安徽市物业承接查验细则.doc

目    录  第一章   总则  第二章   准备程序  第三章   查验标准  第四章   责任义务  第五章   监督管理  第六章   附则         第一章、 总则  第一条 【目的和依据】为了规范物业承接查验行为，确保承接物业的质量合格，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法、物业管理条例住建部物业承接查验办法和合肥市物业管理若干规定等法律法规的规定，制定本办法。 第二条 【适用范围】本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同中承接查验的内容约定，共同对物业及其共用设施设备进行检查和验收的活动。 第三条 【责任主体】合肥市房产局行政主管部门负责全市物业承接查验活动的指导和监督工作。 县、区（开发区）及街道房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。 前期物业公司负责组建物业承接查验小组并同开发商具体办理物业的承接查验手续。      第二章、 准备程序  第四条 【时间约定】建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业及其共用设施设备的承接查验工作。 第五条 【承接查验小组人员构成】承接查验小组应由街道工作人员、建设单位（开发商）代表、施工单位代表、物业公司代表、业主代表组成。物业企业可以委托相应专业技术资质的第三方进行查验。 第六条 【移交材料】现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： 1、物业产权资料  项目立项报告；   建设工程规划许可证；房屋预售许可证；土地使用证、协议或合同； 建设工程施工许可证；用地红线图；物业质量保修文件和物业使用说明文件 。2、竣工验收资料  竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；   建设工程竣工验收证明；   公共配套设施验收合格证明及其安装、使用和维护保养等技术资料；（含窨井盖）；   供水准许使用文件或协议书；   供电准许使用文件或协议书；   供气准许使用文件或协议书； 供热准许使用文件或协议书   有线电视准许使用文件或协议书；   通信设施准许使用文件或协议书；   电梯准用证及合格证。   3、施工设计资料  地质报告书；   全套设计图纸（竣工图）；   图纸会审通知单；   设计变更通知单；   工程预决算报告书；   重要的施工会议纪要；   隐蔽工程验收记录；   沉降观测记录；   其他可能会影响将来管理的原始记录。   4、电气设备资料   机电设备出厂合格证及其安装、使用和维护保养等技术资料；   供电设备使用说明书及其安装、使用和维护保养等技术资料；   机电设备安装、调试报告；   设备保修卡、保修协议。   5、业主资料  已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；   已购房业主的付款情况或付款方式。   第七条 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。 第八条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。 第三章、查验标准 第九条 验收标准为建设部房屋接管验收标准及业主生活的合理要求。 一、房屋查验标准 1、外墙及屋面：   外墙不得渗水；   屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。   2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。3、内墙面：   抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；   块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。   4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无漏水痕迹，无污渍。  5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮痕，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。 6、门、窗：   门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。   门锁、窗销连接牢固，开启灵活；   玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；   油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；   电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。   不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。   8、楼梯、扶手：   钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；   砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。   9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。   10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。   11、油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。   12、电器插座及其他。    有线电视、电话、宽带接口安装完好，具备开通条件。   插座开关安装牢固，开关灵活，接触良好、电源接通正常。   灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。   水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。   给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力；地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。   门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。   其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。   二、公共配套设施接管验收标准   1、天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。   2、散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。   3、屋面避雷设施连接牢固。   4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。   5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 6、 道路：   路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；   路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；   块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；   交通标识线、路牌清楚完好。   7、室外消防栓：   消防箱标识清楚，玻璃完好；   消防设施配件齐全;   消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。   8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。   9、垃圾中转站外表装饰完整，密封完好；垃圾桶配置完善，使用方便。   10、保安岗亭安装到位，配件齐全，标识清晰，完好无损。   11、保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。   12、停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。   13、自行车车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。   14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。   15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。   16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。   17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。  18、水池、水箱卫生清洁，无渗漏。   19、信报箱安装牢固，完好无损，标识楚，表面平整光洁。  20、室外健身器材安装牢固，完好无损。  21、根据要求，有物业服务用房 。三、电气设备的接管验收   1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。   2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。   3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。   4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。   5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。   6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。    7、保安监控设备：设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。   第十条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。  第四章、责任义务 第十一条 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认并签订物业承接查验协议。 第十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。 第十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。 第十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房、其他物业及其共用设施设备。 第十五条 物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。 第十六条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。 第十七条 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。 第十八条 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业及其共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第十九条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。 第二十条 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业公用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。 第二十一条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业公用部位及其共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。 第二十二条 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。 第二十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业及其共用设施设备的保修责任。 建设单位可以委托物业服务企业提供物业及其共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。  第五章、监督管理 第二十四条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续： 一 前期物业服务合同； 二 临时管理规约； 三 物业承接查验协议； 四 建设单位移交资料清单； 五 查验记录； 六 交接记录； 七 其它承接查验有关的文件。 第二十五条 物业承接查验协议将作为竣工验收备案的必要件，同时作为办理房产证必要件。 第二十六条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。 物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。 第二十七条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。 第二十八条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。 第二十九条 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管理条例第五十九条的规定处罚。 第三十条 物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。 第三十一条 前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。 第六章  附则 第三十二条 本办法合肥市房地产管理局主管部门负责解释。 第三十三条 本办法自-年-月-日起施行。