6《房地产开发经营与管理》考试试题.pdf

1/8 2006 年房地产开发经营与管理考试试卷一、单项选择共 35 题，每题1 分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、投资者进行房地产投资的主要目的一般是）A获取房地产当期收益 B 获取房地产未来收益C直接从事房地产开发经营活动 D 间接参与房地产开发经营活动2、投资者对房地产内部使用功能的变动例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资 ）的重视A各异性 B 适应性 C 相互影响性 D 专业管理依赖3、下列关于房地产投资信托基金REITS）特征的表达中，不正确的是）A有专业投资管理者负责经营管理 B 收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式 D 投资流动性好4、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为）A4.42%B8.11%C8.13%D9.54%5、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是 房地产平均价格房地产中位数价格房地产价格指数房地产同质价格7、随着社会经济的发展，房地产价格总体上是）波动的趋势。A向下 B 平稳 C 不稳定 D 向上8、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为）阶段A租金增长率上升 B 新增供给小余新增需求C新开工工程增加 D 租金增长率下降9、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于）的工作A投资机会选择于决策分析阶段 B 前期工作阶段C建设阶段 D 租售阶段10、房地产开发工程的施工许可证由）向发证机关申请领取A施工单位 B 建设单位 C 监理单位 D 设计单位11、某开发商娑开发的为业质量也市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是）A随行就市定价法 B 价值定价法C应战定价法 D 挑战定价法2/8 12、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是）A服务市场 B 合格有效市场 C 有效市场 D 潜在市场13、在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是）A简单平均法 B 移动平均法 C 加权移动平均法 D 指数平滑法14 企业同时向几个细节分市场销售一种产品是，该企业采用的目标市场选择模式是）模式A单一市场集中化 B 产品专业化 C 市场专业化 D 全面覆盖15、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10 年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000 元，则该家庭在第5 年最后一个月的还款额中的本金额中的本金额是）元A1428.74 B1847.55 C2279.87 D2291.27 16、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20 年的个人住房抵押贷款，若月还款递增值率为 0.2%，首期偿还额为1600 元，则该家庭在第6 年最后一个月地还款额为）元A1843.86 B1847.55 C2279.87 D2291.27 17、某家庭欲购买总价为25 万元的一套住宅。该家庭月收入为6000 元，准备用月收入地30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10 年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是）元A34000.00 B83265.38 C87867.78 D91022.12 18、某家庭申请了25 万元 10 年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4 年后，于第5 年初一次偿还了本金6 万元，则从第5 年开始该家提的月还款额减少了）元A994.37 B1016.81 C1255.16 D1387.24 19、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是 ）A与财务报表中的成本完全不一样 B 应根据实际发生费用记录来确定C与财务报表中的成本一样 D 是对工程未来将要发生的费用的预测和估算20、某房地产开发工程采用20%的折现率计算出地工程净现值为16 万元，该工程地财务内部收益率）A小于 20%B满足目标收益率要求 C 大于 20%D不满足目标收益率要求21、某商业店铺地购买价格为60 万元，其中40 万为借贷资金，余额由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000 元、投资者权益增加值为2200 元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺地投资回报率为）A17%B12.0%C13.1%D19.1%22、某房地产开发工程的占地面积2 万，土地总价16000 万元，如果房屋开发成本为3000 元/，预测销售价格为 8000 元/,则该工程实现盈亏平衡的容积率为）A1.4 B1.5 C1.6 D1.8 23、房地产工程盈亏平衡分析中，不包括）分析A最低租售价格 B 最低租售量C最低利润水平 D 最高土地取得价格24、房地产工程风险分析中不能勇于风险估计与评价的方法是）A专家打分法 B 三项预测值发C解读法 D 蒙特卡洛模拟法25、对房地产投资工程进行风险分析时主要是针对可判断其）的风险因素A变动可能性 B 影响重要性C发生经常性 D 类型归属性26、投资机会研究中的主要内容由地区情况、经济政策、劳动力状况、）等A规划设计方案 B 投资估算 C 资源条件 D 投资权益27、在房地产开发工程投资估算中，房屋开发费不包括）A建筑安装工程费 B 公共配套设施建设费C土地费用 D 基础设施建设费28、下列报表中，不属于房地产开法工程财务报表中基本报表的是）文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 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分；错选或多选地，不得分；少选且选择正确的，每题选项得0.5 分）1、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有）A买地2、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有）A导致房地产实际价值下降 B 导致房地产实际价值上升C加大投资者债务负担 D 抑制房地产市场需求E增加房地产市场需求3、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要是 A按存量增量细分 B 按交易形式细分C按目标市场细分 D 按房地产用途细分E按地域细分5、开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有）A建设工程规划许可证 B 选址规划意见通知书C工程设计方案的总平面图 D 城市规划部门批准征用土地的计划任务E1/2000 或 1/500 的地形图6、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为）文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 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净现值大于等于零时的累积概率越大，工程所承担的风险就越大E净现值期望值相同时，标准差小的方案为由12、在编制房地产开发工程策划方案时，与工程收益相关的基础参数，通常有）A基准为收益率 B 目标收益率C出租率或空置率 D 毛租金收入E运营成本13、房地产开发工程策划的主要工作内容有）A开发内同和规模的分析与选择 B 评价方案构造C区位分析与选择 D 开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择14、对零售商业务也进行分类的主要依据有）A建筑规模 B 经营商品的特点C商业辐射区域的范围 D 周围环境E服务人口的收入水平15、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有）A发行企业债券 B 向银行借入信用贷款C房地产开发贷款 D 在公开市场上发行股票E土地储备贷款三、判断题共 15 题，每题1 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1 分，本题总分最多扣至零分）1、基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。）2、房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。）文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 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13、功能定位的目的，是为市场体共有较高性能的产品。）14、债务融资地资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是工程投资所形成的可分配利润）15、收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用）四、计算题共 2 题，20 分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）1、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入700 元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20 年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：1）该家庭能够买住房的最高总价是多少？若第5 年末银行贷款利率上调9%，为保持原月偿还额不变，则 2）该 家提需在第 6 年初一次性提前偿还贷款多少元？3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？8分）2、某房地产开发工程地占地面积为8000，土地使用权年期为40 年，总建筑面积50000 其中服务式公寓35000，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000，地下车位230 个10000）。工程建设期为3 年，总投资额为35000 万元 不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000 万元,全部为自有资金；第二年投入资金13250 万元，其中3250 万元为自有资金；第三年投入资金12750 万元。该工程的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的经销售收入分别为7750 万元、2600 万元、21650万，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000 元/年），运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20 万元。假设投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部在投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租其内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该工程的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率为15%和 25%.在贷款利息最少条件下，求：1）该工程的借款计划和还款计划。该工程自有资金财务净现值。12 分）一、单项选择题1B 2B 3C 4B 5A6C 7D 8D 9B 10A 11D 12D 13B 14B 15C16A17C18A 19D 20C 21D 22C23C 24B 25A 26 27C 28D 29B 30A 31B 32D 33B 34D 35B 二、多项选择1BCD 2ACD 3BCDE 4CD 5BDE 6ABCD 7CE 8ACE 9ACDE 10ADE 11ACE 12ACDE 13ACDE 14ABC 15ABCE 文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 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1 2 3 4 5-39 40 销售收入7750 12600 21650 文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1 HX8U10K2J6I5 ZE9J1H10R6S8文档编码:CS10L2H2I8R1