龙湖地产成本管控.docx

龙湖地产成本管控更多内容源于 物业服务合同龙湖地产成本管控龙湖的动态成本管理纵向分级上合理授权、层层聚焦，以确保管控与灵活的需要（如下表）。每个月会进行动态成本回顾及预警。而其采用的重要方式，即为编制成本月报。然而，对于许多地产企业而言，成本月报编制难度很高且难于取得成效，为什么呢？一、成本月报基本建设容易超过实效的四大原因第一，口径不一。一方面体现在月报编制人与目标成本编制人之间的交流互动不够，以致月报编制人对科目所含的二、三级内容不甚了解；另一方面，由于目标成本科目分类与合同结构或台账往往不完全一致，在分类编制合同工程量清单时难以统一口径。第二，专业壁垒。由于地产企业内部流程或专业间的沟通问题，月报编制人未能参加工程例会，或项目公司工程部未能及时整理、上报现场签证或设计变更，或故意延迟对现场签证及设计变更的确认，从而造成月报编制人不甚了解签证或变更，难于在月报中进行动态反映。第三，能力严重不足。月报基本建设人专业管理能力短板，擅于按图细算却不擅于护照及更改的及时阮汪，或对项目业态内容不介绍，或没能充份指导并充分发挥耗资咨询单位的促进作用。第四，故意谎报。地产企业有关部门或项目公司抱喜不预增，故意谎报成本超出预算情况。二、成本月报基本建设必须踢不好基础、对症下药消除成本月报基本建设难点，首先在基本建设、下发目标成本时，须要详尽表明各成本科目所涵盖的内容共同组成，对月报基本建设人搞好充份的交底、沟通交流。其次，加强项目管理水平，强化现场护照与设计变更的管理。再次，在具体编制层面，要清晰定义可研成本、目标成本、当月估值、预估偏差、已完产值、已付款、变更预控额、预计结算额、工程财务报告等专业术语。其中：当月估值就是指项目实行过程中至月报基本建设当月，提及概算、投标价、合同价、施工图财政预算、结算价后，对总成本估值的实时、动态彰显和预计；已回去产值为截止月报基本建设期，根据合约签订合同，对已经顺利完成的工作量包含建安工程、设计咨询等，或应付土地款、政府规费等，展开总计排序的成本总额；已退款指截止月报基本建设期实际已经成本合约部批予的总计款总额，此总额与财务部实际已退款可能将还有差异；工程财务报告通常由工料测量师、耗资咨询单位基本建设，成本月报仅动态充分反映建安工程费，地产企业须要自行补足除此部分以外的成本状况，以构成完备的成本月报。以龙湖为基准，下表列出龙湖项目的成本标尺，基于此可以适当基本建设成本月报。三、明晰动态成本工作目标和成本月报组成部分1、工作目标须要明晰的就是，首先，月报就是对项目已确定或已出现投资情况的月度小结与总结；其次，月报对项目可能将出现的投资变化或风险作出动态预估；再次，月报可向及早辨认出并解决问题提供更多依据。此外，月报应被视作项目推进过程及项目后期进行结算的组成部分，而最后一份月报为该项目竣工总结算报告。2、内容形成成本月灾祸包含具有审查亲笔签名的月报封面、成本月报汇总表、项目概况、特别事项、基本建设依据、基本建设范围、成本子目标水解/估值明细表、合约继续执行情况一览表及其他附表等。其中，项目概况包含基地及各业态单项面积、分期研发表明、研发总成本及经济指标、工程进度、已回去工程及总计已退款额及比例等。而其他附表包含概预算审查报告、主要经济技术指标追踪统计表等。龙湖成本总结关键内容：3、基本建设依据和范围成本月报基本建设依据包含经核准的可行性研究报告和目标成本（编为月报表第一列），并应当尽可能利用现有一切资源，包含研发项目各合约金额、设计图纸、扩初概算、施工图财政预算、追踪/已回去专业分包支付、回标价格或分析报告、中标价、现场护照、设计变更、市场行情、完工支付等，以及专业经验，以综合充分反映、定义、预估项目研发的总成本。成本月报反映的成本信息时间段应为编制月份上月25日至编制月份当月24日，反映的成本信息范围应与经公司批准的可行性报告及目标成本反映的成本信息范围相一致。若成本反映的信息范围发生重大变动，比如毛坯房变更为精装修房等，则应以公司重新批准的目标成本为比较基准，并在当月月报编制说明中特别说明该项调整。4、重点注意事项首先，无论是设计单位提供更多的扩初概算，或由耗资咨询单位基本建设的施工图财政预算，地产企业务必在概预算基本建设前根据目标成本中的建安成本分类格式向基本建设单位明确提出基本建设格式建议，而非根据目标值去加格式建议。其次，在招标过程中，标段分割即使与建安成本目标值的分类存有非常大进出，也必须有意识地考量将工程量目录展开分类，以便在日后与项目成本目标值分类的分割、福兰县相一致。再次，在施工或支付过程中，地产企业应当严苛按成本目标值右图的分类及科目福兰县并整理后定义。四、动态投档成本月报的5个方面第一，投标价格投档。一旦接到总纸盒、专业分包、供应商之投标书，例如当月无法定标，则应当根据初步意向在当月月报中调整列为动态估值；而一旦一家总纸盒、专业分包、供应商被证实，则应当在证实当月月报中调整列为动态估值。第二，合约价格投档。一旦当月出现合约签定，地产企业应当在当月投档合约继续执行情况一览表，并动态调整原估值；而提及至月报中的合同额，可以按其计价依据的确定性及更改的可能性，酌情考量按合同额2%5%的更改进度表增量扣除；有时为增加规费而人为抬高合约金额，插入合约价格的就是合约金额，插入“更改/护照额”栏就是真实金额与抬高合约金额的差价。第三，施工图财政预算投档。一旦接到耗资咨询公司、总纸盒、专业分包、供应商的施工更多内容源于 物业服务合约 图财政预算，地产企业例如无法在当月顺利完成录入，则应当根据合理性暂定其中一方的施工图财政预算，并在当月月报中调整列为动态估值；而根据签订合同，一旦各方顺利完成上述施工图财政预算的证实，地产企业应当在证实当月月报中调整列为动态估值；一旦当月接到施工图财政预算或施工图财政预算经各方证实，地产企业应当在当月投档工程量审查记录、概预算审查报告。第四，设计变更与现场护照投档。不得不加的就是，地产企业应当努力提高管理水平，尽量减少设计及现场更改和护照，如果不可避免，也应当及时投档。（1）当接到设计变更通知书、现场变更或签证后，在发出月报前，即便各方对某些费用暂时未能达成一致意见，也应及时计算其预估费用，并在当月月报“合同执行情况一览表”中各相应合同分类栏目中列入。一旦上述预估费用被各方确认，地产企业应及时在当月月报中调整列入；（2）月报基本建设中应当尽量减少更改和护照费用的预估数目，否则后期还得再次排序，费工费时；（3）合约继续执行情况一览表中的“更改/护照额”，在签订合同之初，考虑到对施工过程中设计变更、现场护照等掌控，按合约签定金额的2%5%留出并扣除月报中；当更改/护照总计少于合同价或财政预算价3%或30万元以上的关键性更改或护照，地产企业应当在当月月报基本建设中特别表明并及时呈报；（4）月报中应当包含口头命令，因设计不周全等后经承包商用书面形式证实的设计变更的的工程费用；（5）如月报中包含需重新计算的暂定工程量，尤其是钢筋含量，月报编制说明中应作特别说明，一旦获得所需设计资料，作为重要部分的暂定工程量需立即重新计算，从而尽早获得最终结果的预估数据；（6）一旦当月存有设计变更通告、现场更改或护照，地产企业应当在当月投档合约继续执行情况一览表；而本月预估更改或护照费用结果，应当尽量在下月月报中展开证实调整。以龙湖最为擅于的园林景观工程为基准，在尽可能减少护照与更改的前提下，留出护照更改费用。根据景观工程和公区装饰工程的特性，分阶段进行成本管理；在投标时需要提供乔木的照片，并和拟中标单位共同确认乔木来源（即号苗），在乙供乔木不能满足工程需求时，采用甲供乔木的方式，乙方保成活和栽植；预留签证变更费用，比例一般为8%10%。考虑软景的效果调整费，减少因为移栽等原因造成的签证变更费用；为了保证工程效果和成活率，在绝大多数地区公司都有自己的苗圃，石材和用量较大的面层材料采用甲供方式。第五，完工支付投档。项目部分或全部完工及竣工验收后，根据合同约定，一旦收到总包、专业分包、供应商之竣工结算，地产企业应组织造价咨询公司进行核对，如无法在当月核对完，则应根据合理性预估竣工结算费用，在当月月报中调整列入动态估值，并在月报编制说明中特别说明。而一旦各方顺利完成完工支付证实，地产企业应当在证实当月月报中调整列为动态估值，并在月报基本建设表明中特别表明，并应当在当月投档工程量审查记录。在各方展开费用确认过程中，一旦发生争议且短期内无法化解，地产企业应当分割争议与非争议部分费用，调整列为动态估值，并在月报基本建设表明中特别表明。此外，值得注意的就是，汇总表内当月估值栏内的“不容预知费和”系则充分反映此项目在消化成本偏差后存的备用金余额，其计算方法为：目标成本栏内的“不容预知费和”乘以所有项目费用的总计“预估偏差”之总和。龙湖的景观工程的完工图仅做为支付的参照，以实际收方的数量做为支付依据。