2022年房地产开发中的土地获取.docx
精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发中的土地猎取1. 土地全部权土地全部权是土地全部人在法律规定的范畴内占有,使用和处分土地, 并从土地上获得利益的权益；我国土地治理法规定:城市市区的土地属于国家;宅全部 ;农村和城郊的土地,除法律规定属于国家全部外,属于农夫集体全部基地、自留山,属于农夫集体全部；集体土地全部权的主体,即享有土地全部权的集体组织,依据民法通就第 74 条、土地治理法第 10 条的规定,有以下 3 类： 1村农夫集体,村集体经济组织或者村民委员会对土地进行经营、治理；2假如村范畴内的土地已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农夫集体名师归纳总结 全部的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、治理；3土第 1 页,共 5 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 地已经属于乡镇农夫集体全部的,由乡镇农村集体经济组织经营、治理；土地治理法规定,集体全部的土地,由县级人民政府登记造册,核 发证书,确认全部权；集体土地全部权不能被处分；但可以因国家强制手段 而毁灭；我国的集体土地全部权和国家土地全部权一样,不能由全部权人自 由处分；但与国家土地全部权不同的是,国家土地全部权具有永久性,而集体土地全部权却可能因国家的强制手段归于毁灭；城市房地产开发经营治理条例第四十二条规定, 城市规划区内集体全部的土地,经依法征用转为国有土 地后,方可用于房地产开发经营；2. 土地使用权 国有土地使用权由全部者转移有两种方式：一种是出让；一种是划拨；划拨土地使用权是指符合法定条件的土地使用者通过法定程序无偿或低偿 取得的土地使用权, 它一般没有期限的限制； 其范畴主要限于机关用地、 军事用 地、城市基础设施和公益事业用地等；它是土地使用权人通过“ 行政划拨” 方式 取得的一种国有土地使用权；土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用,或者将土地无偿交付给土地使用者的行为；办理出让手续等程 出让国有土地使用权是土地使用者通过交纳土地出让金,序从国家那里获得的一种国有土地使用权,是通过国有土地使用权 “ 出让”这一 行为取得的； 国有土地使用权出让是指市、 县人民政府代表国家将国有土地使用 权在肯定期限内通过招标、 拍卖、挂牌或协议方式出让给土地使用者,由土地使 用者向国家支付出让金的行为；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 依据国土资发 2022 34 号文,土地出让成交后,必需在 10 个工作日内签订出让合同,合同签订后1 个月内必需缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同商定准时缴纳,最迟付款时间不得超过一年；土地使用权的出让年限, 由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来商定,但国家对出让土地使用权的最高年限因土地用途不同分别作了规定：居住用地 70 年；工业用地 50 年；训练、科技、文化、卫生、体育用地 50年；商业、旅行、消遣用地 40 年；综合或其他用地 50 年；3. 转变土地用途依照城市房地产治理法第17 条规定,转变土地用途应依循以下程序：、取得出让方和城市规划行政主管部门的同意 土地用途的转变, 将直接引起土地出让最高年限的转变和土地使用权出让金 的变化；同时,土地用途的转变, 必定发生土地使用权出让合同中规定的权益义 务关系的变化； 因此,城市房地产治理法 第 17 条和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第18 条,都规定了土地用途的转变必需取得出让人的同意或批准；土地用途是城市规划的重要内容之一,转变后的土地用途必需符合城市 规划的要求；因此,转变土地用途亦应取得城市规划行政主管部门的同意；、签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同 土地用途的转变是土地使用权出让合同内容的重大变更,因此,土地用途的转变,在取得出让人和城市规划行政主管部门的同意之后,应由出让人和受让人签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让年限,并相应调整土地使用权出让金；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4. 使用权的转让 国有土地使用权转让是指以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、 赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为；国有土地使用权转让方式有：出售、交换、赠与、以土地使用权作价出资或入股、一方供应土地使用权,另一方供应资金合作建房、因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的、以房地产抵债的、其他 继承；国有划拨土地使用权转让时须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核,报有批准权的省人民政府批准,并补交地价款； 出让土地并非肯定能够转让,未经开发的出让土地不得转让；国有土地使用权转让条件：1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件 1 依据出让合同商定支付全部土地出让金,并取得国有土地使用权 ; 2 依据出让合同商定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总 额的 25% 以上,属于成片开发土地的, 形成工业用地或者其他建设用地条件 ; 3 转让房地产时房屋已经建成的,仍应当持有房屋全部权证书；2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件 1 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人 ; 2 领有国有土地使用证 ; 3 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明 ; 4 经有批准权的人民政府审批；国有土地使用权转让程序：名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、以出让方式取得的国有土地使用权转让程序 1 签订国有土地使用权转让合同,有建筑物的,要商定建筑物转让的内容 ; 2 向县以上国土部门提交转让申请 ; 3 国土部门依法审查批准,审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否转变土地用途、成交价格是否合理,必要时进行国有土 地使用权估价 ; 4 缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费 ; 5 登记发证；2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让程序 1 签订国有土地使用权转让合同,有建筑物的,要商定建筑物转让的内容 ; 2 向县以上国土部门提交转让申请 ; 3 国土部门依法审查批准,审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规 划要求 ; 4 受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金,或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家 ; 5 缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费 ; 6 登记发证；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 5 页
