湖南省物业管理条例.doc

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业主组织第四条物业管理区域由县级以上人民政府房地产行政管理部门会同有关单位按照居住区域设施共用情况划定。物业管理区域内的全体业主组成业主大会;业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或者业主代表大会(以下统称业主会)选举产生业主委员会。业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，业主委员会是业主会的办事机构。第五条业主会履行下列职责：(一)制定业主会章程和业主公约;(二)选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作;(三)审查物业管理服务合同草案;(四)授权业主委员会与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同;(五)审议和批准物业维修基金的预算、决算以及续筹办法;(六)决定物业管理的其他重大事项。第六条业主会通过的业主公约和作出的决议，对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主会的民事责任由全体业主共同承担。第七条业主会的议事方式、表决程序等事项由业主会章程规定。业主会应当依照本条例和业主会章程开展活动。第八条已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之六十以上的物业管理区域，应当召开第一次业主会，选举产生业主委员会。业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起三十日内，报所在地县级人民政府房地产行政管理部门备案。第九条业主委员会履行下列职责：(一)组织召开业主会;(二)根据业主会的书面授权，采取招标投标等方式选聘物业管理企业，并与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同。(三)监督物业维修基金的使用;(四)听取并反映业主及使用人对物业管理服务的意见和建议;(五) 督促业主及使用人遵守业主公约、履行物业管理服务合同;(六)业主会赋予的其他职责。第十条业主在物业管理活动中，按照业主公约和物业管理服务合同的规定行使权利、履行业务。使用人经业主书面授权，在授权范围内代表业主行使权利、履行相应的义务。第三章 物业管理企业第十一条从事物业管理的企业应当自领取营业执照之日起三十日内，将营业执照复印件和企业章程报企业所在地的县级人民政府房地产行政管理部门备案。第十二条物业管理企业享有下列权利：(一)根据法律法规和物业管理服务合同，拟订物业管理制度;(二)依物业管理服务合同约定收取物业管理服务费用;(三)选择专营企业承担专项经营服务业务;(四)制止违反物业管理制度的行为;(五)法律、法规规定的其他权利。物业管理企业拟订的物业管理制度应当经业主会审议通过。第十三条物业管理企业应当履行下列义务：(一)履行物业管理服务合同，提供物业管理服务;(二)接受业主、使用人、业主委员会的监督;(三)接受其业务活动所在地县级以上人民政府有关行政管理部门的监督管理;(四)法律、法规规定的其他义务。第四章 物业管理服务第十四条物业管理区域内房屋开始出售至业主委员会成立前，由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理。物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。物业管理区域内未售出的房屋，其物业管理服务费用由物业出售单位承担。第十五条物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，所有权属全体业主共有。第十六条物业出售单位应当在业主委员会成立之日起十五日内向业主委员会移交下列物业资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，共用设施竣工图等竣工验收资料;(二)设施、设备安装、使用和维修保养技术资料;(三)物业质量保证文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。第十七条物业管理企业提供物业管理服务应当遵守下列规定：(一)按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理;(二)将物业管理的注意事项书面告知业主、使用人;(三)按照业主会审定的预算使用物业维修基金，六个月公布一次物业维修基金的使用情况;(四)按照物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全保卫工作;(五)发现物业损坏或接到物业损坏报修时，按照物业管理服务合同的约定及时进行维修;(六)妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;(七)听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善服务措施;(八)发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，必要时向业主委员会或者有关部门报告;(九)不得擅自改变物业管理区域内的设施;(十)按照物业管理服务合同做好其他服务事项。第十八条确定物业管理服务价格，应当遵循合理、公开、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。物业管理服务价格，由业主委员会根据业主会的书面授权与物业管理企业按照政府指导价协商确定。物业管理服务项目和价格应当公布。第十九条物业管理服务费由业主按照物业管理服务合同规定向物业管理企业交纳;业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定，但业主负最终交纳责任。第二十条物业管理企业可以接受业主、使用人的委托，承担物业管理服务合同约定范围以外的其它服务事项。但是，物业管理企业超越物业管理服务合同约定范围提供有偿服务的，必须事前征得业主、使用人同意。第二十一条物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除之日起十五日内，向业主委员会办理全部物业档案资料、有关的财务账册、物业管理服务用房和业主共有的其他财产的移交手续。第二十二条通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护，由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁，由环卫部门负责;物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运，由环卫部门负责;高层建筑楼供水泵房总计费水表以外(含水表)和多层建筑楼外自来水表井以外(含水表井)的供水管线及设备的维修管理，由供水企业负责;供电线路、消防等公共设施的维护，分别由供电、消防等单位负责。业主、使用人对前款所列单位和部门负责的事项有意见和要求的，物业管理企业应当及时向有关单位和部门反映并协调处理。第二十三条物业管理区域内的水、电、气、热、通信、有线电视等费用，由相应管理服务单位向最终用户收取。物业管理企业可以根据自愿、有偿原则接受相应管理服务单位的委托，代收有关费用。第五章 物业使用与维修第二十四条物业使用中禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌;(二)擅自改变房屋的使用性质;(三)占用、损坏房屋共用部位、共用设备、共用设施或者擅自移动房屋共用设备、共用设施;(四)违章搭建建筑物、构筑物;(五)违反规定设置摊点、集贸市场;(六)乱倒垃圾、杂物，向门窗外抛物;(七)擅自在共用部位、共用设施悬挂、张贴、刻画、涂写;(八)排放有毒有害物质，放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品或者发出超过规定标准的噪声。(九)法律、法规禁止的其他行为。第二十五条业主因特殊情况需要改变房屋使用性质的，应当符合城市详细规划要求，并依法办理审批手续。第二十六条业主或者使用人装修房屋时，物业管理企业应当将房屋装修的注意事项告知业主或者使用人。第二十七条维修房屋共用部位、共用设备、共用设施时，有关业主、使用人应当予以配合。第二十八条任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地;确因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘的，应当与业主委员会协商，并在约定的期限内恢复原状。第二十九条利用房屋共用部位、共用设备、共用设施设置经营性设施的，应当在征得相关业主、业主会书面同意后，按照有关法律、法规规定办理相关手续，并与业主委员会签订协议，支付场地租金。按前款规定收取的场地租金应当纳入维修基金。第三十条物业管理实行房屋共用部位、共用设备、共用设施维修基金制度。维修基金的筹集按照省人民政府的规定执行。第三十一条维修基金属于业主所有，专户存储，专款用于物业管理区域内房屋共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的维修、更新。维修基金的使用，由物业管理企业提出年度预算，经业主委员会提交业主会审议批准后实施。前期物业管理期间，不得使用维修基金。第三十二条维修基金明细帐应当按单幢住宅设置，按户核算。业主转让房屋时，其维修基金剩余的部分，随房屋所有权同时过户。第三十三条物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，物业出售单位应当按照国家有关规定和合同约定在保修期限内对物业承担保修责任。保修期届满后，物业管理区域内共用设施维修、更新的费用，由全体业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊;房屋共用部位、共用设备维修、更新的费用，由相关业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊。保修期届满后，房屋自用部位、自用设备的维修费用，由业主承担。第六章 法律责任第三十四条业主、使用人或者物业管理企业违反物业管理服务合同的，应当承担相应的违约责任。第三十五条物业出售单位违反本条例，有下列行为之一的，由县级人民政府房地产行政管理部门责令限期改正，可并处五千元以上五万元以下罚款：(一)未移交物业管理资料的;(二)未按照要求配置物业管理服务用房的;(三)在前期物业管理期间动用维修基金的。第三十六条在物业管理活动中违反其他法律、法规的，由有关行政主管部门按照相关法律、法规处理。第三十七条县级以上人民政府房地产行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时受理并处理业主委员会、业主、使用人或者物业管理企业对违反本条例规定行为的投诉。第七章 附则第三十八条本条例所称的共用设施和房屋的自用部位、自用设备、共用部位、共用设备的具体范围，由省人民政府建设行政管理部门确定并公布。本条例中业主公约、为主会章程、物业管理服务合同的参考文本，由省人民政府建设行政管理部门制定。第三十九条城市非住宅区的物业管理，可参照本条例执行。第四十条本条例自20xx年5月1日起施行。物业管理基本原则(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。(五)专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。(六)收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。(七)公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。(八)依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的物业服务合同，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。8