2021年深圳市国际商品特产城招商计划表.pdf

1/23 目录前言第一部分商业定位第一章项目总体定位一、前期沟通总结二、项目总体定位三、项目的功能定位第二章商业业态定位一、定位理由二、业态定位第三章商业名称定位一、商业案名定位二、博览城的解释第四章商业管理功能定位一、现有管理格局二、汇鑫物流的管理功能定位三、现代化的管理体系第五章商业经营业种定位一、主题物流定位二、经营业种定位三、定位规划第二部分招商策略精品w o r d 学习资料 可编辑资料-精心整理-欢迎下载-第 1 页，共 23 页2/23 第一章招商总策略第二章招商阶段设置第三章招商工作计划表前言商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。精品w o r d 学习资料 可编辑资料-精心整理-欢迎下载-第 2 页，共 23 页文档编码:CC7I4P2B3W5 HG8C4G9I4Y10 ZH1S7I7M4O7文档编码:CC7I4P2B3W5 HG8C4G9I4Y10 ZH1S7I7M4O7文档编码:CC7I4P2B3W5 HG8C4G9I4Y10 ZH1S7I7M4O7文档编码:CC7I4P2B3W5 HG8C4G9I4Y10 ZH1S7I7M4O7文档编码:CC7I4P2B3W5 HG8C4G9I4Y10 ZH1S7I7M4O7文档编码:CC7I4P2B3W5 HG8C4G9I4Y10 ZH1S7I7M4O7文档编码:CC7I4P2B3W5 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第一部分项目定位第一章项目总体定位一、前期沟通总结本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了深圳市的商业发展格局，并创造性的提出了“批发”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“批发”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。由于深圳市批零业总体竞争环境在不断恶化，商战一触即发。为避免正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面独辟蹊径，针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。二、项目的总体定位本项目立足于服务周边市场，集批发、零商品展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。三、项目的功能定位精品w o r d 学习资料 可编辑资料-精心整理-欢迎下载-第 3 页，共 23 页文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 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页文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 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有计划、有主题地组织各种会展会议。对服装，可以安排各种主题的时装表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如：季节主题：春、夏、秋、冬；类别主题：时装系列运动系列 绅士系列 学生系列 淑女系列动态的、系列的活动，可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流；组织国内和区域的各种专题交流会议和论坛；有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干；（3）零售功能区零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业态；引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。例如，麦德龙的客户群有60-70%是团购客户，它走的是一种的批零兼售的仓储式超市功能。或者引入专业商店的品牌商家，如国美、苏宁等电器经销商；东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居超市、法国的低压电器分销商企业蓝格赛等。将行业的巨无霸与小批发企业融为一体，借助大企业同小批发企业的错位经营，形成某种批发产品种类的集群。同时，引入一定比例面积的超市，专营店，可以汇聚消费人流，增加本项目的出售或出租面积，降低投资商的风险，增加项目的成功率。（4）休闲娱乐功能本案的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的需要，接待客户精品w o r d 学习资料 可编辑资料-精心整理-欢迎下载-第 5 页，共 23 页文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 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3-4点钟结束，需要一个消费的空间。同时，南昌洪城区域也没有较高档次的休闲娱乐设施和场所，在本案内建立一定的休闲娱乐设施，可以填补洪城区域相对缺乏休闲娱乐产业的需求。该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，兼顾洪城区域对于休闲娱乐的需求，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种主题的餐厅、茶室；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。（5）仓储物流功能本案作为位于洪城区域的新型批发，仓储物流功能是重要组成部分。不仅为本案的经营商家服务，同时也将填补整个区域的市场空间，独享一片利润天空。结合目前批发市场“多批次、小批量”的特点，可以为这种类型的批发交易形式提供小包装，并集中配送；仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式；对于加工处理必须设计标准化的包装模式；整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营，引入仓单经营模式，实现物流现代化；主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车。（6）信息服务功能信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业精品w o r d 学习资料 可编辑资料-精心整理-欢迎下载-第 6 页，共 23 页文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 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发布信息，以指导企业生产经营活动，建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、网络。委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景；有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传；摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平；负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；借网络发布各种信息。（7）商务办公服务功能区由于本案的主要目标客户是企业，而不是个体经营者，在经营过程中，必然有的需要一定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。由于增加人员相对会增加成本，商务功能服务区就是代理商务服务。这些企业由于规模较小，资金能力有限，在商务活动中，迫切需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境。商务洽谈室：供小企业按小时租用，这样可以避免由于办公面积较小或没有办公场地造成的商务洽谈的不便利性。伴随着商务洽谈室精品w o r d 学习资料 可编辑资料-精心整理-欢迎下载-第 7 页，共 23 页文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 ZI8O1N1J3M1文档编码:CU5S3E9Y4S5 HE8F3E5D4G5 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