《房地产评估方法》PPT课件.ppt

第四章 房地产评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、土地与土地使用权一、土地与土地使用权 （一）土地（一）土地 土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。（二）土地的特征（二）土地的特征 1 1土土地地的的自自然然特特性性：位位置置的的固固定定性性、质质量量的的差差异异性性、不不可可再再生生性、效用永续性。性、效用永续性。2 2土土地地的的经经济济特特性性：供供给给的的稀稀缺缺性性、可可垄垄断断性性、土土地地利利用用多多方方向性、效益级差性。向性、效益级差性。（三）土地使用权（三）土地使用权 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。二、地租与地价理论二、地租与地价理论 （一）地租理论（一）地租理论 根根据据地地租租产产生生的的原原因因和和条条件件，地地租租可可区区分分为为级级差差地地租租和和绝绝对对地地租租两两种种基基本本形形式式。房房地地产产评评估估中中的的地地租租理理论论基基础础，是马克思的地租理论。是马克思的地租理论。（二）地价理论（二）地价理论 马马克克思思指指出出，地地价价不不是是土土地地的的购购买买价价格格，而而是是土土地地所所提供的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。提供的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。（三）地价的特征（三）地价的特征 1 1地价是地租的资本化。地价是地租的资本化。2 2地价是权益价格。地价是权益价格。3 3土地具有增值性。土地具有增值性。4 4地价与用途相关。地价与用途相关。5 5地价具有个别性。地价具有个别性。6 6地价具有可比性。地价具有可比性。三、房地产及其特征三、房地产及其特征 （一）位置固定性。（一）位置固定性。（二）供求区域性。（二）供求区域性。（三）长期使用性。（三）长期使用性。（四）大量投资性。（四）大量投资性。（五）保值与增值性。（五）保值与增值性。（六）投资风险性。（六）投资风险性。（七）难以变现性。（七）难以变现性。（八）政策限制性。（八）政策限制性。四、房地产评估的原则四、房地产评估的原则（一）供需原则。（一）供需原则。（二）替代原则。（二）替代原则。（三）最有效使用原则（三）最有效使用原则（四）贡献原则（四）贡献原则（五）合法原则。（五）合法原则。五、房地产评估程序 （一一）明明确确评评估估基基本本事事项项：明明确确评评估估目目的的、了了解解评评估估对对象象、确定评估时点、签订评估合同。确定评估时点、签订评估合同。（二）制定工作计划（二）制定工作计划 （三）实地勘察与收集资料（三）实地勘察与收集资料 （四）测算被估房地产价格（四）测算被估房地产价格 （五）综合分析确定评估结果（五）综合分析确定评估结果 （六）撰写房地产评估报告（六）撰写房地产评估报告第二节第二节 房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的种类一、房地产价格的种类 （一一）根根据据权权益益的的不不同同，可可分分为为所所有有权权价价格格、使使用用权权价价格格、其其他权利价格。他权利价格。（二）按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格。（二）按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格。（三三）按按房房地地产产的的实实物物形形态态可可划划分分为为土土地地价价格格、建建筑筑物物价价格格和和房地产价格。房地产价格。（四四）按按房房地地产产价价格格表表示示单单位位可可划划分分为为总总价价格格、单单位位价价格格、楼楼面地价等。面地价等。（五）其他价格类型。（五）其他价格类型。二、房地产价格的影响因素 （一）一般因素（一）一般因素 经济因素、社会因素、行政因素、心理因素。经济因素、社会因素、行政因素、心理因素。（二）区域因素（二）区域因素 商商服服繁繁华华因因素素、道道路路通通达达因因素素、交交通通便便捷捷因因素素、城城市市设施状况因素、环境状况因素。设施状况因素、环境状况因素。（三）个别因素。（三）个别因素。第三节第三节 房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、基本思路一、基本思路 房房地地产产在在交交易易时时，随随着着房房地地产产所所有有者者权权利利的的让让渡渡，房房地地产产的的收收益益转转归归房房地地产产购购买买者者。房房地地产产所所有有者者让让渡渡出出去去的的权权利利必必然然要要在在经经济济上上得得以以实实现现，房房地地产产购购买买者者必必须须一一次次性性支支付付一一定定的的金金额额，补补偿偿房房地地产产所所有有者者失失去去的的收收益益。这这一一货货币币额额每每年年给给房房地地产产所所有有者者带带来来的的利利息息收收入入必必须须等等于于他他每每年年能从房地产获得的纯收益。能从房地产获得的纯收益。二、适用范围二、适用范围 收收益益法法适适用用于于有有收收益益的的房房地地产产价价格格评评估估，如如商商场场、写写字字楼楼、旅旅馆馆、公公寓寓等等，对对于于政政府府机机关关、学学校校、公公园园等等公公用用、公益性房地产价格评估大多不适用。公益性房地产价格评估大多不适用。三、纯收益三、纯收益三、纯收益 （一）纯收益的含义（一）纯收益的含义 纯纯收收益益是是指指归归属属于于房房地地产产的的除除去去各各种种费费用用后后的的收收益益，一般以年为单位。一般以年为单位。（二）客观总收益（二）客观总收益 总总收收益益是是指指以以收收益益为为目目的的的的房房地地产产和和与与之之有有关关的的各各种种设设施施、劳劳动动力力及及经经营营管管理理者者要要素素结结合合产产生生的的收收益益。也也就就是是指被估房地产在一年内所能得到的所有收益。指被估房地产在一年内所能得到的所有收益。（三）客观总费用（三）客观总费用 总总费费用用是是指指取取得得该该收收益益所所必必需需的的各各项项支支出出，如如维维修修费费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。二、房地产价格的影响因素 （一）一般因素（一）一般因素 经济因素、社会因素、行政因素、心理因素。经济因素、社会因素、行政因素、心理因素。（二）区域因素（二）区域因素 商商服服繁繁华华因因素素、道道路路通通达达因因素素、交交通通便便捷捷因因素、城市设施状况因素、环境状况因素。素、城市设施状况因素、环境状况因素。（三）个别因素。（三）个别因素。四、资本化率 资资本本化化率率又又称称还还原原利利率率，它它是是决决定定评评估估价价格格的最关键的因素。的最关键的因素。（一）资本化率的实质（一）资本化率的实质 收收益益性性房房地地产产的的购购买买实实际际上上是是一一种种投投资资行行为为。投投资资的的目目的的是是为为了了赚赚取取利利润润。在在收收益益性性房房地地产产交交易易中中，投投资资者者购购买买房房地地产产支支付付的的价价格格就就是是他他的的投投资资，房房地地产产带带来来的的纯纯收收益益就就是是利利润润。因因此此，资资本本化化率率的的大大小小，同同投投资资风风险险的的大大小小成成正相关的关系。正相关的关系。（二）求取资本化率的方法（二）求取资本化率的方法 1 1纯纯收收益益与与售售价价比比率率法法。评评估估人人员员搜搜集集市市场场上上近近期期交交易易的的与与被被房房地地产产相相同同或或相相近近似似的的房房地地产产的的纯纯收收益益、价价格格等资料，反算出它们各自的资本化率。等资料，反算出它们各自的资本化率。2 2安安全全利利率率加加上上风风险险调调整整值值法法。首首先先选选择择市市场场上上无无风风险险的的资资本本投投资资的的收收益益作作为为安安全全利利率率，通通常常银银行行中中长长期期利利率率作作为为安安全全利利率率，然然后后根根据据影影响响被被估估房房地地产产的的社社会会经经济济环环境境，估估计计投投资资风风险险程程度度，确确定定一一个个调调整整值值，把把它它与与安安全全利利率相加或在安全利率上加风险调整值。率相加或在安全利率上加风险调整值。3 3各各种种投投资资风风险险、收收益益率率排排序序插插入入法法。评评估估人人员员搜搜集集市市场场上上各各种种投投资资的的收收益益率率资资料料，然然后后把把各各项项投投资资收收益益率率的的大大小小排排队队。评评估估人人员员估估计计被被估估房房地地产产投投资资风风险险在在哪哪个个范范围内，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小。围内，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小。五、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价格（一）评估房地合在一起的房地产价格 房地产价格房地产价格=房地产纯收益房地产纯收益/综合资本化率综合资本化率 房地产纯收益房地产纯收益=房地产总收益房地产总收益 房地产总费用房地产总费用 房房地地产产总总费费用用 =管管理理费费 +维维修修费费 +保保险险费费 +税税金金+空房损失费空房损失费（二）单独评估土地的价格 1 1由土地收益评估土地价格。由土地收益评估土地价格。土地价格土地价格=土地纯收益土地纯收益/土地资本化率土地资本化率 土地纯收益土地纯收益=土地总收益土地总收益 土地总费用土地总费用 土地总费用土地总费用=管理费管理费+维修费维修费+税金税金 2 2由房地产收益评估土地价格由房地产收益评估土地价格 （1 1）土地价格）土地价格=房地产价格房地产价格 建筑物现值建筑物现值 （2 2）土土地地价价格格 =（房房地地产产纯纯收收益益 建建筑筑物物纯纯收收益益）/土地资本化率土地资本化率（三）单独评估建筑物的价格 1 1建筑物价格建筑物价格=房地产价格房地产价格 土地价格土地价格 2 2建建筑筑物物价价格格 =（房房地地产产纯纯收收益益 土土地地纯纯收收益）益）/建筑物资本化率建筑物资本化率六、应用举例第四节第四节 房地产评估的市场法房地产评估的市场法 一、基本思路 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典评估方法。市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期效果价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。二、适用范围二、适用范围 市市场场法法只只要要有有适适合合的的类类似似房房地地产产交交易易实实例例即即可可应应用用，因因此此在在房房地地产产市市场场比比较较发发达达的的情情况况下下，市市场场法法得得到到广广泛泛应应用用。在在同同一一地地区区或或同同一一供供求求范范围围内内的的类类似似地地区区中中，与与被被评评估估房房地地产产相相类类似似的的房房地地产产交交易易越越多多，市场法应用越有效。市场法应用越有效。三、计算公式三、计算公式 市场法的基本计算公式是：市场法的基本计算公式是：被被估估房房地地产产价价格格 =可可比比交交易易实实例例价价格格交交易易情情况况修修正正系系数数交交易日期修正系数易日期修正系数区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数四、操用步骤四、操用步骤（一）交易资料收集（一）交易资料收集运运用用市市场场法法评评估估房房地地产产价价格格，必必须须有有充充裕裕的的交交易易资资料料，这这是是市场法运用的基础和前提条件。市场法运用的基础和前提条件。（二）可比交易实例确定（二）可比交易实例确定在在进进行行一一宗宗房房地地产产价价格格评评估估时时，需需要要针针对对被被估估房房地地产产的的特特点点，从从平平时时搜搜集集的的众众多多房房地地产产交交易易实实例例中中选选择择符符合合一一定定条条件件的的交易实例作为供比较参照的交易实例。交易实例作为供比较参照的交易实例。（三）因素修正（三）因素修正因因素素修修正正包包括括：交交易易情情况况修修正正、期期日日修修正正、区区域域因因素素修修正正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正等。个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正等。五、应用举例五、应用举例第五节第五节 房评估的成本法房评估的成本法 一、基本思路一、基本思路 成成本本法法是是依依据据开开发发或或建建造造被被估估不不动动产产或或类类似似不不动动产产所所需需要要的的各各项项必必要要正正常常费费用用，包包括括正正常常的的利利润润、利利息息和和税税费费，从而决定评估对象价格的方法。从而决定评估对象价格的方法。二、适用范围二、适用范围 成成本本法法与与其其他他估估价价方方法法相相比比具具有有特特殊殊用用途途，一一般般特特别别适适用用于于房房地地产产市市场场发发育育不不成成熟熟，成成交交实实例例不不多多，无无法法利利用用市场法、收益法等方法进行曲估价的情况。市场法、收益法等方法进行曲估价的情况。三、土地评估的成本法操作步骤三、土地评估的成本法操作步骤 （一）计算土地取得费用（一）计算土地取得费用 土土地地取取得得费费是是为为取取得得土土地地而而向向原原土土地地使使用用者者支支付付的的费用。费用。（二）计算土地开发费用（二）计算土地开发费用 一一般般来来说说，土土地地开开发发费费用用涉涉及及到到基基础础设设施施配配套套费费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。公共事业建设配套费和小区开发配套费。（三）计算投资利息（三）计算投资利息 投资利息就是资金的时间价值。投资利息就是资金的时间价值。（四）计算投资利润（四）计算投资利润 投投资资的的目目的的是是为为了了获获取取相相应应的的利利润润，用用为为投投资资伯伯回回报报，对对土土地地投投资，当然也要获取相应的利润。资，当然也要获取相应的利润。（五）土地增值收益确定（五）土地增值收益确定 土土地地增增值值收收益益主主要要是是由由于于土土地地的的用用途途改改变变或或土土地地功功能能变变化化而而引引起起的。的。四、新建房地产评估的成本法操作步骤四、新建房地产评估的成本法操作步骤 新新建建房房地地产产项项目目，如如果果估估价价基基准准日日为为房房地地产产开开发发建建成成日日，无无需需考考虑虑折折旧旧，则则可可直直接接接接用用开开发发成成本本计计算算。开开发发成成本本为为房房地地产产开开发发过过程程中中发发生生的的各各项项费费用用，包包括括土土地地征征用用及及拆拆迁迁补补偿偿费费、前前期期工工程程费费、基基础础设设施费、建筑安装工程费、配套设施费和管理费用等。施费、建筑安装工程费、配套设施费和管理费用等。五、旧建筑物评估的成本法操作步骤 运运用用成成本本法法评评估估旧旧建建筑筑物物的的现现时时价价格格时时，由由于于建建筑筑物物是是在在过过去去某某时时点点建建造造的的，所所以以，不不能能采采用用建建筑筑物物原原来来的的建建造造成成本本，而而应应以以估估价价时时点点的的重重新新建建造造成成本本为为基基础础，考考虑虑评评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的折旧。估对象的使用和磨损，扣除建筑物的折旧。六、应用举例第六节第六节 房地产评估的剩余法房地产评估的剩余法一、基本思路一、基本思路 剩剩余余法法是是将将被被估估地地产产的的预预期期开开发发价价值值，扣扣除除正正常常投投入入费费用用、正正常常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。二、适用范围二、适用范围 待待开开发发土土地地的的估估价价、将将生生地地开开发发成成熟熟的的土土地地估估价价、待待拆拆迁迁改改造造的的再开发地产的估价。再开发地产的估价。三、计算公式三、计算公式 购置土地的价格购置土地的价格=A-=A-（B+C+D+EB+C+D+E）A A开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值 B B整个开发项目的开发成本整个开发项目的开发成本 C C投资利息投资利息 D D开发商合理利润开发商合理利润 E E正常税费正常税费四、操作步骤 根根据据剩剩余余法法估估价价的的基基本本思思路路，剩剩余余法法估估价价的的程程序序为为：调调查查房房地地产产基基本本情情况况，确确定定被被房房地地产产的的最最佳佳开开发发利利润润方方式式，预预测测房房地地产产开开发发完完成成后后的的收收益益，测测算算开开发发总总投投资资，确确定定开开发利润，估算被估房地产价格。发利润，估算被估房地产价格。五、应用举例第七节第七节 基准地价修正系数法基准地价修正系数法 一、基准地价的含义一、基准地价的含义 基基准准地地价价是是按按照照城城市市土土地地级级别别或或均均质质地地域域分分别别评评估估的的商商业业、住住宅宅、工工业业等等各各类类用用地地和和综综合合土土地地级级别别的的土土地地使使用用权的平均价格。权的平均价格。二、基准地价测算的基本思路二、基准地价测算的基本思路 基基准准地地价价测测算算主主要要采采用用如如下下方方法法：依依据据土土地地使使用用权权出出让让、转转让让、出出租租、房房屋屋出出租租、买买卖卖、以以地地换换房房、征征地地拆拆迁迁、联联营营入入股股竺竺资资料料，分分别别采采用用多多种种方方法法试试算算样样点点地地价价，对对样样点点地地价价经经过过年年期期、容容积积率率、交交易易情情况况、土土地地条条件件等等修修正正，得得到到标标准准宗宗地地地地价价，然然后后根根据据评评估估区区域域内内的的标标准准宗宗地地求求取取基准地价。基准地价。三、基准地价的特点与作用（一）基准地价的特点 1 1基准地价是区域性价格；基准地价是区域性价格；2 2基准地价是土地使用权价格；基准地价是土地使用权价格；3 3因因为为基基准准地地价价是是区区域域性性价价格格，因因而而必必定定是是平平均价格；均价格；4 4基准地价一般都要覆盖整套城市建成区；基准地价一般都要覆盖整套城市建成区；5 5基准地价是单位土地面积的地价；基准地价是单位土地面积的地价；6 6基基准准地地价价具具有有现现实实性性，是是评评估估出出的的一一定定时时期期内的价格。内的价格。（二）基准地价的作用 1 1具有政府公告作用；具有政府公告作用；2 2宏观调控地价水平的依据；宏观调控地价水平的依据；3 3是国家征收城镇土地税收的依据；是国家征收城镇土地税收的依据；4 4是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；5 5是进一步评估宗地地价的基础；是进一步评估宗地地价的基础；6 6引导土地资源在行业部门间的合理配置。引导土地资源在行业部门间的合理配置。四、基准地价修正系数的基本思路四、基准地价修正系数的基本思路 基基准准地地价价修修正正系系数数法法，是是利利用用城城镇镇基基准准地地价价和和基基准准地地价价修修正正系系数数表表等等评评估估成成果果，按按照照替替代代原原则则，将将被被估估宗宗地地的的区区域域条条件件和和个个别别条条件件等等与与其其所所处处区区域域的的平平均均条条件件相相比比较较，并并对对照照修修正正系系数数表表选选取取相相应应的的修修正正系系数数对对基基准准地地价价进进行行修修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格正，从而求取被估宗地在估价基准日价格 的方法的方法。五、基准地价修正系数法的适用范围五、基准地价修正系数法的适用范围 （一）适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价；（一）适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价；（二二）可可快快速速方方便便地地进进行行大大面面积积的的数数量量众众多多的的土土地地价价格格评评估；估；（三三）该该方方法法一一般般在在宗宗地地地地价价评评估估中中不不作作为为主主要要的的评评估估方方法，而是作为一种辅助方法。法，而是作为一种辅助方法。六、基准地价修正系数法估价的程序（一）收集、整理土地定级估价成果资料；（一）收集、整理土地定级估价成果资料；（二）确定修正系数表；（二）确定修正系数表；（三）调查宗地地价影响因素的指标指标条件；（三）调查宗地地价影响因素的指标指标条件；（四）制定被估宗地因素（四）制定被估宗地因素 修正系数；修正系数；1 1、确定被估宗地使用年限修正系数；、确定被估宗地使用年限修正系数；2 2、确定期日修正系数；、确定期日修正系数；3 3、确定容积率修正系数；、确定容积率修正系数；（五）评估宗地地价（五）评估宗地地价第八节第八节 路路 线线 价价 法法 一、路线价估价法的含义和理论依据一、路线价估价法的含义和理论依据（一）路线价估价法的含义（一）路线价估价法的含义路路线线价价估估价价法法是是根根据据土土地地价价值值高高低低随随距距离离增增大大递递减减的的原原理理，在在特特定定街街道道上上设设定定单单价价，并并依依此此单单价价配配合合深深度度百百分分率率表表及及其其他他修修正正率率表表，用用数数学学方方法法来来计计算算临临接接同同一一街街道道的的其其他他宗宗地地价的一种估价方法。地地价的一种估价方法。（二）路线价估价法的理论依据（二）路线价估价法的理论依据路线价法实质上也是市场法的一种，路线价是标准宗地的单路线价法实质上也是市场法的一种，路线价是标准宗地的单位地价，可看作比较实例，对路线价进行的各种修正可视位地价，可看作比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是替代原理。为因素修正。因此路线价法的理论基础也是替代原理。二、路线价估价法的计算公式二、路线价估价法的计算公式宗地总价宗地总价=路线价路线价 深度百分率深度百分率 临街宽度临街宽度三、路线价估价法的适用范围三、路线价估价法的适用范围路路线线价价法法适适宜宜于于同同时时对对大大量量土土地地进进行行估估价价，特特别别适适宜宜于于土土地地课课税税、土土地地重重划划、征征地地拆拆迁迁等等需需要要在在大大范范围围内内对对大大量量土土地地进行估价的场合。进行估价的场合。四、路线价估价法的程序四、路线价估价法的程序路路线线价价估估价价法法的的操操作作步步骤骤主主要要包包括括以以下下内内容容：路路线线价价区区段段的的划划分分，标标准准深深度度的的确确定定，路路线线 价价的的评评估估，深深度度百百分分率率表表和其他修正率表的制作，土地宗地价格的计算。和其他修正率表的制作，土地宗地价格的计算。五、深度百分率表五、深度百分率表 在在影影响响地地价价的的因因素素当当中中，深深度度对对地地价价影影响响较较大大。地地块块愈接近道路，利用价值愈高。愈接近道路，利用价值愈高。六、几个路线价法则介绍六、几个路线价法则介绍 （一）四三二一法则（一）四三二一法则 （二）苏慕斯法则（二）苏慕斯法则 （三）霍夫曼法则（三）霍夫曼法则 （四）哈柏法则（四）哈柏法则七、路线价法的应用举例七、路线价法的应用举例第九节第九节 在在 建建 工工 程程 评评 估估 一、在建工程的含义与特点一、在建工程的含义与特点 在在建建工工程程指指在在评评估估时时点点尚尚未未完完工工或或虽虽然然已已经经完完工工，但但尚尚未未竣竣工工验验收收、交交付付使使用用的的建建设设项项目目，以以及及为为建建设设项项目目备备用的材料、设备等资产。用的材料、设备等资产。特特点点主主要要体体现现在在：在在建建工工程程情情况况复复杂杂、在在建建工工程程之之间间可可比比性性较较差差、在在建建工工程程的的投投资资不不能能完完全全体体现现在在建建工工程程的的形形象象进进度度、建建设设工工期期长长短短差差别别较较大大、在在建建工工程程的的价价格格受受后后续续工程的影响。工程的影响。二、在建工程评估的资料收集与分析二、在建工程评估的资料收集与分析 （一一）收收集集与与被被估估在在建建工工程程有有关关的的政政府府批批准准文文件件和和工工程其他详细资料。程其他详细资料。（二二）评评估估人人员员到到工工程程现现场场查查勘勘工工程程进进度度和和工工程程形形象象进进度度，明明确确工工程程竣竣工工、达达到到交交付付使使用用的的日日期期以以及及评评估估基基准准日工程形象进度是否与总工程进度计划相符。日工程形象进度是否与总工程进度计划相符。（三）（三）了解开发商有关情况，检查工程质量。了解开发商有关情况，检查工程质量。（四）（四）收集有关法定参数。收集有关法定参数。三、在建工程评估的主要方法三、在建工程评估的主要方法 （一）形象进度法（一）形象进度法 形形象象进进度度法法是是选选择择足足够够的的可可比比销销售售资资料料，根根据据在在建建工工程程建建造造完完成成后后的的房房地地产产市市场场价价格格，结结合合工工程程形形象象进进度度评评估估在建工程价格的方法。在建工程价格的方法。（二）成本法（二）成本法 成成本本法法评评估估在在建建工工程程是是按按在在建建工工程程客客观观投投入入的的成成本本评评估估，即即以以开开发发或或建建造造被被估估在在建建工工程程已已经经耗耗费费的的各各项项必必要要费费用用之之和和，再再加加上上正正常常的的利利润润和和应应纳纳税税金金来来确确定定被被估估在在建建工工程的价格的方法。程的价格的方法。（三）假设开发法（三）假设开发法 假假设设开开发发法法评评估估在在建建工工程程，是是在在求求取取被被估估在在建建工工程程的的价价格格时时，将将被被估估在在建建工工和和预预期期开开发发完完成成后后的的价价值值，扣扣除除后后续续的的正正常常的的开开发发费费用用、销销售售费费用用、销销售售税税金金及及利利润润，以确定被估在建工程价格的一种评估方法。以确定被估在建工程价格的一种评估方法。四、在建工和评估方法的选择四、在建工和评估方法的选择 根根据据在在建建工工和和的的上上述述特特点点，在在建建工工程程评评估估一一般般根根据据工和形象进度，选择适用的方法进行评估。工和形象进度，选择适用的方法进行评估。