2015年中粮地产(集团)股份有限公司财务分析报告方案.doc

|中粮地产（集团）股份有限公司2015 年财务状况分析报告课程名称： 财务分析 学生姓名： 学 号： 20 班 级： 专 业： 会计学2016 年 5 月|（一） 背景分析（一）企业的基本经营业绩，生产经营特点以及所处的行业公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业、工业物业，主要产品有壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品，目前已进入北京、上海、深圳、成都等全国 11 个城市。2015 年，伴随经济新常态，房地产行业步入重大变革期。全年实现签约金额 151.41 亿元，并且从年度报告的有关信息，可以了解到，公司实现营业收入 135.00 亿元，增长 49.32%，利润总额 14.01 亿元，净利润实现 10.01 亿元。根据克尔瑞最新发布的2015 年中国房地产企业销售金额 TOP100 榜单 ，公司排名 47，较 2014 年提高 3 位。在房地产行业竞争日趋激烈的情况下，企业能否成功参与市场竞争取决于其自身的能力，中粮地产核心竞争力主要体现为整合创新能力、精细化的运营管理能力，以及强大的品牌影响力。（二） 董事会（或企业）对自身情况的说明1、 公司经营战略实行情况公司发展战略主要有两个方面：产品战略和城市战略。产品战略：公司将持续提升产品力，在执行落实标准化的同时，重视产品创新，持续更新户型库，优化已有产品线，同时加强对住宅产品的创新研究，从而提升产品溢价。就产品本身而言，公司将以市场为导向，完善具有科技含量、人文关怀的改善型住宅产品线。继续深化产品线研究，逐步打造品牌化销售型产品线，规划品牌形象要素，形成体系化的品牌核心价值和标准化的品牌推广动作。城市战略：充分激发城市公司“我要发展”的驱动力，培育出一批具有一定规模和质量、在当地有一定市场影响力和竞争地位的城市公司，支撑公司业绩持续提升；在所有已进入的城市公司推行同城多项目运作模式，深耕城市，实现规模经济。同时，为满足公司发展需求，在深耕现有城市的基础上，稳健拓展新城市。变革创新，持续发展。行业形势变革必然促发新的发展模式。公司强化业务创新，在现有业务基础上，结合自身优势，低成本扩张。|前期披露的经营计划在报告期内的进展情况如下：在报告期内，公司住宅地产业务和工业地产业务按经营计划进行。2015 年计划住宅新开工面积 131.27 万平米，实际新开工面积 107.67 万平米，实际比计划新开工面积减少 23.60 万平米，主要是因为 2015 年公司根据客户的需求对部分项目的规划设计方案进行了调整和优化，导致部分项目的新开工进度慢于预期。工业地产平均出租率为 98%，租金收取率为 99.6%；物业出租率均完成了年初计划,工业地产在建工程进展情况：（1）67 区中粮商务公园项目：现已完成竣工备案，正面向市场招租。（2）69 区创芯公园项目：2015 年 3 月 9 日纳入更新单元（规划批次为 2015 年第一批） ，2016 年 2 月 4 日取得专项规划批复。2、当年主要财务数据和财务指标完成情况 。截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标注： 1、EBITDA 全部债务比=息税折旧摊销前利润/全部债务2、利息保障倍数=息税前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）3、现金利息保障倍数=（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现）/现金利息支出4、EBITDA 利息保障倍数=息税折旧摊销前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）|5、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息从表中可以看出，中粮地产在 2015 年的流动比率是 1.8704，大于 1，说明其偿还短期债务的能力强，不需要通过借款或变卖固定资产等取得现金，用于偿还到期债务。意味着 1 元的流动负债由 1.87 流动资产来偿还，比 2014 年增长了 15.18 个百分点，反映了其变现能力的上升。速动比率是 43.90%，意味着1 元的流动负债由 0.439 的速动资产偿还，扣除存货后，中粮地产股份的流动资产能偿还 43.90%的到期流动负债，比 2014 年增长了 10.13 个百分点。3.政策法规的影响情况 2015 年，中央政府面对不断加大的经济下行压力，坚持稳中求进工作总基调，深入推进结构性改革，经济保持了总体平稳发展态势。稳中有进的同时，稳中有忧，各领域分化加剧。出台的二胎政策提高了人口数的同时也是对住房需求的增加，人口的增长和住房需求是正比例关系，二胎政策带来的不仅仅是基本的住房要求，还有随之附加的学区房的要求也十分明显，企业应该针对此项政策，分析各地区的需求结构，以谋求更好的发展空间。2015 年国家房地产政策以促消费、去库存为总基调。年初两会提出稳定住房消费，积极鼓励住房需求，并在中央层面多轮降准降息，放宽公积金政策，持续下调房贷首付，调整交易税，鼓励自住及改善需求，促进消费，去化库存；同时调控土地规模结构，优化增量，盘活存量，提高利用效率。地方政府积极跟进，灵活调整细则，多管齐下稳定市场预期。伴随经济新常态，房地产行业步入重大变革时期。房地产投资持续回落。但在多轮政策组合刺激下，楼市持续回暖：全国商品房销售面积比上年增长 6.5%，销售额比上年增长 14.4%。住宅市场稳定回暖，但城市分化明显：一线城市成交量显著增长，月均成交同比增长 42.4%，二、三线城市月均成交同比分别增长 21%、30%；百城住宅价格累计上涨 4.15%，一线城市上涨 17.2%，二、三线城市在高库存下价格略有下跌。新常态下的土地市场，城市分化加剧。热点城市地王频出，一线和热点二线城市住宅地块成交楼面价呈走高态势，土地市场资金门槛值持续提高。公建用地供应比例增大，一线城市和热点二线城市公建用地供应比重已超经营性用地出让的 40%， 多功能混合用地供应渐成趋势。强强联合、合作拿地成为行业新趋势。|房地产业宏观调控去行政化的政策导向逐渐明确，将更注重强调宏观顶层制度设计，持续推进建立行业的市场化长效机制。通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求，同时，各地政府灵活调整相关政策，限购限贷手段逐步退出，除一线城市及三亚外，限购政策全面放开，行政干预趋弱，并通过信贷、公积金、财政补贴多轮政策调整促进自住住房消费。（三）企业控股股东的持股及背景情况公司的控股股东人是中粮集团有限公司，法定代表人/单位负责人是宁高宁。股东性质是中央国有控股，持股比例是 45.67%。主要经营业务范围是粮食收购；批发预包装食品；境外期货业务；进出口业务(自营及代理） ；从事对外咨询服务；广告、展览及技术交流业务；酒店的投资管理；房地产开发经营；物业管理、物业代理；自有房屋出租。实际控制人报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况：持有中粮生物化学（安徽）股份有限公司 15.76%股权、中国食品有限公司 74.10%股权、中粮屯河股份有限公司 51.53%股权、中粮包装控股有限公司 60.15%股权、中国粮油控股有限公司 58.02%股权、大悦城地产有限公司 66.76%股权、中国蒙牛乳业有限公司 31.5%股权、酒鬼酒股份有限公司 15.5%。公司实际控制人为国务院国有资产管理委员会。对中粮集团有限公司具有100%的控股权，而中粮集团有限公司对中粮地产（集团）股份有限公司具有45.67%的控股权。（四）企业的发展沿革 公司系经原中共宝安县委以宝组(1982)007 号文批准,于 1983 年 2 月 24 日正式成立的县属地方国营企业,原名为“宝安县城建设公司“。1993 年 2 月,经深圳市宝安区人民政府以深宝府199315 号文批准,更名为“深圳市宝安区城建发展总公司“。1993 年 7 月 10 日,经深圳市人民政府办公厅以深府办复1993761号文批准,改组为募集设立的股份有限公司,更名为“深圳宝恒(集团)股份有限公司“，向社会公开发行境内上市内资股(A 股)股票并上市交易,并于 1993 年 10月 8 日领取深企法字 04498 号(注册号 19224718-9)企业法人营业执照，在深圳证券交易所上市。1996 年 12 月 18 日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更|名为“深圳市宝恒(集团)股份有限公司“。 2006 年 4 月 13 日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为“中粮地产(集团)股份有限公司“。截至 2015 年 12月底，股本总数为 181373.16 万股，公司注册资本为 181373 万元。二会计分析近年来，该公司审计报告均为标准审计报告，注册会计师在审计报告中对审计的财务报告提出的意见为标准无保留意见。注册会计师认为管理层对财务报表的责任是按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；设计、执行和维护必要的内部控制，一是财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大报错。注册会计师的责任是按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作；注册会计师获取的审计证据是充分的、适当的，为发表审计意见提供了基础。 针对 2015 年年度报告认为，公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了公司 2015 年 12 月 31 日的财务状况以及 2015 年度的经营成果和现金流量。三、公司财务状况总体情况分析（一）分析目的及其数据来源分析的目的是通过分析公司资产总体发展情况，企业所负担债务情况以及财务实力情况，掌握企业财务状况总体质量以及发展态势。分析的数据来源：2015 年年度报告中合并报表中的资产负责表，利润表及其报表附注等。（二）公司资产负债表总体情况分析1、资产负债表分析表合并资产负债表2015 年 年 12 月 月 31 日编制单位：中粮地产( ( 集团) ) 股份有限公司 金额单位：人民币元 表 3-2-1项目 年末数 年初数 增减情况 对总资产的影|响增减额 增减幅度 流动资产： 货币资金 9,332,987,729.74 7,290,599,093.25 2042388636 28.01% 4.41%应收票据 2,000,000.00 0 2000000 0.00%应收账款 160,264,305.79 226,835,547.93 -66571242.14 -29.35% -0.14%预付款项 38,903,254.88 45,750,728.64 -6847473.76 -14.97% -0.01%应收利息 0 0.00%应收股利 0 0.00%其他应收款 2,095,038,136.44 427,845,897.20 1667192239 389.67% 3.60%存货 37,918,286,027.93 32,673,271,009.10 5245015019 16.05% 11.33%划分为持有待售的资产0 0.00%一年内到期的非流动资产0 0.00%其他流动资产 0 0.00%流动资产合计 49,547,479,454.78 40,664,302,276.12 8883177179 21.85% 19.18%非流动资产： 0 0.00%可供出售金融资产35,180,000.00 837,077,688.79 -801897688.8 -95.80% -1.73%持有至到期投资 0 0.00%长期应收款 53,402,915.70 7,156,674.97 46246240.73 646.20% 0.10%长期股权投资 570,687,321.81 483,913,658.20 86773663.61 17.93% 0.19%投资性房地产 3,780,961,264.22 2,797,035,006.05 983926258.2 35.18% 2.12%固定资产 566,876,633.24 587,331,781.76 -20455148.52 -3.48% -0.04%在建工程 0 265,105,921.78 -265105921.8 -100.00% -0.57%工程物资 0 0.00%固定资产清理 0 0.00%生产性生物资产 0 0.00%|油气资产 0 0.00%无形资产 34,547,627.04 61,763,751.43 -27216124.39 -44.06% -0.06%开发支出 0 0.00%商誉 161,183,979.11 161,183,979.11 0 0.00% 0.00%长期待摊费用 11,233,271.09 21,159,168.17 -9925897.08 -46.91% -0.02%递延所得税资产 560,098,525.90 425,443,349.61 134655176.3 31.65% 0.29%其他非流动资产 0 0.00%非流动资产合计 5,774,171,538.11 5,647,170,979.87 127000558.2 2.25% 0.27%资产总计 55,321,650,992.89 46,311,473,255.99 9010177737 19.46% 19.46%流动负债： 0 0.00%短期借款 5,725,000,000.00 6,040,000,000.00 -315000000 -5.22% -0.68%应付票据 0 0.00%应付账款 5,166,548,999.76 3,498,681,719.85 1667867280 47.67% 3.60%预收款项 10,041,754,853.78 8,409,063,398.58 1632691455 19.42% 3.53%应付职工薪酬 128,754,062.02 116,270,612.24 12483449.78 10.74% 0.03%应交税费 781,421,642.39 886,706,209.32 -105284566.9 -11.87% -0.23%应付利息 132,028,326.74 97,014,908.56 35013418.18 36.09% 0.08%应付股利 12,047,569.47 1,547,569.47 10500000 678.48% 0.02%其他应付款 1,452,094,309.87 1,448,367,096.51 3727213.36 0.26% 0.01%划分为持有待售的负债0 0.00%一年内到期的非流动负债3,050,754,716.82 3,163,300,000.00 -112545283.2 -3.56% -0.24%其他流动负债 0 0.00%流动负债合计 26,490,404,480.85 23,660,951,514.53 2829452966 11.96% 6.11%非流动负债： 0 0.00%长期借款 12,920,285,964.90 10,421,576,649.42 2498709315 23.98% 5.40%应付债券 3,771,187,762.17 1,193,114,968.72 2578072793 5.57%预计负债 0 0.00%|递延收益 912,891,222.44 2,129,633.36 910761589.1 42766.12% 1.97%递延所得税负债 140,979,113.94 368,662,699.76 -227683585.8 -61.76% -0.49%其他非流动负债 0 0.00%非流动负债合计 17,745,344,063.45 11,985,483,951.26 5759860112 48.06% 12.44%负债合计 44,235,748,544.30 35,646,435,465.79 8589313079 24.10% 18.55%股东权益： 0 0.00%股本 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00 0 0.00% 0.00%其他权益工具 0 0.00%资本公积 279,672,314.20 260,493,729.58 19178584.62 7.36% 0.04%减：库存股 0 0.00%其他综合收益 2,243,614.59 579,125,539.66 -576881925.1 -99.61% -1.25%专项储备 0 0.00%盈余公积 925,545,994.90 773,732,503.86 151813491 19.62% 0.33%未分配利润 2,957,375,172.15 2,557,739,965.66 399635206.5 15.62% 0.86%归属于母公司股东权益合计5,978,568,691.84 5,984,823,334.76 -6254642.92 -0.10% -0.01%少数股东权益 5,107,333,756.75 4,680,214,455.44 427119301.3 9.13% 0.92%股东权益合计 11,085,902,448.59 10,665,037,790.20 420864658.4 3.95% 0.91%负债和股东权益总计55,321,650,992.89 46,311,473,255.99 9010177737 19.46% 19.46%根据表3-1数据得知：1. 资产方面该公司总资产本期增加了9010177737元，增长幅度为19.46%，说明中粮地产股份有限公司本年资产规模有较大幅度的增长。本期总资产的增长是由流动资产和非流动资产共同增加导致的。（1） 流动资产变动本期增加 8883177179 元，增长幅度为 21.85%，使总资产规模增长了 19.18%。尽管流动资产的各项目都有不同程度的增减变动，但其增长主要体现在三个方|面： 一是货币资金的大幅度增长，本期增长了 20423886 元，增长的幅度为28.01%，对总资产的影响为 4.41%。主要是本年商品房销售回款增加，出售的楼盘增多，收到现金以及银行存款。货币资金的增长对提高企业的偿债能力，满足资金流动性需要都是有利的。二是其他应收款的大幅增加，本期增长了 1667192239 元，增长的幅度为389.67%，对总资产的影响为 3.60%。主要是本年新增合营公司北京悦恒置业有限公司往来款。其他应收款不属于企业主要的债权项目，数额及所占比例不应过大，这里对总资产的影响已经相对较大，可能存在不正常行为，如：企业利用其粉饰利润：大股东无偿占用资金：转移销售收入偷逃税款。三是存货的增加长，存货本期增加 5245015019 元，增长的幅度为16.05%，对总资产的影响为 11.33%，主要是本年获取地块及在建项目投入增加，在建开发产品所占账面价值较大。由于中粮地产股份有限公司的主营业务是房地产， 所以大部分投资都在增地建房，各地的商品楼库存都有稍微上涨。（2） 非流动资产非流动性资产本期增加 127000558.2 元，增长幅度为 2.25%，使总资产规模增长了 0.27%，对总资产的影响相对较小。可以从以下几个方面分析其变动原因：一是长期应收款的大幅增加，本期增加了 46246240.73 元，增长幅度为646.20%，对总资产的影响为 0.10%。主要是中粮地产（深圳）实业有限公司云景国际项目必须配建的安居型商品房，社区体育活动场地和环境卫生设施等公共配套设施所产生的的政府监管资金。其次就是本公司子公司杭州鸿悦置业有限公司向杭州市物业维修资金管理中心缴纳物业保修金，保修金期限为 8 年。二是长期股权投资的增加，本期增加了 86773663.61 元，增长幅度为17.93%，对总资产的影响为 0.19%。长期股权投资是作为自身经营活动的有利补充，提升自身资金水平，具有战略含义，是实现战略目标的一个手段。但是其数额达，期限长，其间不确定因素较多，对企业财务状况影响较大，因为企业有相当大的资金在相当长的时间内无法自己行支配使用。如果企业出现自身经营运营资金不充裕的情况，则长期股权投资会使企业陷入长期资金紧张的境