中洲控股：2021年半年度报告.PDF

深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 1 深圳市中洲投资控股股份有限公司深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告年半年度报告 2021 年年 08 月月 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。的法律责任。公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)黄薇声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。黄薇声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。敬请投资者注意投资风险。公司计划不公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .2 2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 .6 6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .9 9 第四节第四节 公司治理公司治理 .2828 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任 .2929 第六节第六节 重要事项重要事项 .3030 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 .3939 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 .4444 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况 .4545 第十节第十节 财务报告财务报告 .4646 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。2、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、本集团 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司 中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司 深交所 指 深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司简介一、公司简介 股票简称 中洲控股 股票代码 000042 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司 公司的中文简称（如有）中洲控股 公司的外文名称（如有）SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO.,LTD 公司的法定代表人 贾帅 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 叶晓东 黄光立 联系地址 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲大厦 38 楼 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲大厦 38 楼 电话 0755-88393609 0755-88393609 传真 0755-88393677 0755-88393677 电子信箱 三、其他情况三、其他情况 1、公司联系方式、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 适用 不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2020 年年报。2、信息披露及备置地点、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 适用 不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具体可参见 2020 年年报。深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 7 四、主要会计数据和财务指标四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元）3,956,478,523.12 3,516,911,549.12 12.50%归属于上市公司股东的净利润（元）277,553,640.12 155,283,413.91 78.74%归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）257,550,154.36 147,382,617.15 74.75%经营活动产生的现金流量净额（元）-128,535,872.59 541,225,376.93-123.75%基本每股收益（元/股）0.4175 0.2336 78.72%稀释每股收益（元/股）0.4175 0.2336 78.72%加权平均净资产收益率 3.47%1.99%增加 1.48 个百分点 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 总资产（元）42,430,928,082.84 44,443,757,648.47-4.53%归属于上市公司股东的净资产（元）8,117,973,828.03 7,873,661,744.86 3.10%五、境内外会计准则下会计数据差异五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。六、非经常性损益项目及金额六、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）960,860.08 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）2,202,812.53 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 8 委托他人投资或管理资产的损益 2,097,382.35 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 3,697,464.76 受托经营取得的托管费收入 8,351,218.94 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 8,356,535.39 减：所得税影响额 5,622,360.69 少数股东权益影响额（税后）40,427.60 合计 20,003,485.76-对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 9 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司拥有丰富的土地储备，房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业管理公司。（一）报告期内外部环境分析（一）报告期内外部环境分析 2021年是全面建设社会主义现代化国家新征程开启之年，也是“十四五”规划开局之年。立足新发展阶段，国家牢牢坚持房住不炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期。同时加快发展保障性租赁住房，促进产城融合、职住平衡，突出住房的民生属性，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现全体人民住有所居。2021年上半年，我国房地产市场调控措施不断趋严，金融机构房地产贷款集中度和重点房地产企业融资受到严格监管，据克而瑞统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。房地产市场过快上涨势头得到控制，全国商品房销售增速持续放缓，国家统计局数据显示，2021年上半年全国商品房销售面积增速由1-2月的104.9%下降到1-6月的27.7%。（二）公司的经营业态及区域竞争优势（二）公司的经营业态及区域竞争优势 公司房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，各区域布局及主要竞争优势如下：1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。公司总部位于深圳，在深圳核心区域拥有大量优质资产，包括高端商住项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海华府、中洲滨海商业中心项目位于福田区，由公司受托经营管理，是集海幕大宅、品质公寓、超甲级写字楼、精品酒店和主题商业街区等多元复合业态的综合体项目；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，是标杆性城市综合体项目，现已逐批入市销售；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，交通便利，区位优势明显；宝安26区项目规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分；中洲控股金融中心为甲级写字楼和高端酒店，是南山中心区地标性建筑，现已引入众多国内外优质企业入驻。公司深耕惠州区域多年，经过多渠道、多方式拓展，目前公司开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，形成多盘联动态势，惠州中央公园项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力，惠州公司常年跻身惠州房企销售排行榜前十位，已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。公司积极布局广州、东莞、佛山等区域。主要项目有广州南沙国际风险投资中心、佛山璞悦花园、东莞里程花园、东莞深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 10 上一村等项目。其中广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显；东莞上一村项目是位于东莞的村企合作项目，是公司布局东莞区域的重要切入点。2、重视成渝都市圈，积极开拓西南市场。公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、重庆半岛城邦等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场认可度持续提升。3、稳固大上海都市圈，打造高品质品牌形象。公司在大上海都市圈市场地位显著提升，已形成多城、多区、多盘联动格局。公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发和销售的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等项目。4、夯实青岛区域，抢占市场高地。公司青岛半岛城邦项目区位优越，靠近青岛胶东国际机场，连续多年位居胶州销售金额前列，带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。（三）报告期内公司主要经营管理工作回顾（三）报告期内公司主要经营管理工作回顾 公司2021年上半年实现房地产销售面积29.3万平方米，销售金额41.6亿元，完成上半年目标的74%，营业收入39.56亿元，同比增长12.50%。全年主要经营及管理工作如下：1、克服疫情影响，保障营销回款。公司秉持“因城施策，一案一策”的营销原则，深挖市场潜力，以回款为中心，坚持业绩导向，全力克服疫情影响，完成半年度销售目标的74%。2、运营管控提质增效。重视节点达成和工程管理复盘，完善会议管理，优化审批流程，进一步提升运营效率。计划管理重在前置，通过强化节点风险预判、落实节点动态跟踪、协调重点事项推进等方式，上半年节点达成率超80%，同比提升35个百分点；工程管理重在预防，持续开展季度综合巡检，通过落实前期策划、过程监督、预警督办、整改闭环等一系列管理动作，各城市公司项目质量、管理水平逐步提升，项目交付质量得到有力保障，2021年上半年交付面积合计约32万，平均到访交付率超99%，同比提升14个百分点。3、稳健投资，拓展方式多样化。公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念，审慎投资、因城施策，顺应政策导向，抵御市场风险，持续加强多元化的投资拓展能力。4、2021年，公司高度重视现金流安全，资金管理以收定支，稳步调整经营节奏，取得收支平衡。5、资产板块总体经营稳定。旗下商置公司多措并举完成了半年度经营目标，运营面积27.6万平方米，平均物业出租率达91%；物业公司加大项目拓展力度，累计签约服务面积922.2万平方米；酒管公司经营面积15.68万平方米，受疫情短暂反弹影响，酒店业绩受到一定冲击。在疫情防控常态化阶段，资产板块开源节流，积极创收，保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，为公司资产实现保值、增值。深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 11（四）（四）累计土地储备情况累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）成都三岔湖项目 54.75 84.43 84.43 惠州仲恺科研楼项目 3.79 12.56 12.56 深圳黄金台项目 9.01 44.95 44.95 深圳宝安 26 区项目 10.22 29.33 29.33 东莞上一村项目 6.89 20.08 20.08 惠州迪亚项目 5.22 26.01 26.01 总计 89.88 217.36 217.36（五）（五）主要项目开发情况主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）成都 锦城湖岸 武侯区 住宅 100.00%2015 年07 月 在建 一期100%，二期83%133,000 399,001 0 299,999 497,236 440,799 成都 中洲中央公园 新都区 住宅 60.00%2014 年07 月 在建 二、三、四期100%，一期75%，五期88%283,459 409,787 0 422,538 357,910 324,435 成都 天府珑悦 新津县 住宅 100.00%2018 年06 月 竣工 100.00%23,793 59,464 86,064 86,064 62,385 62,385 重庆 半岛城邦 大渡口区 商住 100.00%2017 年09 月 竣工 98.00%75,734 180,692 10,926 213,781 158,415 144,770 上海 珑湾/珑悦 浦东新区 商住 100.00%2013 年03 月 住宅竣工，商业未动工 一五期100%，六期未动工 115,369 226,124 0 239,429 264,567 177,144 惠州 央筑花园 惠城区 商住 100.00%2012 年02 月 一期、二期竣一期、二期249,705 589,140 0 549,282 533,731 335,000 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 12 工，三期未动工 100%，三期未动工 惠州 半岛城邦 博罗县 商住 90.00%2017 年11 月 在建 三期B:100%，四期:100%，五期A:49%，五期B:33%，六期2%323,494 915,078 0 592,400 758,035 462,021 惠州 河谷花园 惠阳区 商住 100.00%2017 年11 月 在建 一期100%，二期53%，三期20%，四期未动工 211,656 648,157 0 186,995 667,773 396,838 惠州 圣廷峰汇 惠城区 商业 100.00%2018 年05 月 在建 11.00%52,297 130,750 0 0 96,974 25,476 惠州 南麓院 惠城区 商住 83.15%2018 年04 月 在建 13.00%91,221 273,663 0 0 309,765 176,233 惠州 云睿府 惠城区 商住 100.00%2020 年01 月 在建 61.00%25,397 88,747 0 0 72,522 52,432 惠州 云悦府 惠城区 商住 100.00%2020 年04 月 在建 48.00%41,870 146,516 0 0 161,836 117,262 青岛 中洲半岛城邦（南区）胶州少海 住宅 100.00%2016 年03 月 在建 1 期、2期、3.1 期 100%，3.2 期65%309,936 371,923 0 292,478 229,266 199,124 青岛 中洲半岛城邦（北胶州少海 住宅 100.00%2017 年11 月 在建 4.1 期95%，275,801 330,948 102,663 194,371 225,049 133,097 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 13 区）4.2 期85%，5 期未动工 佛山 璞悦花园 顺德区 住宅 100.00%2017 年07 月 在建 95.00%48,894 146,682 0 0 254,955 237,113 广州 国际风险投资中心 南沙区 写字楼 51%2021 年5 月 在建 2%18,531 156,166 0 0 297,239 113,987 东莞 里程花园 石碣镇 住宅 20.00%2019 年01 月 在建 97.00%27,733 54,735 0 0 89,257 61,286 深圳 中洲坊创意中心 罗湖区 物流商业 100.00%2014 年11 月 在建 25.00%56,486 391,000 0 0 946,216 481,034（六）（六）主要项目销售情况主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积（）可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）成都 中央城邦 锦江区 住宅、商业、车位 100.00%112,431 164,001 143,612 0 0 135,684 1,299 3,051 成都 锦城湖岸 武侯区 住宅、商业、车位 100.00%398,221 517,993 298,554 1,591 4,323 239,278 745 409 成都 中央公园 新都区 住宅、车位 60.00%367,329 505,699 368,480 12,876 22,077 307,224 2,631 596 成都 中洲里程 成华区 住宅、商业、车位 100.00%57,381 76,111 55,461 0 0 54,972 124 256 成都 天府珑悦 新津县 住宅、商业、车位 100.00%59,463 67,770 45,711 7,921 7,365 39,097 39,097 33,569 重庆 半岛城邦 大渡口区 住宅、商业、车位 100.00%180,692 200,228 154,088 11,107 11,310 144,681 6,133 6,071 东莞 里程花园 石碣镇 住宅、车位 20.00%54,118.2 52,044 10,119 45 81 0 0 0 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 14 佛山 璞悦花园 顺德区 住宅、商业、车位 100.00%146,682 107,555 98,952 18,708 37,626 0 0 0 惠州 央筑花园 惠城区 住宅、商业、车位 100.00%201,772 662,627 450,066 9,576 7,145 440,003 1,436 888 惠州 湾上花园 惠城区 住宅、商业、车位 100.00%172,751 222,829 199,471 3,264 1,279 194,368 1,448 583 惠州 天御花园 惠城区 住宅、商业、车位 100.00%584,469 712,004 646,880 9,717 2,808 636,214 111,715 132,496 惠州 御郡华府 惠城区 住宅、商业、车位 100.00%96,688 123,266 106,370 0 0 106,170 1,590 783 惠州 云悦府 惠城区 住宅、商业、车位 100.00%146,516 178,829 94,655 71,206 120,413 0 0 0 惠州 云睿府 惠城区 住宅、商业、车位 100.00%88,747 68,497 46,114 4,806 7,027 0 0 0 惠州 华昕家园 惠城区 住宅、商业、车位 51.00%70,168 87,398 84,237 21,352 32,867 47,078 47,078 73,631 惠州 半岛城邦 博罗县 住宅、商业、车位 90.00%770,155 970,940 473,557 25,756 25,795 319,729 46,577 37,672 惠州 河谷花园 惠阳区 住宅、商业、车位 100.00%122,885 707,167 170,647 22,192 31,794 125,539 850 975 惠州 同创公寓 仲恺新区 公寓、商业、车位 100.00%46,836 56,655 45,646 0 0 45,456 3,283 3,241 惠州 云麓花园 惠城区 住宅、商业、车位 40.00%200,114.19 213,850 37,936 20,208 21,781 0 0 0 青岛 半岛城邦南区 胶州少海 住宅、商业、车位 100.00%358,112.2 387,166 305,050 11,480 9,454 262,490 1,480 1,505 青岛 半岛城胶州少住宅、100.00%315,127.348,425 211,594 16,855 18,143 82,812 1,006 2,038 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 15 邦北区 海 商业、车位 23 嘉兴 花溪地 南湖区 住宅、商铺、车位 100.00%132,331 147,297 147,172 0 0 143,199 520 869 上海 君廷 徐汇区 住宅、商业、车位 100.00%83,110.20 106,056 100,489 329 458 100,525 402 502 上海 澜溪岸城 浦东新区 多业态 100.00%186,061 201,975 162,110 4,770 6,489 145,208 0 0 无锡 崇悦府 梁溪区 住宅、商业、车位 100.00%75,934 83,783 75,448 1,548 2,652 71,800 21,926 42,551 无锡 花溪樾院 锡山区 住宅、商业、车位 100.00%98,137 105,519 95,891 12,869 15,152 83,233 26,208 36,679 深圳 中洲坊创意中心 罗湖区 公寓、办公 100.00%391,000 147,536 763 631 4,157 0 0 0（七）（七）主要项目出租情况主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率 中洲控股中心 深圳 商业 100.00%4,526 4,526 100.00%中洲控股中心 深圳 写字楼 100.00%70,173 56,635 80.71%中洲控股中心 深圳 酒店 100.00%40,631 40,631 100.00%长盛大厦、长兴大厦 深圳 酒店 100.00%46,482 46,482 100.00%长盛大厦、长兴大厦 深圳 写字楼 100.00%61,459 52,984 86.21%永勤社区 深圳 产业 100.00%56,590 56,590 100.00%社区物业 深圳 商业 100.00%53,006 50,380 95.05%社区物业 成都 商业 100.00%22,747 22,747 100.00%（八）（八）融资途径融资途径 单位：万元 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 16 银行贷款 1,183,039.00 4.65%-7%151,709.00 184,320.00 286,410.00 560,600.00 信托融资 150,000.00 11%0.00 0.00 0.00 150,000.00 其他 169,556.62 8.11%-10.5%10,081.77 89,474.85 70,000.00 0.00 合计 1,502,595.62 4.65%-11%161,790.77 273,794.85 356,410.00 710,600.00（九）（九）发展战略和未来一年经营计划发展战略和未来一年经营计划 1、行业格局与趋势 国际政治经济形势正在发生深刻变化，全球经济复苏仍有诸多不确定因素。中央坚持房住不炒总基调，防范化解金融风险，稳地价、稳房价、稳预期，调控趋向精准化和灵活化。新时期下，区域分化加剧、企业集中度持续提高，行业或将出现以下趋势：（1）时代红利：由短期暴利转向长期价值。土地招拍挂市场竞争激烈，极低成本的土地资源几乎不复存在；房地产长效机制建立，商品房销售价格受到严格调控；重点房企的资金及融资杠杆受到监控，高杠杆、高周转的模式难以为继。新时期下，城市核心资产的运营收入占比将逐步提高，城市更新、产城融合等较长周期的项目模式有望占据更大的市场份额，这就要求房企具有更长期的价值观念，打磨多业态的产品力和全周期的竞争力。（2）行业竞争：由简单打法转向全面发展。过去二十年，众多房企借助土地与政策红利、人口与金融红利得以快速发展，开发销售的业态较单一，对企业内功的要求也较低。目前常住人口城镇化率已超过60%，改善型需求持续增长，未来市场对于产品创新、产品质量、公共利益的需求将更加强烈，整个行业都要加快适应。中国的房地产企业将迎来人才培养、品牌管理、产品创新、资产运营、科技创新等综合能力全面竞争的新时代。（3）企业经营：应势而为有望实现新发展。针对重点房地产企业的“三道红线”政策正在试点推进，针对银行业金融机构房地产贷款集中度的“五档管理”已经实施，核心城市住宅用地开始“两集中”出让。面对新的政策导向，房地产企业预计将作出多方面的调整，在资金端要加强风险防范、控制资金杠杆，在产品端要聚焦优质资产、提升品牌效益，在运营端要调整经营节奏、适应集中供地模式。展望未来，基本面扎实的企业有望实现在核心城市的快速深耕与跨越式发展。2、公司发展战略（1）规模稳健。公司坚持稳中求进的发展总基调，充分发挥资源协同优势，以稳健适当的企业规模，走出一条符合城市发展规律的高质量增长之路。（2）资产增值。进入不动产时代，资产板块地位凸显，可以提供持续稳定的现金流、实现资产保值增值和长期利润增长、提升中洲知名度和美誉度，助力地产板块穿越调控周期。（3）品牌重塑。新时期新气象，公司要努力打造更优质产品、提供更优质服务，借助“中洲会”等平台进一步提升品牌宣传能力，努力成为国内一流的城市综合运营商。深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 17（4）有所突破。密切关注与切入市场局势中新的机会点，在公司深耕的城市和区域提升品牌影响力，努力提高市场份额，保持优异的成长性和核心竞争力。3、2021年工作目标和重点工作 总体经营目标 2021年，公司计划实现房地产销售面积61万平方米，销售金额134亿元，房地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积率面积40万平方米，新开工建筑面积102万平方米。年度重点工作 在新的一年，中洲控股将采取“稳健经营，精细管理”的经营策略，以“促融合，稳经营，创品质，增效益”为核心，重点完成以下工作：（1）整合资源，积极拓展。公司将以长期高质量发展为目标，发扬中洲“敢闯敢试，先行先试”的深圳拓荒牛精神，高效协同，努力破解土地成本高企、房企融资逐渐收紧等难题。提升经营思维，聚焦重大机遇，将传统的地产开发与商业、产业、物业等城市运营配套服务紧密结合，形成更成熟的城市运营能力和差异化的土地获取能力。（2）快销快回，财务稳健。中洲将坚持稳健的现金流管理，保证资金安全；同时坚持目标导向，冲刺营销，攻坚回款。在营销方面，力争重点项目的销售价格取得新突破，实现成交量、价齐涨。合理控制营销费用支出，强化自拓和老带新销售，提高品牌粘性，努力降低渠道销售占比，做好媒体投放费效评估。在回款方面，2021年继续落实回款量化考核，加强预算管理和监管资金盘活，促进回款率稳步提升。在资金支出方面，贯彻以收定支的额度管理，优化相关机制，保证收支平衡。（3）锤炼产品，打造品牌。伟大的品牌源于过硬的品质。2021年预计新开工8个项目/批次，公司将继续把好供应商准入关，坚守产品质量关，加强计划运营协调功能，落实安全文明施工，严格把控建设过程，精雕产品品质。公司将认真打造优质产品，用心提供客户服务，力争完美验收交付，同时加强品牌宣传和价值输出，积极参与公益活动，建立优良的品牌形象。用最优质的产品和服务，全力打造中洲品牌，将对城市未来的想象，实实在在地交付到中洲的业主手中。（4）强化管控，增加效益。继续做好审计工作，管控公司经营风险。针对合作纠纷等重大诉讼案件，集中力量妥善处置，守护公司核心利益。充分发挥人力行政支撑保障作用，优化组织架构，完善绩效考核制度，增强组织效能。按照“以目标成本管控为中心、以全过程成本管控为手段、以结果考核为导向”的策略精打细算，持续推动总包预结算工作，减少和杜绝无效成本，落实索赔和反索赔工作，确保经营成本投入效率的最大化，切实增加公司效益。（十）（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 18 本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2021年06月30日尚未结清的担保金额计人民币96.13亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。二、核心竞争力分析二、核心竞争力分析 公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。1、战略发展规划 公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。2、运营管理团队 公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。3、品牌实力支撑 作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力，在行业获得颇多荣誉。公司在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在第三届中国品牌峰会上获得中国(行业)最具发展潜力企业、中国(行业)最具投资价值品牌两个奖项；荣登2019中国房地产上市公司测评成果发布会发布的“2019中国房地产上市公司百强榜单”。公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲万豪酒店荣获好订网及安可达网“好评住宿奖”、猫途鹰网“2020旅行者之选”、携程“2020最受欢迎酒店”等线上旅行平台奖项；获城市漫步粤港澳大湾区（杂志）“年度酒店设计奖”等杂志奖项。中洲圣廷苑酒店获深圳饭店业协会颁发“深圳经济特区成立40周年酒店卓越奖”、第二十届中国饭店金马奖“国内商旅首选酒店”、2020携程网“最佳合作伙伴酒店奖”、2020美团网“最佳合作酒店”等奖项。旗下中洲物业获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力100强”，获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合实力测评TOP100”，获蓝筹物业百强峰会颁发“2020蓝筹物业百强企业”“区域领先价值企业”，获中国物业管理协会颁发“2020物业服务企业综合实力500强”和“物业管理媒体影响力优秀奖”。深圳市中洲投资控股股份有限公司 2021 年半年度报告全文 19 三、主营业务分析三、主营业务分析 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。主要财务数据同比变动情况 单位：元 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因 营业收入 3,956,478,523.12 3,516,911,549.12 12.50%营业成本 2,696,676,249.81 2,766,738,762.45-2.53%销售费用 96,408,818.99 93,741,123.39 2.85%管理费用 152,529,021.84 149,595,318.43 1.96%财务费用 178,797,466.61 256,509,472.98-30.30%主要原因是本期利息支出较上年同期减少所致 所得税费用 172,480,577.97 95,517,404.39 80.58%本期利润总额较上年同期增加，所得税费用同比增加 研发投入 0.00 0.00 0.00%经营活动产生的现金流量净额-128,535,872.59 541,225,376.93-123.75%主要原因是本期较上年同期销售回款增加额低于支付地价款、支付税费增加额，以及经营活动往来款收支净额较上年同期减少所致 投资活动产生的现金流量净额-20,312,750.08 167,464,476.51-112.13%主要原因是上年同期收到出售建工集团股权款 筹资活动产生的现金流量净额-1,771,227,494.98 893,626,543.78-298.21%主要原因是本期取得融资净额较上年同期减少所致 现金及现金等价物净增加额-1,920,096,506.56 1,602,286,687.63-219.83%以上经营、投资、筹资活动综合所致 公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 适用 不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。营业收入构成 单位：元 本报告期 上年同期 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 3,956,478,523.12 100%3,516,911,549.12 100%12.50%分行业 房地产 3,708,963,111.39 93.74%3,352,749,745.60 95.33%10.62%服务 181,10