物业四级服务标准(共10页).docx

精选优质文档-倾情为你奉上7 住宅物业服务四级标准  7.1 基本要求 7.1.1 客户服务场所 1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。  2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。  3 客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。  4 设置并公示24 小时服务电话。 7.1.2 人员  1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。  3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。 4 项目负责人具有3 年以上物业服务企业同等岗位工 作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 7.1.3 制度  1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立培训体系，定期组织培训、考核。 4 建立物业服务工作记录 7.1.4 档案 1 建立物业管理档案，  2 配备专职档案管理人员，有档案资料室。  3 应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。 7.1.5 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 7.1.6 客户服务  1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。  2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。  3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。  4 水、电急修20 分钟内、其他报修30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。  5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉回访率100%。 6 每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。 7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。 8 每年组织业主参观共用设施设备机房。 9 每年至少组织2 次社区文化活动。 10 重要节日进行美化装饰。  11 设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。  12 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。  13 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。  7.1.7 专项服务委托管理  1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。  2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。  3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。 4 对专项服务进行监督及评价。7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护7.2.1 综合管理1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。  4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。 5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。  6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。  7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 8 设备机房1） 每月清洁1 次，室内无杂物。 2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。  3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。 4）设施设备标志、标牌齐全。  5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。7.2.2 共用部位 1 房屋结构每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件  1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。  2）每2 周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。  3）每2 月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。 4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物1）每2 周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2）每2 月检查1 次雨、污水管井等。 3）每2 周巡查1 次大门、围墙、围栏等。 4）每2 周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。  5）每年检测1 次防雷装置。 7.2.3 空调系统  1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。  2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。 4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。  5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。  6 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1 次风管。 7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。 7.2.4 二次供水设施1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。  2 每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3 每2 月切换1 次备用水泵。  4 每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。 5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。  6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 7.2.5 排水系统 1 排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。 2 污水泵 汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。3 化粪池  每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。 7.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复；其他复杂故障3 日内修复。 2 楼外照明  每周巡视3 次；一般故障1 日内修复；其他复杂故障5日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。 3 应急照明  每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜  每日巡视2 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1 次仪表。 5 低压配电箱和低压线路  每月巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。 6 控制柜  每周巡视1 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1 次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1 次远控装置。 7 发电机  每月试运行1 次，保证运行正常；每年1 次带负荷运行；每年活化2 次蓄电池；每日巡视1 次充电机和蓄电池。 8 检测  每3 年检验1 次内部核算电能表。 9 配电室、楼层配电间  防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。 7.2.7 安全防范系统1 报警控制管理主机 每日巡查1 次，检查设备运行状态；每周表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。 2 对讲门口机  每2 周检查1 次按键、显示屏等；每2 周表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。 3 网络控制箱  每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。 4 红外对射探测器  每2 月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每2 月表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。 5 图像采集设备  每周检查2 次监视画面、录像功能；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。 6 摄像机  每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。 7 解码器  每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。 8 云台  每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。 9 巡更点  每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次；每日存储巡更记录。 10 读卡器  每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次，查看防水状况。 11 电磁锁门锁  每月检查1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮  每月检查1 次开锁功能、接线。7.2.8 电梯  1 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。  2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。  3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。  4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。  5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。  6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。 7.2.9 水景  1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。  2 使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 周检查1 次防漏电设施。  3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。 7.3 消防安全防范 7.3.1 综合管理  1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。 2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。  3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。 5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。  6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。 7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。  7.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统  1）火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。2） 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。 3 ）备用电源  每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1 次。 2 消防广播系统  每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内的设备内部除尘1 次。 3 防排烟系统  每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 4 防火分隔设施  每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充 1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。 5 水灭火系统  消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。  6 应急照明、疏散指示标志  每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。 7 消防电梯  每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。 8 灭火器  每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。    专心-专注-专业