我国房地产信托经营发展的模式.docx

我国房地产信托经营发展的模式“信托”意指信任委托,是一种代人理财的制度安排。我国信托法中所称的信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按照委托人的意愿,以自己的名义为(委托人所指定的或者法定的)受益人的利益或者特定目的,进行财产管理或者处分的行为。虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托”,还是仿效日耳曼法上的“受托人”制度,尚有争议,但都认为现代信托制度的发展最早是从英国封建时代的用益权制度开始的。一、现代信托制度的发展(一)现代信托制度的奠定早期在英国出现的“信托”,称为“用益设计”,当时的目的是为了规避封建法律制度对财产(尤其是土地)转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰,因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯,但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益,再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会,封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是,人们采取了先将土地让与他人,再由受让人管理土地并将土地收益交给教会,达到与直接损赠给教会时相同的目的,从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。另外,在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下,每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时,受让人需要交纳大笔税金,因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式,使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度,因而受让人(实际上是受托人)是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束,而仅仅是依照良心和道德来管理财产,如果受让人不讲信用,委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官,以尊重法但不应该忽视道德为理由,承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满,1535年亨利八世颁布了用益法,将受益人的受益权确认为法律上的所有权,目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以财产法废除了用益法,现代信托制度得以确立。(二)消极信托向积极主动信托的转变由于早期信托中的受托人仅仅忍受信托财产的“名义”所有权,对信托财产无愧于任何积极主动管理的义务,信托财产的实际管理权和受益权由受益人具有,也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计,可以达至顺利避免对财产迁移的管制和不合理税负,因而这种信托被指出就是消极信托。随着历史的发展,封建制度崩盘,政治上民主化,经济上市场化,凌驾于财产迁移上的种种管制和税负也纷纷中止或合理化,人们由保证土地财产世代相传的观念转型为以获取利润为目标,农业经济时代向工商经济时代的转变,也使财富(三)现代信托制度的传播和技术创新英国虽然就是信托事业的发源地,但长期逗留在不为盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代,因产业革命的顺利而资金充足的英国民众,急于投资于利润可观的欧美地区,但缺少国际投资经验,于是中小投资者分散资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人全权运作,双方签订合同受托人只缴纳一定的报酬,并将投资收益退还给投资者。以后,受托人发展为专业化公司,并通过发售等值的基金单位而募资设立了信托基金,由此产生了“单位信托”。20世纪20年代,这种单位信托制度传至美国,并发展沦为“投资信托”,以后又从美国传至日本、韩国等东南亚地区。二者的区别是单位信托就是以契约方式运作的“开放式基金”,而投资信托就是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前,英国和美国都存有民事信托和商事信托,但局限于习惯和民事信托旷日持久的繁盛,民事信托仍然就是英国信托业务的主体,而美国的民事信托和商事信托同样繁盛。日本信托与英美相同的就是几乎都属商事信托,特别是在二战后特定的经济环境中独有了“贷款信托”,为日本的经济做出了重大贡献。二、国外房地产信托经营模式(一)美国的房地产投资信托 美国的房地产投资信托(real estate investment trusts,REITS)就是以公司具有资产的形式,将股东的资金迎合至房地产投资中,股东既可以赢得类似轻易投资房地产的一些好处,又防止了分担无穷责任及资产流动性高的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年代,经历了快速发展、衰败、衰退、平衡发展的过程,目前的市场价值已经少于400亿美元。l、美国房地产投资信托的类型美国的房地产投资信托包含股权信托、抵押信托、混合信托三种形式。股权信托的投资业务主要就是房地产的所有权(全面收购现存房地产或即将研发的房地产),其投资人获得的就是房地产的股份所有权;抵押信托的主要投资业务就是房地产抵押放款,投资人获得的就是抵押贷款债权;混合信托则兼具股权信托和抵押信托双重性质和特点。股权信托的投资魁力是:(l)通过资金的“子集”,为中小投资者提供更多了投资于利润可观的房地产业的机会;(2)专业化的管理人员将募资的资金用作房地产投资女团,集中了房地产投资风险;(3)投资人所具有的股权可以受让,具备较好的增值性。抵押信托的投资魁力是:(1)为中小投资者提供更多了干预房地产抵押贷款市场、赢得较低借贷利差的机会;(2)专业化的管理人员将募资的资金用作多个房地产项目的抵押贷款,集中了房地产借贷风险;(3)投资人所具有的股权可以受让,具备较好的增值性。2、房地产投资信托与房地产股份公司的相同虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资,但二者具有显着的区别,主要表现为:(1)房地产投资信托的功能在于“受人之托,代人理财”,是财产管理与金融功能的统一,虽然它通常以股份公司的形式出现,但同时要受到公司法和信托法规范;而房地产股份公司主要受到公司法的制约。(2)法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定,比如关于资产价值的75%以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定,关于来自于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75%的规定,关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95%的规定等等,从而对其业务性质作出了强制性约定;而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束,其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。(3)房地产投资信托的经营管理活动带有消极性,即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作,只是对房地产管理业务的开展予以决策,具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成;而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。(二)德国的房地产投资信托德国的房地产投资信托就是投资信托公司通过其选取的看管银行发售投资信托证券,并将所收受贿赂的资金投资于房地产或其他特别财产,看管银行根据投资公司的命令负责管理现金及有价证券等特别财产的看管、信托收益分配、信托基金资产评价,以及房地产业务的监管工作。(图1)为维护投资人的利益,投资公司法并作了设置监督委员会、选取看管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围管制等强制性规定。可以投资的房地产局限于出租定居及商业用房地产,以及合乎该条件的新建工程(不少于信托财产价值的10%)和土地。德国房地产投资信托的特点,是基金资产的运用业务与看管业务的拆分。(三)日本的土地信托日本的土地信托就是土地所有者将土地信托给受托人(信托银行),并从受托人管理和采用该土地的收益中以获取信托红利。(图2)土地信托包含出租型和处置型。出租型就是指土地所有者在信托期完结后,归还土地所有权;处置型就是指土地所有者在信托期完结后,申领土地出售税金价款。土地信托基本上就是在土地所有者具备研发积极性,而自己没能力的时候充分发挥功效,土地所有者能在维持土地所有权的同时,赢得平衡的项目收益,因而对土地所有者来说极具投资魅力。三、我国房地产信托经营管理模式的挑选我国现代信托发端于20世纪初,并持续发展至1949年新中国的设立前夕。新中国设立后,随着社会主义改建的顺利完成,信托业务逐渐消失。1979年新中国第一家信托机构中国国际信托投资公司设立。经过20年的发展,全国已经存有将近400家信托投资公司,总资产约占到全部金融资产的10%左右。许多存有能力的信托投资公司都参予了房地产投资经营活动,它们以稀释信托存款、委托存款、代理发售房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金,或者办理各种形式的房地产信贷业务,或者轻易投资于房地产的研发经营,虽然开拓了房地产业融资渠道,推动了房地产经济的发展,但因存有着违规经营、管理混乱、业务范围不明晰等问题,严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序,许多信托投资公司因房地产倒闭而濒临破产的边缘。为了规范信托业的身心健康发展,中华人民银行于2001年1月9日施行了信托投资公司管理办法,九届全国人民代表大会常务委员会于2001年4月28日通过并发布了中华人民共和国信托法,这就使我国信托事业的发展和经济繁荣,创建在较为健全的法律规范基础上。而 发展什么样的房地产信托经营事业,则就是我们须要进一步深入探讨和化解的问题。笔者主要先进经验国外的运作模式,从以下三个方面阐释自己的简略设想。(一)创建房地产投资信托基金创建房地产投资信托基金,一方面为快速快速增长的个人金融资产提供更多代莱投资渠道,另一方面通过信托基金汇聚群集资金,满足用户房地产业发展对资金的巨额市场需求。我国房地产投资信托基金的业务范围,目前应以房地产的研发、添置、租赁管理等权益型投资做为主要经营业务,至于资产结构、总收入结构、收益分配等方面也须要监管部门和机构做出明晰的规定。在房地产投资信托基金运作的模式上,既可以先进经验美国的模式,由金融机构非政府发动,具体内容的资产管理活动由专业的投资顾问操作方式,也可以先进经验德国的模式,由投资信托公司负责管理具体内容的资产运营,赫格尔看管银行负责管理受惠凭证的发售、收益分配、部分信托财产的看管和运营监督。但考虑到我国由中华人民银行负责管理信托基金业管理的实际情况,以致专业房地产公司不可能将做为投资信托基金的非政府发起人而获得核准,以及现有信托投资公司在房地产权益经营管理运作方面的严重不足,美国的运作模式可能将更具备先进经验价值。由信托投资公司非政府房地产投资信托基金的发动,并委托证券公司或银行向社会发行股票受惠凭证,将所募资资金交由专业房地产公司展开单一制运作。