《房地产开发与经营》综合试卷九.doc

南京工业职业技术学院 2004/2005第1学期末考试试卷闭卷【 】课程： 房地产开发与经营 出卷人： 陈林杰 考试类型：开卷【】适用班级： 房管0311、0321；房工0314、0324 第一部分：专业理论题（50分）一、填空题（0.5*26=13分）1、银行发放贷款类型有： 、 、房地产抵押贷款2、“七通一平”指：通 给水、排水、热、电 、 、电信、 ； 平整。3、城市房地产综合开发经营，指以 为基础的经营活动，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。4、房地产行业的主要法律有 、 、中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国环境保护法。5、房地产市场的类型按房地产的用途分为：住宅 ； ； ；工业；仓储；行政司法军事；科教文卫；旅游娱乐；特殊用房等。 6、房地产投资风险的敏感性分析，通过分析、预测投资项目主要因素 、 、与 、总投资发生变化时，对经济指标的影响，从中找出敏感性因素。7、土地使用权出让方式有协议 出让、 出让、 出让。8、土地征用程序： 商定补偿安置方案 出让或划拨颁发土地使用证。9、房地产开发项目招标方式有： 、 、议标（谈判招标 ）。10、房地产开发项目的实施管理：“三控”项目 、进度 、 ；“两管” ，信息管理；“一协调”综合协调。11、房地产开发与经营资格要求不同，分别需要： 资质与 资质。12、房地产开发的社会环境： 、人口构成、人口受教育水平、 。二、简答题（共25分）1、房地产开发的主要参与者有哪些？（3分）2、房地产开发流程是什么？（3分）3、房地产市场的特点是什么？（4分）4、房地产市场分析的内容有哪些？（4分）5、房地产投资的风险主要有哪些？（3分）6、房产买卖交易程序（4分）7、物业管理内容（4分）三、分析题（共12分）1、进入房地产行业如何选择租赁与买卖？（4分）2、分析利率发生变动时对房地产行业的影响。（4分）3、分析销售市场与租赁市场的关系（4分）第二部分：案例题（共50分）案例资料：根据南京市国有土地使用权公开出让公告(2004年第5号；发布日期2004-6-28)：地块编号：NO.2004G11地块。土地坐落：南京市白下区杨庄一期E地块。用地面积：用地总面积.9平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积75014.0平方米，实际出让面积73052.9平方米。规划用地性质：二类居住用地；             容积率：1.6；             覆盖率：20%；             规划建筑高度：35米（机场限高分区要求）。挂牌出让价：19000万元。请根据上述资料和自己所做的杨庄地块（万能国际花园）房地产开发全程策划方案做如下题目（如果答题空格写不下，可另外附纸）1、房地产开发类型有哪些，本项目采用何种开发类型？（5分）2、如何做该项目的营销策划？（5分）3、做该项目的立地及SWOT分析。（10分）4、做该项目的规划设计，内容：建筑类型的选择、规划布局原则、道路规划、绿化规划，并画出建筑布局草图（20分）？5、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如房屋的销售均价为5000元/，请计算该项目的收益率？（10分）答案第一部分：专业理论题（50分）一、填空题（0.5*26=13分）1、银行发放贷款类型有：房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发项目贷款、房地产抵押贷款2、“七通一平”指：通 给水、排水、热、电 、气 、电信、公路 ；土地 平整。3、城市房地产综合开发经营，指以成片集中开发 为基础的经营活动，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。4、房地产行业的主要法律有中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城市土地管理法、中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国环境保护法。5、房地产市场的类型按房地产的用途分为：住宅 ；写字楼 ；商业用房 ；工业；仓储；行政司法军事；科教文卫；旅游娱乐；特殊用房等。 6、房地产投资风险的敏感性分析，通过分析、预测投资项目主要因素销量 、价格 、成本 、总投资发生变化时，对经济指标的影响，从中找出敏感性因素。7、土地使用权出让方式有协议 出让、招标 出让、拍卖 出让。8、土地征用程序：申请选址商定补偿安置方案核定用地面积出让或划拨颁发土地使用证。9、房地产开发项目招标方式有：公开招标、邀请招标、议标（谈判招标或指定招标）。10、房地产开发项目的实施管理：“三控”项目成本 、进度 、质量 ；“两管”合同管理 ，信息管理；“一协调”综合协调。11、房地产开发与经营资格要求不同，分别需要：开发资质与中介资质。12、房地产开发的社会环境：人口数量、人口构成、人口受教育水平、城市历史传统。二、简答题（共25分）1、房地产开发的主要参与者有哪些？（3分） 房地产开发商； 政府有关部门； 金融机构； 设计机构； 建筑承包商； 建设监理单位； 律师事务所。2、房地产开发流程是什么？（3分） 房地产开发商提出开发设想； 可行性研究； 申请项目用地； 项目设计； 征地及拆迁安置； 筹措开发资金； 建设工程招标（建筑承包商、监理单位）； 施工； 市场营销与策划； 物业管理、3、房地产市场的特点是什么？（4分）1) 鲜明的地域性；2) 市场对供给的调节相对滞后；3) 房地产市场是慢性消化市场；4) 房地产市场是垄断竞争市场；（地理位置垄断）5) 鲜明的周期性市场；6) 投机性强的市场；7) 交易方式多样化市场；8) 交易程序十分复杂的市场；9) 受金融市场强烈影响的市场；10) 房地产市场是政府保持着强有力干预的市场4、房地产市场分析的内容有哪些？（4分）总体的市场分析： 市场供求现状分析； 房地产的分析方案； 方案的有效实施； 撰写市场分析报告。特定开发地段市场分析: 该地段限制性因素分析（基础设施、地质、环境） 类似项目的价格、优势分析，寻找竞争优势 市场需求房型分析 是否提供特殊配套服务设施5、房地产投资风险的主要有哪些？（3分）1) 财务风险（融资、房款回笼困难）2) 购买力风险3) 利率风险4) 变现风险：区域性、周期长、价值高5) 经营性风险：6) 社会风险和意外事故6、房产买卖交易程序（4分）1) 确认资格2) 签订房屋买卖合同A) 买主姓名、联系地址、电话及签约日期。B) 房屋所在地理位置、地形图及产籍号。C) 贷款申请及定金支付情况，最后达成的物业成交价格。D) 卖方提供的产权证明，包括房产所有权和土地使用权证明。E) 规定买卖双方应分摊的、该缴纳的各种税费，如契税、交易管理费等。F) 规定产权过户的交接日期。G) 买方出价截止日期。H) 附加条款。I) 买卖双方签字。3) 付款成交4) 房地产过户7、物业管理内容（4分）1) 经营：主要是指依据市场规律，进行商业策划，制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。2) 管理：主要是根据房地产的变动和作用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行。3) 服务：是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务。三、分析题（共12分）1、进入房地产行业如何选择租赁与买卖？（4分）1) 租金分析2) 零首付时，月供与月租金分析3) 房屋的升值潜力2、分析利率发生变动时对房地产行业的影响。（4分）利率提高，则加重开发商和购房贷款者的财物负担，从而将抑制房地产的供给与需求；反之，将刺激房地产发展。3、分析销售市场与租赁市场的关系（4分）互相排斥：选择租房，则会放弃买房，影响销售市场互相促进：租金高，则会推动销售市场的房价走高第二部分：案例题（共50分）案例资料：根据南京市国有土地使用权公开出让公告(2004年第5号；发布日期2004-6-28)：地块编号：NO.2004G11地块。土地坐落：南京市白下区杨庄一期E地块。用地面积：用地总面积.9平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积75014.0平方米，实际出让面积73052.9平方米。规划用地性质：二类居住用地；             容积率：1.6；             覆盖率：20%；             规划建筑高度：35米（机场限高分区要求）。挂牌出让价：19000万元。请根据上述资料和自己所做的杨庄地块（万能国际花园）房地产开发全程策划方案做如下题目1、做该项目的立地及SWOT分析。（10分）（一） 立地分析及租赁市场分析 位于城东南，东接绕城公路，西临大校场，南至宁芜铁路，是南京建设中的东南门户。该地块为二类居住用地，东邻绕城公路，北邻光华路。规划中的宁杭高速，绕城高速及纬六、纬七路环顾四周。交通路网呈纵横交错之势。经过的公交车有99、82、93路。 周围的租赁市场完善，四方新村，天堂新寓及月牙湖畔的住宅为主要的出租房源。良好的租赁环境可以促进销售环境的良好发展。较高的租金有利于提高周边楼盘的价值，拉高房价，扩大利润空间。由此可以预测杨庄地块的发展前景看好。（二） SWOT分析 S优势点分析（1） 随着房价的趋于平稳，杨庄地块良好的环境，配套，交通等必然得到消费者青睐。机场搬迁会直接提升楼盘品质，居住环境。杨庄地块受其影响，在房价，配套，景观设计方面必然有较好的决策。整体楼盘的价值提升必然会扩大利润空间。目前规划部门提出了众多规划设想，除了住宅用途外，还包括发展会展经济，汽车配套项目等。杨庄地块的开发可以引用这些设想。为战略决策提供更多方案。（2） 杨庄地块交通便利，规划中的宁杭高速，绕城高速以及纬六、纬七路环顾四周。公交车有93、82、99路。 （3） 配套设施齐全，工商银行，农业银行，苏果超市，华联超市，联华超市，月牙湖公园等。由市土地储备中心承建了一条支干道。位于光华路与绕城公路之间，连接6号和7号两个地块。全长600米，宽43米，局部宽24米。今年开春道路两边进行了绿化。该支干道的建成，完善了杨庄地块的配套，为将来小区业主的出行提供了方便。（4） 杨庄地块离市中心及商业中心不远，整体的经济环境稳定，人气旺，前景良好。W劣势点（1） 杨庄地块挂牌起始价为1.9亿，折合每亩地价为172万元。半年时间上涨了20%，挂牌价的提升可能是政府期望把这一区域的地价提高。原先在这里拿地的开发商成本都不是很高。其他开发商要想进驻肯定会考虑这种土地成本上的劣势。（2） 秦淮河，运粮河都流经该地块。可以对其进行开发，做成景观，提升楼盘价值。但存在优势的同时也有不利之处。河水受到严重污染，河畔工厂排出的废水也流进河里。如果要改善水质，开发成本上要增加。另外，周边房屋的拆迁，田地的征用都要给予一定的补偿。费用上有较大支出，资金回笼时间拉长。（3） 大校场机场的噪音，空气污染等影响该地块的环境。但机场搬迁后该劣势将转为优势。O机会点杨庄地块除了开发小区外还可以进行商业地产开发。（A） 社区商业中心：通常伴随大盘住宅开发而成为提升整体居住环境质量的必要组成部分。是为社区及周边居民提供日常消费的商品和服务而精心打造的。通常以底铺或商业街形式存在。杨庄地块如果进行片区开发，就可以投资社区商业中心。（B） 便利型商业：当住宅地产开发规模较小，而周边商业发展成熟时，便利型商业是配套开发的另一种选择。如便利超市等。如果杨庄地块进行小规模开发，可以投资便利型商业T威胁点：杨庄E地块最强劲的竞争对手就是万达房地产公司。2、房地产开发类型有哪些，本项目采用何种开发类型？（5分）规模与复杂程度单项开发；小区开发；地域新城区；旧城区；开发阶段土地开发房屋建设。新城区，小区开发3、做该项目的规划设计，内容：建筑类型的选择、规划布局原则、道路规划、绿化规划，并画出建筑布局草图（20分）？1) 建筑规划设计A. 建筑类型的选择：高层、小高层、多层B. 建筑布局：容积率1.21.5日照间距1.61.7C. 环境小品：建筑、装饰 整体性、实用性、艺术性、趣味性D. 居住建筑的规划布局原则a) 适当的人口规模b) 日照充分c) 通风良好d) 安静整洁e) 美观舒适E. 居住建筑的布局形式a) 行列式b) 周边式c) 混合式d) 自由式2) 房地产项目道路规划A. 房地产项目道路功能a) 满足居民日常生活方面的交通活动需要b) 方便市政公用车辆的通行c) 满足货运需要B. 道路规划原则a) 主要为区内服务150200Mb) 道路走向应符合人流方向，方便居民出入c) 尽端式道路长度不超过200M，有回车空间d) 住宅入口路e) 道路应结合地形布置f) 旧住宅区改造，应充分利用原有道路系统3) 房地产项目绿化规划A. 房地产项目绿化系统分类a) 公共绿地b) 公共建筑与设施绿地c) 宅旁和庭园绿地d) 道路绿地B. 房地产项目绿化的布置原则a) 形成完整系统b) 节约用地c) 美化和丰富环境4、如何做该项目的营销策划？（5分）商品住宅营销方法与技巧a) 广告视听广告，广播、电视、电影印刷广告，报纸、杂志、期刊、小册子户外广告，广告栏、广告牌、张贴广告（墙壁、车身）信函广告，选择潜在客户b) 派员销售c) 召开新闻发布会推销技巧：摸透人心理解他人旁门先入商品住宅销售渠道a) 直接销售b) 中介代理5、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如房屋的销售均价为5000元/，请计算该项目的收益率？（10分）1、土地费用：/1.6*.9=802元/平方米;2、单项工程造价（含设备）：多层住宅850950元/平方米，高层（14层以下）13001400元/平方米。地下车库（兼人防工程）22002300元/平方米，商业配套850900元/平方米。3、前期费：用占建安费用比例6-8%。3、基础设施建筑费用：230250元/平方米。4、公共配套设施：面积占建筑面积0.4%，标准高一些，包括精装修及设备，20002500元/平方米。5、开发期税费、房修基金：按收入1%，其余已包含在土地费用中。6、其他工程费用：占建安工程费用的22.5%。7、间接开发费及管理费用：总体按400500万元。8、销售费用：按收入23%发生。9、不可预见费：占建安费用35%左右。10、税营业税金5%；城建税7%；教育附加4%；企业所得税33%。