国外房地产开发项目管理模式.pdf

国外房地产开发项目管理模式四种模式的比较分析任何一种模式都是为适应业主对项目的特定管理需要而出现的。各种项目管理模式也各有优劣，不能因为某些缺陷就彻底否定该项目管理模式，关键在于结合具体实际项目，扬长避短，选择最适合的管理模式。在选择房地产开发项目管理模式时，主要应考虑到项目的复杂程度和业主的项目实施战略、合同方式和对项目目标的要求。下面结合这些因素对4 种项目管理模式的优劣进行分析。2.1 项目复杂程度和业主的项目实施战略项目的复杂程度客观上决定项目管理模式是一个较明显的道理。业主的项目实施战略主要指如何实施项目、业主将如何管理项目、项目的介入程度等。项目实施战略受业主的技术水平、管理能力决定。如果业主自身的技术水平较高，管理能力较强就倾向于选择自主管理，仅选择监理机构负责质量监督（受国家法律规定必须对工程建设进行监理）；而若业主的技术、管理能力较差，就会更多的依靠咨询、监理机构。同时，在各种模式中业主权责利的分配与风险分担也是不同的，这也要结合业主自身实力具体分析。4 种项目管理模式适用项目复杂程度和业主对项目实施战略的要求如表1。2 合同方式虽然合同类型的选择并不是项目管理模式的决定性因素，但合同类型的选择会影响到项目相关各方面的利益，项目相关各方的责任承担、风险分配以及纠纷和索赔也都来源于合同，其对业主的投资收益影响更大。各种项目管理模式客观上也要求有相应的合同条件相对应，合同类型一般有单价合同、总价合同和成本加酬金合同。总价合同是指在合同中对支付给承包商的款项规定一个总价，以图纸和工程说明为依据，一般采用固定工程量总价合同，这种合同便于业主得到最便宜的项目总报价。单价合同是业主在招标前估算出项目应完成的工程量，各个承包商在投标时根据工程量清单对各个单项工程进行报价，但具体实施时并不以估算工程量为依据，竣工结算时按实际完成的工程量支付。成本加酬金合同是业主向承包商支付工程建设的实际费用，并按事先约定的某种方式支付酬金的合同类型，这种合同需要业主与承包商之间有较高的相互信任，或承包商在某些方面有特定的技术、特长和经验等。对于4 种项目模式适合的合同类型及其优缺点如表2。2.3 对项目目标的要求业主对项目目标的不同要求会对项目管理方式的选择产生很大的影响，有时业主可能关注质量和投资，有时业主又可能更关注工程进度和交付时间，还有时业主看重纠纷、索赔的减少。不同的侧重点要求有不同的项目管理方式来对应。而4 种项目管理方式本身在进度、投资控制、质量和纠纷、索赔发生上有很大的不同，其对项目目标的实现程度如表3。通过上面的分析可以发现，4 种项目管理模式各有利弊，关键看业主最侧重项目的哪些目标。如果资金有可靠来源，更看重质量则应选择传统项目管理模式。如果属于紧急项目，或工期较紧，项目的不明确程度较高则应选择CM 模式。至于设计建造模式和设计管理模式，当业主技术、管理能力较弱，要回避较多的合同签订量和繁琐的合同管理时，可以考虑这两种模式。添加评论评论读取中.请登录后再发表评论!取消196922022|2009-12-05 22:54:42 有 0 人认为这个回答不错|有 0 人认为这个回答没有帮助商业房地产项目开发前期调查房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。一、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP 发展状况及产业结构情况 全社会消费品零售总额 全市商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5 年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。二、区域城市结构调查与城市发展规划调查所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量 城市性质与功能特点 各项城市的机能 城市规划通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 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号）的基础上，又下发了关于加强城市商业网点规划的通知，要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网点规划，要求未制定城市商业网点规划的直辖市、计划单列市、省会（首府）城市要加大工作力度，尽快制定城市商业网点规划并报贸易局备案。凡未制定商业网点规划（包括含有网点规划内容的商业发展规划）的城市，不得上报外商投资商业企业项目。通知要求在2004 年 12 月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作，在对大型商业房地产开发过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键，避免政策性的风险和重复建设。例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新发展的居住区，10-15 万人要规划建设一个地区级商业中心；地区级商业中心1 公里以外的居民区，原则上居住人口1-3 万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。四、区域零售业结构的市场调查与分析如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究，那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查，在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。地区间的销售动向 业种别的销售动向 商业地区间的竞争状况 大型主力店的动向以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。五、典型性调查与研究对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态规划基础上，除通过文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 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ZI10Z9Q8H4J4哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外，对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。六、未来商业地产的供应量分析在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在 城市居住区规划设计规范中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910 平方米；社区服务每千人指标59-464 平方米；金融邮电每千人指标60-80 平方米，以上合计819-1454 平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。七、消费者消费行为的调查与研究消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。1人口结构。人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。2家庭户数构成。家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD 的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5 人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD 的小白领以2 人家庭模式居多文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 ZI10Z9Q8H4J4文档编码:CK9U3F6U7I6 HK8V8D10H4N2 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