星彦地产桐山国际购物广场二期产品定位报告-房地产开发与市场策划.ppt

星彦地产星彦地产2008年桐山年桐山国际购物广场二期产国际购物广场二期产品定位报告品定位报告-房地产开房地产开发与市场策划发与市场策划项目价值判断p项目类型p价值分析p项目定性项目类型：项目类型：城市新区中等规模商业项目城市新区中等规模商业项目p区位交通区位交通经开区，西南组团门户；金寨路高架及锦绣大道、合宁高速、芙蓉路连通市区及其他经开区，西南组团门户；金寨路高架及锦绣大道、合宁高速、芙蓉路连通市区及其他板块，利于项目导入外来客源；板块，利于项目导入外来客源；p区域规划区域规划城市副中心，国家装备工业基地，文教、居住、先进制造业功能区；城市副中心，国家装备工业基地，文教、居住、先进制造业功能区；p周边环境周边环境项目西临金寨路，自身以及周边有易初莲花超市、大型家具市场、会展中心、明珠广项目西临金寨路，自身以及周边有易初莲花超市、大型家具市场、会展中心、明珠广场、五星级明珠酒店、徽园等，地处区域核心商圈，有助提升项目品质；场、五星级明珠酒店、徽园等，地处区域核心商圈，有助提升项目品质；p地形条件地形条件似长方形，相对规则，南向明珠广场景观面，易于整体规划；似长方形，相对规则，南向明珠广场景观面，易于整体规划；p规模体量规模体量新城新城6 6万体量，高容积率，产品可塑性差；万体量，高容积率，产品可塑性差；p功能布局功能布局商业用地，功能发挥空间多有限制。商业用地，功能发挥空间多有限制。项目基本条件市中心市中心经开区经开区滨湖新区滨湖新区包河区包河区瑶海区瑶海区新站区新站区卢阳区卢阳区蜀山区蜀山区政务区政务区高新区高新区金寨路金寨路芙蓉路芙蓉路合宁高速合宁高速二环路二环路锦绣大道锦绣大道本项目本项目占地：占地：10970 总建：总建：64408 酒店：酒店：5040 SOHO办公：办公：42030底商：底商：17338易易初初莲莲花花项目价值分析：项目价值分析：延伸主城、紧密新城、完善区域配套的升级区位延伸主城、紧密新城、完善区域配套的升级区位区位价值：城市南向发展和区域功能定位驱动的新一轮热点。经开区经开区外部需求主导，外部需求主导，内部需求成长中，内部需求成长中，目前以首次置业目前以首次置业为主。为主。随着区域内产业随着区域内产业发展，区域需求发展，区域需求呈两极分化特征呈两极分化特征明显。明显。会展板块：住宅稀缺，商会展板块：住宅稀缺，商业、商务有待进一步完善。业、商务有待进一步完善。工业区、芙蓉西路板块工业区、芙蓉西路板块成成为首次置业的主力热点。为首次置业的主力热点。会展板块会展板块住宅稀缺，商业、住宅稀缺，商业、商务发展潜力大。商务发展潜力大。具备特殊景观的具备特殊景观的大学城大学城板板块，将是新一轮市场中的块，将是新一轮市场中的中高端升级板块。中高端升级板块。城市南拓一体化：经开区城市南拓一体化：经开区开始融入合肥主流市场。开始融入合肥主流市场。以现代交通枢纽为驱动的以现代交通枢纽为驱动的西南门户（经开、滨湖）；西南门户（经开、滨湖）；金寨路高架；金寨路高架；在城市发展方向上，处于在城市发展方向上，处于从属的位置；从属的位置；南部同城化：连接滨湖，南部同城化：连接滨湖，存在大幅区位提升潜力。存在大幅区位提升潜力。滨湖新区：高标准规划滨湖新区：高标准规划新城区。新城区。经开区：区位紧密连接经开区：区位紧密连接新旧城区，纳入城市发新旧城区，纳入城市发展紧密区域。展紧密区域。市中心市中心经开区经开区滨湖新区滨湖新区包河区包河区瑶海区瑶海区新站区新站区卢阳区卢阳区蜀山区蜀山区政务区政务区高新区高新区金寨路金寨路芙蓉路芙蓉路合宁高速合宁高速二环路二环路锦绣大道锦绣大道本项目本项目易易初初莲莲花花占地：占地：10970 总建：总建：64408 酒店：酒店：5040 SOHO办公：办公：42030底商：底商：17338项目价值分析：项目价值分析：开发区的明星板块开发区的明星板块板块价值：门户升级板块交通升级：交通升级：交通枢纽紧密连接主城、新城。交通枢纽紧密连接主城、新城。配套升级：配套升级：周边配套日趋完善，为区域最成熟板块，认知度高。周边配套日趋完善，为区域最成熟板块，认知度高。区域中轴，辐射升级：区域中轴，辐射升级：位于区域中轴金寨路，保持对西部居住、文教板块以及东部工业园区辐射力。位于区域中轴金寨路，保持对西部居住、文教板块以及东部工业园区辐射力。竞争升级：竞争升级：新增区域性商业规划众多，有较大竞争压力。新增区域性商业规划众多，有较大竞争压力。市中心市中心经开区经开区滨湖新区滨湖新区包河区包河区瑶海区瑶海区新站区新站区卢阳区卢阳区蜀山区蜀山区政务区政务区高新区高新区金寨路金寨路芙蓉路芙蓉路合宁高速合宁高速二环路二环路锦绣大道锦绣大道本项目本项目易易初初莲莲花花占地：占地：10970 总建：总建：64408 酒店：酒店：5040 SOHO办公：办公：42030底商：底商：17338项目价值分析：项目价值分析：区域资源占有最大的标杆地块区域资源占有最大的标杆地块基地条件：占据最佳资源的标杆地块交通枢纽，交通枢纽，交通便利，交通辐射性强。交通便利，交通辐射性强。自身商业功能自身商业功能，区域大卖场，人气聚集度高。，区域大卖场，人气聚集度高。区域丰富商业配套区域丰富商业配套，区域最成熟板块，认知度高。，区域最成熟板块，认知度高。明珠广场、徽园、会展中心等视觉景观明珠广场、徽园、会展中心等视觉景观，标志性景观。，标志性景观。市中心市中心经开区经开区滨湖新区滨湖新区包河区包河区瑶海区瑶海区新站区新站区卢阳区卢阳区蜀山区蜀山区政务区政务区高新区高新区金寨路金寨路芙蓉路芙蓉路合宁高速合宁高速二环路二环路锦绣大道锦绣大道本项目本项目易易初初莲莲花花占地：占地：10970 总建：总建：64408 酒店：酒店：5040 SOHO办公：办公：42030底商：底商：17338地块规划价值点：区域商业、商务配套补充p地块方正但较小，产品可塑性差；p土地性质限制p位于区域商业核心区，西面干道，噪音影响，私密性差。p南向景观面，区域商业、商务配套，卖点突出；p区域商业、商务配套落后于区域发展，存在潜在需求。区域商业、商务配套补充区域商业、商务配套补充p商业裙楼对外展示面不足，昭示性不佳；p高层产品对外有较好的展示面；p自身已具有商业聚集功能，利于商业商务氛围培养。易易初初莲莲花花占地：占地：10970 总建：总建：64408 酒店：酒店：5040 SOHO办公：办公：42030底商：底商：17338东方家园东方家园上海城市上海城市明珠花园度假村明珠花园度假村在建在建5层办公楼层办公楼21时机价值点：南拓带来两次升级机会时间节点时间节点事件事件本案机会本案机会锦绣大道东延预计2010年获认国家经济开发区2000年金寨路高架开通2008年连接滨湖新区 交通改善，产业导入拉近主城距离，主城10分钟生活圈p获认国家级经济技术开发区，政策、资金扶持，基础设施改善，产业大量导入，经济实力进一步增强，产业人口集聚；p金寨路高架开通拉近与主城距离，纳入主城10分钟生活圈，带动区域整体升级；p锦绣大道东延，紧密连接新城，南部同城化。p城市副中心成形拉动商业、商务配套需求城市副中心成形预计2012年与新城市中心紧密联系项目属性分析：副城中心升级版综合体金寨路金寨路易易初初莲莲花花占地：占地：10970 总建：总建：64408 酒店：酒店：5040 SOHO办公：办公：42030底商：底商：17338城市副中心：城市副中心：城市发展主方向，西南组团，城市副中心；城市发展主方向，西南组团，城市副中心；区域核心地段：区域核心地段：区域核心商圈，会展、商务、商业功能聚集区；区域核心商圈，会展、商务、商业功能聚集区；综合体升级综合体升级：一期商业卖场功能，目的性消费为主，二期升级产品线，完一期商业卖场功能，目的性消费为主，二期升级产品线，完善区域商业、商务补充；善区域商业、商务补充；区域商业定位：区域商业定位：区域商业功能，对主城影响有限；区域商业功能，对主城影响有限；补充商业业态：补充商业业态：区域商业发展落后于整体经济，商业、商务配套欠缺。区域商业发展落后于整体经济，商业、商务配套欠缺。市场机会判断p区域研究区域研究p产品机会判断城市副中心：合肥正由单中心向多中心发展，开发区正处在城市战略发展方向上，将成为合肥西南组团城市副中心主城主城西部城市西部城市副中心副中心西南城市副中心西南城市副中心经开区经开区北部城市副中心北部城市副中心东部城市副中心东部城市副中心滨湖新区滨湖新区合肥市城市发展战略是向西向南发展，经开区处在城市发展主方向上，打造西南城市副中心。北部：重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业；东部：发展现代物流、精细化工及家电配套产业；西部：建设中国科学城，发展IT产业；西南部：突出发展现代大工西南部：突出发展现代大工业，逐步发展成为国家装备业，逐步发展成为国家装备工业基地。工业基地。商务文化区：商务文化区：随着金寨路的开通，区域与主城的联系度进一步加强，有利于外来人口的导入；西部以商务文化为主要功能的规划指向明确，商业、商务功能集聚合肥经济技术开发区总体规划（2006-2020）金寨路金寨路城市综合功能区城市综合功能区国际社区国际社区会展中心会展中心合肥大学城合肥大学城管委会管委会民营科技经济园民营科技经济园本项目本项目东部工业区东部工业区西部商务文化区西部商务文化区区位：西南组团，城市副中心，紧密联系主城和滨湖新城；交通：金寨路高架、锦绣大道链接主城、新城，构造10分钟都市生活圈；规划：东西两大功能区，东部工业发展以先进制造业为主，西部商务文化区，建设大学城、国际商务中心、国际社区等，西部发展商务、西部发展商务、文化的规划功能指向明确。文化的规划功能指向明确。产业促发展：产业促发展：区域产业基础雄厚，工业经济领跑合肥发展，产业集聚效应日益显现，产业人口大量导入；经济迅速发展带来商业、商务活动的日渐繁荣，区域消费能力逐渐增强产业：产业：工业经济领跑合肥发展。产业积聚效应日益显现，主要发展家电电子、装备工业、食品产业、汽车、日用化工五大产业，着力培育住宅产业化、新材料等新兴经济增长点，在在产业大发展推动下，区域内商业、商产业大发展推动下，区域内商业、商务活动日趋繁荣。务活动日趋繁荣。人口：人口：东部随着产业发展，带来大量产业人口；西部商务文化区居住环境逐步改善，房地产开发活跃，置业人口快速增加；目前区域常住人口目前区域常住人口20万人，人口机械增长率远高于自然增万人，人口机械增长率远高于自然增长率，人群层次较高，消费能力逐步长率，人群层次较高，消费能力逐步增强。增强。区域商业发展规划：区域商业发展规划：在合肥商贸服务业大发展的背景下，区域商业规划定位市级商业功能区，以区域商业配套为主，增强自身对区域的辐射力西南组团商圈西南组团商圈双墩商圈双墩商圈店埠商圈店埠商圈滨湖都市级商圈滨湖都市级商圈科学城商圈科学城商圈主城都市级商圈主城都市级商圈合肥商业规划（2007-2020）城市商业发展：十一五合肥重点发展商贸服务业，随着合肥的城市拓展，原有的商业网点规划已不能满足现代商业的快速发展，新老商圈不断洗牌；区域整体定位：市级商业功能区，主要服务该地区及外来消费者，服务人口在50万以上，基本商业面积40万平方米以上；业态定位：定位购物中心、超市、百货店、文化娱乐、餐饮等方面；区域商业现状：区域商业现状：商业处于初步发展阶段，从体量和业态分布都不足以满足区域内经济发展需要，拓展空间巨大商业环境：商业环境：区域商业集中在明珠广场和大学城周围，另有少量散布在新建小区底商，商业营业面积近20万平米，其中明珠广场商圈作为区域商业功能区；代表卖场：代表卖场：桐山国际购物广场（一层 餐饮娱乐、二层大卖场），东方家园、中州家具城、大学生商业中心、天时商埠；业态特征：业态特征：明珠广场周边以餐饮、娱乐、零售卖场、家居用品为主，大学城涵盖餐饮、娱乐、休闲、百货，细分到每个业态规模都较小，都为低档次消费；租金：租金：租金价格集中在3050元/月/之间，租金价格较低，仍有较大上涨空间；客群：客群：区域内人口为主，产业人口、学生、居住人口、商务人流；明珠广场商圈明珠广场商圈大学城商圈大学城商圈写字楼写字楼公寓公寓酒店酒店商业商业区域内中小企业成长性不足，写字楼供需双向短缺，在售以产品溢价主导；由于区域内中小企业成长性不足，写字楼供需双向短缺，在售以产品溢价主导；由于区位原因，区位原因，已入住项目空置率较高，已入住项目空置率较高，随着区域内经济结构的逐步完善和金寨路高随着区域内经济结构的逐步完善和金寨路高架增强与主城的联系度，核心区写字楼需求或有一定空间，但溢价空间有限，去架增强与主城的联系度，核心区写字楼需求或有一定空间，但溢价空间有限，去化速度缓慢化速度缓慢项目名称安徽海外学者创业服务中心格林硅谷项目地址开发区东海花园北占地面积57543建筑面积54800物业形态独栋、联排、联体别墅总套数70销售情况现已销售39套，价格4650元/；余下套数对外招商，招商企业主要为高新技术企业、海外学者，标准较为严格、租金20元/左右，对于海外学者合适项目免租金内部配套6000中试基地、生产研发配电系统、中心会所中西餐、会议中心等配套、商务物管，为企业提供咨询服务外部配套桐山国际购物广场、会展中心、中州家具城、东方家园等项目产品层面溢价，价值严重低估；公益性质较多，招商严格，入住率一般；写字楼写字楼公寓公寓酒店酒店商业商业公寓产品稀缺，区域内产业精英和外部投资客具有潜在需求；凯旋公寓以地段和公寓产品稀缺，区域内产业精英和外部投资客具有潜在需求；凯旋公寓以地段和产品创新拉动投资需求，实现高溢价和快速去化，产品溢价明显，但产品创新仍产品创新拉动投资需求，实现高溢价和快速去化，产品溢价明显，但产品创新仍有较大空间有较大空间公寓总户数：294产品：挑高58-78，平层45-78销售情况：公寓成交均价5017元/，剩余48套，去化速度约20套/月综述：产品创新实现高溢价，拉动销售，去化速度尚可；投资客较多，关注地段和附加值，产品创新仍不够，以简单复式为主写字楼写字楼公寓公寓酒店酒店商业商业区域酒店层次分明，覆盖高中档商务需求，经济型酒店供应短缺，高端商务酒店区域酒店层次分明，覆盖高中档商务需求，经济型酒店供应短缺，高端商务酒店覆盖全市，入住率平均超过覆盖全市，入住率平均超过75%75%，需求呈现不断增长的态势，需求呈现不断增长的态势分类：分类：分为快捷商务酒店和高级商务酒店；商务快捷酒店有中辰快捷、欧风丽景、塞纳河畔明珠花园度假村等；星级商务酒店有索菲特明珠、翡翠湖建国迎宾馆；租金价格：租金价格：快捷商务酒店租金178-488元/天不等，星级酒店租金598-756元/天；配套：配套：星级酒店会议、商务、餐饮、娱乐等配套完善，快捷酒店简单餐饮配套；入住情况：入住情况：快捷酒店入住基本为开发区往来商务人士，五星级酒店入住客过大至整个合肥商务来往层面，入住情况较好，入住率在75%以上；酒店管理：酒店管理：星级酒店引入法国雅高、洲际酒店管理品牌写字楼写字楼公寓公寓酒店酒店商业商业区域未来竞争：商业门类丰富，区域商业中心地位争夺，写字楼、公寓集中放量，区域未来竞争：商业门类丰富，区域商业中心地位争夺，写字楼、公寓集中放量，高端酒店业争相落户，综合体项目竞争激烈高端酒店业争相落户，综合体项目竞争激烈名门奥特莱斯名门奥特莱斯1.4万OUTLETS，城市级品牌折扣店；目的性消费业态，主力为品牌服饰；招商销售期；国耀铜锣湾广场国耀铜锣湾广场16万，包括5万商业、11万写字楼和时尚SOHO,区域高端商业配套华东首个主题mall，苹果数码城、新思路会馆、中国兰花会馆，现代时尚路线；尚未动工；丹霞天地汇丹霞天地汇3万，居住区级商业配套，居住区辐射合家福超市、小蒙羊、彩蝶轩、肥西老母鸡老树咖啡等餐饮、休闲、娱乐业态；招商发售阶段；合肥百乐门国际名品合肥百乐门国际名品广场广场23万城市级综合体，中高档休闲娱乐定位演艺广场、美食街、名品店、星级酒店、写字楼、酒店式公寓、高档住宅；尚未动工；合肥喜来登合肥喜来登超五星级酒店，会展中心南面；28层，2、8万，228间客房，设计阶段中环城中环城50万，综合体项目，区域大配套高档住宅、中环艺术馆、五星级文化主题酒店、5A级商务写字楼、精英公寓、创业中心、购物广场中环城中环城丹霞天地汇丹霞天地汇喜来登酒店喜来登酒店百乐门百乐门国耀广场国耀广场名门名门奥特莱斯奥特莱斯写字楼写字楼公寓公寓酒店酒店商业商业本项目本项目新大学城商圈新大学城商圈品质升级、规模优势品质升级、规模优势明珠广场明珠广场成熟商圈、专业卖场、成熟商圈、专业卖场、交通优势交通优势工业区业态细分、差异化定位区域研究总结：区域研究总结：区域商务规划指向明确，产业基础雄厚；现有商业设施配套不区域商务规划指向明确，产业基础雄厚；现有商业设施配套不能满足区域发展需要，商业、商务配套存在市场机会；能满足区域发展需要，商业、商务配套存在市场机会；区域商业未来由一核向多中心演变，商业定位差异化；核心商区域商业未来由一核向多中心演变，商业定位差异化；核心商业区商业、商务配套目前无新增供应，市场短暂性饥渴；业区商业、商务配套目前无新增供应，市场短暂性饥渴；核心区商业、公寓产品溢价能力高，去化速度快；经济型酒店核心区商业、公寓产品溢价能力高，去化速度快；经济型酒店存在市场机会，高档酒店日趋饱和；写字楼产品价值严重低估，存在市场机会，高档酒店日趋饱和；写字楼产品价值严重低估，溢价能力低，去化速度缓慢。溢价能力低，去化速度缓慢。市场机会判断p区域研究p产品机会判断产品机会判断客户目标：规避市场风险，快速回现是首要目标客户目标：规避市场风险，快速回现是首要目标客户目标排序客户目标排序规避风险快速回现利润最大化通过项目带动公司品牌规避风险快速回现利润最大化通过项目带动公司品牌客户设想客户设想所有物业尽可能变现，不打算物业的自我持有所有物业尽可能变现，不打算物业的自我持有客户困惑客户困惑为达到目标本项目该如何进行产品规划？为达到目标本项目该如何进行产品规划？问题：如何实现低风险、快速销售的问题：如何实现低风险、快速销售的综合体产品规划综合体产品规划本项目的产品定义：基于快速去化、降低风险的目标，结合区域市场分析，项目本项目的产品定义：基于快速去化、降低风险的目标，结合区域市场分析，项目通过商业完善区域商业、商务配套，通过公寓实现快速销售，化解市场风险通过商业完善区域商业、商务配套，通过公寓实现快速销售，化解市场风险需求需求价值价值风险风险去化速度去化速度写字楼写字楼需求存在不确定性低需求少，风险高缓慢酒店酒店经济型需求较高涉及售后返租等较繁琐一般商业商业核心区短时饥渴、完善区域配套高合理业态规划化解快商务商务公寓公寓区域目前供应少高投资、自住、办公皆可，风险低快主题商业主题商业+公寓公寓+一期卖场城市综合体产品体系一期卖场城市综合体产品体系产品建议p产品组合p物业形态p业态规划p规划布局p产品建议产品组合：一期卖场产品组合：一期卖场+主题商业主题商业+商务公寓，项目以卖场带动人气；主题商业完善商务公寓，项目以卖场带动人气；主题商业完善配套、提升品质；商务公寓产品化解销售压力，实现现金流；配套、提升品质；商务公寓产品化解销售压力，实现现金流；产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局卖场主题商业商务公寓人气人气品质品质现金流现金流公园式购物SHOPPING PARK产品建议产品建议案例借鉴：基于与项目本体属性吻合，或者在产品创新、概念创新上具有借鉴意案例借鉴：基于与项目本体属性吻合，或者在产品创新、概念创新上具有借鉴意义的案例选择义的案例选择产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议本体属性吻合：海上海（非传统商务区）、全部（综合体项目）产品创新：海上海（LOFT）、建外SOHO、SOHO现代城（SOHO）、街区商业应用概念创新：创意LOFT、SOHO、公园式购物体验（shopping park）案例分析案例分析上海海上海新城上海海上海新城产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议案例分析案例分析海上海新城：写字楼海上海新城：写字楼+住宅住宅+商业街区综合功能定位消除区域抗性、商业街区综合功能定位消除区域抗性、细分市场、演绎创意产业的核心主题细分市场、演绎创意产业的核心主题产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议案例分析案例分析北京建外北京建外SOHOSOHO写字楼面向高端商务客户，开放式街区成为区域级商业活力中心面向区域消费者，写字楼面向高端商务客户，开放式街区成为区域级商业活力中心面向区域消费者，商务公寓面向商务公寓面向SOHOSOHO客户，多种产品满足不同客户，分散市场风险客户，多种产品满足不同客户，分散市场风险产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议案例分析案例分析北京建外北京建外SOHOSOHO开放式街区规划，造街实现商业规模最大化，实现可销售面积最大，实现快速回开放式街区规划，造街实现商业规模最大化，实现可销售面积最大，实现快速回现现产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议案例分析案例分析北京北京SOHOSOHO现代城现代城借助核心借助核心CBDCBD价值、产品创新、产品节奏实现价值提升价值、产品创新、产品节奏实现价值提升产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议案例分析案例分析烟台阳光烟台阳光100100国际广场国际广场城市核心地段、体验式街区商业、写字楼、精装公寓致力打造公园式购物体验城市核心地段、体验式街区商业、写字楼、精装公寓致力打造公园式购物体验产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局海景写字楼：海景写字楼：满足高端商务需求，品质提升；体验式街区商业：体验式街区商业：运用街区式的建筑设计，制造街区式商业，多层空间交错叠加、随意紧凑的店铺排列、便于人流穿行的步行街和广场，营造出一种公园式的空间气氛；精装公寓：精装公寓：核心区位，满足成功人士居住和小型办公需求；户型方正、结构实用、厅堂开敞豁达、注重采光寄海景效果，兼顾舒适与商务；产品建议产品建议物业形态定义：通过公园式开放街区规划，项目以塔楼物业形态定义：通过公园式开放街区规划，项目以塔楼+独栋独栋+街区结合的方式，街区结合的方式，以多产品组合、部分拆分物业形态达到降低风险，快速回现的目标以多产品组合、部分拆分物业形态达到降低风险，快速回现的目标产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局快速销售快速销售海上海：海上海：开放式街区开放式街区、产品改变、产品改变 区域价值；区域价值；建外建外SOHOSOHO：新生活方式、：新生活方式、产品创产品创新新，开放式商业街商业规模最大开放式商业街商业规模最大化，快速去化化，快速去化；SOHOSOHO现代城：现代城：小面积公寓化解高小面积公寓化解高容积率压力容积率压力、功能互补、价值带、功能互补、价值带动；动；烟台阳光烟台阳光100100：核心商业规模效：核心商业规模效应、应、公寓兼容性公寓兼容性、公园式开放商公园式开放商业规划理念；业规划理念；开放式开放式街区商业街区商业兼容性兼容性商务公寓商务公寓分拆物业形分拆物业形态态塔楼（部分集中式塔楼（部分集中式商业）商业）+独栋（独栋（BLOCK街区建筑）街区建筑）+街区街区销售型均衡发展模式综合体销售型均衡发展模式综合体（产品组合降低风险、快速销售现金为王）产品建议产品建议竞争：区域未来商业竞争激烈，本项目作为区域核心地段人气聚集性最强商业项竞争：区域未来商业竞争激烈，本项目作为区域核心地段人气聚集性最强商业项目，应抢占先机，强化自身对于区域商业、商务配套，升级业态结构，并与区域目，应抢占先机，强化自身对于区域商业、商务配套，升级业态结构，并与区域现有业态进行有效互动现有业态进行有效互动产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局名门奥特莱斯名门奥特莱斯1.4万OUTLETS，城市级品牌折扣店；目的性消费业态，主力为品牌服饰；招商销售期；国耀铜锣湾广场国耀铜锣湾广场16万，包括5万商业、区域高端商业配套华东首个主题mall，苹果数码城、新思路会馆、中国兰花会馆，现代时尚路线；尚未动工；丹霞天地汇丹霞天地汇3万，居住区级商业配套，居住区辐射合家福超市、小蒙羊、彩蝶轩、肥西老母鸡老树咖啡等餐饮、休闲、娱乐业态；招商发售阶段；合肥百乐门国际名品合肥百乐门国际名品广场广场23万城市级综合体，中高档休闲娱乐定位演艺广场、美食街、名品店、星级酒店、写字楼、酒店式公寓、高档住宅；尚未动工；桐山国际购物广场桐山国际购物广场总体量10万，一期4万，二期1.7万；区域商业中心，资源占有最大化中环城中环城50万，综合体项目，区域大配套中高端购物广场尚未动工中环城中环城丹霞天地汇丹霞天地汇喜来登酒店喜来登酒店百乐门百乐门国耀广场国耀广场名门名门奥特莱斯奥特莱斯本项目本项目新大学城商圈新大学城商圈品质升级、规模优势品质升级、规模优势明珠广场明珠广场成熟商圈、专业卖场、成熟商圈、专业卖场、交通优势交通优势工业区业态细分、差异化定位产品建议产品建议现有业态特点突出专业家居市场、休闲娱乐、超市卖场功能，家居市场结构单一，现有业态特点突出专业家居市场、休闲娱乐、超市卖场功能，家居市场结构单一，休闲娱乐中高端餐饮配套、零售商业品质不高，有进一步拓展空间休闲娱乐中高端餐饮配套、零售商业品质不高，有进一步拓展空间产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局中州家具城中州家具城东方家园东方家园易初莲花易初莲花休闲娱乐度假村休闲娱乐度假村产品建议产品建议规划思考方向：完善家居类专业市场，引入家电卖场、软性家居饰品卖场，满足规划思考方向：完善家居类专业市场，引入家电卖场、软性家居饰品卖场，满足区域大量新建住宅需求；餐饮提升档次，引入中高档餐饮品牌和休闲餐饮，配套区域大量新建住宅需求；餐饮提升档次，引入中高档餐饮品牌和休闲餐饮，配套区域商务需求；通过时尚商业街区规划品牌服饰等时尚类消费，提升商业档次区域商务需求；通过时尚商业街区规划品牌服饰等时尚类消费，提升商业档次产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议地块商业价值分析：项目西面、南面由于有建筑遮挡，较为闭塞，希望能够打通地块商业价值分析：项目西面、南面由于有建筑遮挡，较为闭塞，希望能够打通西部人流通道利用卖场的聚集效应；项目只有北面一个良好的展示面，可发展集西部人流通道利用卖场的聚集效应；项目只有北面一个良好的展示面，可发展集中性商业；南面靠近度假村休闲配套，步行尺度佳，适合发展时尚餐饮配套中性商业；南面靠近度假村休闲配套，步行尺度佳，适合发展时尚餐饮配套产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局p西面易初莲花遮挡，希望能够打通，两地块结合，内部形成联通，利用卖场的聚集效应，带来人流量；p南面临近明珠花园度假村休闲、娱乐、餐饮等现有配套，非城市道路，步行尺度为主，适宜发展时尚餐饮业，形成规模效应；p北面对外有集中的展示面，靠近城市道路、公交站台，适合发展集中目的性商业吸引人流；易易初初莲莲花花原规划：原规划：占地：占地：10970 总建：总建：64408 酒店：酒店：5040 SOHO办公：办公：42030底商：底商：17338现体量配比基于商业的价值较高，维持现体量配比基于商业的价值较高，维持原有体量不变，酒店面积计入公寓；原有体量不变，酒店面积计入公寓；现规划体量：现规划体量：公寓：公寓：47070；商业；商业17338东方家园东方家园明珠花园度假村明珠花园度假村时尚餐饮区时尚餐饮区集中商业区集中商业区独栋区独栋区公交站台公交站台p东面为在建6层办公楼，人流通过南面道路引进东面道路再到项目地块外部动线产品建议产品建议商业布局方向思考：商业采用开放式街区规划实现区域商业中心活力区，南北塔商业布局方向思考：商业采用开放式街区规划实现区域商业中心活力区，南北塔楼布置集中商业，内部独栋商业街布置时尚餐饮业态，具体待定楼布置集中商业，内部独栋商业街布置时尚餐饮业态，具体待定产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局物业类型物业类型物业形态思考物业形态思考建筑面积建筑面积公寓2栋33F标准层面积100047070商业三层裙楼家居、软装饰5000三层裙楼家电卖场5000独栋时尚餐饮7338金寨金寨路路芙蓉芙蓉路路易初易初莲花莲花人流动线人流动线产品建议产品建议北侧塔楼，三层商北侧塔楼，三层商业裙楼，集中商业业裙楼，集中商业独栋街区，独栋街区，时尚、餐饮时尚、餐饮街铺街铺北侧塔楼，底层三北侧塔楼，底层三层家居软装商业，层家居软装商业，三层以上公寓三层以上公寓独栋街独栋街区，时区，时尚、餐尚、餐饮街铺饮街铺独栋街区，独栋街区，时尚、餐饮时尚、餐饮街铺街铺建筑演绎：根据项目和周围环境协调性，项目延续欧式风格定位思路，做适当延建筑演绎：根据项目和周围环境协调性，项目延续欧式风格定位思路，做适当延伸、创新伸、创新产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议周围环境：周围环境：欧式风格度假村、小区欧式风格度假村、小区项目本体风格定位：项目本体风格定位：“延续欧式风格，做适当延伸延续欧式风格，做适当延伸”“我们不是为了世界上多一我们不是为了世界上多一处建筑，而是在寻找一种生处建筑，而是在寻找一种生活活”不只是卖房子，同不只是卖房子，同时售卖一种生活方式和营造时售卖一种生活方式和营造一种生活格调一种生活格调“美国的西海岸既是南加利福尼亚，简称南加州，西海岸的“加利福尼亚学派”是其本土产生的建筑学派。他们拒绝欧洲风格的铺张奢华，反驳传统北美风格的缺乏活力而阳光灿烂，既豪华又不失自然，质朴中不乏细腻的西班牙风格在这里得到了发展，延伸。逐渐产生了今天的南加州风情。当欧式 遇到 南加州当南加州 遇到 合肥 一个是美国西海岸 一个是中国内陆的合肥 虽：气候、自然、纬度有差异 但：享受阳光、亲近自然的生活最求是相同的建筑演绎：南加州风格邂逅合肥建筑演绎：南加州风格邂逅合肥产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议手摸灰墙浅色调的手摸灰墙，代表清澈、灿烂的阳光，柔和而充满活力和轻松的视觉感受连廊小憩赏景的停留点，同时减弱阳光直射，并利用对流原理，形成清爽、舒适的空间拱门建筑中圆形拱门常采用数个连接的方式，在走动观赏中，出现延伸般的通透感铁艺蕴含古典装饰艺术的铁艺，融合了西方数百年锻造精髓，呈现简洁、典雅、别致的时尚圆墙角南加州、西班牙，均是近海的原因，建筑线条也容忍不了直来直去，既是是墙体，护栏都形成一种独特的浑圆造型木构建南加州风情拥有浓厚的生态味，现代技术可制造大量防木构建，既保持了原始风味，又可低档海风的侵蚀文化石手工打制的文化石墙，粗旷的气质，保持原生的姿态，另建筑亲近自然，融入自然坡屋顶起伏的屋顶结构、错落有致，高地分明，形成丰富的空间层次三色红筒瓦质朴的三色瓦，取自岩石、泥、沙等天然材质，带来阳光般明媚的同时，又具有大地般亲切的感觉建筑演绎：建筑容易复制，精髓难以把握，细节成就精髓建筑演绎：建筑容易复制，精髓难以把握，细节成就精髓产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议参考：天域3期容积率：2.03建面：11万产品组成：高层、小高层风格表现风格表现热烈、华贵风格表现元素：风格表现元素：大开窗、淡黄色彩、底部厚重处理、大入户花园、大尺度观景阳台建筑演绎：建筑容易复制，精髓难以把握，细节成就精髓建筑演绎：建筑容易复制，精髓难以把握，细节成就精髓产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议建筑演绎：高层中南加州风格的处理建筑演绎：高层中南加州风格的处理产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议对南加州风格的重点把握：对南加州风格的重点把握：n立面台阶-分段式处理，化解超高层-高超给人的压抑感，同时丰富天际线；n以入户花园弱化高层建筑给人的距离感和心理冷漠感；n引入小八角窗设计，彰显公寓的差别性，同时可并呈现出异域的艺术风情，使居住对度假气氛感受更加深刻；n采用多阳台、明亮的电梯厅的设计，满足采光要求、增加与户外接触机会。天域特点热烈、华贵街区规划：短街、曲径、共享街道共享空间、灰空间南加州风格、异域混搭街区演绎：加州风情商业街，塑造一个宽松、舒适、和谐、交流的生活环境街区演绎：加州风情商业街，塑造一个宽松、舒适、和谐、交流的生活环境产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议户型设计：小户革命，全面升级产品，蓝海战略下的产品价值提升户型设计：小户革命，全面升级产品，蓝海战略下的产品价值提升产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议居住、商务的兼容性居住、商务的兼容性控面积、控总价控面积、控总价产产品品设设计计要要点点大面积赠送大面积赠送创新产品创新产品项目本体 核心地段；交通便利商业用地；需求层面区域内产业精英；区域外投资；供应层面公寓产品创新度不够；对创新的理解仅限于少量挑高；未来供应量大；小户革命！小户革命！生活方式引导生活方式引导户型设计要点：传统户型设计要点：传统LOFTLOFT，挑高处理，增加一层适用面积，但第二层层高仅，挑高处理，增加一层适用面积，但第二层层高仅2 2米米左右，舒适性不够左右，舒适性不够产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议户型设计方向一：创新户型设计方向一：创新LOFTLOFT，不再是简单的复式，结合凸窗、空中庭院等，魔术，不再是简单的复式，结合凸窗、空中庭院等，魔术一房变三房，一房变三房，5.85.8米层高，舒适性保证，实用率大幅提高；米层高，舒适性保证，实用率大幅提高；产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议赠送5.8平米入户花园，47平米一房一厅一卫变身三房一厅一卫，一房变三房，使用率大幅提高，卖点突出全赠送全赠送面积面积户型设计方向二：平面处理，通过入户花园、空中庭院、落地凸窗赠送，赠送面户型设计方向二：平面处理，通过入户花园、空中庭院、落地凸窗赠送，赠送面积有限，小空间实现功能最大化积有限，小空间实现功能最大化产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议落地凸窗落地凸窗户型方向确定：通过比较，创新户型方向确定：通过比较，创新LOFTLOFT卖点突出、附加值高、更加注重居住和商务卖点突出、附加值高、更加注重居住和商务的兼容性，更为重要的是，的兼容性，更为重要的是，LOFTLOFT代表着一种自由、时尚的生活方式代表着一种自由、时尚的生活方式产品组合产品组合物业形态物业形态业态规划业态规划规划布局规划布局产品建议产品建议项目本体情况项目本体情况目标客户需求目标客户需求p核心地段；核心地段；p交通便利；交通便利；p商业用地；商业用地；p纯投资；纯投资；p区域产业白领居住、投区域产业白领居住、投资；资；p中小企业办公需求中小企业办公需求；投资型产品，投资型产品，总价敏感，总价敏感，控面积、控总价。控面积、控总价。p规避风险、快速规避风险、快速回现回现p专业化产品、细专业化产品、细分市场分市场户型面积及配比的确定户型面积及配比的确定p考虑到合肥市场考虑到合肥市场1 1房偏大，普遍房偏大，普遍在在4545平米以上，可以控面积的同时平米以上，可以控面积的同时通过产品创新保持较好的舒适度；通过产品创新保持较好的舒适度；p户型面积要拉开一定差距：户型面积要拉开一定差距：价值高、资源好的产品应略高于价值高、资源好的产品应略高于其他产品，防止产生内部竞争；其他产品，防止产生内部竞争；p考虑高价值实现，在控制风险的考虑高价值实现，在控制风险的同时适当增加