写字楼招商方案~.doc

.华虹科技写字楼招商方案 一、项目介绍与产品价植构建 项目主要特性地段价值、区位价值 位于美丽的金溪河畔旁，视野开阔，望城景致，毗邻人杰地灵 的金溪河，距汽车站 5分钟路程，距国家 4A 级风景区玉华古洞 7 公里路程，驾车 10分钟车程，本项目将成为城市的文化和环境影响 力；同时是一个机遇，将成为将乐县综合性智能业态的稀缺价值。 高 米， 层。 前瞻性创新设计：打破区域固有产品形态，引领智能写字楼未 来发展。 高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象高举高打， 专为高端客户量身打造，突出企业品牌形象，打造成功产品。 业态类型：商务楼、酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲 洗浴中心、健身俱乐部、集团企业办公区，单位面积 120m 2 至 180 m 2 整层面积约为 2000或 1100多平方米。地下停车场建筑面积 2305.9 m 2 ，共 个车位。 二、写字楼市场分析及租赁分析 楼盘名称 建筑面积 （m 2 ） 租金价格（元/m 2 ） 入驻率 鸿图不夜城 平均 20元（未装修） 不到三分二 金森公司 花园酒店 130 m 2 左右 20元（已装修） 山水酒店 每层 600 m 2 左右 约 40元（已装修） 三华城 未入驻.民宅（套房） 130左右 10元（已装修） 夏华、东方商厦 系商铺建筑 上河国际、澜泊湾等 建设之中 乐活城 宏泰名城 将乐现有楼盘分析： 电梯数量配置明显不足，速度绶慢，候梯时间长，严重影响了 入驻企业的商务，办公效率。 车位配比普遍存在偏低，未能达到每 200平方米有一个停车位 的基本标准。 将乐目前无一家高端智能化写字楼。 认真细致的市场调研分析是商业项目科学、合理定位的依据， 科学合理的商业定位是商业项目的运营基础，出其不意的招商策划 是高效出租的保障，优质的物业管理服务是项目经营的根本。通过 拥有良好的硬件条件，通过精确的定位招商后及专业的运营，把本 项目打造成辐射将乐县城最具代表的综合智能化写字楼。 三、招商及租赁策略 1、招商策略专业团队全方位出击，抢占市场。 入市时间在本县城其它写字楼还未放量的阶段，本项目更 能抢占市场先机。 政府招商加强与政府发改局、经贸局及外经招商办、工商 局的合作，是抢夺优质客户的重要渠道，尤其是金融类客户。 租赁成本控制价格是吸引客户的最有力条件，从装修、免 租期、消防改造等各环节进行掌控，降低营运成本就可实现让利。.楼层控制通过合理的开零划分和楼层控制，吸纳更多的客 户，加快招租速度。 渠道招商加强与第三方中介的合作，多方推介能提高面积 的去化速度。将乐现存的中介所共六家：将乐县阳光房产代理中心； 将乐县乐易房产服务代理中心；将乐县鸿运房产中介服务部；将乐 县百安居房产中介服务部；将乐县三华房产中介服务中心；将乐县 为民房产信息中心。 2、客群分析 a、从工商局企业股调出将乐县城区内的企业和机构，商务楼、 酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲洗浴中心、健身俱乐部、 集团企业办公区明细，以便寻找租赁客户；b、各大商会、协会、组 织介绍租赁客户；c、民宅办公区、KTV、美容院、酒店、宾馆拜访； d、第三方中介所；e、政府部门合作。 3、招商阶段如何划分 第一阶段 市场蓄市期 第二阶段 市场上升期 第三阶段 市场高峰期 第四阶段 持续租赁期 4、招商节点控制 储备目标租户，宣传项目及初步意向洽谈，储备租户可填满租 赁面积的 40%，完成 5至 6家大客户的正式签约，储备租户正式签 约，新增目标客户，部分入住。.四、推盘策略 楼层控制以半层、整层、多层消化为主，也可零星租赁。 需求面积在半层以内的租户，对装修布局的改动小，更愿意选择入 住方便快捷的精装写字楼；租赁整层、多层面积的大租户，对装修 布局要求高，一般会改造，精装房改造会加大租赁成本。 五、价格策略 价格确定方法： 价格测试是分析把握客户能承受的最高价位以 及项目产品间价格体系是否合理的关键，是创造利润最大化，去化 均匀的重要保证。 1、初步价格测试根据不同企业经营类型，对外报价范围， 以判断客户对总体价格的接受度。 2、租户落点客户初步落点，以获得客户对户型价值的判断。 3、户型价格测试初步价格表制定后，对客户进行落点户型 的报价，测试客户具体户型价格接受度以调整价表。 4、客户意向落点分析，价表修正，确保分布均匀。 5、价格确定，最终价格确定。 前期以租金低价入市，或免租期 月，后期未精装修租金 每月元/m 2 （试定） ，精装租金每月 40元/m 2 （试定） 。从第四年 起租金年递增8；总体租金递增比例不超过原租金水平的 30（试定） 。 项目产值租赁面积 24885.7m 2 （已扣除一楼面积、十楼、十.六、十七、十八层自用办公面积） ，估平均租金 30元，每月收入 746571，年收入 8958852元。 六、招商程序 1、市场定位和业态定位等设计前的商业策划，具体的程序如下： 商圈分析市场定位业态定位写字楼租赁 2、将拟定的市场定位和业态定位确定初步客户要求，通过各种 客户渠道接触、了解符合条件的主要客户，并掌握其拓展市场的计 划，最后确定中小客户的名单。 3、召开目标客户洽谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的 客户参加，洽谈会的主要内容是征求他们对项目的主要意见、可能 性及其它方面的建议，而这些建议均可用于制定合理的招商条件和 政策。 4、视招商洽谈会的情况，在会后逐个向目标群进一步介绍项目 情况及招租条件，必须采用每隔 2至 3天沟通一次的跟踪办法专人 沟通，要重点对各个管理层进行充分的沟通，制定合理的招商宣传 手册。 5、对于特别重要的客户最好能区别对待，有针对性的分析，为 客户量身订做他所感兴趣的市场资料。 七、渠道策略 多年积累的高端客户资源，逐一排查、筛选写字楼、商住楼、 酒店、直接寻找潜在客户。.推广和现场楼体广告吸引来电、来访客户。 发改局、经贸局、外经局政府办、工商局等府部门引进高端客 户。 保险公司、证券公司、投资公司、中介服务机构、金融后台服 务机构。 第三方中介合作方式额外按一个月租金实行佣金支付。 渠道行销，主动一对一拜访客户及关键人，适时举办现场客户 推介会促进签约。 客群 业内中介 政府机构 商业协会 世家资源 行业组 织 金融 圈层 写字楼 客户 支付第一个 月租金为佣 金 外经局、 招商局、 工商局发 改局、经 贸局、外 经局政府 办、工商 局 各大商会 秘书长及 会员 其它写字 楼项目意 向客户和 高端客户 关键介 绍人利 益返点 金融 机构 配套 后台 服务 老写字 楼、园 区企业、 商住楼、 酒店 渠道 形 式 一对一拜 访 一对一拜 访 短信广告 沙龙，项 目推介会 电话行 销沙龙， 项目推 介会 电话 行销 沙龙， 项目 推介 会 招商员 拜访 举办招商会议对外联合专业人士，相关机构，共同炒作， 以宣传项目的亮相。 A、会前按排事项：1、通过何种途径邀请意向加盟者；2、邀 请的嘉宾安排接待；3、发言人的的次序及发言内容；4、场地的选 择与布置；5、项目介绍的内容；6、意向加盟者的提问；7、媒体的 安排与提问。.招商会具体准备事项：1、专人接听招商加盟热线电话；2、打 印会议日程安排并通知公司各部门；3、提前 15天联系媒体报道事 宜；4、在步行街中央广场的 LED 显示屏广告的制作；5、考虑是否 制作宣传单张；6、进行会议厅演讲台条幅制作，会议厅大门上方横 幅，大楼门口挂横幅。 （时间地点、提前一周天悬挂） ；7、提前一天 调试音响、麦克风电脑投影仪、灯光；8、大楼入口处设置指示牌、 签到台、盆花、来宾登记表；9、提前两天落实会议主席台人员及名 单；10、预定花蓝，并落实花蓝数量、落款内容；11、打印准备好 合作意向书；12、摄像机、胶卷、相机并专人跟踪录像带、照片； 13、落实来宾发言稿。 分批次各个击破，活动以各圈层客户为主，穿插来电来访客户， 世家资源客户，待客户积累到一定量，一般以八、九人为主，进行 小众圈层活动。 B、媒体（电视、报纸、路牌）宣传要点：针对目标地区；宁 可多花钱选择第一媒体，不可省钱选第二媒体，效果相差极大；重 点突出，内容简明扼要，让人一目了然；报纸注意版面，版面不同 相差很大。具体实施如下： 1）户外横幅与路牌广告的制作；全面招商推广信息 +主力、 意向商家、集团企业办公的入住； 2） 三明日报招商广告的刊登，一共刊登四期，首期普 通彩色完整版，其余三期普通彩色1/2版； 3）步行街中央广场的LED显示屏广告的制作，15秒，80.次/天，一季度； 4）三明电视与交通频道 三明电视台新闻采访的专题报道，时间 月。 将乐电视台角标与走字广告投放，时间 月。 5）短信 50万条短信每隔一个星期5万条开始发送，覆 盖整个三明市； 6）海报派发：结合将乐县集中的商业地点， 月 日开始 全城区范围的海报派发活动。 C、行业人士介绍利用行业协会的好处在于，它不仅能 提供潜在客户的资料，同时由于它独特的角色而具有良好的可 信度。 D、业内人士介绍业内人士良好的关系网和其所在的立 场，对招商帮助很大。 八、招商时要注意的问题 1、资料准备充分；2、人员训练要加强；3、公司领导要出 面做好人脉关系；4、公关宣传要跟上；5、招商重点要突出； 6、后期跟踪要抓紧；7、同期建设要保证；8、不要操之过急； 9、不要信口开河；10、不同阶段的招商条件不一样。 九、费用预算 媒体及道具 规格 设计完成 时间 发布 时间 版面内容 （估算）费用预算（元） 彩色全版（一期） 65000 报纸 广告 三明日报 彩色 1/2 版(三期） 95000 电台专访 三明电视台 新闻专访栏目（两月） 36000 将乐电视台广告 一年 22000.LED 视频 步行街中心广场 一季度 6800 短信 短信平台 两个半月 30000 现场招商会 现场及前期准备费 用 50000 合计 31000 十、招商团队 招商策划师一名、招商人员两名。