《房地产法》PPT课件.ppt

第四章第四章 房地产开发用地制度房地产开发用地制度 第一节第一节 建设用地管理建设用地管理一、建设用地的概念一、建设用地的概念我我国国土土地地管管理理法法将将土土地地分分为为农农用用地地、建建设设用用地地和未利用地三类。和未利用地三类。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。二、农用地转用二、农用地转用 征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准批手续；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，超过征地批准权限的，另行办理征地审批。超过征地批准权限的，另行办理征地审批。三、土地征用三、土地征用 土地征用及批准权限土地征用及批准权限 土土地地征征用用是是指指因因建建设设需需要要，国国家家将将农农民民集集体体所所有有土地转变为国家所有土地的行为。土地转变为国家所有土地的行为。征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷、其他土地超过七十公顷的，由国务院批准；征公顷、其他土地超过七十公顷的，由国务院批准；征用上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民用上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。政府批准，并报国务院备案。土地征用程序土地征用程序1 1土地征用审批土地征用审批2 2征用土地方案公告征用土地方案公告3 3征地补偿登记征地补偿登记4 4征地补偿、安置方案公告征地补偿、安置方案公告5 5征地补偿、安置方案批准、实施征地补偿、安置方案批准、实施6 6征地补偿费用支付和使用征地补偿费用支付和使用 征地补偿费用标准征地补偿费用标准 征征地地补补偿偿费费用用由由土土地地补补偿偿费费、安安置置补补助助费费以以及及地地上上附附着着物物和青苗补偿费构成。和青苗补偿费构成。2 2征征用用耕耕地地的的土土地地补补偿偿费费，为为该该耕耕地地被被征征用用前前三三年年平平均均年年产产值值的的六六至至十十倍倍。征征用用其其他他土土地地的的土土地地补补偿偿费费标标准准，由由省省、自自治治区区、直直辖市参照上述标准规定。辖市参照上述标准规定。3 3征征用用耕耕地地的的安安置置补补助助费费，按按照照需需要要安安置置的的农农业业人人口口数数计计算算（需需要要安安置置的的农农业业人人口口数数被被征征用用的的耕耕地地数数量量征征地地前前被被征征用用单单位位人均占有耕地数量）。人均占有耕地数量）。4 4被被征征用用土土地地上上的的附附着着物物和和青青苗苗的的补补偿偿标标准准，由由省省、自自治治区区、直辖市规定。直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。菜地开发建设基金。四、国有建设用地使用四、国有建设用地使用建设用地审查报批程序建设用地审查报批程序1 1建设用地预申请；建设用地预申请；2 2用地申请；用地申请；3 3拟订方案；拟订方案；4 4审核方案；审核方案；5 5批准方案；批准方案；6 6组织实施；组织实施；7 7土地使用者依法申请土地登记。土地使用者依法申请土地登记。临时用地程序临时用地程序 临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限不超过二年临时使用土地期限不超过二年 。国有土地使用权的收回国有土地使用权的收回 1 1为公共利益需要使用土地的；为公共利益需要使用土地的；2 2为为实实施施城城市市规规划划进进行行旧旧城城改改建建，需需要要调调整整使使用用土地的；土地的；3 3土土地地出出让让等等有有偿偿使使用用合合同同约约定定的的使使用用期期限限届届满满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准；土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准；4 4因因单单位位撤撤销销、迁迁移移等等原原因因，停停止止使使用用原原划划拨拨的的国有土地的；国有土地的；5 5 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。五、集体所有建设用地使用情形五、集体所有建设用地使用情形 1 1乡镇企业建设用地。乡镇企业建设用地。2 2乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地。乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地。3 3农农村村村村民民住住宅宅用用地地。农农村村村村民民一一户户只只能能拥拥有有一一处处宅宅基基地地，其其宅宅基基地地的的面面积积不不得得超超过过省省、自自治治区区、直直辖辖市市规规定定的的标标准准。农农村村村村民民出出卖卖、出出租租住住房房后后，再再申申请宅基地的，不予批准。请宅基地的，不予批准。第二节第二节 土地使用权出让土地使用权出让 一、土地使用权出让的概念一、土地使用权出让的概念 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的法律特征土地使用权出让的法律特征1 1土地使用权出让关系的主体，一方为出让方，另一方为受让方。土地使用权出让关系的主体，一方为出让方，另一方为受让方。2 2土地使用权出让关系的内容通过出让合同确定。土地使用权出让关系的内容通过出让合同确定。土土地地使使用用权权出出让让关关系系双双方方的的基基本本权权利利义义务务：一一是是国国家家将将国国有有土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内出出让让给给土土地地使使用用者者，并并向向土土地地使使用用者者收收取取土土地地使使用用权权出出让让金金；二二是是土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金并并获获得得一一定定使使用用年年限限的的国国有有土土地地使使用用权权。土土地地使使用用权权出出让让双双方方的的具具体体权权利利和和义义务，由双方签订国有土地使用权出让合同予以明确。务，由双方签订国有土地使用权出让合同予以明确。3 3土地使用权出让关系的客体是一定使用年限的国有土地。土地使用权出让关系的客体是一定使用年限的国有土地。4 4土地使用权出让关系的法律事实是要式法律行为。土地使用权出让关系的法律事实是要式法律行为。二、土地使用权出让控制二、土地使用权出让控制 （一）禁止集体所有土地的使用权有偿出让。（一）禁止集体所有土地的使用权有偿出让。（二二）土土地地使使用用权权出出让让，必必须须符符合合土土地地利利用用总总体体规划、城市规划和年度建设用地计划。规划、城市规划和年度建设用地计划。（三三）土土地地使使用用权权出出让让，必必须须拟拟订订年年度度出出让让土土地地使用权总面积方案。使用权总面积方案。（四）土地使用权出让，必须按照法定程序实施。（四）土地使用权出让，必须按照法定程序实施。三、土地使用权出让方式三、土地使用权出让方式土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。按国家规定所确定的最低价。拍卖出让拍卖出让 拍卖出让，是指在指定的时间、地点，组织符合拍卖出让，是指在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权竞投者到场，在市、县人民政府土条件的土地使用权竞投者到场，在市、县人民政府土地使用权拍卖主持人主持下，公开竞投某一地块使用地使用权拍卖主持人主持下，公开竞投某一地块使用权，以出价最高为条件确定受让人的一种出让方式权，以出价最高为条件确定受让人的一种出让方式 具体程序如下：具体程序如下：1 1发出拍卖公告；发出拍卖公告；2 2报名竞投；报名竞投；3 3购领拍卖购领拍卖文件；文件；4 4现场拍卖；现场拍卖；5 5签订出让合同；签订出让合同；6 6履行出履行出让合同。让合同。招标出让招标出让 招标出让，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个招标出让，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投出让地块使用权，由招标人根据一定的人以书面投标形式，竞投出让地块使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的一种出让方式。要求择优确定土地使用权受让人的一种出让方式。基本程序如下：基本程序如下：1 1招标；招标；2 2投标；投标；3 3开标、评标和中标；开标、评标和中标；4 4签订出让签订出让合同；合同；5 5履行出让合同。履行出让合同。下列投标文件无效：投标文件未密封；未加盖本单位及其负下列投标文件无效：投标文件未密封；未加盖本单位及其负责人的印鉴；投标文件实质性内容不全；一个投标文件有两上以责人的印鉴；投标文件实质性内容不全；一个投标文件有两上以上报价。上报价。招标出让与拍卖出让的主要区别招标出让与拍卖出让的主要区别 第一，通告方式不同；第一，通告方式不同；第二，竞争方式和机会不同；第二，竞争方式和机会不同；第三，决定受让的标准和条件不同。第三，决定受让的标准和条件不同。双方协议出让双方协议出让 双双方方协协议议出出让让，是是指指市市、县县人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门与与申申请请受受让让人人直直接接就就土土地地使使用用权权出出让让有有关关事事宜宜进行协商，达成协议的一种出让方式进行协商，达成协议的一种出让方式 。四、土地使用权出让最高年限四、土地使用权出让最高年限 土土地地使使用用权权出出让让最最高高年年限限，是是一一次次出出让让签签约约的的最最高年限。高年限。各类用地使用权出让的最高年限：（各类用地使用权出让的最高年限：（1 1）居住用）居住用地地7070年；（年；（2 2）工业用地）工业用地5050年；（年；（3 3）教育、科技、）教育、科技、文化、卫生、体育用地文化、卫生、体育用地5050年；（年；（4 4）商业、旅游、娱）商业、旅游、娱乐用地乐用地4040年；（年；（5 5）综合或者其他用地）综合或者其他用地5050年。年。五、土地使用权出让合同五、土地使用权出让合同 国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）就特定地块的土地使代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）就特定地块的土地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。特征：特征：1 1出让合同是民事合同；出让合同是民事合同；2 2出让合同是双务有偿合同；出让合同是双务有偿合同；3 3出让合同是诺成性合同；出让合同是诺成性合同；4 4出让合同必须采取书面形式。出让合同必须采取书面形式。出让合同分类：出让合同分类：1 1宗地出让合同；宗地出让合同；2 2成片开发土地出让合同；成片开发土地出让合同；3 3划拨土地使用权补办出让合同。划拨土地使用权补办出让合同。六、土地使用权终止六、土地使用权终止土地使用权终止，是指因法律规定的原因致使受让土地使用权终止，是指因法律规定的原因致使受让人丧失土地使用权。人丧失土地使用权。原因：原因：（一）使用年限届满；（一）使用年限届满；（二）根据社会公共利益的需要而提前收回；（二）根据社会公共利益的需要而提前收回；（三）因逾期开发而被无偿收回；（三）因逾期开发而被无偿收回；（四）土地灭失。土地灭失，是指由于自然力量造成（四）土地灭失。土地灭失，是指由于自然力量造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变。原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变。第三节第三节 土地使用权划拨土地使用权划拨 一、土地使用权划拨的概念一、土地使用权划拨的概念 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。偿交付给土地使用者使用的行为。法律特征：法律特征：1 1土地使用权划拨关系的主体是县级以上人民政府和土地使用者；土地使用权划拨关系的主体是县级以上人民政府和土地使用者；2 2土地使用者无须缴纳土地使用权出让金；土地使用者无须缴纳土地使用权出让金；3 3以划拨方式取得土地使用权的，一般没有使用期限的限制；以划拨方式取得土地使用权的，一般没有使用期限的限制；4 4划拨土地使用权，适用审批程序。划拨土地使用权，适用审批程序。二、土地使用权划拨与出让二、土地使用权划拨与出让1 1行为性质不同；行为性质不同；2 2对价性不同；对价性不同；3 3使用期限不同；使用期限不同；4 4可交易性不同。可交易性不同。三、土地使用权划拨范围三、土地使用权划拨范围1 1国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；2 2城市基础设施用地和公益事业用地；城市基础设施用地和公益事业用地；3 3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4 4法律、行政法规规定的其他用地。法律、行政法规规定的其他用地。第五章第五章 房地产开发制度房地产开发制度 第一节第一节 房地产开发原则房地产开发原则 一、房地产开发的概念一、房地产开发的概念房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发类型：房地产开发类型：1 1分为土地开发和房屋建设。分为土地开发和房屋建设。2 2分为旧区改建和新区开发。分为旧区改建和新区开发。3 3分为单项开发、居住区开发和成片开发（开发区分为单项开发、居住区开发和成片开发（开发区开发）。开发）。4 4分为单独开发和联合开发。分为单独开发和联合开发。二、房地产开发的原则二、房地产开发的原则 （一）房地产开发必须严格执行城市规划（一）房地产开发必须严格执行城市规划 在在房房地地产产开开发发中中严严格格执执行行城城市市规规划划，集集中中体体现现在在执执行行“一一书书两两证证”制制度度上上（选选址址意意见见书书；建建设设用用地地规规划许可证；建设工程规划许可证）。划许可证；建设工程规划许可证）。（二）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一（二）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一 （三）实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建（三）实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设设 居住区规划居住区规划1.1.根根据据居居住住区区规规模模，将将居居住住区区分分为为居居住住区区级级、居居住住小小区区和和居居住住生活单元级；生活单元级；2.2.根根据据居居住住区区级级别别，确确定定居居住住区区、小小区区的的用用地地构构成成及及规规划划定定额额指标；指标；3.3.进进行行居居住住区区建建筑筑设设计计，确确定定住住宅宅群群的的布布置置形形式式（行行列列式式、周周边边式式、混混合合式式和和自自由由式式等等），进进行行住住宅宅选选型型（住住宅宅层层数数、进进深深、面面宽、长度和体型、层高、户室比等）；宽、长度和体型、层高、户室比等）；4.4.进行居住区公共建筑规划；进行居住区公共建筑规划；5.5.进行居住区道路规划；进行居住区道路规划；6.6.进行居住区绿地规划。进行居住区绿地规划。第二节第二节 房地产开发企业房地产开发企业 一、房地产开发企业的概念一、房地产开发企业的概念房房地地产产开开发发企企业业，又又称称开开发发商商或或发发展展商商，是是以以营营利利为为目的，从事房地产开发和经营的企业。目的，从事房地产开发和经营的企业。特征：特征：1 1以营利为目的。以营利为目的。2 2以房地产开发和经营为营业范围。以房地产开发和经营为营业范围。3 3房地产开发企业应按照法律规定的设立条件、程房地产开发企业应按照法律规定的设立条件、程序设立。序设立。二、二、房地产开发企业的设立房地产开发企业的设立房地产开发企业的设立条件房地产开发企业的设立条件1 1有符合公司法人登记的名称和组织机构。有符合公司法人登记的名称和组织机构。2 2有适应房地产开发经营需要的固定办公用。有适应房地产开发经营需要的固定办公用。3 3有有100100万元以上的注册资本。万元以上的注册资本。4 4有有4 4名名以以上上持持有有资资格格证证书书的的房房地地产产专专业业、建建筑筑工工程程专专业业的的专专职职技技术术人人员员，2 2名名以以上上持持有有资资格格证证书书的的专专职职会会计人员。计人员。5 5法律、行政法规规定的其他条件。法律、行政法规规定的其他条件。房地产开发企业的设立程序房地产开发企业的设立程序 1 1申请登记、领取营业执照。申请登记、领取营业执照。2 2备备案案。房房地地产产开开发发企企业业应应当当自自领领取取营营业业执执照照之之日日起起3030日日内内，到到登登记记机机关关所所在在地地的的房房地地产产开开发发主主管管部门备案。部门备案。3 3核核定定资资质质等等级级。房房地地产产开开发发主主管管部部门门应应当当根根据据房房地地产产开开发发企企业业的的资资产产、专专业业技技术术人人员员和和开开发发经经营营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。三、房地产开发企业的终止三、房地产开发企业的终止 房地产开发企业可因以下情形之一而终止：房地产开发企业可因以下情形之一而终止：（一）破产。（一）破产。（二二）自自行行解解散散：1 1房房地地产产开开发发项项目目公公司司完完成成了了房房地地产产项项目目的的开开发发经经营营；2 2公公司司章章程程规规定定的的营营业业期期限限届届满满或或者者公公司司规规定定的的其其他他解解散散事事由由出出现现；3 3股股东东会会决决议议解解散散；4 4因公司合并或者分立需要解散。因公司合并或者分立需要解散。（三三）依依行行政政决决定定、法法院院判判决决而而解解散散。房房地地产产开开发发企企业违反法律、行政法规被依法责令关闭的，应当解散。业违反法律、行政法规被依法责令关闭的，应当解散。（四）法律、行政法规规定的其他情形。（四）法律、行政法规规定的其他情形。四、房地产开发企业资质管理四、房地产开发企业资质管理 共分四个等级。共分四个等级。一级资质的条件如下：一级资质的条件如下：（1 1）注册资本不低于）注册资本不低于50005000万元；万元；（2 2）从事房地产开发经营）从事房地产开发经营5 5年以上；年以上；（3 3）近近3 3年年房房屋屋建建筑筑面面积积累累计计竣竣工工3030万万平平方方米米以以上上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4 4）连续）连续5 5年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100%100%；（5 5）上上一一年年房房屋屋建建筑筑施施工工面面积积1515万万平平方方米米以以上上，或或者完成与此相当的房地产开发投资额；者完成与此相当的房地产开发投资额；（6 6）有有职职称称的的建建筑筑、结结构构、财财务务、房房地地产产及及有有关关经经济济类类的的专专业业管管理理人人员员不不少少于于4040人人，其其中中具具有有中中级级以以上上职职称称的的管管理理人人员员不不少少于于2020人人，持持有有资资格格证证书书的的专专职职会会计计人人员不少于员不少于4 4人；人；（7 7）工工程程技技术术、财财务务、统统计计等等业业务务负负责责人人具具有有相相应应专业中级以上职称；专业中级以上职称；（8 8）具具有有完完善善的的质质量量保保证证体体系系，商商品品住住宅宅销销售售中中实实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（9 9）未发生过重大工程质量事故。）未发生过重大工程质量事故。二、三、四级资质条件（略）。二、三、四级资质条件（略）。房地产开发企业业务范围房地产开发企业业务范围 一一级级资资质质的的房房地地产产开开发发企企业业承承担担房房地地产产项项目目的的建建设设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；二二级级资资质质及及二二级级资资质质以以下下的的房房地地产产开开发发企企业业可可以以承承担担建建筑筑面面积积2525万万平平方方米米以以下下的的开开发发建建设设项项目目，承承担担业业务务的的具具体体范范围围由由省省、自自治治区区、直直辖辖市市人人民民政政府府建建设设行行政政主主管部门确定。管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。开发经营业务，不得越级承担任务。第三节第三节 房地产开发有效条件房地产开发有效条件 一、房地产开发主体具备相应的营业执照一、房地产开发主体具备相应的营业执照 违反规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经违反规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得得5 5倍以下的罚款。倍以下的罚款。二、房地产开发主体具备相应的资质等级证书二、房地产开发主体具备相应的资质等级证书 未未取取得得房房地地产产开开发发资资质质等等级级证证书书的的企企业业，不不得得从从事事房房地地产产开开发发经经营营业业务务。各各资资质质等等级级企企业业应应当当在在规规定定的的业业务务范范围围内内从从事事房房地地产产开开发发经经营营业业务务，不不得得越越级级承承担担任任务务。企企业业未未取取得得资资质质等等级级证证书书或或者者超超越越资资质质等等级级从从事事房房地地产产开开发发经经营营的的，由由县县级级以以上上人人民民政政府府房房地地产产开开发发主主管管部部门门责责令令限限期期改改正正，并并处处罚罚款款；逾逾期期不不改改的的，由由工工商商行行政政管管理部门吊销营业执照。理部门吊销营业执照。三、依法立项三、依法立项 四、依法取得房地产开发用地的使用权四、依法取得房地产开发用地的使用权 房房地地产产开开发发企企业业未未取取得得房房地地产产开开发发用用地地使使用用权权而而进进行行开开发发的的，属属于于非非法法用用地地行行为为，按按土土地地管管理理法法承承担担法律责任。法律责任。五、依法取得规划许可证五、依法取得规划许可证 取得建设用地规划许可证。取得建设用地规划许可证。取得取得建设工程规划许可证。建设工程规划许可证。六、在规定期限内按规定用途动工开发房地产六、在规定期限内按规定用途动工开发房地产 超超过过出出让让合合同同约约定定的的动动工工开开发发日日期期满满一一年年未未动动工工开开发发的的，可可以以征征收收相相当当于于土土地地使使用用权权出出让让金金百百分分之之二二十十以以下的土地闲置费；下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第四节第四节 房地产开发管理房地产开发管理一、立项管理一、立项管理 立立项项，是是指指房房地地产产开开发发企企业业提提出出一一项项房房地地产产开开发发项项目，经可行性研究后由主管部门批准。目，经可行性研究后由主管部门批准。房地产开发项目可行性研究报告。房地产开发项目可行性研究报告。房地产开发项目建设条件意见书。房地产开发项目建设条件意见书。房地产开发项目手册。房地产开发项目手册。二、规划管理二、规划管理 （一）选址意见书制度（一）选址意见书制度 可可行行性性研研究究报报告告报报请请批批准准时时，必必须须附附有有城城市市规规划划行行政政主主管管部部门门的建设项目选址意见书。的建设项目选址意见书。（二）建设用地规划许可证制度（二）建设用地规划许可证制度 在在城城市市规规划划区区内内进进行行房房地地产产开开发发，房房地地产产开开发发企企业业应应当当依依法法向向县县级级以以上上人人民民政政府府城城市市规规划划行行政政主主管管部部门门申申领领建建设设用用地地规规划划许许可可证。证。（三）建设工程规划许可证制度（三）建设工程规划许可证制度 在在城城市市规规划划区区内内进进行行房房地地产产开开发发，房房地地产产开开发发企企业业应应当当依依法法向向县县级级以以上上人人民民政政府府城城市市规规划划行行政政主主管管部部门门申申领领建建设设工工程程规规划划许许可可证证。房房地地产产开开发发企企业业在在取取得得建建设设工工程程规规划划许许可可证证和和其其他他有有关关批准文件后，方可申请办理开工手续。批准文件后，方可申请办理开工手续。三、环境保护管理三、环境保护管理 建设项目环境影响评价建设项目环境影响评价 1.1.建建设设项项目目对对环环境境可可能能造造成成重重大大影影响响的的，应应当当编编制制环环境境影影响响报报告告书书，对对建建设设项项目目产产生生的的污污染染和和对对环环境境的的影影响响进行全面、详细的评价；进行全面、详细的评价；2.2.建建设设项项目目对对环环境境可可能能造造成成轻轻度度影影响响的的，应应当当编编制制环环境境影影响响报报告告表表，对对建建设设项项目目产产生生的的污污染染和和对对环环境境的的影影响响进行分析或者专项评价；进行分析或者专项评价；3.3.建建设设项项目目对对环环境境影影响响很很小小，不不需需要要进进行行环环境境影影响响评评价的，应当填报环境影响登记表。价的，应当填报环境影响登记表。环境评价单位环境评价单位 建建设设项项目目的的环环境境影影响响评评价价工工作作，由由取取得得相相应应资资格格证证书书的的单单位位承承担担。建建设设项项目目环环境境影影响响评评价价资资格格证证书书分分甲甲级级、乙乙级级两两个个等等级级，根根据据持持证证单单位位的的专专业业特特长长和和工工作作能力，按行业和环境要素划定业务范围。能力，按行业和环境要素划定业务范围。环境保护设施建设环境保护设施建设房地产开发项目需要配套建设的环境保护房地产开发项目需要配套建设的环境保护设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。同时投产使用。四、勘察设计管理四、勘察设计管理 建设工程勘察建设工程勘察 所谓建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查所谓建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。程条件，编制建设工程勘察文件的活动。房地产开发项目的勘察包括选址勘察、初步勘察、详房地产开发项目的勘察包括选址勘察、初步勘察、详细勘察、施工勘察等四个阶段，其主要内容包括地形测细勘察、施工勘察等四个阶段，其主要内容包括地形测量、工程勘察、地下水勘察、地表水勘察、气象调查等。量、工程勘察、地下水勘察、地表水勘察、气象调查等。建设工程设计建设工程设计 所所谓谓建建设设工工程程设设计计，是是指指根根据据建建设设工工程程的的要要求求，对对建建设设工工程程所所需需的的技技术术、经经济济、资资源源、环环境境等等条条件件进进行行综综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。房地产开发项目的设计一般分初步设计、技术设计、房地产开发项目的设计一般分初步设计、技术设计、施工图设计等三个阶段，包括工业建筑设计和民用建筑施工图设计等三个阶段，包括工业建筑设计和民用建筑设计。设计。勘察设计单位资质管理勘察设计单位资质管理 国国家家对对从从事事建建设设工工程程勘勘察察、设设计计活活动动的的单单位位，实实行行资资质质管管理理制制度度。凡凡从从事事房房地地产产开开发发建建设设工工程程勘勘察察、设设计计活活动动的的单单位位，取取得得资资质质证证书书方方可开展工程勘察、设计业务。可开展工程勘察、设计业务。工工程程设设计计资资质质按按行行业业或或工工程程性性质质分分类类，工工程程勘勘察察资资质质分分为为工工程程地地质质勘勘察察、岩岩土土工工程程、水水文文地地质质勘勘察察、工工程程测测量量等等四四个个专专业业。工工程程勘勘察察、工程设计资质按承担不同业务范围分为甲、乙、丙、丁四个等级。工程设计资质按承担不同业务范围分为甲、乙、丙、丁四个等级。持有甲、乙级资质证书的单位，可在全国范围内承接业务；持有持有甲、乙级资质证书的单位，可在全国范围内承接业务；持有丙、丁级资质证书的单位在本行政区域内承接业务。丙、丁级资质证书的单位在本行政区域内承接业务。勘察设计执业资格注册管理勘察设计执业资格注册管理未经注册的建设工程勘察、设计人员，不得未经注册的建设工程勘察、设计人员，不得以注册执业人员的名义从事房地产开发建设工程以注册执业人员的名义从事房地产开发建设工程的勘察、设计活动。的勘察、设计活动。勘察、设计发包与承包勘察、设计发包与承包 房房地地产产开开发发建建设设工工程程勘勘察察、设设计计发发包包的的方方式式包包括括招招标标发包和直接发包。发包和直接发包。大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，全部或者部分使用国有资金投资或者国家安全的项目，全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，使用国际组织或者外国政府贷款、援助资融资的项目，使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目的勘察、设计，必须进行招标。金的项目的勘察、设计，必须进行招标。勘察、设计合同勘察、设计合同 房房地地产产开开发发企企业业与与承承包包建建设设工工程程勘勘察察、设设计计的的单单位位应应当当签签订订书书面面的的建建设设工工程程勘勘察察合合同同、建建设工程设计合同，明确双方的权利义务关系。设工程设计合同，明确双方的权利义务关系。五、实施阶段管理五、实施阶段管理 房房地地产产开开发发项项目目的的实实施施阶阶段段，是是指指在在完完成成项项目目前前期期工工作的基础上，生产建筑产品的过程。作的基础上，生产建筑产品的过程。房房地地产产开开发发项项目目的的实实施施阶阶段段包包括括施施工工准准备备阶阶段段、施施工阶段和竣工阶段。工阶段和竣工阶段。房房地地产产开开发发项项目目的的施施工工准准备备阶阶段段分分为为工工程程建建设设项项目目报建、委托建设监理、招标投标、签订施工合同；报建、委托建设监理、招标投标、签订施工合同；施工阶段分为建设工程施工许可证领取、施工；施工阶段分为建设工程施工许可证领取、施工；竣工阶段分为竣工验收及期内保修。竣工阶段分为竣工验收及期内保修。施工准备阶段施工准备阶段 1 1工程建设项目报建。工程建设项目报建。2 2委委托托建建设设监监理理。房房地地产产开开发发企企业业与与其其委委托托的的工工程程建建设设监监理理单单位位应应当当订订立立书书面面的的工工程程建建设监理合同。设监理合同。施工招标投标施工招标投标 房房地地产产开开发发项项目目的的施施工工，除除某某些些不不适适宜宜招招标标的的特特殊殊工工程程建建设设项项目目外外，均均须须依依照照建建筑筑法法、招招标标投投标法的规定，实行招标发包。标法的规定，实行招标发包。不适宜招标发包的，实行直接发包。不适宜招标发包的，实行直接发包。签订建设工程施工合同签订建设工程施工合同 建建设设工工程程施施工工合合同同包包括括“建建设设工工程程施施工工合合同同条条件件”和和“建建设设工工程程施施工工合合同同协协议议条条款款”两部分。两部分。施工阶段施工阶段 1 1领取建筑工程施工许可证领取建筑工程施工许可证 。2 2施工。施工。竣工阶段竣工阶段 竣竣工工验验收收，是是全全面面考考核核房房地地产产开开发发工工程程建建设设工工作作，检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节。检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节。所所有有房房地地产产开开发发项项目目，都都要要按按照照城城市市房房地地产产管管理理法法、建建筑筑法法、城城市市房房地地产产开开发发经经营营管管理理条条例例、建设项目（工程）竣工验收办法进行竣工验收；建设项目（工程）竣工验收办法进行竣工验收；建建设设用用地地规规模模在在2 2万万平平方方米米以以上上的的新新建建城城市市住住宅宅小小区区及及组组团团项项目目，应应当当按按照照城城市市住住宅宅小小区区竣竣工工综综合合验验收收管管理理办办法法进进行行竣竣工工验验收收。房房地地产产开开发发项项目目竣竣工工，经经验验收收合合格格后后，方方可可交交付付使使用用；未未经经验验收收或或者者验验收收不不合合格格的的，不得交付使用。不得交付使用。住宅小区竣工综合验收住宅小区竣工综合验收 住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：（1 1）所所有有建建设设项项目目按按批批准准的的小小区区规规划划和和有有关关专专业业管管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；理及设计要求全部建成，并满足使用要求；（2 2）住住宅宅及及公公共共配配套套设设施施、市市政政公公共共基基础础设设施施等等单单项工程全部验收合格，验收资料齐全；项工程全部验收合格，验收资料齐全；（3 3）各各类类建建筑筑物物的的平平面面位位置置、立立面面造造型型、装装修修色色调调等符合批准的规划设计要求；等符合批准的规划设计要求；（4 4）施施工工机机具具、暂暂设设工工程程、建建筑筑残残土土、剩剩余余构构件件全全部拆除清运完毕，达到场清地平；部拆除清运完毕，达到场清地平；（5 5）拆迁居民已合理安置。）拆迁居民已合理安置。期内保修期内保修 期期内内保保修修是是指指对对房房屋屋建建筑筑工工程程竣竣工工验验收收后后在在保保修修期期内内出出现现的的质质量量缺缺陷陷，予予以以修修复复。房房地地产产开开发项目的质量由房地产开发企业承担。发项目的质量由房地产开发企业承担。第五节第五节 项目转让与联合开发项目转让与联合开发 一、项目转让一、项目转让 项项目目转转让让是是指指房房地地产产开开发发企企业业将将其其名名下下的的房房地地产产开开发发项项目目通通过过转转让让合合同同转转让让给给另另一一房房地地产产开开发发企企业开发经营的行为。业开发经营的行为。项目转让的条件和程序项目转让的条件和程序 1 1转转让让房房地地产产开开发发项项目目，应应当当符符合合城城市市房房地地产产管管理理法法第第三三十八条、第三十九条规定的房地产转让的条件；十八条、第三十九条规定的房地产转让的条件；2 2受受让让的的房房地地产产开开发发企企业业应应当当具具备备与与受受让让的的房房地地产产开开发发项项目目相相应的营业范围和资质等级；应的营业范围和资质等级；3 3项项目目转转让让人人和和受受让让人人应应当当签签订订书书面面的的房房地地产产开开发发项项目目转转让让合同。合同。4 4办理所转让的房地产开发项目土地使用权变更登记手续手续；办理所转让的房地产开发项目土地使用权变更登记手续手续；5 5项项目目转转让让人人和和受受让让人人应应当当自自土土地地使使用用权权变变更更登登记记手手续续办办理理完完毕毕之之日日起起3030日日内内，持持房房地地产产开开发发项项目目转转让让合合同同到到房房地地产产开开发发主主管部门备案；管部门备案；6 6房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利