《资产评估》综合练习.doc

一、单项选择题 (只有一个正确答案) 【1】 非上市债券的评估主要采用（ ）进行。 A: 成本法 B: 比较法 C: 收益法 D: 市盈率法 答案 收益法 有疑问去论坛 【2】 下列评估方法中适用于整体企业评估的是（ ）。 A: 功能价值法 B: 价格指数法 C: 成本市价法 D: 市盈率乘数法 答案 市盈率乘数法 有疑问去论坛 【3】 下列各项中，说法不正确的是（ ）。 A: 公用应用软件是指一种不分业务、行业，有许多应用领域的软件 B: 专业应用软件是指按业务、行业、专业领域分类的专门应用软件 C: 多媒体软件是专业应用软件 D: 就无形资产的所有者而言，软件可以分成预备出售的软件和企业内部使用的软件 答案 多媒体软件是专业应用软件 有疑问去论坛 【4】 运用收益法评估企业价值时，预期收益预测的基础是评估时点的（ ）。 A: 实际收益 B: 客观收益 C: 净利润 D: 净现金流量 答案 客观收益 有疑问去论坛 【5】 资产评估的主体是指（ ）。 A: 评估机构和评估人员 B: 评估主管部门 C: 交易的一方 D: 资产管理机构 答案 评估机构和评估人员 有疑问去论坛 【6】 关于房屋建筑物的说法不正确的是（ ）。 A: 房屋建筑物的基本组成有：基础、主体承重结构和屋顶及围护结构 B: 建筑物作为商品有以下特性：不可位移性、产权边界复杂性、功能变异性 C: 对建筑物分类，能使评估人员更好的了解房屋建筑物的特点，使评估更科学 D: 土地使用权划拨具有无偿性、无期限性、可转让性 答案 土地使用权划拨具有无偿性、无期限性、可转让性 有疑问去论坛 【7】 进口设备的到岸价格不包括（ ）。 A: 离岸价 B: 境外运费 C: 境外保险费 D: 关税 答案 关税 有疑问去论坛 【8】 假定社会平均资金收益率为12%，无风险收益率为8%，被评估企业所在行业平均风险与社会平均风险的比率为1.25，则风险报酬率应该是（ ）。 A: 4% B: 5% C: 6% D: 7% 答案 5% 有疑问去论坛 【9】 某设备的年收益额为10万元，适用本金化率为10%，则该设备的评估价值为（ ）。 A: 110万元 B: 150万元 C: 100万元 D: 50万元 答案 100万元 有疑问去论坛 【10】 已知资产的价值与功能之间存在线性关系，重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件，其重置成本为（ ）。 A: 4万元 B: 5万元 C: 4万元5万元 D: 无法确定 答案 4万元 有疑问去论坛 【11】 下列适用于整体企业评估的方法是（ ）。 A: 市价折扣法 B: 成本市价法 C: 市盈率乘数法 D: 功能价值法 答案 市盈率乘数法 有疑问去论坛 【12】 假定某无形资产转让的机会成本为零，则该无形资产转让的最低收费额为（ ）。 A: 重置成本×转让成本分摊率 B: 重置成本×转让成本分摊率×（1所得税税率） C: 重置成本净值×转让成本分摊率 D: 重置成本净值×转让成本分摊率×（1所得税税率） 答案 重置成本净值×转让成本分摊率 有疑问去论坛 【13】 了解机器设备现时的完整性、外观和内部结构情况等，属于机器设备的（ ）。 A: 技术鉴定 B: 使用情况鉴定 C: 质量鉴定 D: 磨损鉴定 答案 质量鉴定 有疑问去论坛 【14】 通过分析被评估资产的相关收入和成本费用，将未来收益折现或资本化为估算价值的评估方法是（ ）。 A: 成本法 B: 市场法 C: 收益法 D: 折现法 答案 收益法 有疑问去论坛 【15】 资产功能性贬值的主要原因是（ ）。 A: 使用磨损 B: 自然力作用 C: 技术进步 D: 市场供求 答案 技术进步 有疑问去论坛 【16】 通常把具体的资产业务对评估结果用途的具体要求称作资产评估的（ ）。 A: 特定目的 B: 价值类型 C: 基本假设 D: 基本前提 答案 特定目的 有疑问去论坛 【17】 在地块面积一定的条件下，容积率越高，意味着建筑面积（ ）。 A: 减少 B: 不变 C: 增加 D: 增加或减少 E: 无法确定 答案 增加 有疑问去论坛 【18】 被估企业拥有某钢铁厂发行的3年期的一次性还本付息债券1 000张，每张面值100元，年利率12，按复利计算利息。评估时债券的购入时间已满2年，当时的国库券利率为10。评估人员通过对该钢铁厂的了解，认为该债券风险不大，并已接近到期日，故按1作为风险报酬率，并以国债利率为无风险报酬率，折现率定为ll。该钢铁厂债券评估价值为：（ ）。 A: 126 450元 B: 140 500元 C: 元 D: 元 答案 126 450元 有疑问去论坛 【19】 路线价是指标准深度上数宗土地的（ ）。 A: 最高单价 B: 最低单价 C: 平均单价 D: 标准单价 答案 平均单价 有疑问去论坛 【20】 从资产评估的角度，递延资产属于一种（ ）。 A: 待摊费用 B: 预付费用 C: 无形资产 D: 固定资产 答案 预付费用 有疑问去论坛 【21】 资产评估说明中的“进行资产评估有关事项的说明”是由（ ）提供的。 A: 委托方 B: 受托方 C: 资产占有方 D: 委托方与资产占有方 答案 委托方与资产占有方 有疑问去论坛 【22】 下列属于不可确指资产的是（ ）。 A: 专利权 B: 商标权 C: 土地使用权 D: 商誉 答案 商誉 有疑问去论坛 【23】 非上市债券的评估一般采用（ ）。 A: 收益法 B: 市场法 C: 成本法 D: 综合法 答案 收益法 有疑问去论坛 【24】 资产评估报告制度规定中下列说法错误的有（ ）。 A: 评估工作完成后，评估机构应按资产评估项目立档 B: 出具的外文评估报告应与中文报告一致，并以外文报告为准 C: 评估活动应充分体现独立、客观、公正原则 D: 评估报告书正文不得出现评估机构的介绍性内容 答案 出具的外文评估报告应与中文报告一致，并以外文报告为准 有疑问去论坛 【25】 某企业1998年购建一套年产100万吨某产品的生产线，账面原值为2200万元，2002年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2001年建成，年产同类产品50万吨，造价为1500万元。经查询，该类生产线的规模效率指数为0.6，2002年与2001年相比价格上升了10%，则被评估生产线的重置成本为（ ）万元。 A: 2280 B: 2420 C: 2508 D: 2600 答案 2508 有疑问去论坛 【26】 由于科学技术进步造成某资产价值降低，这种贬值是（ ）。 A: 实体性贬值 B: 功能性贬值 C: 经济性贬值 D: 市场性贬值 答案 功能性贬值 有疑问去论坛 【27】 资产评估必须按统一的公允的准则和技术规范执业，这是资产评估公正性的（ ）。 A: 组织基础 B: 制度基础 C: 技术基础 D: 经济基础 答案 技术基础 有疑问去论坛 【28】 市场途径中交易情况修正的目的在于将可比交易实例价格转化为（ ）。 A: 评估基准日价格 B: 正常交易价格 C: 评估对象自身状态下价格 D: 类似地区价格 答案 正常交易价格 有疑问去论坛 【29】 收益现值法只适用于（ ）前提下的企业价值评估。 A: 企业改制 B: 企业产权变动 C: 企业持续经营 D: 企业破产 答案 企业持续经营 有疑问去论坛 【30】 一个潜在投资者在投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的（ ）。 A: 历史购建成本 B: 现行购建成本 C: 实际购建成本 D: 客观购建成本 答案 现行购建成本 有疑问去论坛 【31】 由于全球金融危机的加剧造成某资产价值降低。这种贬值是（ ）。 A: 实体性贬值 B: 功能性贬值 C: 经济性贬值 D: 市场性贬值 答案 经济性贬值 有疑问去论坛 【32】 决定企业价值大小的因素是（ ）。 A: 企业资产的数量 B: 企业管理水平 C: 企业技术装备水平 D: 企业整体获利能力 答案 企业整体获利能力 有疑问去论坛 【33】 资产评估途径是判断资产评估价值的（ ）。 A: 技术思路 B: 技术手段 C: 技术方法 D: 技术标准 答案 技术思路 有疑问去论坛 【34】 资产评估报告的有效期为（ ）。 A: 一年 B: 一年半 C: 二年 D: 三年 答案 一年 有疑问去论坛 【35】 中国资产评估协会成立于（ ）。 A: 1989年 B: 1991年 C: 1993年 D: 1995年 答案 1995年 有疑问去论坛 【36】 设备的到岸价是指（ ）。 A: FOB+进口关税 B: FOB+境外运杂费+关税 C: FOB+境外运杂费+境外保险费 D: FOB+境外保险费 答案 FOB+境外运杂费+境外保险费 有疑问去论坛 【37】 无形资产评估时折现率往往要（ ）有形资产的折现率。 A: 高于 B: 低于 C: 等于 D: A或B 答案 高于 有疑问去论坛 【38】 下面各种评估方法中，（ ）是经常被用于评估新的或完工不久的资产，或评估计划将要建设的项目。 A: 成本法 B: 市场法 C: 收益法 D: 估算法 答案 成本法 有疑问去论坛 【39】 资产评估假设是资产评估的（ ）。 A: 目标 B: 前提条件 C: 起点 D: 重要环节 答案 前提条件 有疑问去论坛 【40】 在资产评估报告中，应说明一切取价标准均为（ ）。 A: 评估基准日价格标准 B: 评估工作期内价格标准 C: 评估基准日后一年内的价格标准 D: 评估工作期后一年内的价格标准 答案 评估基准日价格标准 有疑问去论坛 【41】 在评估机器设备重置成本时，由于地域性因素，同类型的机器设备，不同地区，售价可能是不同的，因而应采用（ ）的市场售价。 A: 设备生产地 B: 交易一方 C: 评估机构所在地 D: 评估对象所在地 答案 设备生产地 有疑问去论坛 【42】 按应收账款拖欠的时间的长短，分析判断可收回的金额和坏账损失的方法称为（ ）。 A: 坏账估计法 B: 账龄分析法 C: 市场法 D: 信用分析法 答案 账龄分析法 有疑问去论坛 【43】 决定企业价值高低的因素是企业的（ ）。 A: 整体获利能力 B: 存量资产 C: 增量资产 D: 资产总额 答案 整体获利能力 有疑问去论坛 【44】 假定社会平均资金收益率为12%，无风险报酬率为10%，被评估企业所在行业平均风险与社会平均风险的比率为1.5，则用于企业评估的折现率应选择（ ）。 A: 12% B: 13% C: 10% D: 13.5% 答案 13% 有疑问去论坛 【45】 资产评估的一般目的是评估资产在某一时点的（ ）。 A: 市场价值 B: 交换价值 C: 公允价值 D: 使用价值 答案 公允价值 有疑问去论坛 二、多项选择题 【46】 下列属于产权变动类资产评估目的的有（ ） A: 企业兼并 B: 资产重组 C: 企业租赁 D: 资产抵押 E: 财产纳税 答案 · 企业兼并· 资产重组· 企业租赁 有疑问去论坛 【47】 选择资产评估途径和评估方法时，应考虑的因素包括（ ） A: 资产评估目的 B: 评估时的市场条件 C: 评估对象自身状况 D: 搜集资料状况 E: 评估人员特长 答案 · 资产评估目的· 评估时的市场条件· 评估对象自身状况· 搜集资料状况 有疑问去论坛 【48】 收益途径的基本参数包括（ ）。 A: 收益额 B: 收益风险 C: 折现率 D: 收益期限 E: 收益时点 答案 · 收益额· 折现率· 收益期限 有疑问去论坛 【49】 影响机器设备自然寿命的因素有（ ）。 A: 机器设备的使用强度 B: 机器设备维修保养水平 C: 同类设备技术更新速度 D: 机器设备的经济用途 E: 设备的自身质量 答案 · 机器设备的使用强度· 机器设备维修保养水平· 设备的自身质量 有疑问去论坛 【50】 在资产清查过程中，需要逐一进行清查核实的资产有（ ）。 A: 房屋建筑物 B: 机器设备 C: 存货 D: 无形资产 E: 长期投资 答案 · 房屋建筑物· 无形资产· 长期投资 有疑问去论坛 【51】 运用市场途径评估单项资产应考虑的可比因素有（ ）。 A: 资产功能 B: 资产成本 C: 资产实体特征 D: 市场条件 E: 交易条件 答案 · 资产功能· 资产实体特征· 市场条件· 交易条件 有疑问去论坛 【52】 下列说法中，正确的有（ ）。 A: 折现率就是指无风险利率 B: 折现率一般包括无风险利率和风险报酬率 C: 无形资产评估中折现率往往要高于有形资产评估的折现率 D: 无形资产的有效期限与法定保护期限相等 E: 无形资产的有效期限是指无形资产发挥作用，并具有超额获利能力的时间 答案 · 折现率一般包括无风险利率和风险报酬率 · 无形资产评估中折现率往往要高于有形资产评估的折现率· 无形资产的有效期限是指无形资产发挥作用，并具有超额获利能力的时间 有疑问去论坛 【53】 进口机器设备的到岸价格包括（ ）。 A: 进口关税 B: 离岸价 C: 境外运费 D: 境外保险费 E: 增值税 答案 · 离岸价· 境外运费· 境外保险费 有疑问去论坛 【54】 机器设备评估的准备工作包括（ ）。 A: 要求委托方提供资产评估的基础资料 B: 制定具体的评估工作计划 C: 搜集评估中所需数据资料 D: 现场勘察 E: 确定单台设备的估价数据与参数 答案 · 要求委托方提供资产评估的基础资料· 制定具体的评估工作计划· 搜集评估中所需数据资料 有疑问去论坛 【55】 适用于资产评估的假设有（ ）。 A: 清算假设 B: 资产收益率波动假设 C: 继续使用假设 D: 公开市场假设 E: 资产无形损耗假设 答案 · 清算假设· 继续使用假设· 公开市场假设 有疑问去论坛 【56】 按机器设备在生产中的作用可分为（ ）。 A: 通用设备 B: 专用设备 C: 非标准设备 D: 生产工艺设备 E: 辅助生产设备 答案 · 生产工艺设备· 辅助生产设备 有疑问去论坛 【57】 资产评估的市场性主要体现在（ ）。 A: 资产评估是市场经济的产物 B: 资产评估结论是市场上资产交易的价格 C: 资产评估的运作是评估人员模拟市场完成的 D: 被评估的资产最终要进入市场流通 E: 资产评估结果最终要经得起市场的检验 答案 · 资产评估是市场经济的产物· 资产评估的运作是评估人员模拟市场完成的· 资产评估结果最终要经得起市场的检验 有疑问去论坛 【58】 资产评估报告书的使用者一般包括（ ）。 A: 资产评估委托方 B: 资产评估管理机构 C: 资产评估受托方 D: 证券监督管理部门 E: 工商行政管理部门 答案 · 资产评估委托方· 资产评估管理机构· 证券监督管理部门· 工商行政管理部门 有疑问去论坛 【59】 资产评估时，对流动资产的清查包括（ ）。 A: 全面清查 B: 内部清查 C: 外部清查 D: 重点清查 E: 抽查 答案 · 全面清查· 抽查 有疑问去论坛 【60】 资产评估人员在进行信息收集时应当考虑的事项有（ ）。 A: 资产转让的可行性 B: 类似的资产的市场价格信息 C: 以往的评估信息 D: 资产的剩余经济寿命 E: 资产的法定寿命 答案 · 资产转让的可行性· 类似的资产的市场价格信息· 以往的评估信息· 资产的剩余经济寿命· 资产的法定寿命 有疑问去论坛 三、判断题 【61】 现值法可以较好的确定诸如商誉等不易确定的无形资产价值，特别适用于对整体资产的评估。 A:正确: B:错误 答案 正确 有疑问去论坛 【62】 债权投资评估是对投资企业偿债能力的评估。 A:正确: B:错误 答案 错误 有疑问去论坛 【63】 运用市场途径评估资产价值时，所选择的参照物应该与被评估资产的新旧程度相同。（ ） A:正确: B:错误 答案 错误 有疑问去论坛 【64】 当资产利用率1时，资产的实际已使用年限比名义已使用年限短。（ ） A:正确: B:错误 答案 正确 有疑问去论坛 【65】 资产评估目的直接或间接决定和制约资产评估价值类型的选择。 A:正确: B:错误 答案 正确 有疑问去论坛 【66】 由于国产和进口设备的成本构成不同，因此两类设备重置成本的估测方法也不同。 A:正确: B:错误 答案 错误 有疑问去论坛 【67】 凡是能够带来未来收益的资产，都可以用收益法评估。( ) A:正确: B:错误 答案 错误 有疑问去论坛 【68】 市场途径评估中，应该选择与被评估对象新旧程度相同的交易实例作为参照物。 A:正确: B:错误 答案 错误 有疑问去论坛 【69】 折现率与本金化率从本质上讲是没有区别的。 A:正确: B:错误 答案 正确 有疑问去论坛 【70】 无形资产的有效期限是无形资产能够获得超额收益的时间。（ ） A:正确: B:错误 答案 正确 有疑问去论坛 【71】 成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估。 A:正确: B:错误 答案 正确 有疑问去论坛 【72】 进行土地使用评估时，市场法是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待估土地中相类似地产交易较多时，市场法才是有效的方法。 A:正确: B:错误 答案 正确 有疑问去论坛 【73】 对企业进行整体评估时，可以把企业看成各单项资产的简单组合。 A:正确: B:错误 答案 错误 有疑问去论坛 【74】 评估基准日实际上就是资产评估机构对资产开始进行评估的日期。（ ） A:正确: B:错误 答案 错误 有疑问去论坛 【75】 一台1978年出厂的机床，出厂后至今一直闲置没有投入使用，由于该机床没有任何坏损，因而也没有任何损耗。 A:正确: B:错误 答案 错误 有疑问去论坛 四、名词解释 【76】 资产评估特定目的 答案 资产评估特定目的：通常把具体资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。 有疑问去论坛 【77】 更新重置成本 答案 更新重置成本：是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。 有疑问去论坛 【78】 专利权 答案 专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有独占权或专有权。 有疑问去论坛 【79】 整体资产 答案 整体资产：是指由一组单项资产组成的资产综合体。 有疑问去论坛 【80】 公开市场价值 答案 公开市场价值：（亦称市场价值）是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的价值。 有疑问去论坛 【81】 成新率 答案 成新率是反映资产新旧程度的指标，是指资产现实状态与全新状态的比率。 有疑问去论坛 【82】 市盈率 答案 市盈率：是指上市公司每股股票价格与其年收益额之比。 有疑问去论坛 【83】 市场价值 答案 市场价值：是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的价值。 有疑问去论坛 【84】 清算假设 答案 清算假设：是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。 有疑问去论坛 【85】 功能性贬值 答案 功能性贬值：指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 有疑问去论坛 【86】 资产评估 答案 资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体的讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。 有疑问去论坛 【87】 收益途径 答案 收益途径：是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种技术方法的总称。 有疑问去论坛 五、简答题 【88】 简述收益途径的含义和基本前提条件。 答案 收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。其基本前提条件是：（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；（3）被评估资产预期获利年限可以预测。 有疑问去论坛 【89】 简述商誉的特点。 答案 （1）商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售。（2）商誉是多方面因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素，不能以任何方法单独计价。（3）商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。（4）商誉是企业长期积累起来的一项价值。 有疑问去论坛 【90】 简述市场途径的含义及基本前提。 答案 答：市场途径是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种技术方法的总称。（1）要有一个活跃的市场。（2）市场上要有可比的资产及其交易活动。 有疑问去论坛 【91】 简述企业价值评估确定折现率的原则。 答案 答：（1）折现率不低于投资的机会成本原则；（2）行业基准收益率不宜直接作为折现率；（3）贴现率不宜直接作为折现率。 有疑问去论坛 【92】 简述编写资产评估报告应遵循的具体要求。 答案 资产评估报告时应遵循如下基本要求：(1)实事求是；(2)内容全面，准确而简练；(3)报告要及时。 有疑问去论坛 【93】 土地资产的特性包括哪些方面？ 答案 土地资产的特性包括自然特性和经济特性两个方面。(1)土地的自然特性表现在以下方面：a.土地面积的有限性。b.土地空间位置的固定性。c.土地使用价值的永续性和增值性。d.土地的不可替代性。(2)土地的经济特性主要表现在以下几方面：a.用途多样性。b.经济地理位置的可变性。c.可垄断性。 有疑问去论坛 【94】 简述无形资产评估应考虑的因素。 答案 (1)无形资产自身的状况；(2)转让内容和条件；(3)无形资产受让方情况；(4)无形资产转让时的外部条件。 有疑问去论坛 【95】 简述运用市场途径评估单项资产应考虑的可比因素。 答案 答：（1）资产的功能；（2）资产的实体特征和质量；（3）市场条件；（4）交易条件。 有疑问去论坛 【96】 简述长期投资评估的特点。 答案 （1）长期投资评估是对资本的评估。（2）长期投资评估是对被投资企业的偿还能力或获利能力的评估。（3）从某种意义上讲，长期投资评估已经超出了对被评估企业自身的评估。 有疑问去论坛 【97】 简述资产评估的技术原则。 答案 （1）预期收益原则；（2）供求原则；（3）贡献原则；（4）替代原则；（5）评估时点 有疑问去论坛 【98】 简述资产评估价值类型的分类、价值和价值类型的关系。 答案 资产评估的价值类型包括：1.公开市场价值2.投资价值3.重置价值4.清算价格价值类型指的是资产评估价值质的规定性，表明价值的内涵和外延。价值类型与资产评估价值不是两个相同的概念。任何一个结果都是质和量的统一。资产评估价值做为资产评估结果，是价值类型，市场环境和技术参数共同影响的。 有疑问去论坛 【99】 资产评估报告书的目录有哪些主要内容？ 答案 按有关规定，资产评估报告书目录应包括摘要、正文、备查文件三大部分。其中，正文还应包括：委托方与资产占有方、评估目的、评估范围和对象、评估基准日、评估原则、评估依据、评估方法、评估过程、评估结论、特别事项说明、评估基准日期的重大事项、评估报告法律效力、评估报告提出日期等有关方面的内容。 有疑问去论坛 六、论述题 【100】 如何理解建筑物的功能性贬值？建筑物的功能性贬值如何判定？ 答案 建筑物的功能性贬值是由于建筑物设计、结构不合理，导致建筑物功能不足，或装修、设备配备与建筑物总体功能不协调造成建筑物功能浪费而形成的价值损失。建筑物功能性贬值主要表现在：(1)商业建筑设计、布局不合理，有效利用面积低，运行成本高，造成建筑物总体价值贬损。(2)居住建筑由于设计、结构落后，不能完全适应现代生活居住的需求，使建筑物价值下降。(3)工业建筑（如工业厂房）由于设计结构不合理，厂房跨度、层高、采光、布局等方面存在着缺陷，在生产中难以最大限度发挥效用，也会使建筑物的价值贬损。此外有的建筑物搞豪华装修，配备超一流设备，在增加建筑物使用价值不明显的前提下，往往形成建筑物局部功能浪费，其部分价值无法实现，从而造成建筑物的功能性贬值。 有疑问去论坛 【101】 试述企业价值评估的特点。 答案 （1）从评估对象的构成来看，评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体。（2）从决定企业价值高低的因素看，其决定因素是企业的整体获利能力。（3）企业评估是一种整体性评估，它与构成企业的各个单项资产的简单评估加和是有区别的。这些区别主要表现为：评估对象上的差别。评估考虑的因素是不可能完全相同。评估结果的差异。 有疑问去论坛 七、计算题 【102】 某房地产公司对外出租，房屋总使用面积为1. 5万平方米，月租金为8元平方米。预计每年房租损失费为年租金总收入的6，房产税为年租金总收入的10，管理费、修缮费等相关费用为年租金总收入的6，房屋财产保险费为0. 5万元年。预计该房地产尚可使用10年。折现率为10。要求：（1）计算该房地产的年租金总收入。（2）计算该房地产的年出租费用。（3）计算该房地产的年净收益。（4）计算该房地产的评估值。 答案 解：（1）年租金总收入=1.5×8×12=144（万元）（2）年出租费用=144×(6%+10%+6%)+0.5=32.18（万元）（3）年净收益=144-32.18=111.82（万元）（4）评估值=111.82×（P/A,10%,10）=687.13（万元） 有疑问去论坛 【103】 某企业从美国进口了一套设备，现对进口的设备进行评估，评估时，该设备的离岸价为50万美元，境外运费和保险费合计为5万美元，该设备现行进口关税税率为18%，增值税税率为17%，银行手续费约占到岸价的0. 6%，国内运费及安装调试费需4万元人民币。目前美元同人民币的比价为1：7。试估算该进口设备的重置成本。 答案 到岸价=（50+5）×7 =385（万元）进口关税=385×18% =69.3（万元）增值税=（385+69.3）×17%=77.23（万元）手续费= 385×0.6% =2.31（万元）重置成本=385+69.3+77.23+2.31+4 =537.84（万元） 有疑问去论坛 【104】 某企业为了整体资产转让，需进行评估。现收集的有关资料如下：（1）该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势。（2）经预测被评估企业未来5年预期净利润分别为100万元、110万元、120万元、140万元、150万元，从第6年起，每年收益处于稳定状态，保持在150万元的水平上。（3）该企业一直没有负债，用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元。（4）经调查，在评估基准日时，社会的平均收益率为9，无风险报酬率为4，被评估企业所在行业的系数为2，资本化率为12。要求：（1）说明评估该企业商誉的主要思路和方法。（2）评估该企业的商誉价值。 答案 解：（1）评估该企业商誉的主要思路和方法是采用割差法。（2）评估该企业的商誉价值：折现率=4%+（9%-4%）×2=14%未来5年收益现值=100/（1+14%）+110/(1+14%)2+120/(1+14%)3+140/(1+14%)4+150/(1+14%)5=414.15万元整体资产评估值=414.15+1250×0.519=1063.36万元商誉评估值=1063.36-800=263.36万元 有疑问去论坛 【105】 对某房地产进行评估，选取近期交易的类似房产作为参照物，参照物的市场交易价格为15000元/平方米，参照物与正常交易价格相比偏高10%；经打分，参照物的区域因素值和个别因素值分别为105和95；评估时该类房地产的价格指数为110%，参照物交易时的价格指数为120%。试将参照物的交易价格修正为评估对象的价值。 答案 解：评估对象的价值：=15000×（100110）×（100105）×(10095)×(110120)=12531(元每平米) 有疑问去论坛 【106】 对某一生产线设备进行评估，具体内容如下：（1）设备初始购置价格为800万元，安装费为100万元，从购建到评估时点该类设备价格上涨了10%，安装费上涨了5%。（2）该生产线已经使用2年，利用率为80%，预计还可使用8年。（3）由于科学技术的发展，该设备的运营成本增加，每年比同类先进设备运营成本增加8万元。（4）所得税率25%，折现率10%。试用成本途径评估该生产线价值。 答案 （1）重置成本：800×（1+10%）+100×（1+5%）=985（万元）（2）实体贬值：985×2×80%/（2×80%+8）=164.17（万元）（3）功能贬值：8×（1-25%）×（P/A,10%,8）= 32.01（万元）（4）评估价值：985-（164.17+32.01 ）=788.82（万元） 有疑问去论坛 【107】 现有一新产品设计技术，已使用2年，加工的产品比同类产品性能更为优越。该产品价格为400元/件，而同类产品价格仅为350元/件。目前该产品年产销量为1万件。经分析预测，该技术寿命还可维持5年。为维持目前的市场占有率，该产品价格将会逐步下调，第1年为400元/件，第2、3年为380元/件，第4、5年为360元/件。假设