修正人、审查人联署签订。上述方案设计、初步设计、施工图设计阶段的设计深度均应当按建设部施行的建筑工程设计文件基本建设的深度规定继续执行,并严格遵守国家有关设计规范及广州市城市规划条例与广州市城市规划条例实施细则等有关文件。 内外装修与设备选型根据公司制订的项目发展计划,从采用功能及建筑美观的角度,参予内外装饰材料及有关设备的挑选。翻新标准的制订。地产部基本建设的项目翻新标准应当报公司总经理及主管副总核准。装修材料及设备配置的选用。在保证质量与装修效果的前提下,首先考虑选用国产与合资产品,不能满足要求时再选用进口产品,并做到货比三家,主要装饰材料的选用、变更必须报主管副总审定后方能生效。 样板房的设计、施工管理通过样板房的设计、施工的管理,为今后大面积的项目积极开展,提供更多必要的确保,增加不必要的浪费,应当遵从以下准则: 地产部根据售楼的对象市场需求基本建设翻新标准,报公司总经理及主管副总经理审核。 联系存有实力的装修公司出席室内设计投标,在确认设计中标单位后,顺利完成室内翻新施工图设计。 在样板房施工过程中展开全面追踪。土建施工期间,样板房的施工管理由地盘负责管理,地产部确认所有的翻新标准、(源自:)材料及颜色等。 会同工程部对样板房的耗资展开支付。 样板房的环评应当由工程部会同,地产部、物资部、地盘出席,以上部门联手收到整改意见可供地盘参照。B、项目报建管理在搞好项目投资决策、规划设计的基础上,地产部选定专人负责管理办理项目报建相关手续。报建程序如下:向市、区计委办理投资计划任务书、项目的计划及隋东亮相关手续,获得省、市委对新建项目的批文。办理建设用地规划许可证。提出申请规划设计要点。定稿总平面方案。送审四图一书(道路、管线、绿化、竖直图和规划说明书)。定稿单体建筑设计方案。定稿初步设计方案。各专业部门报建(包括市政、消防、人防、卫生防疫、交通、供电、供水、煤气、电话、电视、民航、文物等)。施工图报建。办理市政服务设施设施费和、档案合约、报建费和。办理建设工程报建审查书。办理放线册、余泥排放量证。办理建设工程规划许可证。1.4 市场调查管理A、地产部应设立市场调研小组,多渠道、甚广 泛地搜集有关房地产市场信息,特别就是广州市的。在科学统计数据基础上,精确分析广州市房地产市场行情、消费价值观念,创建地产信息数据库,为项目的可行性研究、发展策划、发展计划及销售策划提供更多信息积极支持。B、市场调研的主要方式及内容通过各种调研方式,对房地产市场展开日常调查,例如土地的郦邑量、房地产市场中各类物业的存量、空置率等,并对已调查项目展开追踪对照研究。收集大众传播媒介的各种房地产市场信息。调研小组每日翻阅广州日报、羊城晚报、南方日报、南方都市报等报刊、杂志以及其他大众传媒上的广告及地产专版,收集包括各楼盘的租赁信息、专题房地产评论、有关政策法规在内的房地产信息,以及对房地产市场有影响的各类统计数据。使用上门实地调查或出席展销会的形式。每周至少有一天出外搜集广州市房地产市场的的第一手资料。积极主动出席房地产展销会,力求全面介绍楼盘信息,包含楼宇的类型、边线、高度、面积、户型及比例、设备及翻新标准、落成时间、租购价格、退款方式、发展商/投资商、预售时间、租购情况等,并对该物业作出综合评价。对于特定的任务展开专题调查研究或针对某一物业展开专门的调查研究。C、市场调研信息的处置对于碰触过的每一个地块项目必须搞详尽记录,并整理档案,创建广州市地价信息库。以此为基础,分析相连地块的经济收益。对于搜集至的资料、信息展开分类、汇总、分析、萃取、整理、档案,创建各类物业的信息库。在科学的统计数据基础上,分析房地产市场中各类物业的走势及消费者的市场价值观念。将所有的信息、资料展开整理,创建一套有效率、方便快捷、有效率的电脑信息管理系统。