6《房地产开发经营与管理》考试试题67.pdf

1/6 2006 年房地产开发经营与管理考试试卷一、单项选择共 35 题，每题1 分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、投资者进行房地产投资的主要目的一般是）A获取房地产当期收益 B 获取房地产未来收益C直接从事房地产开发经营活动 D 间接参与房地产开发经营活动2、投资者对房地产内部使用功能的变动例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资）的重视A各异性 B 适应性 C 相互影响性 D 专业管理依赖3、下列关于房地产投资信托基金REITS）特征的表达中，不正确的是）A有专业投资管理者负责经营管理 B 收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式 D 投资流动性好4、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为）A4.42%B8.11%C8.13%D9.54%5、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是 房地产平均价格房地产中位数价格房地产价格指数房地产同质价格7、随着社会经济的发展，房地产价格总体上是）波动的趋势。A向下 B 平稳 C 不稳定 D 向上8、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为）阶段A租金增长率上升 B 新增供给小余新增需求C新开工工程增加 D 租金增长率下降9、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于）的工作A投资机会选择于决策分析阶段 B 前期工作阶段C建设阶段 D 租售阶段10、房地产开发工程的施工许可证由）向发证机关申请领取A施工单位 B 建设单位 C 监理单位 D 设计单位11、某开发商娑开发的为业质量也市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采2/6 用的是 ）A随行就市定价法 B 价值定价法C应战定价法 D 挑战定价法12、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是）A服务市场 B 合格有效市场 C 有效市场 D 潜在市场13、在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是）A简单平均法 B 移动平均法 C 加权移动平均法 D 指数平滑法14 企业同时向几个细节分市场销售一种产品是，该企业采用的目标市场选择模式是）模式A单一市场集中化 B 产品专业化 C 市场专业化 D 全面覆盖15、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10 年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000 元，则该家庭在第5 年最后一个月的还款额中的本金额中的本金额是）元A1428.74 B1847.55 C2279.87 D2291.27 16、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20 年的个人住房抵押贷款，若月还款递增值率为0.2%，首期偿还额为1600 元，则该家庭在第6 年最后一个月地还款额为 ）元A1843.86 B1847.55 C2279.87 D2291.27 17、某家庭欲购买总价为25 万元的一套住宅。该家庭月收入为6000 元，准备用月收入地30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10 年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是）元A34000.00 B83265.38 C87867.78 D91022.12 18、某家庭申请了25 万元 10 年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后，于第5 年初一次偿还了本金6 万元，则从第5 年开始该家提的月还款额减少了）元A994.37 B1016.81 C1255.16 D1387.24 19、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是 ）A与财务报表中的成本完全不一样 B 应根据实际发生费用记录来确定C与财务报表中的成本一样 D 是对工程未来将要发生的费用的预测和估算20、某房地产开发工程采用20%的折现率计算出地工程净现值为16 万元，该工程地财务内部收益率 ）A小于 20%B满足目标收益率要求 C 大于 20%D不满足目标收益率要求21、某商业店铺地购买价格为60 万元，其中40 万为借贷资金，余额由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000 元、投资者权益增加值为2200 元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺地投资回报率为）A17%B12.0%C13.1%D19.1%22、某房地产开发工程的占地面积2 万，土地总价16000 万元，如果房屋开发成本为3000 元/，预测销售价格为8000 元/,则该工程实现盈亏平衡的容积率为）A1.4 B1.5 C1.6 D1.8 23、房地产工程盈亏平衡分析中，不包括）分析A最低租售价格 B 最低租售量C最低利润水平 D 最高土地取得价格24、房地产工程风险分析中不能勇于风险估计与评价的方法是）文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 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分）1、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有）A买地2、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有）A导致房地产实际价值下降 B 导致房地产实际价值上升C加大投资者债务负担 D 抑制房地产市场需求文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 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毛租金收入E运营成本文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 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ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G65/6 13、房地产开发工程策划的主要工作内容有）A开发内同和规模的分析与选择 B 评价方案构造C区位分析与选择 D 开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择14、对零售商业务也进行分类的主要依据有）A建筑规模 B 经营商品的特点C商业辐射区域的范围 D 周围环境E服务人口的收入水平15、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有）A发行企业债券 B 向银行借入信用贷款C房地产开发贷款 D 在公开市场上发行股票E土地储备贷款三、判断题共 15 题，每题1 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1 分，本题总分最多扣至零分）1、基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。）2、房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。）3、房低产空间市场的供求关系直接决定了房低产租金的水平。）4、房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。）5、工程财务评价是房低产投资决策分析中重要的工作，它往往关系到一个工程的成败。）6、一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。）7、在现在流量图上，横坐标轴“0”点所在表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。）8、机会成本和沉没成本不仅运用仔投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。）9、估算房地产开发工程的总开发价值和总开发成本时，可以据评估时点的价格水平进行估算。）10、在房地产开发工程地前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素）11、房地产投资工程盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产工程达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示工程风险程度 13、功能定位的目的，是为市场体共有较高性能的产品。）14、债务融资地资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是工程投资所形成的可分配利润）15、收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用）四、计算题共 2 题，20 分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）1、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入700 元，最多能以月总收入文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 ZR8S7G2N2G6文档编码:CG9H3O10L7J7 HH1R2I5A10Q5 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