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5a写字楼物业效劳标准 篇一：5A写字楼物业治理效劳标准 5A治理效劳标准 二O一 O年六月一日 第一部分 设备设备的维护与保养治理标准 一、 建立设备设备档案 设备设备档案应至少包括以下内容： a. 消防系统 b. 变压器 c. 低压配电 d. 供、排水系统 e. 监控系统 f. 照明系统 g. 材料 二、供配电系统 A、运转治理标准 物业治理人员应每日检查： 1、 变压器的油位、油色是否正常，运转是否超负荷，是否漏 油。 2、 配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导 线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、 配电室防各种标示物、标示牌是否完好，平安器具是否齐 全以及是否放于规定的位置。 4、 按时开关辖区内的灯饰。 5、 沿线无堆积易燃物、危险物品。B、 保养治理标准 1、 低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、 检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接严密，母线接头处有脏物时应去除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、 检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、 检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、 检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 2）、物业治理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的预备，然后分段进展配电柜的保养。 2、 变压器的保养、维护标准 a、 变压器的养护应每半年一次。 b、 在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、 拧紧变压器的外引线接头，假设有破损应修复后再接好。 d、 检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，假设损 伤那么予以更换。 e、 测定变压器的绝缘电阻。 C、停电应急措施的效劳至少应包括： 1、 关于供电局提早通知，检修高压线路打算停电时，物业及进告知业主停电缘故及时间，通知做好停电预备工作。 2、 关于突发事件停电时，物业及时与相关部门联络，征询 明停电缘故及时间后，及时通知业主。 3、 当维修和保养电气设备需打算停电时，效劳中心提早 通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证平安的组织措施和技术措施。原那么上停电选在下班时间或节假日期间。 4、 当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进展抢修， 必要时通知业主停电时间及缘故。 5、 当发生火灾时，应停顿动力设备供电。 五、电气设备治理标准 物业治理人员应保障： 1、正常情况下，装备两人保障24小时办公、后勤等持续供电 的稳定性 2、所有电气设备的安装及线路敷设符合低压电气安装规程的 规定。 3、在增添大容量的电气设备时，需重新设计线路，并通过有 关供电、消防部门审核同意后，进展安装和使用。杜绝在电气线路上增加容量，以防过载引起火灾。 4、建筑内采纳采纳铜芯导线；敷设线路进入夹层或闷顶内，需穿管敷设，并将接线盒封闭。 5、办公室内的台灯、壁灯、落地灯和配餐间内的电冰箱等电 气设备的金属外壳，需有可靠的接地保护。 6、照明灯具外表高温部位不得靠近可燃物，碘钨灯、荧光灯、 高压汞灯（包括日光灯镇流器）， 不可直截了当安装在可燃物体上；深罩灯、吸顶灯等，如安装在可燃物件附近时，需加垫石棉布或石棉板隔热层；关于碘钨灯、功率大的白炽灯的灯头线，采纳耐高。 7、温线穿瓷套管保护；厨房等潮湿地点采纳防潮灯具。 8、配电室作防火分隔处理。 9、火灾报警装置、自动灭火装置、事故照明等消防设备的用 电，备有应急电源，消防设备的专用电气线路应穿金属管敷设在非燃烧体构造上，并定期进展维护检查，以保证随时可用。 10、 电气设备、挪动电器、避雷装置和其他设备的接地装置每 年至少进展两次绝缘及接地电阻的测试。 11、 在配电室和装有电气设备的机房内，配置适当的灭火器 材。 六、维修保养标准 1、变压器： （1） 每年春季检查高低压绝缘及进展变压器油简化试验。篇二：5A物业标准 5A写字楼 所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，由于谁也不愿意被叫成乙级写字楼。如此，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。 所谓5A，是指智能化5A ，包括： OA：办公自动化系统； CA：通讯自动化系统； FA：消防自动化系统 ； SA：安保自动化系统； BA：楼宇自动操纵系统。 那么，5A写字楼详细有哪些标准呢？ 编辑本段第一要素：黄金区位 房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三仍然地段。这关于酒店可能并非个个是真理，但关于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购置写字楼的第一要素。 编辑本段第二要素：超大规模 这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比拟大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必需要有强大的综合配套，运营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼假设没有相当大的建筑体量和规模化的配套设备，是难以称得上五星级的。 编辑本段第三要素：建筑文化 所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店如此的历史，但关于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心如此的品牌文化，倒不如直截了当说成是摩天大楼的建筑文化。不管西方仍然东方，不管兴隆仍然落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸阻碍了世界各地对摩天大楼的追求，但可能这是临时的。由于从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。 编辑本段第四要素：硬件设备 就像星级酒店在硬件配套上追求豪华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔·盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，因而，科技豪宅也同样拥有豪华，只是强调重点已经转移。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设备的最大追求应该是创新，主要表达在建筑设计和建筑功能的创新上。 编辑本段第五要素：软件效劳 5A写字楼(20张)相对酒店的五星级效劳标准，写字楼效劳有了明显的变化，一方面表达在高效的物业治理上，另一方面表达在对入住企业的专业化商务效劳上。比方，将洗衣送餐这些酒店式效劳改写为卫星会议、活动筹划、会展中心等效劳。又如，一些新型写字楼不仅可以实现全天候空调理假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫。 编辑本段效劳标准 一、范围 本标准规定了写字楼物业治理效劳活动中顾客效劳、房屋和1设备设备运转维护效劳、写字楼秩序维护和平安效劳、环境保洁效劳、绿化摆放与养护效劳、专项特约效劳等内容及要求。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业治理效劳活动。 二、术语和定义 本标准采纳以下术语和定义： 2.1 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设备、设备和场地。 2.2 物业治理 物业产权人通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业按照物业效劳合同商定，对房屋及配套的设备设备和相关场地进展维修、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2.3 物业治理承接验收 以保证物业治理效劳正常施行和物业共用部位、共用设备设备正常使用为目的的检查验收。 2.4 顾客 接受物业治理效劳的组织或个人。 例如：物业产权人、使用人及其他相关方。 2.5 专项特约效劳 写字楼物业治理机构在物业治理效劳合同商定的效劳内容之外，提供为满足顾客个性需求的效劳。 2.6 突发性公共事件 在写字楼物业治理范围内发生的自然灾祸（包括气象灾祸，地震灾祸，地质灾祸，生物灾祸等）、事故灾难（包括各类平安事故，交通运输事故，公共设备和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫惹事件（包括传染病疫情，群体性不明缘故疾病，食品平安和职业危害，动物疫情，以及其他严峻阻碍公众健康和生命平安的事件）和社会平安事件（包括恐惧攻击事件，经济平安事件，涉外突发事件和群体性事件）等。 三、根本要求 3.1 物业治理企业的资质要求 从事写字楼治理的物业治理企业应具有相应的资质，符合建立部物业治理企业资质治理试行方法的要求。 3.2 物业治理承接验收 3.2.1 物业治理企业应按照相关规定，与业主方进展物业治理承接验收； 3.2.2 物业治理承接验收的条件应符合成都市物业治理承接验收指导意见的规定； 3.2.3 移交的物业材料记录明晰，签订了承接验收协议，对遗留征询题的处理进展了商定； 3.2.4 完成了承接验收备案。3.3 治理机构与人力资源配置要求 3.3.1 物业治理企业应按照写字楼的详细特点、功能定位以及合同的商定，设置相应的治理机构，装备适当的治理效劳人员； 3.3.2 治理人员应获得物业治理从业资历证书或岗位证书，专业技术、操作人员应获得相应专业技术证书或职业技能资历证书。 3.3.3 从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握物业治理根本法律、法规和政策，熟悉物业的根本情况，能正确使用相关专用设备设备。 3.3.4 治理效劳人员着装统一、标准，佩戴标识，文明用语，举止端庄，效劳主动、热情。 3.5 治理效劳要求 3.5.1 制订有实在可行的物业治理效劳方案，有较为完好的治理效劳制度和作业标准，并认真执行； 3.5.2 房屋共用部位完好，共用设备设备正常运转； 3.5.3 物业治理区域内的环境、秩序符合合同商定的标准； 3.5.4 实行了“三公开”（公开收费标准、公开效劳内容和标准、公创办事流程）； 3.5.5 公示24小时效劳； 3.5.6 有效劳受理、投诉、回访处理程序； 3.5.7 治理效劳中的相关作业记录完好，可追溯。 3.6 档案治理 3.6.1 物业治理档案健全，有专人保管，查阅方便。 3.6.2 有较完善的物业治理档案制度，档案内容至少应包括： 3.6.2.1 物业竣工验收及承接验收档案； 3.6.2.2 设备台帐和治理维修档案； 3.6.2.3 顾客材料档案； 3.6.2.4 物业效劳日常治理档案。 3.7 财务治理 3.7.1建立健全财务治理制度，对物业治理费和其它费用的收支进展财务治理，运作标准，账目明晰。关于顾客报修、超时空调、特约效劳等费用须单独结算的应精确计算； 3.7.2 物业治理费、能消耗、通讯费、杂费、特约效劳收费、车库治理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进展（合同另有商定除外），收费应操作标准； 3.7.3 实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业效劳资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业效劳资金的收支情况。 3.8 顾客满意度 3.8.1写字楼物业治理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业效劳的满意度不低于合同商定标准； 3.8.2 每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3； 3.8.3 对调查结果进展分析，有改良措施。 3.9 专项特约效劳 写字楼物业治理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项效劳需求，开展专项特约效劳。 3.10 节能治理写字楼物业治理机构应按照物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能治理方案，并认真执行。 3.11 突发性公共事件处理 写字楼物业治理机构应对治理效劳过程中可能出现的设备设备缺点、自然灾祸、事故灾祸、公共卫惹事件和社会平安事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织施行培训、演习、评价和改良，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。 四、顾客效劳 4.1 接待效劳 有条件的写字楼应设置总效劳台。为物业使用人提供征询、效劳受理、投诉接待等效劳；同时为外来的办事人员提供征询、引导等效劳； 不具备设置总效劳台条件的写字楼，物业治理机构应设置效劳窗口，受理物业使用人的征询、报修、特约效劳申请和投诉。 4.1.1 入驻、退租效劳 顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。 4.1.2 报修接待效劳 顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修工程当天完成（预定除外）。维修完成后应进展回访。 4.2 邮件、报刊杂志收发效劳 4.2.1 正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特别邮件等应进展登记； 4.2.2 挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特别邮件等应请收件人签收； 4.2.3 每日10:00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）； 4.2.4 顾客迁离本物业后，应为顾客提供一个月的邮件保管效劳，并尽力通知顾客领取，对无法联络收件人的邮件，要退回邮局。 4.3 治理效劳 4.3.1 制订装修治理制度，告知顾客装修治理的流程、本卷须知和禁止行为； 4.3.2 签订装修治理效劳协议，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务； 4.3.3 建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设备设备）材料。 4.4 投诉处理 4.4.1 物业治理机构直截了当受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业治理责任的，应向顾客抱歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。物业治理机构与投诉者无法协商处理的，应上报物业治理企业或上级主管部门处理； 4.4.2 物业治理机构直截了当受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日； 4.4.3 顾客直截了当向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作； 4.4.4 向公安机关报案的投诉，应协助公安部门处理； 4.4.5 涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；4.4.6 受理、处置顾客投诉应做好记录。 4.5 专项特约效劳受理 对顾客提出的专项特约效劳要求，应在24小时内回复；在物业治理机构力所能及范围内的，原那么上应当受理，不能受理的要告诉缘故。 五、房屋共用部位、共用设备设备运转、维护效劳 5.1 房屋共用部位维护治理 5.1.1 建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，恪守房屋平安使用的标准、政策、法规； 5.1.2墙外表粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平坦不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层觉察有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理； 5.1.3 对房屋共用部位进展日常治理和维涵养护，维涵养护记录完好； 5.1.4 按照房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的平安情况，做好检查记录； 5.1.5 觉察征询题及时向房屋产权人，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织施行。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。 5.2 装修治理 5.2.1 执行住宅室内装饰装修治理方法、住宅装饰装修验收标准、成都市城市房屋装修构造平安治理规定等相关规定； 5.2.2 按照装修治理效劳协议商定的时限，及时审核、回复装修人的装修申报； 5.2.3 每日巡查装修施工现场，觉察违犯装修治理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，应向业主和有关部门。 5.3 共用设备设备日常运转、维护效劳 5.3.1 变配电系统 5.3.1.1 高压电气设备至少每二年进展一次平安测试，油浸式变压器每年进展一次平安测试，留存高压电气测试合格报告； 5.3.1.2 低压配电设备每年至少一次全面停电检修； 5.3.1.3 按照规定周期对变配电设备设备进展检查、维护、清洁，并做好记录； 5.3.1.4 高低压配电柜运转正常、操作灵敏，仪表显示精确； 5.3.1.5 变压器运转正常，通风降温设备可靠，温度显示精确； 5.3.1.6 直流操作系统运转正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进展一次充、放电试验； 5.3.1.7 功率因数自动补偿运转正常，功率因数不低于0.9，电容器容量符合工作要求，无鼓包、漏液现象； 5.3.1.8 制定突发事件应急处理程序和临时用电治理措施，明确停、送审批权限，停、送电按规定提早通知顾客； 5.3.1.9 制定配电室人员出入治理制度，配电室实行封闭治理，无鼠洞，装备符合要求的灭火器材； 5.3.1.10 高压防护器具、验电器按规定每半年检定一次，计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。 5.3.2 应急供电系统 5.3.2.1 每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求，水路、油路有无渗漏；篇三：办公楼物业效劳标准术语和定义 本标准采纳以下术语和定义： 2.1 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设备、设备和场地。 2.2 顾客 接受物业治理效劳的组织或个人。 例如：物业产权人、使用人及其他相关方。 根本要求 行方法的要求。 3.2 物业治理承接验收 3.3 治理机构与人力资源配置要求 3.5 治理效劳要求 3.7 财务治理 3.8 顾客满意度 3.9 专项特约效劳 效劳。 3.10 节能治理 治理，并认真执行。 价和改良，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。 顾客效劳 4.1 接待效劳 有条件的写字楼应设置总效劳台。为物业使用人提供征询、效劳受理、投诉接待等效劳；同时为外来的办事人员提供征询、引导等效劳； 不具备设置总效劳台条件的写字楼，物业治理机构应设置效劳窗口，受理物业使用人的征询、报修、特约效劳申请和投诉。 4.2 邮件、报刊杂志收发效劳 4.3 装修治理效劳 4.4 投诉处理 4.5 专项特约效劳受理 对顾客提出的专项特约效劳要求，应在24小时内回复；在物业治理机构力所能及范围内的，原那么上应当受理，不能受理的要告诉缘故。 房屋共用部位、共用设备设备运转、维护效劳 5.1 房屋共用部位维护治理 5.2 装修治理 5.3 共用设备设备日常运转、维护效劳秩序维护与平安效劳 6.1 门卫 6.2 巡查 6.3 平安监控 6.5 平安治理7.1 环卫设备 应按照写字楼的实际情况合理设置相关环卫设备，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。 7.2 清洁、保洁责任制7.3 各区域清洁要求： 区域卫生标准 外围及周边道路地面洁净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌外表洁净无积尘、无水印；路灯外表洁净无污渍。 绿化带及水池绿地内无杂物，花台外表洁净无污渍，水池内水质清亮，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。 大厅、楼内、公共通道地面洁净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件外表光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃洁净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件外表洁净，无污渍，有金属光泽；门把手洁净、无印迹、定时消毒；天花板洁净，无污渍、 杂物，盆栽植物无积尘。 会议室、接待室地面、墙面、洁净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅洁净，物品摆放整齐、有序。 楼梯及楼梯间梯步外表洁净无污渍，防滑条（缝）洁净，扶手栏杆外表洁净无灰尘，防火门及闭门器外表洁净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。 公共卫生间地面洁净，无污渍、无积水，大小便器外表洁净，无污渍，有光泽；各种隔断外表洁净，无乱写乱画，金属饰件外表洁净，无污迹，有金属光泽；墙壁外表洁净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇外表洁净无积尘；门窗外表洁净，窗台无灰尘；玻璃洁净无水渍；洗手台洁净无积水，面盆无污垢；各种管道外表洁净无污渍；各种物品摆放整齐标准；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通同时无明显异味。 停车场地面洁净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具外表洁净无积尘、蛛网；墙面洁净无积尘，各种指示牌外表洁净有光泽；消防器材外表洁净，摆放整齐；减速带外表洁净无明显污迹，各种道闸外表无灰尘。 开水间及清洁间地面洁净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐洁净，天花板洁净无蛛网，灯罩外表无积尘、蛛网，墙面洁净无污渍，各种物品外表洁净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。 电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁亮堂，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面洁净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮外表洁净无印迹；扶梯踏步外表洁净，扶手外表洁净无灰尘、污渍，玻璃外表洁净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面洁净有光泽。 电器设备灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身外表洁净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。 消防栓、消防箱、公共设备保持外表洁净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯插座、灭火器外表光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器外表光亮、无积尘、无斑点；消防栓外外表光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。 垃圾中转房中转房应专人治理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。 设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件外表光亮，无痕迹。 外墙目视洁净、无污垢；外表、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无积尘。 平台、屋顶无垃圾堆积。 8.1 环境消杀治理 消杀工作应在尽量不阻碍物业使用人工作的前提下进展，如上班前、下班后或者利用节假日等；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消杀过程中留意做好个人防护。 8.2 垃圾清运 对写字楼产生的生活垃圾应专人负责，日产日清；对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。 8.3 保洁工作中的应急处理 写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障顾客人身平安，减少财产损失。