房屋维修及管理分解优秀PPT.ppt

房屋修理及养护第一节、房屋修理管理概述一、房屋修理的概述（一）房屋修理的定义狭义的房屋修理：仅指物业管理公司对房屋的养护和修理广义的房屋修理：养护、修理、改建。具体地说，房屋修理包括：对房屋的日常保养对房屋破损部位的修缮对不同等级房屋的装修及功能的复原、改善结合房屋的修理加固增加房屋的抗震实力等工作因此，房屋修理是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或复原原来状态或运用功能的活动。所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格起先，到由于某种缘由引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的缘由，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。（二）房屋修理的特点1.房屋修理是一项常常性的工作房屋运用期限长，在运用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或运用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋运用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋修理是大量的常常性的工作。2.房屋修理量大面广、零星分散量大面广是指房屋修理涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，确定了修理场地和修理队伍随着修房地段、位置的变更而具有流淌性、分散性。3.房屋修理技术要求高房屋修理由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建立同类新建工程来讲要高。房屋修理有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，接受的修理标准也不同。（三）房屋损坏的缘由1.自然损坏（1）气候条件：风吹、雨打、日晒等（2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等（3）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等（4）灾难因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等突发性天灾人祸2.人为缘由（1）运用不当：运用磨损、腐蚀等（2）设计和施工质量的低劣（3）修理养护不善二、房屋修理管理的概念房屋修理管理是指物业管理公司围绕房屋修理的管理目标而进行的支配、组织、限制和协调工作。管理主体：物业管理公司实施主体：专业房屋修理公司目的与任务：保证房屋的正常运用，延长房屋的运用年限防止和消退房屋及其附属设备发生损毁 保障运用者的平安、改善住用条件（一）房屋修理管理的原则1.经济、合理、平安、好用的原则2.预防为主，管、修相结合的原则3.区分对待的原则（1）新建房屋：做好日常养护（2）旧有房屋：保留、改建和拆建4.有偿服务的原则（二）房屋修理管理的意义1.利于延长房屋的运用寿命，增加房屋住用的平安性能，改善住用条件与质量。2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主运用人、物业企业、国家带来干脆的经济效益。3.利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。5.搞好房屋修理，也有利于物业管理在经营中创收。（三）房屋修理管理内容房屋平安与质量管理 房屋修理的技术管理房屋修理的施工管理房屋修理行政管理房屋修理的费用管理一、房屋平安与质量管理二、房屋修理的技术管理三、房屋修理的施工管理四、房屋修理行政管理五、房屋修理的费用管理其次节其次节 房屋修理管理的内容房屋修理管理的内容一、房屋平安与质量管理（一）房屋平安检查（二）房屋完损等级评定（三）危房鉴定及排险（一）房屋平安检查目的与任务：刚好发觉房屋存在的平安隐患，实行抢修加固、解除险情的措施。分类：按时间间隔：定期检查、不定期检查按任务与内容：日常性检查、随时抽查、重点检查、普查检查方法：干脆视察法、敲击法、专业设备检查、结构构件验算其次节 房屋修理管理的内容（二）房屋完损等级的评定以建设部1985 颁房屋完损等级评定标准为据，按统一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定。1.任务：搞清状况（房屋的质量状况分布），供应管、用、养、修房依据2.等级分类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严峻损坏房、危急房3.评定要素：房屋的结构、设备、装修房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等；房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装修等；房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）等4.4.基本做法基本做法（1 1）定期评定：一般是每隔）定期评定：一般是每隔1313年对所管房屋进行一次全面年对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。的逐幢完损等级的评定。基本做法：基本做法：首先进行组织准备（包括制订评定工作支配，建立评定组织，首先进行组织准备（包括制订评定工作支配，建立评定组织，培训评定人员等）；培训评定人员等）；其次是实施查勘；其次是实施查勘；最终是统计汇总。最终是统计汇总。（2 2）不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行）不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行抽查。抽查。常见几种状况：常见几种状况：依据气候特征抽查评定；依据气候特征抽查评定；房屋经过中修、大修、翻修和综合修理竣工验收后重新评定房屋经过中修、大修、翻修和综合修理竣工验收后重新评定完损等级；完损等级；接管新建房屋后，要进行完损等级评定。接管新建房屋后，要进行完损等级评定。5.5.评定方法评定方法首先，按部颁房屋完损等级评定标准的规定，将房屋结构分为四类：1）钢筋混凝土结构；2）混合结构；3）砖木结构；4）其他结构。再对各种房屋分结构、装修、设备三个组成部分进行评定。前三种类型一种评法，后一种类型一种评法。其次节 房屋修理管理的内容（三）危房鉴定及排险（1）制定危房鉴定标准 三种状况：整幢危房 局部危房 危急点（2）建立危房鉴定机构，组织鉴定（3）确定解危方法4种方法：视察运用法、处理运用法、停止运用法、整体拆除法注：房屋损坏的经济指标注：房屋损坏的经济指标二、房屋修理的技术管理房屋修理的技术管理：指对房屋修理工程中的各个技术环节，按国家的技术标准进行科学管理。三个基本环节：1科学地制定房屋修理的设计、施工方案，确定经济合理的修缮费用标准；2监督、保证房屋修理施工过程符合技术规程要求，确保施工质量与平安生产；3建立房屋的技术档案，贯彻技术责任制，打下好的技术管理基础。三、房屋修理的施工管理房屋修理施工管理就是指依据确定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋修理施工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。1.专业外包型房屋修理的施工管理工作包括：（1）做好修理工程的招标（2）修理工程的设计和技术交底（3）承包合同签订（4）施工质量监管、工程竣工验收（5）价款的结算（6）修理技术资料的整理、建档等四、房屋修理行政管理（一）房屋修理的一般责任：全部人担当1.保修期内：由施工单位和建设单位负责2.保修期满后（1）共用部分、共用设备：专项修理基金，全体业主担当（2）自用部分、自用设备：业主自行负责（二）租赁私房的修理责任：依约担当（三）人为损毁房屋的修理责任：行为人担当（四）对于那些不刚好修理或因他人阻碍，可能导致房屋发生危急的，房管部门有权实行排险解危强制措施，费用由当事人担当。一、房屋修理工程的分类二、房屋修理标准三、房屋修理工程的技术经济指标第三节第三节 房屋修理工程房屋修理工程第三节 房屋修理工程一、房屋修理工程的分类（一）按房屋的完损程度和工程性质划分小修（维护）工程中修工程大修工程翻修（更新改造）工程综合修理工程1.小修工程亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常运用，保持房屋原来的完损等级而对房屋运用中正常的小损坏进行刚好修复的预防性养护工程。费用：综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下特点：项目简洁、零星分散、量大面广、时间紧迫、持续反复性强、服务性强。适用对象：完好、基本完好房。2.中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，须要牵动或拆换进行局部修理以保持房屋原来的规模和结构的工程。费用：一次修理费用是该房屋同类结构新建立价的20%以下特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，工程的支配性、周期性强适用对象：一般损坏房屋修理要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房标准的要求。3.大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危急的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严峻损坏，虽不需全面拆除但必需对它们进行牵动、拆换、改装、新装、以保证其基本完好或完好的工程。费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性，一般与房屋的抗震加 固、局部改善房屋居住运用条件相结合进行。要求：大修后，房屋要达到基本完好房的标准适用对象：严峻损坏房4.翻修工程（更新改造工程）是指原来的房屋须要全部拆除，另行设计，重新建立或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。特点：规模大、投资大、工期长。费用：应低于同类结构房屋的新建立价。要求：翻修后必需达到完好房的标准。适用对象：危急房5.综合修理工程指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严峻损坏而进行有支配的代表大会成片修理和为变更片（幢）房屋面貌而进行的修理工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理）的工程。费用：应是该片房屋同类结构新建立价的20%以上特点：规模较大、项目齐全、工期长、花费大要求：综合修理后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。（二）按房屋结构性质划分1.承重结构性修理是指为保证房屋结构平安、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。2.非承重结构性修理是指为保障房屋的正常运用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是复原房屋的运用功能，爱护结构构件免遭破坏，延长房屋的运用年限。（三）按经营管理的性质划分1.复原性修理是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的修理活动，它的作用是复原房屋的原有状况与功能，保障居住平安和正常运用。2.赔偿性修理是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、变更运用性质、违约运用以及过失造成损坏的房屋及其构件的修理活动，其修理费用应由责任人担当。3.补偿性修理是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量、完损状况进行检查鉴定，发觉有影响居住平安和运用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的修理工作，其费用由移交人与接受人通过协商解决。4.4.返工性修理是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或返工性修理是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次修理，其修理费用由责任人担当。管理失当造成的再次修理，其修理费用由责任人担当。5.5.救灾性修理是指修复因自然灾难造成损坏的房屋及其救灾性修理是指修复因自然灾难造成损坏的房屋及其构件的修理活动，对于重大天灾，修理费用由政府有关构件的修理活动，对于重大天灾，修理费用由政府有关部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾难，责任者需部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾难，责任者需担负全部或部分费用。担负全部或部分费用。二、房屋修理标准房屋修缮范围和标准修理标准是按不同的结构、装修、设备条件，将房屋分为“一等”和“二等以下”两类分别制订的。一等房屋：指钢筋混凝土结构、混合结构和砖木结构中的一等房屋；二等以下房屋：指钢筋混凝土结构、混合结构中的二等房屋和砖木结构中的二、三等房屋，以及简易结构房屋。房屋修理标准按主体工程、木门窗及装修工程，楼地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉饰工程，水、电、卫、暖设备工程，金属构件及其他等9个分项工程进行确定。1 1、主体工程、主体工程屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严峻的，应加固、补强或拆换；损坏、变形严峻的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响平安运用的，大修时不合理的旧结构、节点，若影响平安运用的，大修时应整修改做；应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有稍微剥落、破损的应刚好修对钢筋混凝土构件，如有稍微剥落、破损的应刚好修补；补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严峻的，应通混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严峻的，应通过检测计算鉴定构件承载力，实行加固或替代措施。过检测计算鉴定构件承载力，实行加固或替代措施。2 2、装修工程、装修工程a.a.门窗修缮后应坚固、平整、美观，开关敏捷，接缝门窗修缮后应坚固、平整、美观，开关敏捷，接缝严密，不动。门窗开关不敏捷、松动、脱榫、变形、严密，不动。门窗开关不敏捷、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严峻、内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严峻、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一样。无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一样。b.b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严峻损坏的，应更新或在不降低标准、应原样修复；严峻损坏的，应更新或在不降低标准、不影响运用的条件下，用其他材料代用更新。不影响运用的条件下，用其他材料代用更新。c.c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。3 3、楼地面工程、楼地面工程a.a.木地板的损坏占自然间地面面积木地板的损坏占自然间地面面积2525以下的，可修以下的，可修复；损坏超过复；损坏超过2525以上或缺乏材料时，可改做相应以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。标准的高级地坪。b.b.一般水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或一般水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。在无法修复的，应改做相应标准楼地面。c.c.面砖地面损坏、裂开、凹凸不平的，应拆补或重铺，面砖地面损坏、裂开、凹凸不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严峻的，可增设防潮层或做块料地面。室内潮湿严峻的，可增设防潮层或做块料地面。4 4、屋面工程、屋面工程a.a.屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的缘由造成屋面渗水、漏雨严峻，如因为原结构本身的缘由造成屋面渗水、漏雨严峻，按原样修复仍不能解除屋漏的应翻修改建。按原样修复仍不能解除屋漏的应翻修改建。b.b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严峻时，应翻做。水时，应修复；损坏严峻时，应翻做。c.c.女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严峻的，在不影响女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严峻的，在不影响运用和市容的条件下，可改修或拆除。运用和市容的条件下，可改修或拆除。d.d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出缘由，针对破损状况钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出缘由，针对破损状况接受防水材料嵌补结构损坏的，应加固重做。接受防水材料嵌补结构损坏的，应加固重做。e.e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严峻的可翻修，玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严峻的可翻修，但一般不新做。但一般不新做。f.f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。5 5、饰面工程、饰面工程a.a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。b.b.外墙勒脚损坏的，应修复。外墙勒脚损坏的，应修复。c.c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的状况应依据的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的状况应依据墙身的须要予以修复；因室内外高差等缘由，引墙身的须要予以修复；因室内外高差等缘由，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。d.d.天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危急的，须铲除天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危急的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严峻的重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严峻的困难线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。困难线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。6 6、油漆粉饰工程、油漆粉饰工程a.a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去爱木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去爱护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。件或零件拆换应油漆。b.b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为年。或各类铁件油漆保养周期一般为年。c.c.木地板原油漆褪落的，应重做。木地板原油漆褪落的，应重做。d.d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应实行室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应实行新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。e.e.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一样。尽量与原建筑保持一样。8 8、金属构件修理标准、金属构件修理标准应保持坚固、平安、不锈蚀应保持坚固、平安、不锈蚀9 9、其他工程修理标准、其他工程修理标准 对属物业管理企业管理的庭院院墙、院墙大门、院对属物业管理企业管理的庭院院墙、院墙大门、院落内道路、沟渠下水道、窨井损坏或堵塞的，应落内道路、沟渠下水道、窨井损坏或堵塞的，应修复或疏通；庭院绿化，不应降低绿化标准，并修复或疏通；庭院绿化，不应降低绿化标准，并留意对庭院树木进行检查、剪修，防止大风暴雨留意对庭院树木进行检查、剪修，防止大风暴雨时对房屋造成破坏。时对房屋造成破坏。此外，对坐落偏远、分散、不便管理，且建筑质量此外，对坐落偏远、分散、不便管理，且建筑质量较差的房屋，修理时应保证满足不倒不漏的基本较差的房屋，修理时应保证满足不倒不漏的基本住用要求。住用要求。三、房屋修理工程的技术经济指标1.主要经济技术指标房屋完好率：50%60%。年房屋完好增长率：2%5%；年房屋完好下降率不超过2。房屋修理工程量：100150平方米/人年。修理人员劳动生产率：5000元/人年。中、大修工程质量合格品率：100%，其中优良品率30%50%。修理工程成本降低率：5%8%。平安生产，杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事故频率：小于3。小修养护刚好率：99%。房屋租金收缴率：98%99%。租金用于房屋修理率：60%70%。流淌资金占用率：小于30%。机械设备完好率：85%。2.2.指标计算公式指标计算公式 第四节 房屋日常养护房屋日常养护是指物业管理企业为了合理延长房屋运用周期，确保房屋的完好和正常运用所进行的常常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋正确运用养护管理等工作，这是物业管理企业对业主和运用人最干脆、最常常、最长久的服务工作。一、房屋日常养护的类型二、房屋日常养护的内容一、房屋日常养护的类型1.零星养护：是指结合实际状况进行保养维护或因突然损坏引起的小修。方式：修理人员走访住户；住户随时报修。特点：修理范围广，项目零星分散，时间紧，要求刚好，具有常常性的服务性质。包括：（1）屋面清扫补漏、修补屋面、泛水、屋脊；拆换少量天窗、墙体局部粉刷和挖补；水泥地的局部重修；顶棚、雨棚、墙裙、踢脚线的修补；雨水井的清理；明沟、散水的养护和清理等。（2）钢、木门窗的修理、拆换五金、配玻璃、换窗纱；木屋架加固；细木装修的加固及局部拆换等。第四节 房屋日常养护（3）水管的防冻保暖；给水管道的少量拆换；排污、废水管道的修理、保养、疏通；便器、脸盆、浴缸的修补拆换；水嘴、阀门、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；屋顶压力水箱的修理、清污等。（4）灯口、电线、开关的修换；线路故障的解除、修理及少量拆换；配电箱、盘、板的安装、修理；电表与电分表的新装及拆换等。（5）修缮后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆；楼地板、天棚、墙面修理后的补刷油漆及少量新做油漆等。（6）钢门窗整修，白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；白铁、玻璃钢躺立沟、天、斜沟的整修、加固及少量拆换。第四节 房屋日常养护2.支配养护：指依据房屋各种构件、部件合理的运用年限，为保证房屋的正常运用及延长其运用寿命而进行科学的修缮养护工作。特点：从性质上来看是一种房屋保养工作，定期进行检修保养。支配养护任务一般要支配在报修任务不多的淡季。假如报修任务较多，要先保证完成报修任务，然后再支配支配养护任务。房屋支配养护是物业管理企业通过平常驾驭的检查资料从物业管理角度提出来的养护种类。一般楼宇设施的养护、翻新周期见下表。第四节 房屋日常养护第四节 房屋日常养护3.季节性养护：是指由于季节性气候缘由而对房屋进行预防保养工作。其内容有防台、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。特点：季节性预防保养。房屋养护应留意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应。砖石结构的防潮，木结构的防腐、防潮、防蚁，钢结构的防锈等养护，各有各的要求，各有各的方法，必需结合具体状况来进行。第四节 房屋日常养护