写字楼物业特色服务精选.doc

写字楼物业特色效劳 篇一：高质量写字楼物业效劳设计方案 高质量写字楼物业效劳设计方案 高质量智能化的物业可以吸引客户的眼球，高素养人性化的物业治理效劳可以抓住客户的心。为使楷林国际大厦的物业效劳质量与大厦的硬件质量相匹配，我按照既往的工作经历，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业效劳整体方案： 一、效劳原那么 1.权利界定的原那么：以物业产权为治理权的根底，业主为治理权的权利主体，物业治理公司为治理的详细执行者；业主，业主大会，物业治理公司之间的权利义务应予明确。 2.业主至上的原那么：有需求就有效劳； 3.统一治理原那么：公共部位及公共设备设备由物业公司统一治理，确保物业的保值与增值； 4.经济合理原那么：物业治理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业治理要求，又要兼顾物业运转本钱支出，以保证物业治理效劳行为有效健康的进展； 5.专业化效劳原那么：物业治理公司有一整套专业化、标准化、系统化的治理规章制度和效劳原那么标准，执业员工要求持证上岗。 6.超前治理原那么：物业治理公司的治理认识，效劳内容要想在用户之前，不能默守陈规。 二、效劳内容 1.共性效劳： 从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业治理效劳 1)总台效劳 商务公司的客户量较大。总台效劳可以在第一时间满足来访客户的征询、引导、查找、征询讯、投诉等需求，缩短寻访时间。同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等效劳。 2)礼仪效劳 商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦效劳人员的礼仪要求也较高。由保安员提供的酒店门僮式效劳，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也操纵了部分阻碍商务办公的人群的进入。 特色效劳 1，每日雍尚效劳 每天早上8点由客服经理带着客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。 2，VIP效劳 针对重点业主租户建立VIP团队效劳（客服、工程、保安），如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接效劳，表达大厦质量。 3，互动效劳 经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情，如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等，遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。记住每位业主（老总）的生日，有前台人员送上鲜花，表达心意。 4，超值效劳 治理中心和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议，业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。 5，设立专业设计部门及人员，打造大厦形象。 标示系统的完好及好坏也阻碍着楷林大厦的质量，为此物业公司要对标示系统进展全方位的设计，特别是细节，如前台、卫生间、机房内效劳人员照片上墙，电梯、各机房内标识牌等的设立。再有关于大堂的设计，家具的摆放、灯光的亮度、花卉的摆放，节假日的布置，前台人员的工装颜色的更换都应有不同的方案，表达出变化和别具一格，增加亮点。 3)平安效劳 大厦的平安防卫工作是治理的重中之重，它不仅涉及各类金融机构等业/租户的财产与个人生命平安，还涉及大量的行业、商业、部门机密。写字楼在办公时间通常都是开放的，致使治安治理难度增大。为此，物业公司将以建立健全严格的出入治理制度，加班登记制度、钥匙治理制度，建立客户档案，增加巡查频次，二十四小时平安监控，恶劣气候对大厦门窗进展巡查等一系列积极有效的防范手段，加强平安治理力度。 4)消防效劳 楷林大厦为高层建筑，规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、量大，高层建筑承受风力大，易受雷击，因此火灾隐患多。消防效劳，以预防为主，物业公司将与各金融及商务公司签定消防责任书，明确消防平安责任人，积极宣传消防根本知识，协助客户掌握防火、救火、逃生的根本技能，二十四小消防监控，定期进展消防设备的检查和保养，定期进展大厦消防结合演练（要求所有业/租户参加），人防与机防有效结合，确保大厦的平安使用。 5)清洁效劳 清洁好坏是楷林大厦治理效劳水平的重要表达，关乎大厦的形象，同时特别大程度阻碍大厦的租售率。为此，必须对质地讲究的高级装饰材料进展专业化养护，对楼体外檐进展定期清洗，保证公共通道、电梯、卫生间、茶水间、吸烟室、空中花园，公共设备设备外面的清洁，不留卫生死角。使业/租户及访客随时感遭到清洁、光亮、通透和空气清新。 6)绿化效劳 商务写字楼通常较为封闭，环境相对较为沉闷。恰当的绿植品种选择，合理有序的布置摆放，可以增加大厦的活力，美化办公环境，满足成功人士的心理需求（吉祥、顺利、发财、兴隆等）。特别是在节日期间，别致的盆景装饰，更能突出喜庆的气氛。7)运输效劳 关于电梯的使用物业公司应按照客户入住情况及人员分布尽快划分高低区，降低能耗及使用高效率。 电梯司机的友善礼貌，是大厦物业效劳水平表达的又一窗口。统一征询候语、明晰报站提示、合理的停靠组合，既树立了良好的企业形象，又提高了电梯运转效率和平安性，同时还能保持电梯清洁效果，降低电梯使用过程中的损坏机率，操纵客、货运输分流。 8)工程设备设备运转及维保效劳 楷林大厦设备设备复杂，技术含量高，覆盖范围广，供配电系统、照明系统、消防系统、安防监控系统、通讯系统、网络系统、运输系统、温度操纵系统、给、排水系统、车辆治理系统等设备设备能否正常运转，不但关乎各业/租户办公环境的优劣，更关乎其在客户群体心目中的形象和口碑及公司在行业中的市场定位。因此，设备、设备的平安、正常运转是大厦物业治理运作的核心和重点。 在大厦物业治理中，一定要建立高素养的员工队伍，运用高技术的治理手段，高标准的治理要求对楷林大厦进展专业化的工程治理。除建立一整套行之有效短期、中期、长期相结合的工程设备维保、检修打算外，还将制定并不断完善一套覆盖各个方面的治理预案，并充分利用大厦的智能化物业治理系统，对所有公共设备设备的运转情况进展二十四小时不连续的监控。降低设备运转缺点率，保证设备设备的良好运转，为业/租户提供温馨、优雅办公环境的保证。 9)客务效劳 寓治理于效劳，是物业治理的明显特征。为方便客户，满足客户需要，物业公司将设立客户效劳中心，为业/租户提供一系列效劳包括，迁入/迁出手续办理、恭贺乔迁、提供客户手册（办公环境及物业专项效劳介绍、大厦周边配套指南，包括餐饮、娱乐、休闲、健身、购物、行政效劳、金融、医疗、交通等内容）、提供手册（装修阶段的相关治理规定）、接待效劳（投诉、报修、征询等）、意见征集、征询题处理信息反响效劳、组织联谊、竞技竞赛活动、专题沙龙或讲座、协助客户在大厦内进展业务宣传等效劳内容，从而提高物业效劳质量。 10)节能操纵公共设备设备的能耗费用在物业治理本钱支出中所占比重特别大，只有在节能降耗上开动脑筋，才能从根本上降低物业运转本钱。为此，物业治理公司的保安部和工程部将互相协作，按照大厦开放及关闭时间规定，在满足业/租户加班需求的根底上，严格操纵照明系统、温度操纵系统及运输系统的分区使用，把设备运转本钱降至最低。 11)标识系统设计 完善、明晰的标识系统，能加强指引功能及提示、警示功能。为此，物业公司将从楼宇名称标识、楼层标识、功能区指示标识、设备设备标识、物业治理用房标识、警示及提示标识、水牌、方向指引标识、消防疏散标识等多方面进展缜密的考虑和要求。除去开发商装备的标示外，物业公司可按照本身的需要更加完善本人的标示。 12）二装效劳 建立二装效劳部，指定专门人员配合及监管业主的二次装修过程。 2.专项效劳（功能规划） 写字楼的客人多为商务客人，因此在大厦的功能规划上，应从商务工作的需求出发，满足这一特定人群的需要。 1)员工餐厅 考虑多数公司办公面积有限，不具备炊事条件，且大厦周边短期内餐饮配套不甚完善，大规模的写字楼，其所包容的职员数量众多，午休时间较短，急需处理就餐征询题。（建议在8月31日开业前员工餐厅要开启，如找不到合作伙伴物业公司可自办）。 2)中、西餐厅 商务客人来访，各公司皆需尽地主之宜。为表达公司的好客和行业身份，要求就餐环境优雅，菜质量量上乘，有特色的中、西餐厅，为公司处理了来访商务客人的就餐征询题。(二、三楼可考虑应尽快招租)。篇二：高级商务写字楼的物业治理 高级商务写字楼的物业治理 随着国内市场经济的快速开展，区域环境的日趋成熟，在目前不断以硬件设备著称的商务办公写字楼成为一种标识时，对其进展物业治理这一“管家”的作用也日益凸现出来。 在昆明本地物业治理企业中，大潮物业所治理的“三合商利”写字楼不断以其独特的治理方式吸引了众多商家的云集，现已成为东风西路上一道风景线。大潮物业开辟了写字楼先进治理方式的先河，按照大潮物业多年成功的治理经历，针对写字楼物业治理总结出以下几个方面： 第一：平安征询题至关重要 平安征询题在物业中永远占据着核心的地位。平安防范应当遵照人技两防原那么，在保证设备到位的同时，物业治理人员的平安认识也尤为重要。有特别强的责任心，居安思危的认识，安防人员强烈的责任心是平安防范的重中之重。 第二：质量认证带来效劳保障 在业主(客户)接受物业效劳的过程中，通过引入第三方专业的物业效劳质量评估机制，定期进展物业治理效劳质量的评估，业主(客户)就能明晰及时地知晓目前所接受的物业效劳质量的综合水平，提高业主忠诚度的同时也提高了企业的信誉度。 第三：认真做好“管家婆” 顾名思义，物业公司在治理中应该做到面面俱到。硬件治理是根底，软件的治理才是根本。物业公司在满足业主现有需求的同时应不断改进和预见业主(客户)的潜在效劳需求。通过调查和走访主动做好“管家婆”的组织宣传工作，如搭建信息平台、企业人才沙龙、上门送餐、搬运效劳、信息查询、商务等效劳，以细微周到、持续永久的信念做好“管家婆”。 第四：建立并给予楼宇文化生命力 在建立楼宇文化之前，我们应先明白建立的目的及过程中的难点是什么。首先，物业公司做好楼宇文化建立旨在制造一个宽松、温馨、整洁、和谐的办公环境，使每一个企业之间增进理解，互助互爱，从而营建良好的办公气氛。其次在过程施行中应留意，每栋楼宇本身的业主(客户)和效劳需求是多样性的，因此物业公司在做楼宇文化建立的同时应避重就轻，探究并找到业主(客户)共性的事物和需求予以开展施行，并保证过程的操纵，如此的楼宇文化建立才会得以持续，才拥有生命力。 如今大潮物业凭借其标准化的物业治理效劳和先进科学治理理念已经跻升全国优秀物业治理行列，所治理的纯商务办公楼宇“三合商利”曾荣获“写字楼成功治理方式”等多项荣誉，现已成为昆明写字楼治理的典范。 浅析写字楼的物业治理 核心提示：写字楼对物业治理效劳质量要求高，效劳工程要求多，对效劳人员的综合素养要求也高，它不同于住宅小区，尽管平安征询题特别重要，但对效劳的要求更加突出，具有外松内紧的特点，要针对写字楼物业及治理的特点制定物业治理的措施，抓住写字楼物业治理的重点，提供特色效劳。 (一)写字楼物业的特点和治理特点 写字楼是业主、非业主使用人进展日常办公或开展运营活动的场所。 写字楼物业和治理主要有以下几个特点： (1)物业的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁华地段，物业治理的车辆指挥治理工作量大。 (2)物业档次高，整体形象好，业主、非业主使用人对物业治理的要求也较高。 (3)物业的机电设备设备多，技术含量高，除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外，还有中央空调、楼宇设备自动化操纵系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化治理系统等。 (4)物业使用人相对不固定，有的更换频繁，物业的租赁治理是物业治理难点。 (5)业主、非业主使用人运营范围广泛，社交活动频繁，社会关系复杂，业主、非业主使用人内部治理隐患多，给物业治理增添了难度。 (6)业主、非业主使用人来自社会各阶层，素养参差不齐。尤其存在短期租赁户，使物业治理的公众治理制度执行难，物业治理效劳费等费用拖欠严峻。 (7)公共场所人流量大，进出人员难以操纵，平安治理责任大。(8)由因此办公场所，单个物业空间大，甚至整层楼都是连通的，楼内业主、非业主使用人的设备、财产多，人员集中，是防火操纵的重点区域，消防平安是物业治理的重点之一。 (二)写字楼的物业治理 1.写字楼对物业治理效劳质量要求高，效劳工程要求多，对效劳人员的综合素养要求也高。因此物业治理企业在选派治理人员时，必须注重员工的综合素养，不管是个人形象，仍然内在气质，都要到达一定标准。此外，物业治理企业要加强治理，努力提高物业治理效劳质量，以满足写字楼业主、非业主使用人对物业治理高标准的要求。 2.写字楼物业不同于住宅小区，尽管平安征询题特别重要，但对效劳的要求更加突出，具有外松内紧的特点。因此物业治理企业必须改变一般的物业治理观念，不能一味求严、求稳，一定要在员工效劳认识和效劳礼节礼貌的培养方面下一番工夫，使员工的效劳水平上升到一个更高层次，从而满足写字楼业主、非业主使用人对物业治理效劳的更高要求。 3.针对写字楼物业及治理的特点制定物业治理的措施，抓住写字楼物业治理的重点，提供特色效劳。在制定写字楼治理效劳方案时，应充分认识到效劳质量对写字楼租金水平和市场价值的阻碍力。承租人特别注重物业治理的质量和所提供效劳的有效性，尤其是物业维护的水平。一个窗明几净、井井有条的写字楼环境，对承租人和潜在承租人都会产生极大的阻碍力。 浅析写字楼物业的效劳 写字楼物业是相对住宅物业、工业物业等物业类型而言的，是商业物业的主要类型。写字楼物业的治理效劳既要遵照物业治理的一般规律，又具有鲜明的独特性，决定了写字楼物业的治理效劳与其它类型的物业效劳有着明显的区别。 在集团开发的本地物业中，写字楼物业有国贸大厦、商业大厦、商住大厦、皇城广场、天安大厦等，在集团物业治理业务中占据十分重要的地位，做好写字楼物业的治理效劳意义深远。 一、写字楼物业的效劳对象 物业治理效劳对象是业主和物业使用人，但与住宅等物业相比，写字楼物业的效劳对象明显不同。首先，写字楼物业的业主、物业使用人以法人为主，且以营利性法人居多，以国贸商业大厦为例，共有140位用户，全部为法人用户或其分支机构，而小区那么以自然人为主；其次，业主与物业使用人在物业治理活动中所扮演的角色区别较大，一般来说，业主作为投资主体享有物业的收益权，而使用物业的往往是业主的租户，即物业使用人，如商业大厦140位用户中，业主使用物业的只有24位，比率仅为17%；另外，在对物业的使用上，法人将物业作为运营场所，与住宅用户将物业作为居家场所不同。 法人用户是一种团体性组织，即物业治理公司的效劳对象不是固定的个人，而是一个群体。一般情况下，与物业公司直截了当接触较多的是用户的前台、后勤（总务）、财务人员，其别人员那么主要通过保安、保洁、公共设备设备等公共效劳工程对物业公司构成大概印象，而用户满意度是用户所有人员对物业公司印象的集合，因此，理论上讲，只有用户的所有人员都满意，用户对物业公司的效劳才可能是满意的。由于用户的人员是流淌的，加上用户本身的流淌，物业公司的效劳只有保持连续稳定性才能维持用户的满意度。 二、写字楼物业效劳对象的需求 法人用户为各种各样的商业组织（公司），不同的公司对物业效劳的需求不尽一样。如有的用户希望看到物业公司员工每天的工作，篇三：如何做好写字楼物业治理效劳工作 如何做好写字楼物业治理效劳工作 编者：周建荣 如何做好写字楼物业治理效劳工作，是许多物业治理企业不断在研究和讨论的一个征询题。我公司长期从事写字楼物业治理工作，通过一段时间的探究，总结出做好写字楼物业治理工作的几个要点：紧抓内部效劳治理；搞好日常效劳工作；按照客户不断变化的需求调整效劳内容；注重细节。 一、内部效劳治理 物业治理的本质是效劳，要想使物业治理到达高水平，就必须强调效劳的规範化和标準化，写字楼物业治理更应如此，必须坚持高标準、高起点、高质量的效劳塬那么。? 公司在施行写字楼物业治理工作中，结合本人的实际，制定出了各工程的效劳标準，这其中既有量的规定，又有质的要求，使每个效劳人员对本人的效劳工作不但在思想上有“度”的概念，而且在施行中有“量”的目的。 此外，公司还坚持不断完善效劳标準，实行严格的监视检查制度，做到每周、每天、每时对各类效劳质量进展监视检查，使效劳质量不断紧贴客户的需要，确保效劳的质量。同时，公司在效劳工作中还将其中循环往复、行之有效的操作行爲，用标準化的方式固定下来，编成效劳治理手册，而且按照各岗位的实际情况，编制相应的工作手册和平安知识手册，并做到人手一册。 做好内部效劳治理，还应不断提高员工的素养。公司按照人员情况定期对其进展岗位技能培训、案例培训和部门内轮岗培训，以提高员工的业务技能，同时开展“6S”标準化建立活动，使员工素养得到进一步提高。 二、效劳工作 把写字楼物业治理中的保洁、保安等日常效劳工作做到位，爲客户营建一个平安、温馨、便捷的环境，是物业治理效劳中的根本工作。 保洁工作看似一项简单工作，不过是让写字楼内外环境干净整洁，但本质上是对写字楼内的各类建材进展日常养护，并以此来延缓写字楼内各类建材的磨损和自然老化，从而延长物业的使用寿命，使该物业産生更多的经济效益。保洁工作也是向业主展现物业治理公司的治理才能和治理水平的一个窗口，爲做好保洁工作，公司制定了保洁作业指导书等规章制度，对保洁人员坚持做到上岗前进展培训，上岗后定期培训，并严格检查考核保洁工作，保障业主在一个干净、整洁、温馨的环境中工作生活。 保安是写字楼物业治理日常效劳的另一项重要工作。写字楼物业主要是爲各类公司、企事业单位、办事处等提供的办公场所。加强治安防卫，做好保安工作不仅关系到客户的生命和财産平安，而且关系到物业治理公司的声誉。办公单位集中，人流密度大是写字楼物业的主要特点之一，这给物业治理公司做好保安工作带来了一定的难度。因此工作上采取了以下措施：首先，制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责；其次，加强治安防範。主要是加强保安措施，装备专门保安人员和保安设备(报警装置、闭路电视监控器等)，加强写字楼内部及外围保安巡查，加强对停车场的保安及交通指挥，防止人爲破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故；同时，公司还成立了女子保安队，将带有迎宾接待性质的值勤岗位交由女子保安队负责，使进入写字楼的人既能感到亲切、热情、温馨，又能感到平安、便捷。 搞好写字楼设备设备的维修养护工作是保障业主和使用人正常工作的根底，公司特别注重此项工作。关于在日常报修和检查过程中所出现的征询题，公司及时派维修人员进展修理，确保损失最小化；对突发缺点，组织人员尽快抢修，做到随叫随到、随报随修，分秒必争，不阻碍使用，让大家满意；同时，公司的客服中心每天都要对报修的客户按一定比例进展回访，听取客户对维修人员和维修工作的评价和意见。通过回访随时监视维修人员是否按时、按规章、按操作程序爲客户做好维修工作。 以客户爲中心按照不断变化的客户需求调整效劳内容 关于写字楼物业治理工作来说，搞好效劳是第一位的。因此，写字楼物业治理应该坚持“一切围绕客户转”，不断提高客户满意度，这是衡量物业治理质量的最高标準。? 目前，我国对写字楼物业治理还没有一个统一、完好的治理标準，效劳内容根本都是按照客户的详细需求情况来制定的。经济越开展，客户的需求就越多样性、个性化。因此，物业治理效劳的内容并不是不断如一、原封不动的，物业治理公司必须按照客户本身不断变化的需求随时增加效劳内容。如：公司效劳的写字楼卫生间在塬先装修时，由于卫生间面积比较狭小，因此未在小便池两侧安装隔闆，楼内客户对此提出意见，希望能在小便池两侧安装上隔闆，我们当即接受了这条意见，并在一周之内将全楼卫生间小便池两侧都安装了隔闆。另外，公司效劳的写字楼卫生间在装修时都挂了一些兴趣漫画，随着时间的推移，客户对漫画的内容失去了兴趣，他们特别希望可以看到有新内容的漫画，理解到这些需求后，公司组织人员去市场寻找购置了大量内容幽默幽默的漫画书籍回来，将卫生间内的漫画全部更换，同时还制定出了卫生间漫画更换时间表，定期更换卫生间内的漫画。 注重细节 写字楼物业治理效劳工作除了爲客户提供日常的治理效劳和维护之外，还应该注重细节。关于特别多在写字楼内工作的人来说，除了门口的保安以及部分保洁人员以外，特别少与物业治理人员有过多的接触，与物业治理公司的交流相对较少。因此，物业治理公司要与在写字楼内工作的人们建立起和谐、友好的关系，就必须加强对细节的关注。 如每当在大风降温、大雨天气降临之前，公司都会提示客户关好门窗；每逢节假日放假前一天，公司都会在写字楼各入口处立上告示牌，提示客户休假前不要不记得关灯、切断屋内电源、关好门窗、锁好抽屉柜子等，以防可能造成的损失；同时，公司还制定了防汛、扫雪铲冰等紧急预案，每次下雪时，公司都会按照紧急处理预案及时调动人员、物资做好扫雪铲冰工作，保证客户在来上班之前已经将广场、主要道路的积雪清扫完毕，方便客户行走。 是企业的无形资産，物业治理的塑造必须以治理规模的扩大和效劳质量的提高爲保证。隻有贴近客户才能赢得客户，隻要物业治理公司能在效劳中注重细节，关注客户的感受，坚持执行规章制度，做到规範化、标準化效劳，就一定可以做好写字楼物业治理效劳工作。 物业治理是进入门槛低、竞争性强、私企林立、外来工多的劳动密集型的微利行业,也是联络千家万户，提供效劳产品的效劳企业。物管企业要想在竞争中脱颖而出，离不开强烈的效劳认识，更离不开效劳理念与技巧的创新。当前要重点把握好以下12个效劳理念与技巧：1、祖先后已。这是“顾客至上”效劳理念在物业治理这个特别行业的详细应用。大家明白，业主是效劳企业的“上帝”和衣食父母，作为物业效劳人员应象尊重父母一样尊重业主，树立高尚的情操，把本人放在一个管家或仆人的位置上，主动为业主提供效劳，当好乙方，而不能颠倒过来，先搞自我效劳，更不能凡事讨价还价，或要求业主为我们效劳。譬如，当工作人员和业主同乘电梯时，应主动避让，让业主先进先下；当觉察业主提（拿）较重东西在小区行走时，应主动协助提（拿），助人业主一臂；当业主有什么投诉时，应谅解对方的心情，分清轻重缓急，抓紧办理。只有把效劳工作做好了，物管企业才能遭到广大业主的认可。 2、品味超前。所谓品味超前，确实是指观念要先进，并不断接受新事物，做到与时俱进，更新观念，勇于追求时髦和时髦，在时髦观念和效劳理念上给业主以耳目一新的感受，在为业主提供日常专业效劳的同时，在生活方式和居住理念上给业主制造高风格、高档次的艺术享受。在实际工作中，理念上的模糊或混乱必须导致思想上的错乱，而思想上的错乱又必定导致行动上的动乱。比方，物管企业每逢严峻节日都要进展节日装饰布置，而这种布置必须反映时代的先进性要求，适应广大业主群的品味性要求，并表达出本小区或楼宇的特色性要求。否那么，就会引起业主的投诉或不满，起不到应有的装饰和宣传作用。要正确处理好本钱操纵与实际需要的关系，不能以操纵本钱为由降低装饰布置的水准。 3、务实求细。物业效劳千头万绪,其效劳质量往往看得见、摸得着、闻得到，来不得半点虚伪和糊弄。因此，物业效劳无小事，不管是保安、保洁仍然绿化、维修，每一位员工都要尽职尽责，细心做好每一个环节的工作。或许有些事情，在物管企业看来是小事，但关于某个详细的业主来说，可能确实是大事和急事。因此，我们不管是一线工作人员仍然后方工作人员，都要强化效劳认识，加强责任心，做到精细治理，细微效劳，把工作激情与“首征询责任制”、“小区主任负责制”、“主任季度考核、员工月度考评”结合起来。要建立起一整套以业主为关注焦点的标准内部治理运作的效劳质量标准体系和工作流程，并做到先想先做，任劳任怨，功在不舍，以保证效劳工作的及时性和质量。 4、能言巧语。这是由物业效劳的特性所决定的。由于，物业效劳整天与人打交道，不仅要学会做，而且要学会说，经常就有关事项与人沟通。实际上，不管男人与女人都喜欢听好话，一些表扬与赞美的话，会使业主产生心理上的一种共鸣和满足感。同时，物业治理又是新兴行业，我们要学会一边开展工作，一边向业主宣传和推介物业治理的一些理念与知识，以换取广大业主的理解和支持。因此，倡导会说话，不是叫我们不做工作，只会花言巧语，更不能言行不一，而是倡导我们一定要在干好工作的前提下，学会沟通和表达，尊重和反映客观事实，用我们的真诚和发自内心的肺俯之言，说服业主，打动对方，使其产生共鸣。比方，当遇到业主时，应主动热情地打招呼，而且要简明扼要、言简意赅，而不能不理不睬，笨嘴笨舌，或语无伦次，罗罗嗦嗦。事实上，主动热情地打招呼，会像春风拂柳、柳丝轻荡一般，给业主以十分的好感；而不理不睬或笨嘴笨舌，那么会像数九寒天、冰天雪地一般，给业主以十分的厌恶。我们每一个员工的笑脸、每一个保安的手势、每一个维修工的礼貌征询候，都将成为化解矛盾的光滑剂，处理征询题的添加剂，增加友谊的粘合剂，进而为我们的物业效劳插上翅膀，获取业主对我们更高的满意度。 5、急人所急。物管企业应多站在业主的立场上想一想，把热情效劳、贴心效劳与主动效劳、及时效劳结合起来，做到急业主之所急，想业主之所想，实在协助他们处理实际需要，从而拉近企业与业主的间隔。事实上，有些业主的需求往往是火烧眉毛的急事，不管是找到一线员工，仍然小区治理员，或是公司任何一个员工，都必须提供及时、便利、高效、经济、便民的效劳。而要做到这一点，小区应设立24小时的效劳，及时受理业主各种投诉或需求；通过定期召开座谈会等方式，面对面地直截了当及时地理解业主的需求；主动把事情想在前、做在前，把矛盾和征询题化解在萌芽状态。 6、诚信守诺。确实是要认认真真遵守和履行物业效劳合同，做到言行一致、重质量、守诚信。有人说，诚信不仅是一种品行，更是一种责任和品牌，仍然一种资源，也是物管企业的开展之路。为做到这一点，我们公司主动导入ISO9001：2000国际质量治理体系，将“每天 前进一步，永远微笑效劳”作为公司质量方针，将“诚信守诺”作为公司的效劳主旨内容，要求做到顾客需求的评审率达100%，处理业主投诉的及时率达100%，效劳承诺兑现率达100，反响率达100。为了确保业主满意，公司还坚持每季度进展一次顾客满意度调查，及时、准确地理解业主的满意程度，重点关注顾客的不满意信息，对症下药，持续改良，不断提高了顾客的满意度。 7、平安第一。平安是当代社会文明和进步的重要标志，关系着千家万户业主的安危，牵动着广大业主的心，也成为广大业主的首选诉求和物管企业的最大挑战。讲平安，重点是消防平安，尤其是防火、防盗；难点是防止保安漏岗、睡觉和监守自盗；热点是业主借平安无保而胡闹，包括拒交物业效劳费等。因此，作为物管企业要十分关注社区平安，坚持一手抓效益，一手抓平安，以平安保效益，以效益促平安，不能顾此失彼，或厚此薄彼。要正确处理好平安与稳定的关系、平安与消费的关系、检查与整改的关系、偶然与必定的关系、突击与持久的关系、硬件与软件的关系，努力关注业主对平安的诉求，保一方平安。 8、温馨提示。温馨提示一般不是物业治理合同的详细效劳内容，而是以人为本理念在物业效劳中的详细运用，是一种十分具有人性化和充满人情味的超值效劳，是物业效劳上的理念创新和价值制造。一般来讲，温馨提示，在时机上要重点把握季节转换、严峻事项出台、节假日等，在内容上要重点把握防火、防盗、防寒、防暑等，在方式上要重点把握以书面提示为主，在对象上要重点把握一般针对广大业主群而不是某个业主。实践证明，温馨提示是拉近企业与业主间隔的一种好方式，也是实现企业与业主之间多一些融洽、多一些沟通、多一些理解、最终到达人区和谐的目的的一种好途径。 9、群策群力。物管企业专业复杂，岗位较多，人员分散，要想到达顾客满意，需要调动所有员工的积极性，各展其长，各尽其能，群策群力，做好本人的事，看好每一个阵地。事实上，物管企业的盛衰转换，关键在有没有团队精神。假设一个企业人心松散，其开展必不长久。 10、专业要专。物业效劳看似简单，由于没有特别特别的技术要求，人们误认为没有专业性要求。事实上，现代物业治理不同于传统的巡巡扫扫、站岗放哨和修修补补，而是一门专业，各有各的要求，包括要求具备现代综合知识、社会经历和专业技能。譬如，仅保洁就分为日常保洁、镜面处理、抛光打蜡、石材翻新、保洁开荒等工程。保安员不仅要学会巡查觉察应急事项，还要学会擒拿搏斗处理征询题，不仅要求具备保安知识，还要掌握电工知识、消防知识以及治安条例等法律法规知识。尤其是维修工是物业治理企业的根本技术力量，应研究相关的维修技术，学会电脑，成为本行业的行家里手。11、拴心留人。物业治理是劳动密集型企业，劳务人员中外来工多、农民工多、文化水平低的多，特别是他们没有接受过系统的职业道德和技能培训，难以构成义利结合、以企业为家的职业道德观，因此，流淌性特别大，有时甚至像牧民一样，说走就走。物管企业应下力气针对这些特点，开展职业道德、入司教育、忠诚企业的教育等，努力做好拴心留人的工作。包括：第一，如实的介绍公司的情况，选准适宜企业需要的人；第二，认真开展敬业、爱业、创业教育，引导他们忠于职守，忠诚企业，安心企业；第三，努力为他们制造良好的工作、生活及成材环境，实行环境留人；第四，积极开展思想政治工作和谈心活动，实行感情留人。 12、先礼后兵。物业治理面对千家万户，五花八门的人都有，讲礼的与不讲礼的同在，思想品德高尚的和低下的并存，这是我们不能选择的。其中，收费是物业治理最敏感的一个话题，而效劳收费又是物管企业的生存根本，关于一些业主以各种理由回绝物业收费，我们首先要主动检讨本人工作中的缺乏，坚持耐心说服解释。但是，当我们依约提供了质价相符的效劳后，关于仍不交物业效劳费的业主，我们就不能一味让步，而应该先礼后兵，该出手时就出手。即：首先是采取主动协商的策略来处理；其次是通过发律师函，甚至停水停电来处理；再次是关于无理取闹、恶意拒交治理费的，该打管司的就打官司，直至到达追回物业效劳费之目的。