2022年房地产开发流程.docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发流程土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发地前提 . 但是, 这几样东西领取地先后次序,特别地有学问 . 有体会地同志,一看这几样东西地发出时间,基本上就可以判定出地块背后地故事 . 这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日长久地权力斗争 地规范这个问题 . . 目前我国法律也没有很好恩,简洁地说一下,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明白土 地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核 定土地用途及用地界线地法律依据；规划要点批复由规划部门颁发,是确定土 地使用强度指标地法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指 标都在这个批复里表达出来,包括现在地那个小户型比例限制要求,也会在这 个文件里表达出来 . 一般来说,一块地,必需要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规 划许可证（以下简称地规证）之后,才能领取土地使用权证 . 这确定应当是必需 地程序 . 由于国土部门必需依据规划部门核定地土地功能及土地使用强度,才能 运算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限 . 但是呢,在现实中呢,这个想法只能是抱负状态. 由于第一,很多地方地国土部门在出让土地地时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了 . 然后给人家办出商住用地土地使用权证 . 这种让人无法懂得地土地出让模式一度特别盛行 . 然后受让了土地地开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,仍是根本没有规划都好,反正,我地土地出让金是已经交了,剩下地事情你规划部门得给我搞定 . 我不是批判这种土地出让模式简洁滋生腐败. 要知道,我国正式搞土地出让也只不过是从 1990 年开头地,而以公开交易地势式搞土地出让,甚至都只是从1997 年才正式开头 . 而北京第一块公开交易地土地,是到2000 年之后才上市地 .我只不过是说,我国在这个问题上缺乏体会,国际上也没有什么可供借鉴地模式. 由于我国地房地产治理体系那确定是全世界独有地 . 愤青们不要在这里给我指三道四 . 我在这个行业浸了这些年了,起码我个人觉得,把我放到 90 岁月地背景里面去,我也想不出更好地土地交易模式 仍没深化人心,更何况当时呢 . . 城市规划这个概念始终到现在都不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了 . 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式供应国有土地使用权地,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据掌握性具体规划,提出出让地块位置置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同地组成部分 让国有土地使用权 . . 未确定规划条件地地块,不得出名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 以出让方式取得国有土地使用权地建设工程,在签订国有土地使用权 出让合同后,建设单位应当持建设工程地批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可 证. 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自转变作为国有土地使用权出让合同组成部分地规划条件 . 期望在我日后地职业生涯中,不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨 硬泡,阿门 . 2、工程公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个工程要开头地时候必需要搞地东西 . 特别地社会主义特 色. 不过这里也有些东西很好玩,与法律地关系也比较大,比如设立工程公司 .这里要留意一下,母公司拍到地土地,转到其全资设立地工程公司名下,按我 国法律,不属于交易 . 我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间地土地流 转,不属于交易 . 再次强调：不属于交易 . 因此,房地产公司可以任意设置工程 子公司,在房子卖完后再把它在实体上毁灭,只留下一个壳 . 这种操作模式没什 么法律风险可言,特别地经济有用,因此现在我国略微有点规模地房地产公司 都这么干 . 再说立项,这个东西纯粹是方案经济时代留下地产物,特别地烦,也不知 道这个东西应当算什么 . 立项主要考察地是工程地投资额及可行性 . 我不知道在 目前地市场里,可行性这个东西,政府是从什么角度来治理地 . 反正现在各地由于市场经济地深度不同,所以在这个事情地治理上也不同. 有些地方基本上不太管,有些地方就管得特别严 . 而且立项究竟需要什么材料那也是谁都说不清晰地事情 . 立项与其他程序地先后关系那更是反常任凭地事情. 譬如最近国家地政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项 . 这是基于加强环境爱护促进可连续进展地考虑 . 但在很多地方,环评地一项主要前提材料就是立项批文 . 立不了项根本做不了环评 . 不过上有政策下有计策,事情都是人办出来地 . 反正到目前为止,建设工程都在纷纷地上马中,我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙地政策中穿过来地 . 反正我自己假如操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去方案部门,就让他们给我举荐可行性争论报告地编制公司,去环保局,就让他们给我举荐环境评估报告地编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来 . 编制费用略微给多点都没关系 厉害 . . 总之我自己一看到这些手续,头就痛得房地产开发资质就比较有技术含量一点,关键是专业技术人员难找 . 现在这些专业技术人员资料都是省内联网了,想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到,建设部门也不敢在这个事情上乱来,由于任何人都可以上网查到,某某是什么专业资质任职什么公司 . 现在结构类地工程师难找啊,感叹一个 . 嘿嘿. 下一篇开头讲正式地规划报建：总平面审查阶段3、总平面审查阶段这个阶段各地地叫法不一样,我听得比较多地叫“ 修建性具体规划审查” .名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 这个阶段就是审查小区地总平面规划图纸,也就是审一个小区地建筑物都是怎么排地,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定地容积率,建筑密度是多少,进出小区地道路怎么支配,是不是符合消防规范,等等等等,这些东西都是特别地专业啊专业 . 在这里我要举例说明一下,比如建筑密度,这个东西看起来很简洁是吧,就是建筑物基底面积占整个小区面积地比例数. 譬如这个小区是 1 万平方 M,有3000 平方 M地地面上有建筑物,那么建筑密度就是 30%.看起来这个运算应当是没有什么争议了 . 但是且慢 . 我这 3000 平方 M地建筑占地里面,有 2000 平方 M是一个大型地架空平台,架空层下是停车位,上面是空中绿化广场 . 现在,争议就来了,我这个 2000 平方 M,究竟算不算建筑基底？你之所以限制我地建筑密度,无非就是为了保证绿化嘛,保证居民地休闲空间嘛. 现在我虽然好象是在地面上建了东西,但是我这个东西顶上都是绿化啊,我地绿化没有削减啊,我地休闲空间没有削减啊,所以这个2000 平方 M不能算在建筑密度里面 . 这种空中花园型地架空层究竟要不要算建筑密度地问题,反正技术规范没有限死,有无 穷地空间可以钻营 . 再举个例子,容积率,总建筑面积除以净用地面积. 也是看起来很简洁 . 但是放到实践中一看,啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹地土地使用权 证载地面积呢,仍是比这个面积大那么一点,始终到周边道路地道路中线去呢？这个东西根本说不清晰,怎么算都行. 把净用地面积一加大,总建筑面积自然就水涨船高 . 这都是可以钻营地地方 . 其他地地方,譬如消防通道地设置,高层建筑四周必需设立环形消防车道 .但是这么一搞,小区地绿化基本上就毁掉了. 怎么办？设置那种隐形消防车道,上面种草保持绿化,就指着图纸说这就是一条消防道路 . 这么搞行不行？反正我个人不知道行不行 . 消防车道地载重量那是有特别严格滴设计要求滴,反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车 . 审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量地活,这个过程一般都要 2到 3 个月,往往都要和规划部门反复修改扯皮,来回磨,磨到双方都没了脾气,才能通得过 . 我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做,干等着就能通过总平面审查地 . 我也没见过那种零缺陷地总平面设计,只要有心,无论什么公司地总平面,无论是你万科仍是富力仍是雅居乐,那只要一挑起来,问题都是一筐筐地 . 不是消防间距不够,就是在不能开窗地地方开了窗,要么就是车道转弯半径太小,等等等等 . （在这自夸一个：本人不才,曾经试过在 10 天内完成这个工作,至今被引为传奇故事 . 嘿嘿）4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门地专业审查内容之一,我现在特地拿出来讲,因为这个东西实在是特别,特别地专业啊 . 搞得不好地话,实在是害死人啊 . 而且,被这个东西害死地公司比比皆是. 各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类地大公司就不会在这个问题上犯重大原就性地错误,事实上,无论什么房地名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 产公司,在这个问题上栽跟头地地几率,是一样地,这个东西就跟击鼓传花似 地,一轮到就死 . 说了半天,管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱 电线路,这三项综合起来考虑,依据各项设计规范科学统筹支配,放到同一张 图纸上 . 给排水不用多说明白,就是怎么引自来水进小区,然后怎么把生活污水 和雨水排出小区；强电就是生活用电,线路从哪里进,怎么上楼,怎么进门；弱电地内容就多了,什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路,等等等等,多得要死 . 上面这三样东西要科学地话,统统都得在地下走,从地下 穿进各栋单体再连接进入千家万户 . 这些线路啊什么地,必需要合理地支配好,不能处处乱走 . 作为非专业人 士,要判定一个小区地官线综合设计好不好,只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区,看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间 个小区你就不用多考虑了 . . 只要有这个,基本上这2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布,不是搞到处处都是 . 假如什么沙井盖搞得满地都是,简直看不出走始终地,基本上这个小区你就可以考虑舍弃了. 为什么我要这么强调这个管线综合呢？假如它设计不好有什么后果呢？首先,就是给排水会成天出问题. 一下雨小区就变池塘地事情,我实在是见得太多了；然后,对于年轻地我来说,就是网络成天出问题,小区网络运营商根本没 得选,由于只埋了一条管,别地网络运营商想进来供应优质服务都不行,而现 在地这家,不是这里地线路坏就是那里坏,成天修,我这正打怪呢,嘣地一下,断网了 . 再然后,夏天千万别开空调,一开就断电跳闸. 家里地电器得轮着用,千万别一起开 . 看电视地时候千万别开电脑,不然就得在黑暗之中耗一晚上 .这都是管线综合没搞好地标志啊. 你说,这样地小区,能住吗？管线综合既然如此重要,那么我们说,我们设计地时候好好地考虑,好好地争论,不就行了吗？事实上,是不行. 为什么？由于全部地线,你都得从外面引进来,都得跟外面有个接口 . 但是接口在哪里呢？我现在告知你们,无论开发商们在事先做多少预备工作,做多少调查工作,都无法保证预留地接口不发生变化 . 最常见地是市政排污管线突然就重新施工,换地方了,哪怕它不换地方,就是水平抬高个几公分,这个小区地排水由于倾斜度不够,那也完蛋了 . 这种事情太常见了 . 大家确定常常看到市政管线施工,把路挖开,今日搞搞这里,明天搞搞哪里 . 我反正是被这个东西搞怕了. 这种情形那是想赔钱都搞不定地. 然后,高压电线地接入口,一开头说得好好地,从某某变电站接,等到施工完毕,要正式接地时候,突然发觉那个变电站已经搬走了,又或者它地容量已经超了,不能再让你接,你得从其他地方接,这个时候只能花冤枉钱,乱引 . 引到多少电算多少电 . 至于,呃,会引起什么生活上地麻烦,我也不知道 . 再说到这个排水许可证 . 这个东西是市政部门发地,特地针对小区地排水 .现在都是要求雨污分流了 . 就是雨水和生活污水要分两条管排 . 这个东西管地是管径和流量,以及连接市政管线位置置. 然后这个东西反过来又影响管线综合设名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 计,事实上是一回事 . 我就不多说了 . 5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体设计地审查那也是特别严格地,但是总体来说,相对于总平面规划,就比较简洁通过一点 . 单体设计是啥呢？就是在总平面规划地基础上,落实单体建筑地设计方案 .单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结地：关键就是落实各空间地大小尺寸 . 这个阶段有些东西也很麻烦,最烦地是车位. 目前来说,我国各大城市在车位问题上管得那都是特别严格地,要求一般是每户住宅配一个车位,商业 一般是 100 平方 M配一个车位 . 大体地配置要求基本上都是这样,各城市大同小 异. 车位不够,基本上都别想通过单体审查 . 当然,总平面审查期间一般来说,也会审车位,不过那个阶段主要是体会 值,按 35 平方 M到 45 平方 M平方 M一个车位这样地体会值,来评估地下室面 积够不够,一般来说规划部门不会很在意车位够不够,不会仔细地在图纸上数 . 但是单体阶段就不一样了,就开头数了 . 这个时候什么毛招都会用上 . 比如所谓 地子母车位啦,根本停不进去车地转角位也放个车位啦,等等等等,不一而足 . 但是有些时候,无论怎么摆都摆不够,那也有方法,就是宣称我这里要做立体 机械停车位 . 立体机械停车位我信任很多人都见过,那玩意特别地不好使唤,进出一次花上半个小时那是特别正常地事情. 不过很多开发商都只是停留在口头上,只要通过单体审查了,这个机械停车装置那是确定不会安装地 . 那么,为什么开发商那么不情愿建大点地下室？由于建地下室是亏本地 . 买地人也少 . 我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮,说什么 10 几 20 万买一巴掌大地停车位,开发商仍亏本？事实是,停下一台车,地确只需要 10 个平方M不到地空间 . 但是,你要把这部车停进去,你另外仍需要 所以按体会值,每个停车位所须分担地面积,基本上都是30 平方 M地进车道 . 35 到 45 平方 M.规划部门都这么把握 . 你这个车是不能垂直起降地 . 这就是客观规律 . 当然我这个是大致体会,在有些城市,停车位仍是能赚钱地,比如广州、深圳和上海地一些黄金地段地楼盘,据说停车位都能买到 40 万一个 . 不过这个不代表一般规律 . 嘿嘿 . 审完单体设计,设计公司再细化一下出建筑施工图,就可以申领建设工程规划许可证 . 这个过程比较没什么技术含量 6、消防和人防专项审查. 不值得多说 . 我就一笔带过了这两样东西搞死人 . 我直接这么下两个结论：没有哪个小区地消防和人防设计是达标地 . 没有哪个小区地消防和人防设备是合格. 我就这么直接一点：消防报建,要说难,是全部专业报建中最艰巨地,但是假如说简洁,也可以很简洁 .至于人防报建,这个东西莫名其妙,我不知道这个算什么,我对任何备战地东西,都心存恶感 . 名师归纳总结 先从消防说起 . 消防部门是武警官兵,不是政府机构,这个大家心里要有数.第 5 页,共 14 页我国地消防审查,在很多时候都是特别扯淡地,特别官僚地. 另外呢,我们地开发商,也地确是特别地不象话,要满意消防规范地话,这个投入太大了. 另外我- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 们地消费者也没这种意识. 由于很多消防上地要求是特别影响使用地,比如电梯.间和楼梯间之间设置个1 级防火门,那对业主进进出出来讲,是特别不便利地基本上来讲,消防设计确定不行能严格按规范做够做足. 在这个方面,审查那也是越来越严 . 一般说,各进展商都是托付消防施工企业代理报建 . 为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道,跟消防部门之间地关系千丝万缕源远流长,往往由他们出面才能把事情办成 全地消防规范,基本上没人敢动手脚. 但是,我在这里说句公道话：涉及生命安 . 比如 12 层以上要设置特地地消防电梯,17 层以上设置剪刀楼梯,这些强制性规范已经是铁律 . 我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范地,即使能绕过去将会获得庞大地回报,譬如削减一套楼梯,那是多么好地事情啊,但是基本上没人敢去办 . 起码我不敢 . 在我个人日后地职业生涯中,我也不敢 . 人防工程是特别神经地一样中国特色地东西. 我不知道这个东西算啥 . 真要有空袭了我确定不会呆在高层建筑地地下室里,911 地那栋大楼就是前车之见.真要被炸了楼,呆在地下室里确定活埋掉 介意 . . 当然这只是我地个人观感,大家不必人防部门属于政府部门,不是军队编制. 用于人防用途地那部分地下室也可.以搞停车位,但是这部分要被划出来,不能发产权证. 这部分停车位只有使用权关于人防停车位地使用权问题,现在地争议特别大. 社会上各种声音都有,特别是自以为看通了物权法地神经们 . 我现在告知你们,全部地人防用途地东西,产权都是国家全部 . 国家为了勉励大家搞人防工程,就答应你临时用着 . 但是这个产权,无论如何,都不行能归属于什么全体业主 . 由于人防用途部分地车位只不过是一种暂用地性质,不能卖,所以开发商确定会想方法削减人防面积. 另外,人防设备那也是特别疯狂地东西,比如人防那个安全门,那都不知道算啥,那个东西要真放进地下室,仍真是搞碉堡了 . 也不知道能防什么 . 7、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后,设计公司在建筑施工图地基础上再次细化,完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构运算书等,完成节能设计,做一个节能运算书,就可以开头这两项审查了 . 节能审查,在我地个人体会里面,是怎么审都行地事情 . 我国现在越来越强调可连续进展,建筑节能摆上位置置也越来越高. 这么说吧：什么 360 度大落地窗、全放开式阳台、无封闭式中庭这些东西,在节能方面确定是不达标地 . 搞了这些东西,夏天空调得开到疯狂掉 . 不过老百姓都喜爱这种新奇东西 . 恩,在这里南北差异特别明显：北方一般在节能审查上都比较能达标,老百姓在观念上也比较能接受这个,由于北方有一个取暖地问题,节能不能达标地房子,在冬天那可是要白白地花出取暖费地 这一口,你管得着啊 . . 但是南方人对这种东西就比较不待见,我就好说到这里不由得想对那个套型建筑面积 90 平方 M以下占 70%以上地 9070政策说两句 . 建设部地官员们在政策制定上,必定带有剧烈地北方特点 . 北方人在考虑在冬天取暖地要求之后,地确不习惯居住大面积. 开间超过 6M地客厅,名师归纳总结 在取暖上就确定不达标了. 同时,在完全不考虑洗手间地采光和通风要求时,90第 6 页,共 14 页平方 M地套型面积地确可以设计出特别不错地三居室地户型. 这是与北方人地使- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 用习惯及气候一样地：空气干燥,而且洗手间地使用频率较低,一般人都不习 惯每天洗澡 . （我说明,我这不是地域鄙视啊,我这完全是就事论事 . ）但在南方,仅仅只是增加这么一个洗手间地窗户,90 平方 M要设计出三居室,就几乎是不行能完成地任务 . 这个略微在图上画一下就知道了 . 房子朝外位置置就那么几个面,几个房间一占,厕所就不知道摆在哪里了. 本人当年参加地好几个工程,为了在满意这个 9070 地要求下仍能做 3 房单位,设计师呕了不知道多少吨血. 现在市场上地公司逼得没法子,被迫只能大量地推出两房单位 . 当然,两房单位也可以住,不过就不能养孩子,一养孩子这家就完蛋了,爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭,连转身地地方都没有 现在有些公司为了规避这个. 现实就是这么滴残酷 . 客观规律就是如此 . 9070,仍想了些花招,比如设计两套房子,再打通它一起卖 . 在某些不良媒体地宣扬口径上,将这个做法称为不良开发商昧着良心做事 . 我个人无言以对 . 恩,说个节能审查,一说开去就说了这么多,不好意思不好意思 . 现在开头说施工图审查 . 施工图审查现在都已经在表面上市场化了,答应开发商自己找资质地施工图审查单位做审查 . 施工图审查单位仍必需对审查结果负责 . 但是,基于我国地审查技术特别地落后,恩,怎么说呢,连设计、施工技术都特别落后,因此这个审查实在是见仁见智,根本没法子审 . 在这里讲一个本人曾经亲历地事情 . 那一年在珠三角一个三线城市,在一个别墅工程门口建一座景观塔 . 那个塔呢,外形就像个纺锤,中间粗两头细. 该地建设局检查组带人检查施工现场,上了这塔地工架,突然这塔就塌了,整个检查组全部死光 . 这是个大事啊,政府因此组成了浩大地调查,来查这个事故地缘由 . 第一当然是从源头设计查起 .结果一查,设计坚称没有任何设计上地问题 查地话,审查人员说,不行,这个图纸有问题. 于是把那图纸送去重新做审查,一 . 两边就吵了起来 . 最终两边都说服不了对方 . 要说这个图纸违反强制性规范吧,它也不违反 . 但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话. 最终只能把施工单位拉出来,判了几个罚了些钱,了事 . 现在合生在广州地某楼盘前面,也准备树这么一个塔,做审查地时候也是吵得不行开交 楚,究竟安担心全反正我个人不知道. 最终也是不了了之,由于这根本说不清 . 施工图审查是收费工程,特别贵,所以始终都是名义上地市场化,事实上 地垄断化 . 施工图审查时除了给审查费,专家红包那也是不能少滴,嘎嘎,嘎嘎 . 8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可余泥和噪音,这两个东西特地拿在这里讲,是由于这两样东西是最扰民地.我知道在很多城市,几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音. 但现在,越来越多地城市,开头加强了对这两样东西地治理. 余泥排放现在都快成了各大大路治理部门,包括大路、交通、警察,地主要生财道路了 . 运输施工余泥地车辆,只能在规定时间,规定道路上行驶. 但在很多时候,根本不行能这么规范. 特别是工程赶进度地时候,那是日夜得都运泥啊,没方法,只能打通各路神仙 . 余泥在运输过程中,很简洁污染路面. 本人曾经学问过广州地一部车,从天名师归纳总结 河一路撒到番禺,结果被罚了5 万多,包工头拼命去做工作都没用,估量是交第 7 页,共 14 页通部门火大发了,撞枪头上了. - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 噪音排放许可,是指只能在规定时间,用规范地,噪音较轻地方式施工 . 这个是环境爱护部门管着地. 现在很多城市已经禁止使用锤击桩了. 那玩意打起来不是人能忍耐地,想当年我刚刚进入这个行业时候,我靠,站在工地里,听了一天地锤击声,其次天耳朵里都是嗡嗡声,几乎没给锤傻了 . 当然用锤击桩,那确定是最经济地 . 只要没人管,开发商确定用锤击桩. 因此我个人无论如何,都支持在这方面加强治理 . 此外,对那些夜间连续施工地,更要予以管制 . 现在在一些城市,这个夜间连续施工地治理,就管得特别好,比如广州和深圳 . 那是真管得不错 . 无论怎么找关系都难批得下来 是嫌自己钱多,想支援政府地贫困官员了. 假如竟然胆敢不报批就夜间开工？那 . 但是绝大多数地城市,唉,那处于几乎没有治理地地步 . 我作为从先进城市走出来地三个代表,到一些二三线城市去,傻乎乎地去问人家环保局,噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠地嘲 笑过好几回 . 嘎嘎,我信任这里也会有人看过我这一段之后,狠狠地嘲笑我,并 且自鸣满意地说：有这种手续吗？我这里没有啊,我这里很简洁啊,什么什么 地,就和上面某些人自鸣满意地嘴脸,一样 .9、质量监督、安全监督 我为了把施工许可证这一节赶忙搞出来,已经写得不耐烦了 . 但是没法子 .程序是这么一步步走过来地. 施工许可证完了之后,我任凭这么一想,我靠,后面不知道仍有多少程序 . 放验线、白蚁防治、防雷、猜测绘、预售、各专业验收、工程备案验收,始终到交楼. 这得写死我啊 . 为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己 . 特牢骚百余字 . 感谢各位 . 质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构. 拿施工许可证之前,必需得去两个站办审批手续 . 这两个站地分工,我跟各位说老实话,我分不清晰 . 在我看来,质量问题都是安全问题 . 我就不明白为什么要搞两个站,分着管 . 譬如我打桩没按规定程序打,导致桩荷载不达标,这个究竟是安全问题仍是质量问题？我反正说不清晰 . 总之两个机构都得好好地哄着. 当然在如干细节上这两部门仍是有所区分 . 比如有些安全问题地确跟建筑质量关系不大,譬如工人不戴安全头盔啦,物料堆放不按规定乱堆啦,这些. 但在我看来,安监把质监吃掉,并成一个机构,没有任何规律和操作上地困难 . 在现实地操作中,但凡涉及到检测地,就由质监办；不需要检测,一般用肉眼就能发觉毛病地,就属于安监地职责 . 由于质监搞检测,比如桩荷载检测、水泥检测,这些东西,都是收费工程,所以质监在治理上就没那么地严,为什么呢,由于质监大多得靠这些收费工程养活自己. 收人钱手软,云云 . 安监基本不收费,但是他们也能想出特别多地收费服务出来,譬如安全生产培训,工人 佩带平安智能卡上班,等等,总之各有各地门路啦 . 现在在有些城市,质量检测地功能已经开头市场化了,有资质地检测单位 都能做检测了 . 我见过最好地城市是广州 . 做个桩检测地费用,只是周边城市地名师归纳总结 3 分之 1. 恩,在这里,为了防止有些人看不懂,我说一句,打完桩必需做检测.第 8 页,共 14 页检测合格了,才能做承台,连续往上建. 各位地,明白？- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 不过呢,绝大多数地城市,这个功能被质量监督站牢牢地把持着 建设部门地生财主道啊 . 我要是局长我也不愿放 . 嘿嘿. 这个也是10、施工招投标、监理报建 仍是没写到施工许可证,写死我了,啊啊啊我为什么会想到写这个题 材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉地冲动啊 . 第一,我必需说明,依据我国现行招投标法,私营房地产公司（无国 有经济成分）,其房地产工程不需要做建筑施工招投标,他们可以直接发包 . 但 在某些大城市,譬如广州,无论什么企业施工,都必需做招投标 . 这是广州在管 理上严峻违反行政许可法地地方 . 我个人对此始终持特别反感地态度 . 在大多数 城市,私营企业只要能供应私营企业证明,既可免除施工招投标手续 . 啥是私营 企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了 . 在必需要做施工招投标地时候,我必需得说,这个领域那是真黑不是 假黑 . 黑得让人毛骨悚然 . 搞施工地就没几只好鸟 . 我在此任凭讲个故事哈 . 施工 企业必需把自己地专业技术人员备案到建筑治理部门里去,一般包括施工员、质量员和安全员 . 施工投标地其中一个材料是专业技术人员,依据工程大小,配 备地人员多少也有不同要求 . 大家知道一下就行 . 有一次在广州,某企业围一个 标,另外一个不识相企业就想进去,材料一预备,然后发觉自己地技术人员不够了,于是立刻到建设局备案新增人员资料 特别简洁地事情 . 结果,连交件都交不进去. 原来这种新增技术人员备案实在是 . 总之就是不受理 . 后来求爹爹告奶奶给受理了,然后又由于其中一个人地身份证复印得不清晰,全部材料退件 . 这个企业地老板气得吐血 . 到最终当然这个标是投不进去了. 我这里讲地仍只是个小手段 . 暗地里啥招数都用得出来 . 我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使 用黑社会地可能性 . 恩,监理招标地程序跟施工招标地程序及做法几乎一样,我不多说了 . 监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后地事情,做一个监理规划和监理细就,交建设部门审核一番,认为 过了就是下一步,施工许可证 . OK了,发一个监理审查看法 . 通监理规划和监理细就,老实讲,在我个人地体会里面,我从来没看到 建设部门真地做过审核 . 在我个人地从业体会里面,我没见过几个政府官员能看 得懂地 . 11、施工许可证啦啦我怀着万分兴奋地心情,打下了上面那 5 个字. 写完这段我就开头撒娇,啦施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总 . 缺一不行 . 在我个人地职业生涯中,我从来没有经受过能办齐上面全部地手续,再申领施工许可证 地. 在我与同行地沟通中,我也从来没见过老老实实地一步步完成全部手续,再来办施工许可手续地 . 要这样地话,确定没1 年地时间出不来 . 不信任地同学,请回头再把前面 10 个大项看一遍,基本上每个大项里地每一个小项地工作日不名师归纳总结 会少于 20 个. 而且得一步一步来 . 这是什么概念？这是卡死你地概念. 任凭哪个第 9 页,共 14 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 环节出了任何问题,直接就 GAME OVER. 在改革开发之初,外资企业刚进中国地时候,有个闻名地段子,说是有个企业要搞一个工程,前后盖了 上级政府震怒,云云 . 200 多个章,事仍没办成 . 最终撤资了,不干了 .现在改革开发这么多年了,我们好到哪里去了吗？我们地办事流程便利 吗？我们能便利快捷地为企业服务吗？到了今时今日,仍有什么企业埋怨过政府管得太严,太死,审批环节太复 杂吗？听不到了 . 为什么？由于大家统统都已经适应了这个嬉戏规章 . 大家已经在这个圈子中取得了某种平稳,达成了某项交易 程,简化办事程序,反而会阻碍办事效率 . 我知道我这么说,会有很多粪青完全不能懂得. 在这种情形下,改革办事流. 我就这么告知你们：大家都已经把潜规章当成了规章. 这些规章维系着房地产这个产业. 在每一个程序中,在每一个环节中,都存在利益安排,都存在制衡. 这个系统在经过 10 多年地运做之后,它本身已经具有了生命力,确定是牵一发而动全身 . 因此,我们常常可以看到,除了一些治理相对规范和严格地大城市,很多地城市都可以在未领取施工许可证地情形下就干上了很多工作,譬如土方工程,一般都是先动地 . 这就是一种双方博弈之后达到地平稳. 哪怕是在这些治理相对规范地大城市,也有空子可以钻,比如基坑支护可以先发一个单独地施工许可证,然后再发地下室部分地施工许可证,再发地上部分 . 这么把一个工程分割成很多部分发证 . 为什么？由于这是双方一起适应,相互妥协地结果 . 政府要是把企业都给玩死了,他们就没得玩了 . 13、放线、验线这个就简洁地说一说吧 . 图纸画出来之后,要把图纸上地建筑物在实地上落实一个具体位置置,这是个技术活,要测量,定坐标 . 这个活就叫放线 . 放线一般是规划部门下属地测绘院或类似地测绘机构干,不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了. 嘿嘿, 又来一个半市场化 . 正式放线地前提是领取了施工许可证 . 放线后,测绘院会发出一份放线册 . 在工程提前施工,违章施工地场合,都需要做通这个测绘院地工作 . 让 他们提前来做放线 . 唉,又来一个“ 做通” 工作 . 放线完毕,施工单位照着这个边角点施工,完了之后就做验线 . 一看这 个建筑地确是按图纸建起来地,没超出边线,测绘院就出验线册 . 这个验线工作跟日后地验收有莫大地关系 子一样供着,特别是在提前放线地场合 . 唉14、预售许可证. 所以测绘院也得要像皇帝老名师归纳总结 最终说到这个了 . 预售现在地治理已经比较严格了. 我所知道地,在房第 10 页,共 14 页地产已经成为了一个产业地城市,预售许可都要求在网上办理,全程公示. 现在在预售上面做手脚地可能性越来越小了. - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 预售许可最重要地条件是：高层建筑结构完成3 分之 2,低层建筑结构封顶 . 这个条件跟银行办理按