【住建方案】安庆市市区保障性住房建设和管理办法.docx

【住建方案】安庆市市区保障性住房建设和管理办法安庆市市区保障性住房建设和管理办法第一章  总  则第一条 为规范保障性住房建设和管理，完善我市住房保障体系，多渠道满足住房困难家庭的基本住房需求，根据国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见(国办发201145号)，建设部等七部委廉租住房保障办法(建设部等七部委令第162号)，住房和城乡建设部公共租赁住房管理办法(住房和城乡建设部令第11号)，住房城乡建设部办公厅关于落实公租房准入条件的通知（建办保函2016581号），安徽省住房城乡建设厅关于加强公共租赁住房分配和运营管理的通知（建保2016126号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法适用于本市市区保障性住房规划、建设、分配、营运、管理及监督。本办法所称保障性住房，是指通过新建、改建、转用、收购、租赁、捐赠等方式筹集，政府投资建设，或者政府提供政策支持由社会力量投资建设，限定套型面积，限定价格，面向符合条件的低保、低收入住房困难的城镇居民、在棚户区改造征迁中无经济能力购买商品房的拆迁安置户、引进人才、新就业的无房职工以及外来务工人员提供的政策性住房，即公共租赁住房。第三条 保障性住房建设和管理，坚持政府主导、社会参与、并轨运行、保障基本、公开公正的原则；坚持租补分离、租售并举、管办分开的原则；坚持各区（管委会）统一受理、逐级审核、分批入住的原则。第四条 市住房城乡建设委是市住房保障行政主管部门，负责拟订保障性住房的发展规划、年度计划和相关政策，负责市政府投资保障性住房的建设、分配和营运的监督管理。其所属的市住房保障营运机构具体负责保障性住房管理的日常工作。各区、安庆经开区负责做好保障性住房申请的受理、审核、审批及分配到户工作；民政部门负责审查核实申请对象的收入和财产状况;财政部门负责向符合条件的保障对象发放住房租赁补贴或者住房租金补贴、物业服务费补助;发展改革、审计、监察、公安、国土资源、规划、价格、金融、税务等部门按照各自的职责，做好保障性住房建设、管理和分配中的有关工作。第五条 政府投资的保障性住房，其资金筹措、房源筹集，可以委托国有企事业或者国有参股企业(代建单位)负责，保障性住房的租金收取、资产营运和维修、维护管理等，由市住房保障营运机构负责。社会力量(即企事业单位、园区)投资的保障性住房，由投资人或者其委托的机构负责管理、租赁、分配和营运。政府投资的保障性住房营运收入和配套商业服务设施的收益专项用于保障性住房建设及其债务偿还，住房租金补贴和物业服务费补助，保障性住房的管理、租赁、分配和营运等。第二章  投资与建设第六条 保障性住房建设规划和年度计划由市住房保障行政主管部门会同辖区政府、安庆经开区管委会、安庆高新区管委会和有关部门，结合我市经济社会发展状况、城乡总体规划、土地利用总体规划、人口状况、住房市场供求关系以及保障性住房的需求情况编制，报市政府批准后实施。保障性住房规划布局应充分考虑住房困难群体对交通、就业、就学、就医便利的需求。第七条 保障性住房资金通过以下渠道筹集:(一)中央和省级财政安排的专项补助资金;(二)市财政年度预算安排的资金;(三)土地出让收入的2-5%;(四)公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的余额;(五)地方政府债券资金;(六)企业债券;(七)银行贷款;(八)保障性住房租赁收入;(九)其它资金。第八条 保障性住房及其配套设施新增建设用地纳入年度建设用地供应计划，提前单列指标，不占省下达地方的其他建设用地计划指标。收回使用权的国有土地和储备土地，优先安排用于保障性住房建设。政府投资建设的保障性住房，其建设用地按划拨或出让方式供应;其它方式投资的保障性住房，建设用地可以采取出让、租赁等方式有偿使用。第九条 政府投资建设保障性住房，应当通过以下方式，竞争选择具备相应资质的企业代建:(一)由政府确定建设标准、回购价格和建设期限等，竞争土地使用权出让价格;(二)由政府确定设计方案、建设标准和建设期限等，竞争回购价格;(三)由政府确定建设套数、建设标准、套型结构、建设期限等，在公开出让土地的商品住房项目中代建。政府投资建设的保障性住房项目可按不超过15%的比例配套建设商业服务设施，同步建设同步移交。第十条 社会力量投资、营运的保障性住房，应当纳入当地保障性住房建设规划、年度计划和租赁管理，享受政府提供的支持政策。第十一条 保障性住房建设免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。免收费项目按市政府关于进一步明确保障性安居工程建设有关政策支持的通知(宜政秘2011141号)执行，依附该文件减免的相关审批手续免办。保障性住房建设和营运相关税收政策，按国务院及财政部和国家税务总局有关优惠政策规定执行。第十二条 保障性住房项目相关的城市基础设施等配套建设，应根据项目工程进度列入年度建设计划同步组织实施。电力、通讯、市政公用事业等单位应对保障性住房项目予以支持。第十三条 保障性住房建设应严格执行安徽省保障性住房建设标准。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，配备必要设备，具备基本入住条件。保障性住房项目的验收和保修，按照国家、省、市有关规定执行。保障性住房可以是成套住房，也可以是集体宿舍。成套保障性住房以40平方米的小户型为主，严格控制在60平方米以内，高层建筑控制在65平方米以内。第十四条 保障性住房建设，应当严格执行住宅设计、建筑工程质量安全、节能环保等国家、省有关标准，遵守法定建设程序，健全招投标机制，加强工程质量监管。保障性住房应当在建筑物明显位置设立永久性标识，标明建设、勘察、设计、施工、监理单位及其法定代表人，实行责任终身追究。第三章  申请、审核和分配第十五条 申请政府提供的保障性住房，实行居（村）民委员会受理、初审，街道办事处、乡（镇）政府复审、公示，区政府（经开区管委会）终审、公示的“三级审核、二次公示”制度。第十六条 保障对象根据房源数量，按照先急后缓、梯次保障的原则，按照以下顺序依次进行配租：（一）无房的城镇低保、低收入居民；（二）人均住房面积低于20平方米的城镇低保、低收入居民；（三）在棚户区改造征迁中拆迁面积较小，无经济能力购买商品房的征迁安置户；（四）引进人才；（五）新就业无房职工；（六）外来务工人员；（七）在保障对象应保尽保后，剩余空置的公租房可面向社会租赁。第十七条 申请政府提供的保障性住房的条件:（一）城镇低保、低收入家庭申请公租房，需同时具备以下条件：1.申请人具有市区户籍；2.家庭人均年收入低于上年度安庆市城镇居民年人均可支配收入的70%（以安庆市统计局发布的年度城镇居民人均可支配收入计算），其中，低保家庭需提供城市居民最低生活保障证；3.申请人与共同居住的直系亲属，在市区范围内无住房或家庭人均住房建筑面积低于20平方米（不含20平方米）。（二）在棚户区改造征迁中拆迁面积较小，无经济能力购买商品房的拆迁安置户申请公租房，需同时具备以下条件：1.被征迁住房面积小于60平方米（不含60平方米），且为家庭唯一住房；2.各区政府、安庆经开区管委会认定的经济困难家庭。（三）引进人才申请公租房，需同时具备以下条件：1.由人才管理部门引进或认可的具有国家承认的硕士及以上学位、副高及以上职称或具有高级技师职业资格的各类人才；2.申请人与共同居住的直系亲属在市区范围内无住房；3.有正常连续缴纳6个月（含）以上社会保险金或住房公积金证明。（四）新就业职工申请公租房，需同时具备以下条件：1.申请人具有市区户籍或已取得本市居住证；2.申请人与共同居住的直系亲属在市区范围内无住房；3.申请人具有全日制大专（含）以上学历，且参加工作不满5年；4.须有人社部门的招录（聘用）或与用人单位签订的劳动合同，有正常连续缴纳6个月（含）以上社会保险金或住房公积金证明。（五）外来务工人员申请公租房，需同时具备以下条件：1.申请人年满18周岁；2.申请人户籍不在本市市区，已取得本市居住证；3.申请人与共同居住的直系亲属在市区范围内无住房；4.已与本市用人单位签订1年期以上（含）劳动合同，同时有正常连续缴纳6个月（含）以上社会保险金或住房公积金。（六）在保障对象应保尽保后，其他人群申请公租房，需具备以下条件：申请人与共同居住的直系亲属在市区范围内无住房。第十八条 申请政府提供的保障性住房，应按要求提交相应材料，材料清单见附件1。第十九条 本市城镇家庭申请政府提供的保障性住房，由其具有完全民事行为能力的成年家庭成员作为申请人，向申请人户籍所在地街道办事处提出。孤儿申请保障性住房的，应由其法定监护人或抚养人提出申请。离异家庭的未成年子女列入法定抚养方的可作为共同申请人参与申请。引进人才、新就业的无房职工、来宜务工人员等群体申请政府提供的保障性住房，可向所在用人单位申请，再由用人单位向市保障性住房主管部门集中申报。第二十条 申请保障性住房按照下列程序审核:（一）初审。申请家庭原则上以户主为申请人，由申请人向户籍所在地居（村）民委员会提出申请。居（村）民委员会受理后对申请人（单位）资料进行初审，将符合申报条件的家庭资料报送区街道办事处、乡（镇）政府。（二）复审。街道办事处、乡（镇）政府对申请家庭资料进行登记、造册、建档，并复审公示。公示期满后，将符合申报条件的家庭资料报送区住房保障部门。（三）审批。区住房保障部门审核后，会同民政、人力资源社会保障、公安、工商质监（市场监督）等相关部门，对申请人家庭收入和财产情况进行审查，并将符合申报条件的申请人进行公示。公示期满后，将符合申报条件的申请人名单，报送市住房城乡建设委。经审查不符合条件的，区住房保障部门应说明理由，并书面通知街道办事处、乡（镇）政府，街道办事处、乡（镇）政府及时告知申请人。第二十一条 保障性住房按照下列程序配租:（一）房源分配。市住房城乡建设委根据各区审批的配租对象顺序及数量，按比例确定分配到各区的房源数及房号，并由有关部门现场公证。（二）配租。各区住房保障部门以公开摇号方式，确定具体的配租对象及房号，由有关部门现场公证。（三）公示及备案。配租结果在各区进行公示。公示期满无异议后，各区将配租结果报送市住房城乡建设委备案。（四）办理入住手续。市住房城乡建设委或委托的公租房运营管理机构负责与配租对象签订租赁合同，办理安置入住手续。第二十二条 有下列情形之一的，不得申请政府提供的保障性住房:(一)已享受房改房、经济适用住房(解困房、安居房、集资建房)，承租廉租住房、直管公房、单位公房等政策性住房或享有集体土地住房，且家庭人均住房面积超过20平方米的;(二)在申请前5年内转让自有住房，且超过本办法规定的住房困难条件的。因特殊原因转让住房的住房困难家庭除外。第二十三条 政府提供的保障性住房的配租实行分类轮候制度，按第十六条规定的顺序进行分配。社会力量（即企事业单位、园区）投资、营运的保障性住房，其保障对象应当为经市住房保障行政主管部门登记的保障对象，并纳入当地保障性住房信息系统档案管理。第二十四条 市住房保障营运机构依轮候顺序向符合条件的申请人发放配租确认通知书。领取配租确认通知书的申请人，应当在规定的时间内到指定的部门和单位签订安庆市保障性住房租赁合同，租赁期限一般为3年。因工作和生活不便等原因，书面申明暂不签订租赁合同的(申请人工作单位应签署意见)，可以继续轮候。因其他原因未按期签订合同的，视为自动放弃，2年内不得再提出申请。第二十五条 取得保障性住房配租确认通知书的家庭，在同一批次中有下列情形之一的依次优先予以配租:(一)享受城镇最低生活保障家庭;(二)首次参加保障性住房配租抽签未获得配租家庭;(三)在安庆工作的市级以上(含)劳模、英模，或荣立二等功以上的复转军人、烈军属、四级以上残疾人员家庭;(四)享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员;(五)申请家庭有民政部门确定的城乡医疗救助对象的，或家庭成员中有计划生育后遗症的;(六)具有本市城镇户籍，房屋被征收后，在本市内无其他住房的，且无经济能力回购产权调换房屋的被征收家庭;(七)因自然灾害、突发事件急需救助的家庭和其他特殊困难家庭。第二十六条 保障性住房配租面积与申请人的家庭人口、代际关系等相适应。家中有七十岁以上老人、盲人或行动不便的残疾人可优先安排配租底层保障性住房。第二十七条 保障性住房租赁合同应当明确下列内容:(一)房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况;(二)租金及其支付方式;(三)物业管理，水、电、气，电梯等费用的支付方式;(四)房屋用途和使用要求;(五)租赁期限;(六)房屋维修责任;(七)停止住房保障的情形;(八)违约责任及争议解决办法;(九)其他约定。第四章 使用与退出第二十八条 保障性住房租金基准价参照同地段、同类别商品住房市场租金水平，由市物价部门会同市住房保障部门测算确定，并向社会公布。每三年重新测算一次，如需要调整的，应向社会公布调整情况。第二十九条 保障性住房租金缴纳按保障性住房租金基准价×该家庭承租的房屋面积×房屋楼层系数×房屋朝向系数计算。房屋朝向系数和多层房屋楼层系数、高层房屋楼层系数见附件2。引进人才、新就业无房职工、来宜务工人员等群体，由用人单位统一签订保障性住房租赁合同的，用人单位统一代缴租金。第三十条 企事业单位与政府合作共建的保障性住房租金收益按双方投资比例收取。第三十一条 实施租补分离制度。城镇低收入家庭配租保障性住房后，先全额收取租金，再根据收入不同，对城镇最低收入和低收入家庭承租的保障性住房实行分档发放租金补贴，租金补贴直接支付给承租人。月租金补贴金额=(家庭人均住房租金补贴面积标准×保障人口-原有住房面积)×租金标准×补贴系数。享受最低生活保障金补助家庭，补贴系数为0.95。符合市区城镇低收入家庭，补贴系数为0.75。住房租金补贴面积标准按人均15平方米计算。对1人户，按30平方米计算。不按时缴纳租金和物业服务费的，不享受租金补贴优惠政策。第三十二条 对符合住房保障条件未轮候到保障性住房配租的城镇低收入家庭，按现行政策对其家庭发放租赁补贴。第三十三条 承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得对房屋进行装修。因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应承担维修或赔偿的责任。承租人基于对房屋的合理利用所形成的固定附属物归出租人所有，退出时不予补偿。第三十四条 保障性住房项目的物业管理，由保障性住房营运机构(或产权人)选聘的物业服务公司承担。配建的保障性住房项目物业管理服务工作，由保障性住房营运机构和开发建设单位共同选聘的物业服务公司承担。物业服务公司在选聘物业服务人员时，同等条件下，应优先聘用本小区的保障性住房住户。第三十五条 下列特殊困难群体的物业服务费减半收取:(一)享受城镇最低生活保障家庭;(二)在安庆工作的市级以上(含)劳模、英模，或荣立二等功以上的复转军人、烈军属、四级以上残疾人员家庭;(三)享受政府定期抚恤补助的优抚对象家庭，和享受政府救助家庭等。第三十六条 政府投资建设的保障性住房租金收入由市住房保障营运机构负责管理，实行“收支两条线”。租金收入可列支20%比例的费用，专项用于弥补保障性住房物业管理服务收入不足，和弥补物业服务机构对特殊困难群体减半收取物业服务费的差额部分。第三十七条 政府投资建设的保障性住房项目中配建的经营性用房，由市住房保障营运机构统一管理，经营服务收入纳入市财政实行专户管理，用于弥补保障性住房管理和维修、维护经费不足等。第三十八条 租赁合同期满需要续租的，承租人应在合同期满前3个月提出续租申请，经审核符合条件的，签订续租合同。第三十九条 各区住房保障管理部门负责对保障性住房覆盖家庭实行动态管理，每半年对实物配租和享受租赁补贴的家庭进行审核，对不符合保障条件的家庭或保障情况发生变化家庭的相关情况，及时向市住房保障营运机构提出书面意见并清退。第四十条 承租家庭通过购买、获赠、继承等方式在本市获得其他住房，且家庭人均住房面积超过20平方米的，或在租赁期内超过政府规定收入标准的，或不在本市就业和居住的，应当退出保障性住房。承租家庭确有特殊困难不能退出的，经市住房保障营运机构审查同意，按市场价缴纳租金。第四十一条 承租家庭因子女工作、领取退休金等情况，家庭人均收入标准有所增加，超过低收入家庭标准的不再享受租金补贴优惠政策;超过政府规定中等偏低收入标准的，应当退出保障性住房，一时不能退出的要按市场价缴纳租金。第四十二条 腾退、收回保障性住房的，应当为承租人提供合理的搬迁期限；搬迁期满，承租人无正当理由不搬迁的，营运机构可以依法向人民法院提起诉讼。第四十三条 保障性住房承租家庭有下列行为之一的，解除租赁合同，收回保障性住房，并列入住房保障诚信档案，5年内不得申请保障性住房:(一)提供虚假证明材料等方式骗取保障性住房的;(二)转租、转借所承租房屋的;(三)改变保障性住房结构或使用性质的;(四)无正当理由连续空置6个月以上的;(五)拖欠租金累计6个月以上的;(六)在保障性住房中从事违法活动的;(七)违反租赁合同约定的其他情形。第五章  运营管理第四十四条 为规范保障性住房运营管理工作，由安庆市住房保障管理及运营机构全面负责政府投资建设的公租房分配、退出、租金收缴和维修养护等日常工作。实行市场化运营和专业化管理，提高运营保障能力。受托运营机构承担的公共租赁住房资产运营、维护管理、收入支出、财政补贴资金使用等运行情况接受市政府监督管理。第四十五条 在应保尽保的前提下，对闲置的存量公共租赁住房，可作为棚户区改造居民的过渡安置房源使用，也可面向社会出租，市场租金的具体标准由专业房屋评估机构对公租房提出市场租金参考价格，由市物价局会同市住房城乡建设委确认。租金收入专项用于发放公租房保障对象住房租赁补贴、归还公租房建设贷款、公租房的日常维修支出和减免特殊困难群体的物业服务费等。第六章   监督管理第四十六条 市住房保障营运机构应当对保障性住房家庭情况进行定期和不定期检查。第四十七条 市住房保障营运机构应当建立保障性住房档案，详细记载规划、建设和住房使用，承租家庭的基础信息情况。第四十八条 单位为申请人出具虚假证明材料，骗取保障性住房的，对为其提供虚假证明材料的要依法追究当事人责任。第四十九条 房地产经纪机构及其经纪人员提供保障性住房出租、转租、出售等代理、经纪业务的，市住房保障行政主管部门应责令其限期改正，并记入房地产经纪信用档案;对房地产经纪人员处以1万元以下罚款;对房地产经纪机构处以3万元以下罚款。第五十条 保障性住房的规划、计划、建设、分配、使用和管理工作接受社会监督。有关部门接到对违法违纪行为进行投诉、检举的，应当依照各自职责及时核实并作出处理。第五十一条 住房保障工作人员违反本办法规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或者侵害保障性住房申请人、承租人合法权益的，由其所在单位或者上级主管部门给予处分;构成犯罪的，移交司法机关依法追究其刑事责任。第七章  附 则第五十二条 开发区、园区投资建设的面向本区域符合条件的保障对象的保障性住房，其准入条件和租赁管理由开发区、园区按照本办法规定自行确定，并报市住房保障行政主管部门备案。离市区较远的大专院校等单位，因安全和管理需要在校区内自建的公共租赁住房，可按照国家相关规定并结合实际，制定相应的租赁和管理办法，房屋产权属单位所有。第五十三条 本办法由市住房保障行政主管部门负责解释。各县(市)可参照本办法制定具体规定。第五十四条  本办法自公布之日起施行，有效期3年。同时，安庆市人民政府办公室关于印发安庆市保障性住房建设和管理办法的通知（宜政办发201326号）废止。