房地产课件习题.doc
房地产课件习题【1】房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。A实体、权益、区位B实物、权益、区位C实物、权利、位置D实物、权益，位置答案：B【2】房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）答案：【3】房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）答案：三例1： 某宗面积为3000 m2的土地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。 变更用途后，容积率为5，楼面地价为960元/ m2。计算应补地价的数额。解：补地价（单价）=960*5700*0.8=4240（元/ m2 ） 补地价（总价）=4240*3000 1272（万元 ）例2：某宗土地总面积1000 m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/ m2，现允许将土地容积率提高到5，楼面地价不变。计算应补地价的数额。解：楼面地价=450/3150（元/ m2 ） 补地价（单价）=150*（53）300（元/ m2 ） 补地价（总价）=300*1000 30（万元 ）1.甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2,建筑容积率为7，若两块土地面积等其他条件相同，其总价比有。A.甲等于乙 B. 甲大于乙 C.甲小于乙 D.难以判断 2.在评估投资价值时，折现率是（）。 A社会一般折现率 B 收益法中的资本化率 C 投资者要求的满意折现率 D 投资者要求的最低折现率 3.某房地产价格分两期支付，首期付款50万，余款80万在第8个月末一次付清，当时月利率为1%，该房地产的实际价格为（） A.87 B.124 C.130 D.1344.下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（） A.法律法规规定不得抵押的房地产没有抵押价值 B.再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额 C.房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用税金后的余额才是抵押价值 D.不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值5.有一家开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的的评估价值是（） A.交换价值 B.公开市场价值 C.投资价值 D.理论价格 E.标定地价6.某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2. A.3473 B.3865 C.3365 D.4000 7.当用成本法求得的价值大大高于用市场法收益法求得的价值，说明房地产市场不景气。（）8.现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不采用公开市场价值（）五1.估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。A、应作为估价资料归 B、不应作为估价资料归档C、由估价机构决定是否归档 D、依委托人的意见决定是否归档2.估价时点应与（ ）的日期相一致。A、签订估价合同 B、开始估价作业 C、完成估价报告 D、估价结果所属3.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。A、保持现状前提 B、装修改造前提 C、转换用途前提 D、重新利用前提4.一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ ）。A、委托估价合同 B、实地查勘记录C、估价人员的作息时间 D、向委托人出具的估价报告5. 房地产交易中的替代原理, 导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间, 其价格应当()A. 完全相同 B. 剧烈变动 C. 差距加大 D. 应当相近6、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ ）。A、委托估价合同 B、实地查勘记录C、估价人员的作息时间 D、向委托人出具的估价报告E、估价项目来源和接洽情况7、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 （ ）8、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素.（ ）9. 按房地产的( )来分, 房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A收益性 B. 用途 C. 市场性 D. 地段10. 最能说明土地价格水平高低的价格是( ).A. 土地单价 B. 基准地价 C. 楼面地价 D. 标定地价六：有甲、乙两宗交易实例，甲实例的成交总价为83万元人民币，分两期支付，首期支付30万元人民币，余额53万元人民币于半年后付清，建筑面积250平方米；乙实例的成交总价为15万美元，一次付清，使用面积3000平方英尺。假设当年月利率为1%，乙交易成交当日汇价为1美元8.6元人民币。该类房地产建筑面积与使用面积为1：0.7。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则应如何进行修正？某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A.2290.91 B.2326.41 C、2344.16 D、2308.667、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。A、3214 B、3347 C、3367 D、34588. 市场比较法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正.A. 交易实例 B. 可比实例 C. 估价对象 D. 标准化实例9、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。A、繁华程度 B、临街状况 C、容积率D、使用年限 E、周围环境10、市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。 （ ）七：6.两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。 A、资本化率应较高，价值较低 B、资本化率应较低，价值较高C、资本化率应较高，价值较高 D、资本化率应较低，价值较低7.具有收益性的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种方法。A、收益法 B、成本法 C、假设开发法 D、市场比较法8.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A、195 B、210 C、213 D、2179.收益法适用的条件，是房地产的（）都易于量化。A、收益 B、风险C、价值 D、金额10、收益法适用的条件是房地产的（ ）。A、收益能够量化 B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化11、某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层有出租面积为200平方米。一层于2002年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的资本化率为9%。试估算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。12. 用收益法评估某宗房地产的价格时, 除有租约限制的以外, 应选取( )净收益作为估价依据.A. 类似房地产的客观B.类似房地产的实际C. 类似房地产的最高 D. 类似房地产的最低.13.资本化率=（）+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠 A、投资风险补偿B、安全利率C、管理负担补偿D、银行贷款利率14.某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房 价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2. A.3473 B.3865 C.3365 D.4000 15.某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运用费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的收益价格为（ ）万元。 A、457.40 B、476.98 C、686.10 D、715.4816.收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用( )。 A房地剩余技术 B市场剩余技术 C土地剩余技术 D.建筑物剩余技术八：1.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（）年。 A.45 B.50 C.52 D.55 2某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（ ）年。A40B43C47D50 3某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A35B45C48D50某房地产1993年5月建成，2003年5月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用40年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为（ ）。 A20% B30% C50% D80% 某办公楼1990年建成，2000年补办了土地使用权出让，土地使用权年限为50年。建筑物的经济寿命为45年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为（ ）年.A35 B45 C50 D60 某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/ m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/m2。 A2660 B2294 C2425 D2427 某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（ ）元/平方米。 A1700 B2000 C2100 D2400 用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的（ ）。 A收回 B摊销 C减损 D补偿 房地产开发成本的增加（ ）房地产的价格。 A必定提高 B必定降低 C不一定提高 D不一定降低 6.某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ ）。A、物质折旧 B、功能折旧 C、外部折旧 D、会计折旧7.完好房的成新度一般为（）。A、十成新 B、九到十成新 C、八到十成新 D、七到十成新8.成本法中的“开发利润”是指（ ）。A、开发商所期望获得的利润 B、开发商所能获得的最终利润C、开发商所能获得的平均利润 D、开发商所能获得的税后利润E、开发商所能获得的税前利润9.成本法可作为以下估价的首选方法（)。A、写字楼估价 B、商场估价C、医院估价 D、学校用房估价10.钢筋混凝土结构房屋的残值率是（ ）A、2% B、3%C、4% D、0九：6.假设开发法更深的理论依据，类似于（）。A、商品销售理论 B、地租原理C、建筑成本概算 D、预期原理7.某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）估价。A、比较法 B、成本法 C、假设开发法 D、长期趋势法8假设开发法更深层的理论依据来源于（ ）。A.预期原理 B.贡献原则 C.变动原理 D.地租理论9开发完成后的房地产可能采用的经营方式不包括（ ）。A. 抵押 B.出租 C.直接经营 D. 出售10传统计息法中，投资利息和（ ）需要单独计算。A.开发完成后的房地产价值 B.管理费用 C.开发成本 D.开发利润11在选择最佳开发利用方式时，最重要的是选择（ ）。A.最佳用途 B.最佳规模 C.最佳档次 D.最佳开发经营期12开发经营期通常可分为开发期和（ ）。A.经营期 B.租赁期 C.销售期 D.贷款期13传统计息法根据（ ）时点对应的房地产市场状况估算各项收入和支出的数额。A.开发完成之日 B.经营期结束之日 C.估价作业日期 D.各项收入和支出发生的时点14下列关于传统计息法和折现法的说法错误的是（ ）。A. 折现法的估算过程更符合假设开发的思路； B. 折现法动态模拟开发过程，分别根据收入、支出发生时的市场状况预测其数额的大小；C. 传统计息法将各项收入、支出直接相加减；D.折现法不需要单独计算投资利息，但是要计算开发利润。15销售税费不包括（ ）。A.销售过程中的广告宣传费 B.销售代理费 C.销售税金及附加 D.销售费用发生的贷款利息16投资利息的应计息项目不包括（ ）。A.开发利润 B. 投资者购买待开发房地产时应支付的税费C. 开发成本 D. 待开发房地产价值17对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（ ）和长期趋势法相结合进行估算。A.市场比较法 B.收益法 C.成本法 D.路线价法18有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统计息法估算该成片荒地的总价和单价。十：作业2某类房地产20012005年的价格如下表所示。试采用平均发展速度法预测该类房地产2006年、2007年的价格。 年 份0102030405房 价(元/m2)5606758209851200十一：7.路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。A、深度百分率 B、资本化率 C、收益率D、其他价格修正率8.路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。A、深度百分率 B、资本化率 C、收益率D、物价指数 E、其他价格修正率9.“路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。 （ ）10.已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。 A、109 B、117 C、124 D、130简答题：1 、什么是专业房地产估价的概念房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。2 、房地产估价原则（9个）一、独立客观公正原则二、合法原则三、最高最佳使用原则四、估价时点原则五、替代原则六、谨慎原则3 、房地产估价的程序（课本）要求按顺序答获取估价业务 受理估价委托及明确估价基本事项 拟定估价作业方案 搜集估价所需资料 实际勘察估价对象 分析估价对象价值 估价资料归档 交付估价报告 内部审核估价报告 撰写估价报告 判断估价对象价值 测算估价对象价值4 、市场比较法中选取可比实例的要求（应具备的条件）书用途应相同 权利性质相同规模相当建筑结构应相同所处地段应相同 估价时点应相近，相差1年以上不宜采用 价格类型应相同 成交价格为正常价格，或可修正为正常价格5 、
