【住建意见】日照市人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的实施意见.docx

【住建意见】日照市人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的实施意见日照市人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的实施意见各区县人民政府，日照经济开发区、山海天旅游度假区管委，市政府各部门，各高等院校，市属各企事业单位，国家、省属驻日照各单位：为深入贯彻党中央、国务院关于扩大内需、改善民生、促进经济增长、推动城乡经济社会一体化发展的一系列决策部署，充分发挥农村住房建设与危房改造对扩大内需的作用，促进全市经济社会平稳较快发展，根据省政府关于推进农村住房建设与危房改造的意见（鲁政发200917号），制定本实施意见。一、指导思想和目标原则（一）指导思想以科学发展观为指导，以拉动投资、扩大内需、改善民生为主线，以加快城镇化进程、推动新农村建设、促进城乡一体化为目标，坚持政府统筹、科学规划、政策引导、市场运作，尊重农民意愿，发挥农民主体作用，实施农村新居建设工程，有序开展农村危房改造，节约集约用地，协同推进城市和小城镇建设、农村基础设施和环境建设、农村新型社区建设、农村社会保障体系建设、农村扶贫开发，加快改善农村居民住房条件和生活环境，促进农村精神文明建设、经济平稳较快增长和社会和谐稳定。（二）工作目标1农村住房建设。从2009年起，用3年时间实施农村新居建设工程，每年确保新建农房约22000户，力争达到30000户。2农村危房改造。力争用3年时间基本完成全市约24000户农村危房改造任务；2009年全市力争先行改造1500户。3农村基础设施和公共服务设施建设。加快推进城市基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖，统筹安排、配套建设村庄道路、供水、排水、污水和垃圾处理、沼气和供气、集中供热及科教文卫等设施，每年完成投资3亿元以上，力争5年内全市农村道路由“村村通”逐步向“网络化”、“村内通”延伸，基本实现村庄道路硬化、净化、亮化、绿化、美化。（三）基本原则1政府统筹。充分发挥各级政府的统筹协调作用，统筹规划、统筹资源、统筹资金，整合并捆绑使用各项扶持“三农”的资金和优惠政策，统筹安排农村住房、基础设施与公共服务设施及环境建设，做到资金集中投入、政策配套运用、效果尽快显现。2政策引导。按照统一规划、集约用地、规模开发、配套建设的要求，制定实施相关政策，推动农民居住由分散向集中转变、平房向楼房转变、村庄向社区转变，促进人口向城镇集中、产业向园区集中、耕地向规模经营集中。3群众自愿。农民是农村住房建设的主体，必须尊重民意，充分调动农民建设美好家园的积极性和主动性。鼓励集中建设改造农村住房，支持农户在符合规划的前提下改善居住条件。要坚持实事求是、量力而行，不强迫命令，不搞“一刀切”。4市场运作。对城中村和城乡结合部、乡镇驻地村庄及经济强村，主要运用市场机制加以改造。综合运用土地、信贷、资金、费用减免等优惠政策，吸引和鼓励房地产开发、工程设计、土建施工及其他企事业单位参与农村住房建设。二、工作内容和重点农村住房建设与危房改造的内容包括：对全市20092011年农村住房建设需求与危房现状进行调查摸底；编制县域村镇体系规划、农村住房建设与危房改造规划和农房集中建设改造详细规划；落实推进农村住房建设与危房改造资金、用地、信贷、行政收费和农房产权等五项政策；按照规划和年度计划，因地制宜推进农村住房建设与危房改造，搞好相应的基础设施和公共设施配套建设。农村住房建设与危房改造的重点是：组织搞好基础调查和相应规划编制；创新落实推进农村住房建设与危房改造资金、用地、信贷、行政收费和农房产权等方面的政策措施；完善规范运作程序和监管制度；扎实搞好配套服务。主要搞好以下九项工作：（一）深入调查，摸清底数。按照省建设厅制定的农村危房鉴定标准，以区县为单位，立即着手进行农村住房建设调查与危房鉴定摸底，重点调查2009-2011年3年内，城镇规划区内需要改造的城中村、城乡结合部和乡镇驻地村庄及农户数量；城镇规划区外需要旧村改造、整村迁建、合村并点的村庄及农户数量；其他村庄拟建新房的农户数量和需要修缮加固、拆掉重建的危房数量等内容。要逐村逐户建立农村住房建设与危房改造档案，为编制规划、制定政策、开展工作提供依据。（二）科学规划，精心设计。以区县为单位，编制三类规划。一是编制县域村镇体系规划。根据当地地形地貌、地质条件、历史沿革等因素和城市总体规划，按照改造城中村、整合城边村、建设中心村、合并弱小村、治理空心村、创建生态村、培育特色村、搬迁不宜居住村的要求，在我市农村建设用地挖潜利用规划的基础上，结合新一轮土地利用总体规划，立即着手修编县域村镇体系规划，合理安排城乡建设、农田保护、村落分布、生态涵养、基础设施、产业发展等空间布局。以日照市村居布点规划技术导则为指导，合理确定各类村庄的区位和规模，为村庄建设规划提供依据。二是编制农村住房建设与危房改造规划。与城市建设、小城镇建设、农村新型社区建设、村庄整治、农村扶贫开发、“百镇千村”建设示范活动结合起来，科学编制农村住房建设与危房改造规划，以20092011年为重点，合理确定工作目标、任务和时序，合理制定农房建设标准。三是编制农房集中连片建设或农房改造项目详细规划。根据调查摸底情况，以城市总体规划、县域村镇体系规划、乡镇总体规划、村镇建设规划、农村建设用地挖潜利用规划和新一轮土地利用规划为依据，组织村集体（社区）或开发建设单位，编制农房集中建设改造项目修建性详细规划或总体设计方案，做到布局紧凑、节约集约用地。2009年6月底前编制完成县域村镇体系规划、农村住房建设与危房改造规划及年度计划，报市政府审批，报省建设厅备案。（三）因地制宜，分类实施。按照“因地制宜、积极稳妥，先易后难、有序推进”的要求，分期分批开展农村住房建设。主要根据以下6种情况分类实施：1撤村建居型。对城中村和城边村，根据城市发展需要，政府引导、民主决策、市场运作，积极进行整体拆迁、整合改造，变集体土地为国有土地，变村民为市民，变村委会为居委会，变农村集体经济为城市混合经济或股份制经济，变村庄为城市社区，实现农民住房改善、城市形象改观、二三产业发展。2乡镇集聚型。对乡镇驻地村庄，按照乡镇建设规划，高起点编制详细规划，搞好建筑设计，逐步集中建设改造成为城镇社区，并将周边村庄有条件的农户吸纳进来，促进乡镇做大做强。国家重点镇、省级中心镇和经济强镇要率先启动。3农村新型社区建设型。对中心村、经济强村和大企业驻地及周边村庄，按照农村新型社区的标准，统一组织建设集中居住区，同步配套建设基础设施和公共服务设施，促进城乡基本公共服务均等化，并可通过宅基地置换方式，将拟撤并村庄的农户吸引进来。鼓励经济强村兼并周边弱村，通过集中建房改善农民居住条件，拓展发展空间。4村庄整治改造型。对县域村镇体系规划确定保留的村庄，结合村庄整治开展农房建设，同步配套建设可以满足相应需求的基础设施。其中，空心村要实施旧村改造，最大限度地减少闲置土地。5逐步撤并型。对县域村镇体系规划确定要搬迁合并的弱小村、偏远村，一律停批宅基地，通过提供优惠条件引导农户到小城镇、中心村购房、建房；或按规划整村搬迁，原村址复垦。6整村迁建型。对水库库区、地基沉降和山体滑落地质灾害易发区等不宜居住的村庄，尽快实施整村搬迁，倡导集中连片建设，鼓励向乡镇驻地和中心村集中。（四）多措并举，改造危房。要认真组织开展农村危房改造，区分轻重缓急，分期分批实施。根据不同情况采取6种方式解决农村危房住户的居住问题：1空闲房安置。镇、村集体有闲置房屋的，可用于安置危房住户。2租赁安置。村内有空闲房屋的，可由村集体出面租赁，安置危房住户。3修缮加固。对结构尚好的危房，可更换部分构件，采取工程方法修缮加固，确保居住安全。4救助安置。对鳏寡孤独人员可通过新建和扩建敬老院、光荣院、社会福利院安置，对残疾人家庭可使用助残资金支持。5配建安置。进行村庄整体改造或迁建的，应在农民集中居住区内配套建设部分周转房或老年公寓，用于解决农村低保、五保家庭住房问题；对购房、建房有困难的贫困农户，可由政府或村集体予以一定扶助；对城中村、城边村的困难群众，应逐步纳入城市住房保障范围。6新建翻建。对规划保留村庄中年久失修、残损破旧、无法采取工程方法消除安全隐患的危房，可由政府或村集体投资，帮助农户拆除旧房，在原宅基地重建或择址新建，产权归村集体所有。（五）建改并举，试点先行。坚持组织集中建设农村居民住房、引导鼓励农民自建住房与农村旧房、危房有计划改造相结合。以旧村改造、整村迁建、合村并点为主，农户分散自建为辅，防止重复建设。坚持试点先行、先易后难、突出重点。从经济、财力状况较好和农村基层领导班子较强的地方入手，优先启动集中连片建设和整建制改造，分期分批，有序推进。农村住房建设的试点范围是：城中村、城边村、乡镇驻地村、经济强村、大企业驻地及周边村。农村危房改造的试点范围是：从最困难、最急需的群众入手，采取空闲房安置、租借、修缮加固、翻建新建等灵活多样的方式，解决农村危房户居住问题，优先安置无房户和整体危房户。农村住房集中成片建设改造的，必须编制详细规划或总体设计方案，经县建设、国土资源部门审查后实施。对集中连片改造的村庄，要优先安排挂钩试点、土地置换和土地整理复垦项目，实现土地整理与农房建设有机融合。（六）完善设施，改善人居。开展农房建设与危房改造，必须坚持统一规划、配套建设，统筹安排基础设施、公共服务设施以及周边环境建设。在改造城中村、城边村过程中，要按照城市社区的标准，同步配套建设城市路网、公交站点、停车场所，完善供水、燃气、热力、污水等地下管网，建设养老、托幼、中小学、文化、健身、医疗、商业网点和社区管理、物业管理用房等服务设施。村镇住房建设，要同步硬化道路，设置路灯，敷设排水管线或沟渠，建设沼气池，配备简易适用的污水处理设施和垃圾收集转运系统，进行绿化美化。决不能“只见新房、不见新村”。要在交通便利、基础设施条件较好的中心村建设农村社区服务中心，综合配置科教文卫、治安、社保等服务设施。要把建筑节能环保要求贯穿农房建设全过程，积极推广使用先进适用的技术和产品。集中连片建设或改造的农房项目，要结合实际执行民用建筑节能新标准；农房墙体材料要尽量采用粉煤灰蒸压砖、加气混凝土砌块、石膏板材等新型建材，有条件的也可采用钢结构。要大力推广使用太阳能、地源热泵等可再生能源；集中连片建设楼房的要积极应用太阳能与建筑设计、施工一体化技术。（七）加强监管，规范运作。农村住房建设与危房改造、基础设施和公共服务设施建设，应依法按程序进行，并纳入县级建设行政主管部门监管。要建立完善公示制度，充分尊重和保证群众的知情权和参与权；建立完善群众意见征集制度，尽可能满足大多数群众的合理要求；建立严密的审核制度和透明的资金拨付制度，对相关资金实行专帐专户、专款专用。对集中建设农村住房和为农户自建房提供实物补助所需的钢材、水泥、管线等大宗建材，可以区县为单位，由政府组织统一进行招标采购，按照就地就近、优质适用、降低成本的原则，同等条件下优先选用本县、本市企业生产或经销的相关产品。对政府组织集中连片建设或改造的农村住房及配套设施，必须进行建设工程招标，同等条件下优先选用本县、本市队伍。对集中连片农房建设要加强质量安全监管，对农户自建房要加强施工队伍管理和村镇建筑工匠培训，确保新建农房质量安全不出问题。（八）确权发证，维护权益。村庄整合改造建设农民住房，涉及占用国有土地的，向产权人颁发国有土地使用权证和房屋所有权证；涉及占用集体土地的，向产权人颁发集体土地使用权证和房屋所有权证（注明集体土地）。要按照房屋登记办法（建设部第168号令）的规定，确定房屋权属，建立房屋登记簿，依法进行登记。根据土地登记办法（国土资源部第40号令），对腾退、调整的土地，在处理好利益关系的基础上，依法确定土地权属。集中改造建设完成的新型社区，有条件的要实行物业管理，暂不具备条件的要配备保洁、绿化、保安等人员。（九）分工协作，搞好服务。要开辟行政审批绿色通道，简化程序，提高效率。根据农民实际需求，结合当地风俗习惯、文化传统、建筑风格，组织搞好新型农房规划设计，为自建房农户免费提供设计图样，免费进行技术咨询；要搞好农村沼气、自来水等生活设施建设的技术服务，引导农民建设布局合理、功能齐全、实用大方、造型美观、经久耐用的“百年住宅”，从根本上改变农村住房“建了拆、拆了建”的现象。三、加大政策支持，推动工作开展（一）多渠道加大资金扶持。农村住房建设和危房改造要紧紧依靠广大农民群众和集体组织，坚持自力更生为主。同时，各级政府要加强引导，制定政策，创新措施，多方加大扶持。1认真研究安排年度投资计划，设立政府专项资金，采取以奖代补的方式,对农村住房建设和危房改造给予积极支持。要积极争取中央和省投资补助；市、区县政府区分不同情况对集中建设农房项目直接补助，或对开发单位和自建房农户给予贷款贴息。2安排土地出让收益统筹用于农村住房建设和危房改造。3土地出让金平均纯收益的20%用于农业土地开发部分和部分新增建设用地土地有偿使用费，统筹用于村庄“腾空地”开发整理和复垦。4对实行城乡建设用地增减挂钩试点形成的土地增值收益，除国家、省规定用途外，其余部分可全部用于农村住房建设和危房改造。5区县城市维护建设税新增部分，主要用于村镇规划编制、农村基础设施建设和维护。6城市规划区内城中村、城边村和建制镇驻地村庄进行统一建设改造，用于安置农村居民的住房，按规定减免有关行政事业性收费；城市规划区外旧村改造、整体迁建和农民自建住房，不收任何费用，严禁搭车收费，更不允许自立项目乱收费。严禁向城市居民出售集体土地性质的住房。严禁借用旧村改造名义进行商品房开发。7引导和鼓励社会各界积极捐资捐物、投工投劳，免费提供规划、设计、监理等技术服务，支持农村住房建设、危房改造及配套设施建设。8.市、区县两级政府安排的支农专项资金，都要围绕农村住房建设和危房改造实行重点倾斜，切实加强农村基础设施建设。9.协调落实大型企业支持周边村庄搬迁资金。10.做好发动社会捐助工作。（二）加大用地支持。按照“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持最严格的耕地保护和节约用地制度，坚守耕地红线，确保耕地和基本农田数量不减少、用途不改变、质量有提高。1在已有农村建设用地挖潜利用规划的基础上，抓住当前土地利用总体规划修编的机遇，统筹安排好农村居民点、基础设施、公益事业和二、三产业发展用地。在规划修编中对城镇、村庄周围的基本农田进行合理调整，为农村住房建设和危房改造预留建设用地空间。农村住房建设选址要尽量利用原有建设用地，确需新增建设用地的，要利用未利用地和劣等地，尽量不占或少占耕地。2对农村住房建设和危房改造涉及新增的建设用地，在年度土地利用计划安排上，拿出适当比例用地指标予以保障，依法办理集体建设用地手续。3积极争取利用好国家“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”和省土地置换工作政策，逐步扩大挂钩范围和规模，最大限度地改造农村居民点。对节约的建设用地指标，除统筹安排好农村住房建设和危房改造及公益事业建设外，可置换为城镇建设用地，并通过招标、拍卖、挂牌出让方式实现土地收益最大化，获取的土地级差收益可用于农村住房建设和危房改造。4村集体开展旧村改造节省出来的土地，复垦后由村集体组织管理使用。节约腾出的建设用地指标，可在城市和区县范围内调剂使用。5在城市和建制镇规划区内集中建设出售给本村村民的住宅楼，使用国有土地的，应通过划拨方式供应，其住宅参照经济适用住房办法管理；对城中村或建制镇改造中腾空的剩余土地，可根据规划、当地经济发展水平等因素，采取市场化运作。属集体土地的，应先征收为国有，然后通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地，进行商业或商品房开发。6符合规划和宅基地审批条件而无宅基地的农户，由区县、乡镇政府统筹协调解决宅基地。7对农户拆除旧住房、交还宅基地的可给予一定经济补偿，对超占宅基地的农户实行有偿使用，具体标准由各区县政府制定。（三）加大信贷支持力度。积极组织金融机构参与农村住房建设。1对参与农村住房建设、资信优良的房地产开发和建筑施工企业，简化审批流程，优先提供贷款。2对符合条件、土地证和房产证齐全、申请按揭贷款的，适当给予一定的利率优惠。3开办农村居民住宅楼按揭贷款,对符合条件的自建房农户，可提供小额贷款。4利用现有投融资机构，研究组建国有独资或股份制开发建设公司，作为农村住房集中建设改造项目的投融资主体，以项目资产及其收益为担保和质押，向金融机构申请贷款，进行拆迁安置、土地整理和项目建设。四、时间安排全省任务下达后，各区县组织开展了农村住房建设调查与危房鉴定摸底工作，目前已完成入户调查、数据统计、汇总上报等工作，启动了三类规划的编制工作。下一步主要分三个阶段进行：（一）编制规划，完善政策（2009年6月30日前）。各区县完成三项规划的编制、讨论、评审和报批工作；编制农村住房建设与危房改造三年规划和年度计划，确定具体的工作方案。各有关部门认真研究制定推进农村住房建设与危房改造工作的政策措施，为全面启动做好准备。（二）全面启动，组织实施（2009年7月1日2011年12日15日）。按照规划和实施方案，组织实施农村住房建设与危房改造工作。各相关部门配合搞好各项管理和服务工作。（三）检查验收，考核评定（2009至2011年每年12月15日12月31日）。市政府分年度组织对各区县农村住房建设与危房改造工作实施情况进行检查验收，考核评定。五、加强组织领导，抓好责任落实（一）加强领导，建立机制。市政府成立日照市农村住房建设与危房改造工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在市规划建设委员会。各区县也要建立相应的工作机制，推动这项工作顺利开展。（二）明确责任，分级负责。农房建设与危房改造工作，区县政府是责任主体。由市政府统一组织领导，区县长（管委主任）为辖区内第一责任人。有关部门要认真研究制定推进农村住房建设与危房改造工作的相关政策，并搞好配套服务。各区县要把任务分解落实到乡镇（街道），抓好落实，确保按期完成。农村住房建设与危房改造工作列入对区县及市直相关部门年度绩效考核内容。市建委要会同有关部门抓好督查，一旬一调度，一月一通报，每年年底检查考核。（三）加强宣传，积极引导。要利用广播、电视、报纸、网络、宣传栏和标语等多种形式，加强宣传，使农村住房建设与危房改造工作的各项政策措施家喻户晓，形成全社会支持配合的良好氛围。要及时报道工作进展情况，宣传好典型、好经验、好做法，激发广大干部群众的积极性、创造性，引导社会各界广泛参与，为改善农村群众居住条件做出积极贡献。