10第十章--在建工程评估优秀PPT.ppt

第第10章章 在建工程评估在建工程评估 10.1 在建工程及其评估特点 10.2 在建工程评估的准备工作 10.3 在建工程评估10.1 10.1 在建工程及其评估特点在建工程及其评估特点 10.1.1 10.1.1 在建工程的概念在建工程的概念 在建工程指在房地产评估时尚未完工或虽然已经在建工程指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付运用的建设项目，以及建设项完工，但尚未交付运用的建设项目，以及建设项目备用材料、设备等资产。目备用材料、设备等资产。10.1.2 10.1.2 在建工程评估的特点在建工程评估的特点 1.1.在建工程种类多，状况困难在建工程种类多，状况困难 2.2.在建工程的形象进度以及资产功能差别很大在建工程的形象进度以及资产功能差别很大 3.3.在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难一样难一样 4.4.在建工程的建设工期长短差别较大在建工程的建设工期长短差别较大10.2 10.2 在建工程评估的准备工作在建工程评估的准备工作 1.1.要求企业供应待估在建工程具体资料。要求企业供应待估在建工程具体资料。2.2.要求供应并查阅企业在建工程批准文件、要求供应并查阅企业在建工程批准文件、工程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及工程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及原始记录等。原始记录等。3.3.评估人员到工程现场查实工程进度和工评估人员到工程现场查实工程进度和工程形象进度。程形象进度。4.4.检查工程质量。包括在建工程的各组成部分检查工程质量。包括在建工程的各组成部分是否存在缺陷及待修理的因素，建筑材料质量是是否存在缺陷及待修理的因素，建筑材料质量是否过关，在建工程整体布局是否合理，在建工程否过关，在建工程整体布局是否合理，在建工程工期是否符合支配等。工期是否符合支配等。5.5.搜集与该项工程评估所需的有关数据资料。搜集与该项工程评估所需的有关数据资料。10.3 10.3 在建工程评估在建工程评估10.3.1 10.3.1 工程进度法工程进度法 工工程程进进度度法法是是指指以以工工程程预预算算为为依依据据，按按勘勘察察时时确确定定的的完完工工程程度度评评估估在在建建工工程程价价值值的的一一种种方方法法。这这种种方方法法主主要要适适用用于于施施工工期期较较短短且且价价格格变变更更较较小小的在建工程。该方法的数学表达式为：的在建工程。该方法的数学表达式为：式中式中:例例1 某建设项目将要建筑混合结构仓库1000平方米，在建建筑工程总预算造价为200000元，在建设备安装工程预算为50000元。评估时该库房正在建设中。其中建筑工程中的基础工程已完工，结构工程完成了30，设备安装工程尚未进行。评估人员依据一般土建工程各部位占单位预算的比重，即工程造价构成（见表10-1），对该在建工程进行评估。表表10-1 10-1 工程造价构成表工程造价构成表 依据以上数据，得：依据以上数据，得：在建建筑工程完工程度在建建筑工程完工程度1313+60+6030303131 在建建筑工程评估值在建建筑工程评估值20000031200000316200062000（元）（元）部位名称部位名称建筑结构类型建筑结构类型混合结构混合结构现捣框架现捣框架结构结构 预制装配预制装配构架结构构架结构 预制吊装结预制吊装结构构 基础工程基础工程1313151525251515结构工程结构工程6060606055556060装饰工程装饰工程272725252020252510.3.2 10.3.2 变动因素调整法变动因素调整法思路：接受对在建工程实际完成部分因价格变更和思路：接受对在建工程实际完成部分因价格变更和设计变更因素，分别计算各调整数额，经归集加设计变更因素，分别计算各调整数额，经归集加总后，与在建工程实际支出相加减，确定在建工总后，与在建工程实际支出相加减，确定在建工程的评估值。程的评估值。适用范围：工期较长、设计变更及价格变更对在建适用范围：工期较长、设计变更及价格变更对在建工程影响较大的项目工程影响较大的项目计算公式为：计算公式为：在建工程评估值在建工程实际支出在建工程评估值在建工程实际支出(已完已完工程部分材料、人工费因价格变更造成的增减额工程部分材料、人工费因价格变更造成的增减额)(已完工部分各项间接费、银行贷款利率变更已完工部分各项间接费、银行贷款利率变更造成的增减额造成的增减额)(已完工部分设计变更影响造已完工部分设计变更影响造价的金额价的金额)10.3.3 重编预算工程进度法思路：先接受重新编制工程预算，然后再按工程进度法估测在建工程评估值。适用范围：建设工期较长、设计变更较大、价格变更较大、实际工程成本与工程预算差距较大的在建工程