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物业管理法规考试复习资料一、判断题1、与诉讼的两审终审制度不同，仲裁适用一裁终裁制。（ ）2、业主可以委托代理人参加业主大会。（ ）3、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（ ）4、住宅小区内的地下车库为开发商所有，开发商可自行决定将车位出售给小区业主，也可将其全部出售给邻近小区的业主。（ × ）5、开发商在首次业主大会中可以行使投票权。（ ） 6、专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（ ） 7、在租赁期间，租赁房屋被房东出售给第三人，则原租赁合同自动解除。（ × ） 8、物业管理行业协会只是一个民间行业组织，不具备行政管理能力。（ ） 9、业主未按商品房买卖合同的约定付清房款，物业管理公司有权拒绝为业主办理装修手续。（ × ）10、制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。（  × ）11、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（   ）12、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。（    ）13、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。（    × ）二、单项选择题1、（  C  ）负责三级物业服务企业资质证书的颁发与管理。A. 国务院建设主管部门 B. 省、自治区人民政府建设主管部门C. 设区的市人民政府房地产主管部门 D. 县级房地产行政主管部门2、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（  B ）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开大会临时会议。A. 10%         B. 20%             C. 30%            D. 50%3、已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费（   D ）A 可以不交  B. 由业主分摊    C. 由物业企业核销 D. 由建设单位交纳4、下列不属于物业服务合同当事人的是（   B ）A. 房地产建设单位 B. 业主委员会 C. 业主大会 D. 物业服务企业5、二级资质的物业管理企业，具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员要求（ C  ）A. 不少于30人 B. 不少于20人C. 不少于10人 D. 不少于5人6、在合法转租中，第三人对租赁物造成损失的，应由（ A  ）赔偿损失。A. 第三人 B. 承租人 C.出租人 D.物管公司7、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的（  B ）时，应当及时续交。A. 20% B. 30% C. 40% D. 50%8、属于民事诉讼的基本构成环节的是（ c   ）A. 协商 B. 民间调解 C. 司法调解 D. 仲裁9、根据我国合同法的规定，租赁期限在（  A ）以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。A. 六个月 B. 一年 C. 二年 D. 三年10、选举或更换业主委员会委员，应经（ D  ）同意。A. 专有部位占建筑物总面积2/3以上的业主 B. 占总人数2/3以上的业主 C. 专有部位占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主 D. 专有部位占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主11、前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（   D ）A、暂停           B、作废           C、调解             D、终止12、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的（ D ），建设单位不得擅自处分。A、所有权         B、使用权         C、处理权           D、所有权或使用权13、物业管理企业承接物业时，应当对物业（ D ）进行查验。A、技术资料        B、共用部位       C、共用设施设备       D、共用部位、共用设施设备14、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的（ C ）。A、公共停车场     B、商业服务设施   C、物业管理用房     D、公共场所绿地15、从事物业管理活动的企业应当具有（ D ）。A、独立核算能力的企业               B、能自负盈亏的企业  C、独立承担民事责任                 D、独立的法人资格16、一个物业管理区域由（ A ）物业管理企业实施物业管理。A、一个           B、二个           C、多个             D、不限17、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（  C  ）A、临时委托合同                      B、物业管理服务协议 C、前期物业服务合同                 D、临时性合作协议 18、物业管理企业承接物业时，应当与（  C）办理物业验收手续。A、施工单位       B、开发建设单位   C、业主委员会       D、居民委员会19、物业管理用房的所有权依法属于（ B）。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。A、使用人         B、业主           C、开发建设单位     D、物业管理企业20、物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将图纸，档案资料交给（ C ）A、居民委员会     B、业主大会       C、业主委员会       D、当地房管部门21、物业管理条例第一条规定：为了规范物业管理活动，维护（ D ）的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。A、业主         B、物业管理企业    C、开发建设单位    D、业主和物业管理企业22、条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由（ D ）按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。A、业主         B、物业管理企业    C、业主和使用人    D、业主和物业管理企业23、县级以上地方人民政府（ A  ）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。A、房地产行政主管部门              B、工商行政管理部门  C、小区管理办公室                  D、物业管理协会24、业主大会应当（ C ）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。A、代表         B、维护            C、代表和维护      D、领导和保护25、一个物业管理区域成立（ A  ）业主大会。A、一个         B、二个            C、多个            D、不限26、召开业主大会会议，应当于会议召开（ C  ）以前通知全体业主。A、7日         B、10日            C、15日            D、20日29、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的（ D   ）。A、物业管理公司 B、行政主管部门    C、公安派出所       D、居民委员会30、业主大会做出一般性决定，必须经与会业主所持投票权（ B  ）以上通过。大会作出制定和修改公约，议事规则：选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经管理区内全体业主所持投票权（ B  ）以上通过。A、1/3；1/2     B、1/2；2/3          C、2/3；1/2         D、1/2；3/4三、多项选择题1、业主委员会履行下列职责（  ABCDE  ）A. 召集业主大会，报告物业实施情况        B. 选聘、解聘物业管理企业C. 与选聘的物业管理企业签订物业服务合同  D. 监督业主公约的实施E. 业主大会赋予的其他职责2、住宅物业的建设单位，在下列（   A C ）情况下，经批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业A投标人少于3个 B投标人少于5个 C住宅规模较小 D物业建设单位认为没有必要 E. 业主大会认为没有必要3、履行物业服务合同必须要遵循以下哪几项基本原则（ A B ）A. 全面履行 B. 实际履行 C. 协助履行 D. 友好履行 E. 经济履行4、（    ABC ）应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。A. 住宅物业的业主 B. 住宅小区内的非住宅物业的业主 C. 与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主D. 同一开发商开发的与住宅小区邻近但相互独立的写字楼的业主E. 同一开发商开发的与住宅小区邻近但相互独立的商场的业主5、物业服务费用的收费方式一般有（    A、D ）A包干制 B签约制 C明细酬金制D酬金制 E. 质价相符制6、住宅小区中，地上车位 （A E ）A. 属于全体业主所有 B. 属于开发商所有 C. 全部收益应归全体业主，物管公司不能从中收取任何费用D. 全部收益应归开发商，业主、物管公司不能享受任何利益 E. 物业管理公司能收取必要的管理费用，其余部分归全体业主7、下列哪些人可以参加业主大会（    ACE ）A. 已成年的业主 B. 未成年的业主 C. 未成年业主的监护人D. 有空置房的小区开发商 E. 持有业主委托书的受托人8、租赁权的物权效力表现为：（   ABCE ）A在同一物上只能设立一个租赁权 B买卖不破租赁C承租人在同等条件下的优先购买权 D可以随意转租E承租人在同等条件下的优先租赁权9、处理相邻关系的原则包括：（ABC ）A. 有利生产 B. 方便生活 C. 团结互助 D. 依法处理 E. 兼顾习惯10、下列属于可变更、可撤销的合同是：（ AB ）A. 因重大误解订立的合同 B. 显示公平的合同 C. 一方以欺诈、胁迫的手段签订的合同 D. 乘人之危订立的合同 E. 以合法形式掩盖非法目的的合同 11、物业管理条例归纳为建立了十项基本制度包括（ ABCD  ）A、招投标制度     B、资质管理制度 C、人员资格制度  D、专项维修资金制度12、物业管理条例明令四项禁止行为（ABCD  ）A、物业管理用房不得擅自改变用途      B、物业区域道路、场地不得占用、挖掘C、区域内公共建筑和设施不得改变用途  D、不得将该区全部物业管理一并委托他人13、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（ ABCD   ）A、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；C、物业质量保修文件和物业使用说明文件； D、物业管理所必需的产权资料。14、物业服务收费应当遵循（ A B  ）原则A、合理、公开                     B、收费与服务水平相适应C、区别不同物业的性质和特点       D、使业主不产生投诉和纠纷15、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（ B C ）等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。A、先后顺序       B、建筑面积     C、住宅套数      D、产权期限16、业主委员会履行下列职责（  ABCDE  ）A、 召集业主大会，报告物业实施情况        B、 选聘、解聘物业管理企业C、 与选聘的物业管理企业签订物业服务合同  D、 监督业主公约的实施E、 业主大会赋予的其他职责四、案例分析题1、某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。交房当日，物业服务公司得知小区业主甲某尚未向开发商付清房款，于是拒绝向该业主交出房屋钥匙，双方发生激烈争吵。最终，为避免矛盾升级而影响到其他业主的顺利入住，物业服务公司迫不得已交出钥匙。甲某入住后，物管公司多次催促其付清房款，但业主认为他欠的是开发商的钱，与物业公司无关，故一直置之不理。物业公司于是对住户采取停电、停水的措施，使得该业主无法正常生活，导致该业主的强烈不满。试分析：（1） 业主未付清房款，物业公司能否扣押业主家钥匙？为什么？答：物业公司不能扣押业主家钥匙。甲某与开发商之间形成的是房屋买卖合同法律关系，而与物业公司形成的是物业合同法律关系，这是两个不同的法律关系，彼此之间的权利和义务不同。根据业已成立并生效的房屋买卖合同，开发商负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。尽管甲某尚未付清全部房款，形成的债权债务关系应由甲某和开发商自行解决。作为物业服务合同的相对方无权扣押业主家的钥匙。（2） 业主未付清房款，物业公司采取停电、停水方式是否合理？为什么？ 答：不合理。因为业主和物业公司形成的是物业服务合同法律关系，只要业主按照物业服务合同约定缴纳了物业管理费，就意味着他在物业服务合同法律关系中履行了自己的义务，就应该得到完善的物业管理服务，其他人不能对这种权益进行侵害。此外，供应水电乃业主和电力、自来水供应部门之间的合同关系，与物业服务无关。物业服务企业无权采取断水断电的手段，对抗物业管理服务合同的相关当事人业主，否则，物业服务企业属于侵害水电供应部门的权利。2、李明喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今台风即将来临，让市民做好防台风准备。李明因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午住在同楼的王佳放学回家，恰好走到李明家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业管理企业的巡逻保安员见状，忙将其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。于是，王佳父母找到李明要求其赔偿损失。李明称花盆是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，王佳的父母向人民法院起诉，要求李明赔偿损失，并以管理不善为由将物业服务公司告上法庭。试分析：（1）台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？ 答：不属不可抗力。合同法第111条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”日常生活中，不可抗力主要指自然灾害和事件。自然灾害如暴风、冰雹、地震等，事件如战争、罢工等。本案中，李明在明知台风即将来临，搁置在窗外的花盆有可能被台风吹落伤人的情况下没有将花盆放在安全的地方，属于管理不善，主观上有过错。该事件不属于不能预见、不能避免和不能克服的情况。（2）本案赔偿责任应当由谁来承担？为什么？ 答：李明承担。民法通则第126条规定“建筑物或者其他设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，他的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。”该规定在归责原则上采取过错推定，即认为物的所有人或者管理人主观上存在过错，应该承担责任；如果物的所有人或者管理人想不承担责任，就必须用证据表明自己主观上没有过错或者是由于他人的行为而导致伤害的发生。根据该法律的规定，作为花盆的所有人或者管理人李明在花盆将王佳砸伤后理应承担赔偿责任，除非他有证据证明自己没有过错。 另外，王佳父亲指控物业服务公司管理不善不能成立。王佳被花盆砸伤后被小区保安发现即护送去医院进行抢救，物业服务公司已经尽到管理和服务的责任，不存在过错，比应承担赔偿责任。3、2007年7月2日，丁某与A房地产公司签订商品房买卖合同一份，购买甲小区其中一套物业。据丁某所知，A房地产公司与B物业服务公司已于2007年2月15日签订了一份前期物业服务合同，有效期为2年，约定B物业服务公司管理甲小区，物业服务费用为1.80元/（月·平方米）。该收费标准经过所在区县物价管理部门审批，物业服务企业按照合同进行各项管理活动。丁某入住后，认为物业费太高，且自己并未同意接受B物业服务企业的管理，故一直拒绝交纳物业服务费用。2008年9月，物业服务公司将丁某诉至法院，请求判令丁某支付拖欠的物业服务费用。与此同时，甲小区的业主大会召开，多数业主均认为B物业服务公司的收费过高，业主大会达成决议，决定授权业主委员会另聘物业服务公司。B物业服务公司提出异议，认为前期物业服务合同尚未到期，业主委员会无权单方面解除合同。试分析：（1）丁某能否不缴纳物业服务费？为什么?答：不能。国务院物业管理条例第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据该规定，建设单位有选聘前期物业服务企业的权利，因此，A房地产公司与B物业服务公司签订的前期物业服务合同合法有效。并且该收费标准经过所在区县物价管理部门审批，应认定为合理的收费标准。对甲小区的房屋买受人来说要受前期物业服务合同的约束，丁某依此约定应缴物业管理费，如不缴，即构成违约，B物业服务公司有权起诉要求支付拖欠的物业服务费用。（2）业主委员会能否单方面解除合同？为什么？ 答：能。国务院物业管理条例第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”依照该条规定，业主委员会有权另聘其他物业服务公司，尽管前期物业服务合同约定的二年时间尚未到期，一旦业主委员会与其他物业服务公司签订的合同生效，则前期物业服务合同即终止。4、路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；开发商则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁来承担，为什么？ 答：本案属于物业管理侵权纠纷，小区物业管理企业是法律规定的责任主体，应承担严格责任即无过错责任。物业管理是一种服务，也是一种产品，因服务质量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或过失，物业管理商或开发商也要承担相应责任，因此，本案中的小区物业管理企业和开发商均不能免责，他们应当首先对业主陈红承担责任，然后再通过有关途径明确他们各自的责任（有无责任或责任大小）。5、2003年1月，B小区业主张先生在外带回一个5岁大的孤儿，决定收为养子。但因家居面积不大，安顿小孩不便，便想封闭阳台作为小孩卧室；该小区A物业服务公司未予同意，并告诫说，封闭阳台违反业主公约。张先生未予理会，到当地行政主管部门办理相关手续之后，请来装修工人对阳台进行封闭装修。A物业服务公司多次制止未果，便下达了正式的处罚决定书，内容为：依据本小区业主公约第18条、第25条之规定，限张先生在10日之内将阳台恢复原状，并处以罚款200元。张先生不服，向法院提起诉讼。试分析：（1）在相关行政主管部门办理合法手续后，张先生能否将自家阳台封闭装修？为什么? （2）物业服务公司的处罚决定书是否合理？为什么？ (1)答：可以。张先生作为B小区的业主之一，本应遵守业主公约的规定，应维护小区的整体利益，不得擅自封闭阳台改作小孩卧室。但后到当地行政主管部门办理相关合法手续之后，则其有权封闭阳台，可不受业主公约规定的限制。（2）答：不合理。因为物业服务企业与业主之间是平等主体之间的民事法律关系，一方不享有处罚另一方的行政权力。而业主公约中规定的处罚权与主体之间的法律地位平等原则不相符，因此，业主公约中约定的处罚权是不合法的。