房地产物业管理的基本程序.ppt

房地产物业管理的基本程序房地产物业管理的基本程序目目 录录早期介入早期介入招投标备案、物价局备案招投标备案、物价局备案接管验收及移交接管验收及移交物业的交付物业的交付装修管理装修管理日常管理日常管理早期介入早期介入（新建物业竣工之前）（新建物业竣工之前）物业开发项目的物业开发项目的可行性研究阶段可行性研究阶段规划设计阶段规划设计阶段建设阶段建设阶段销售阶段销售阶段竣工验收阶段竣工验收阶段早期介入的作用早期介入的作用优化设计优化设计有助于提高工程质量有助于提高工程质量有利于了解物业情况有利于了解物业情况为前期物业管理作充分准备为前期物业管理作充分准备有助于提高建设单位的开发效益有助于提高建设单位的开发效益物业管理的招投标物业管理的招投标招投标的方式：招投标的方式：公开招标和邀请招标两种公开招标和邀请招标两种 按照物业管理条例和前期物业管理按照物业管理条例和前期物业管理招标投标管理规定，住宅及同一物业管招标投标管理规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。选聘具有相应资质的物业管理企业。接管验收及移交接管验收及移交物业建成通过竣工综合验收物业建成通过竣工综合验收物业管理企业组织人员进行承接查验物业管理企业组织人员进行承接查验对查验中发现的问题进行处理对查验中发现的问题进行处理物业移交物业移交准备工作：人员准备；计划准备；资料准备；设备、工具准备。准备工作：人员准备；计划准备；资料准备；设备、工具准备。新建物业的移交新建物业的移交 在新建物业的移交过程中，移交方为该物业在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。的开发建设单位，承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作；物业管理企物业有关资料并做好移交工作；物业管理企业也必须严肃认真的做好承接工作业也必须严肃认真的做好承接工作物业交接查验的主要内容与方式物业交接查验的主要内容与方式物业资料物业资料（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必须的其它资料）物业管理所必须的其它资料物业共用部位物业共用部位共用设施设备共用设施设备园林绿化工程园林绿化工程其他公共配套设施其他公共配套设施物业的交付物业的交付物业入住操作的两种模式：物业入住操作的两种模式：以建设单位为主体，由物业管理单位相以建设单位为主体，由物业管理单位相配合的作业配合的作业建设单位将入住工作委托给物业管理单建设单位将入住工作委托给物业管理单位，由物业管理单位代为办理入住手续位，由物业管理单位代为办理入住手续入住的准备入住的准备资料准备（两书）资料准备（两书）入住通知书入住通知书物业验收须知物业验收须知业主入住房屋验收表业主入住房屋验收表业主（住户）手册业主（住户）手册物业管理有关约定物业管理有关约定其他准备（工作计划）其他准备（工作计划）入住流程入住流程1.业主凭入住通知书，购房发票机身份证开发业主凭入住通知书，购房发票机身份证开发商产权登记商产权登记2.验收房屋并填写入住房屋验收单，签字验收房屋并填写入住房屋验收单，签字确认确认3.提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费用纳相关费用4.签署有关物业管理服务约定的文件签署有关物业管理服务约定的文件5.缴纳当期物业服务等有关费用缴纳当期物业服务等有关费用6.领取业主（住户）手册等相关文件资料领取业主（住户）手册等相关文件资料7.领取房屋钥匙（入住过程完结）领取房屋钥匙（入住过程完结）装修管理装修管理装修办理流程装修办理流程备齐资料（设计施工方案备齐资料（设计施工方案）填写申报登记表填写申报登记表登记登记签订管理服务协议签订管理服务协议办理开工手续办理开工手续施工施工验收验收日常管理日常管理房屋及设施设备管理房屋及设施设备管理物业环境管理物业环境管理公共秩序管理服务公共秩序管理服务物业管理风险防范与紧急事件物业管理风险防范与紧急事件财务管理财务管理物业管理档案的管理物业管理档案的管理人力资源的管理人力资源的管理客户管理客户管理房屋及设施设备的管理及内容房屋及设施设备的管理及内容 运行管理运行管理制定合理的运行计划制定合理的运行计划配合合格的运行管理人员配合合格的运行管理人员提供良好的工作环境提供良好的工作环境建立健全必要的规章制度建立健全必要的规章制度设施设备的状态管理设施设备的状态管理节能管理节能管理管理内容管理内容使用管理使用管理维修保养维修保养安全管理安全管理技术档案管理技术档案管理采购和零备件管理采购和零备件管理工量具和维修和设备的管理工量具和维修和设备的管理外包管理外包管理技术支持技术支持