2022年某住宅小区前期销售报告.docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 华隆小区前期销售报告 .doc * 华 隆 小 区 前 期 销 售 报 告 中房颐和房地产顾问有限公司 2000 年 2 月 18 日名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 华隆小区前期销售报告一、 前言二、 周边工程调研周边重点竟争工程物业情形调查 三、华隆小区工程情形A、本工程介绍 B、本工程优缺点分析 四、华隆小区销售建议（1）华隆小区工程销售策划建议A、工程市场定位 B、客户定位 C、价格定位 D、销售时机的挑选（2）华隆小区工程建筑策划建议 五、销售执行 略 六、结论（附代理协议 略）名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 华隆小区前期销售报告 一、 前言 1、 中国房地产的近期行走势（1）从近期来看,主要城市的房地产价格仍会下降,但幅度不会太大；（2）房地产交易市场日趋活跃,二手房交易逐步增加,房地产市场也 在逐步饱和；（3）买方市场将成定局（4）房地产市场越来越规范,利涧也越来越透亮,但相对而言房地产 行业的利涧仍是较高；2、 北京房地产的区域特点及走势（1）东城：靠政策扶持抢先机（2）西城：以金融街为龙头（3）南城：置死地而后生（4）北城：依靠高科技抢占滩头 今年的北京市房地产市场的竟争越来越猛烈化,房地产工程扎 堆的现象也是越来越明显,外行业的资金越来越多的流入房地产行业,北 城由于开发较早,一手地也很能找,开发成本也居高不下,并且中关村,亚运村的房地产工程扎堆严峻,商品房积压量很大；由于市政府对南城开 发的大力支持,及南四环的开工,玉泉营立交桥的修建,南城的市政条件 得到了很大的转变,及有关政策的大力扶持,南城的交通条件也得到了改 善；人们对南城的认知度也在逐步的扩大,对南城的观念也在一步步的改名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 变,由于交通、市政的改善,及物美价廉的一手地,所以在丰台区,宣武区进行房地产工程开发有很大的进展潜力；二、 周边工程调研周边重点竟争工程物业情形调查（1）、天缘公寓物业情形：此工程位于宣武区最繁华地域,紧临白纸坊桥,及护城71869河,居住环境较成熟,周边人较足；建筑面积有平方 M ,楼高 31 层,地上一、二层是商业用房；（五层以上分 A、B 两幢）；此工程是接近现房时才开头发售的；销售价格：起价 6500-6800 元/平方 M 工程进度：目前已是现房,周边小区绿化仍没有搞好户型特点：外立面特别美丽,大户型,朝南的都是137-193 平方 M （二、三居）最小的户型 78 平方 M/二居基本都已销售 完 毕；销售卖点：商住两用楼,大厦的外立面；销售情形：据其业务员讲A 号楼（ 5 层）已销售完,大户型的房屋仍有部分剩余；进展商为：北京天创房地产开发公司 代理销售商：北京成业行房地产信息询问公司名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - （2）、莲花小区物业情形：莲花小区位于西三环路莲花桥西南,交通很便利,小区占地面积 6.59 公顷,总建筑面积30.6 万平方 M,十栋2628 层的高层塔楼,每五栋联成一体,并一字排开,但小 区容积率太高, 绿化面积和公共空间相对太小；户型相对而 言比较经济有用；莲花小区十栋塔楼同步建设,同步入住,但停车位不足（户均0.8 个）小区已成规模,学校等配套在规划中也特别齐 全；大户购买占其客群的绝大多数；该工 程 已开盘很久了,前期报广投入很大,最近由于销售已近尾 声,广告投放有所削减；莲花小区已为现房,并且规模仍很 大,这也 使其知名度无形之中得到了提升；销售价格：起价 6580 元/平方 M ,特惠户型起价 5880 元/平方 M,按 揭为 工行 7 成 15 年；工程进度： 99 年底全面入住；户型特点：户型全,适应面广 销售情形：销售率已达近 80%；进展商为：北京房地产开发公司（天鸿集团）代理销售商：北京宝信房地产信息询问公司（3）、中加大厦名师归纳总结 物业情形：中加大厦地处大观园的西侧,紧临护城河,居住环第 5 页,共 22 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 境较成熟,周边人较足；周边的景色宜人,视野较好；大厦外 立面较美丽,小区总建筑面积 50000 平方 M,共 20 层,有底 商,小区配套齐全；“ 中加大厦” 原名是“ 中加苑”,因地理 位置虽然在二环内,但却在交通死角之处,并且起初开盘时间和“ 鹏涧家园”的开盘时间相冲突,而且价格又高,房屋面积大部分是东西朝向,只有二套房屋是正南正北的,户型面积 又大,所以在房改中没有占到什么廉价,房屋也就积压下来；此工程也是“ 北京密云云湖度假村”（该公司在北京密云开发的“ 云湖度假村” 获得很大的胜利）进军北京房地产市场的第 一 站；销售价格：均价 6700 元/平方 M （起价）6100 元/平方 M-7500 元/平方 M（最高价）工程进度：目前已是现房,周边小区绿化仍没有搞好 户型特点：基本全部房屋都是东西朝向 销售卖点：大厦的规范,住宅的价格 销售情形：已接近 65%,进展商为：北京中加苑房地产开发公司 投资商：北京密云云湖度假村 代理销售商：自已销售（4）、恒昌花园名师归纳总结 物业情形：恒昌花园位于北京街,西二环路的黄金交汇点,周边第 6 页,共 22 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 国家机关单位较多, 其中小区内有 3 幢楼是由单位集体购买；并且这几幢的物业都是自管,物业费用相当的低,只 有临河边的楼才是真正的对社会出售的；其户型其大,并且 都 是跃层,最主要的是其销售价格高, 但这些在前几年仍有社会集团购买力的支持下此工程仍可以运作,但 98 年住房改 革后 ,由于此工程最初立项是外销房,价高,税高,房屋滞 销,至到去年初已将工程转成内销工程,此工程滞销的局面 才打开,再加上一些新奇的促销方式,及降价等才将剩余房屋销售出；销售价格：均价 6980 元/平方 M 工程进度：目前已是现房,但周边小区绿化仍没有搞好 户型特点：全跃层销售卖点：零付款入住（100%按揭）所剩余房屋根据不分朝向,不分楼层,统一价格,外销房的规范内销房的价格；销售情形：基本已经销售完毕,目前剩户型基本都是大面积跃层,二居 120 平方 M,进展商为：北京坤厚房地产开发股份有限公司 投资商：北京国发兴业投资中心 代理销售商：北京建亚房地产信息询问公司名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - （5）、华源小区 物业情形：华源小区地处宣武区广安门外太平桥华源里,占地平方 M,建筑面积 平方 M,共有 幢塔楼,周 边小区环境脏乱, 通三环及广安门外大街的路没 有修 建,路况不好,售楼中心也搬离“ 建银大厦” 进 驻现 场；他们也是北京市第一个提出 SOHO 家庭办 公概念的,但没有能将此概念坚持究竟, 期房销售主要 是靠低价,大量直销等方式打开局面； 并且此小区的 装修 规范也是比较高的；销售价格：均价 元/平方 M （起价） 4650 元/平方 M-7400 元/平方 M（最高 价）工程进度： 1、2、3 号楼目前已是现房,户型特点：外窗弧形,单元三面采光,三面通风 销售卖点：西二环至西三环间最终的物业销售价格,坐销和直销两种名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 方式的结合 销售情形： 1、2、3 号楼销售率达 78%；进展商为：北京华世房地产开发公司代理销售商：北京善其事房地产询问公司 6 、广华轩 物业情形：广华轩位于广外大街地处西二环,临街,交通便利,有 15 条公交线；总建筑面积 90000 平方 M,共 4 幢塔楼,有商业 用房,此小区外立面做的是相当美丽；此工程按 正 常的速度, 早就应当完工, 造成这种现象的缘由是前年的下半年该房地产开发公司资金不足,并且仍想转让 2 幢 楼,最终没有谈成；（此工程在期房时销售进度特别的慢,至到现房才开头打破这种局面）销售均价： 6600 元/平方 M （起价） 5800 元/平方 M-7500 元/平方 M（最高价）工程进度：工程已全部封顶,其中有二幢楼已做完外装；户型特点：户型设计较好,面积相宜,并且户型面积掩盖面较广一居 65-68 平方 M,二居的面积在 78.05-136 平方 M ,一梯 810 户,二居室的户型比较大占到 40%；一居室的 户型比占到 15%；销售情形：接近 85%,其中 1、2、3 号楼基本售空；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 进展商为：北京广华轩房地产开发有限责任公司 代理销售商：北京建亚房地产信息询问公司（7）、依莲轩 物业情形：依莲轩位于宣武区西二、三环之间的莲花池地工巧 匠,由四栋高层独立式碟式公寓及 裙楼围合成半封 闭式 居住小区；占地面积 1.65 万平方 M ,总建筑面积 9.6 万 平方 M；拥有 5500 平方 M 的绿化面积,依莲轩配 套一 般,市政配套齐全；南邻马连道南路；到二环、三 环只 5 分钟车程,交通便利；销售价格：均价 6000 元/平方 M （起价） 5100 元/平方 M-8500 元/平方 M（最高价）按揭最高可达七成十年；工程进度：一期为一栋楼,现已即将封顶,其佘的楼座仍未开工 户型特点：户型种类较多,户内功能分区特别合理,动静、干湿完全 分别,户型设计注意私密性, 开放式橱房和客厅封闭阳 台 奇妙地解决客厅的采光问题, 卧式大小合适, 户型有用名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 性 较好；销售情形：一期已售出近 70% 销售卖点：由于其户型 在当地相对而言较合理,现场销售大厅小 分周到,充 巧玲珑,样板房布置得很有情调,考虑十 分显 示了户型的优点； 工地现场井然有序,现场气氛好,楼 书 较精致,推广概念特别突出,诱导性很强；进展商为：北京依莲轩房地产开发公司 代理销售商：自已销售（8）、红莲晴园 物业情形：莲花晴园位于北京市宣武区广安门外小红庙南里,小 区地处西二环、三环之间,地理位置优越,交通便利；小 区西临莲花河, 东眺滨河公园, 北为连同二三环的 40M 宽 市级规划路及成片住宅区,环境优良,生活便利,是良 好的家居之所；此工程是 1997 年 8 月 7 日正式以危改 立 项,目前已完成规划及拆迁工作,目前正在开工；工程名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 占地 6 公顷,规划建 销售价格：均价 6300 元/平方 M 筑面积约 25 万平方 M；工程进度：正在打地基（处在正负零阶级）户型特点：户型面积大,二居都在 130 平方 M 销售卖点：国企,公司实力强大,周边小区配套齐全；销售情形： 10%左右 进展商为：北京宣兴房地产开发公司 代理销售商：自已销售（9）、海润花园物业情形：海润花园位于马连道北街,北京海味品公司的旧厂区上进行改造成的 ,总面积 28000 平方 M,其中 18000 平方 M 的 写 字楼 ,10000 平方 M 的住宅；小区工期特别的快,是由于此小区 的投资商也是他的建筑商；98 年其开盘三个月销售50%给 整户, 99 年销售了 45%的散户；销售均价： 6800 元/平方 M 工程进度：目前已是现房 户型特点： 6 层板楼,二居 85 平方 M,三居 125 平方 M ,没有银行按 揭名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 销售卖点：现房,罕见的 6 层板楼,面积合理销售情形：目前只剩下6 套房屋,并且楼层均在一、二层进展商：北京天水房地产开发公司 投资商：北京吉润建筑公司 代理销售商：北京顺驰房地产信息询问公司三、 华隆小区工程情形（1）本工程介绍 华隆小区位于西二环、 三环之间的北京市宣武区广 安门 外小红庙北里,处于成熟的大社区内,人气十足,地理 位 置优越,交通便利；和西客站遥向呼应；北侧有“ 海润 花园” ,南靠“ 依莲轩” 同时销售竟争也很猛烈；交通便利 ：6 路、46 路、50 路、122 路、309 路、340 路、390 路、410路、822 路、509 路等公交 路线配套齐全： 广安门学校、北京市（2）本工程优缺点分析1 本工程优点：15 中学、新安商场、家乐 福、名师归纳总结 A、虽然地处西南城,属于经济簿弱地区,但由于西客站的开第 13 页,共 22 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 发及市政府对南城经济的大力扶持,现在人们对该地区已经要逐步认可；B、处在成熟大社区中（红莲小区） ,周边有人气；C、社区配套齐全,学校,中学,商场,公共汽车站一应 俱全；D、地处西二环、三环间,黄金地点,交通四通八达；E、本工程由于是期房,规划及户型设计,物业档次,客户定 位、销售价格,宣扬策略,等等均能取长补短,吸取周边工程的优点；2本工程缺点：、A、地处西南城,此区域位置的房地产工程在全城的认知度不是太高；B、周边整体经济配套较差,购买才能不强；C、周边同类房地产工程太多；D、竟争对手的工程目前的工期都领先于我们工程工期；E、目前工程的开发手续不全；F、投入到工程实际运作不有一段时间；四、华隆小区销售建议（1） 华隆小区工程销售策划建议 A、销售思路的建议名师归纳总结 目前宣武区正在开工的房地产工程比比皆是,并且加上前几第 14 页,共 22 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 年的开发的老工程目前均已是现房, 现在老工程在不断的低价清盘,新工程又在不断的上市,房地产工程竟争是特别的猛烈；为削减和降低投资风险,将“资金快速回收 ”,这个目的, 我们建议“ 华隆小区工程” 应当是实行速战速决的态度,尽量将销售 工作提前做,工程提前开盘,销售预备工作做得充分些,认真些,市场定位做的到位些, 规划设计再合理些！ 最主要的是“ 薄利多销” ,特别招占据市场；（类似当年的北三环工程的“ 太月园”）B、 工程市场定位建议 我们的工程周边竟争对手林立,最好的方法就是“ 拿来 主义” 和竟争对手作比较,取长补短；将我们的工程定位在 市场薄弱地区,真空地带；我们的工程地处小区内,不临街,做商业店铺的可能性不大,并且周边的整体社区也不是很好,没有大型写字楼,外企机构及高科技企业,购买力不是很旺 盛,所以说在这带做外销房的可能性也不是很大,众观周边房 地产工程也都是定位于一般住宅,所以说我们的工程应直接定 位于一般住宅,并且从某种角度上讲应当是周边工程的一个补 充；C、客户定位 房地产工程定有肯定的地理性, 他的客户群无非是他的周边人 群；除非这个地区的认可度达到肯定的程度,我们的工程处在宣武名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 区广安门外,西客站邻近（西二环、三环之间） ；这个地区目前在北 京的认知度不是很高,无论是写字楼,仍是住宅；从整个北京区域 划分来看,这个地带应是以住宅为主；所以“ 华隆小区” 的客户定 位也应在一般住宅上；D、价格定位 目前而言打开期房销售的绝技就是好房低价 ,所谓低价就是在保证进展商合理的利涧下,以略低于市场上同类工程的价格及符合市场价值要求向社会上进行出售；以下工程是本工程最具有竟争力的,强的冲击力：他们的价格对我们工程具有特别工程（起价）期房现房（均价）（均价）（起价）（均价）广华轩5800 元6800 元4800 元华源小区4650 元5800 元依莲轩4860 元6000 元5100 元红莲晴园5415 元6300 元6400 元6800 元海润花园5850 元6200 元工的目前我们的工程仍是期房 ,要想和别人成型的、快完工程去竟争,必需我们的工程要有肯定的优势,别人所没有的名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 特长；除了硬件外仍要在软件包装上下一番功夫；在全部的竟争中价格的竟争是最有效的,也是最有直接成效的；所以我们建议“ 华隆小区” 的价格策略定在： “ 低开低走 ”快速打开局面,抢占市场；以迅雷不及掩耳低价倾销； 期房开盘价定 4500 元左右,均价定在 5500-5800 元；这种价格在这地带肯定应当是属于倾销,假如按这种价格销售： “ 华隆小区”5 幢楼售完大致需要 16-24 个月；E、挑选销售时机的建议目前华隆小区的开发手续已经拿到规划要点及技术方案审定,根据目前工期进度及开发手续的进度,我们认为“ 华隆小区” 的时间定在 5-6 月份,这时工程进度有不肯定的现场气氛,手续也办得有肯定程度,有肯定的说服力； 并且 56 月也是房地产销售的旺季；（这时间也能符合进展商尽快在第一时间回收资金的原就）（2）华隆小区工程建筑策划建议1 华隆小区规划现存优缺点华隆小区由北京食品工贸集团总公司食品开发公司开发,1998 年 3 月审批的老工程,根据目前小区规划数据及指标如下：规划建设用地： 40820 平方 M,总建筑面积： 135589 平方 M,容积率： 3.32、绿地率： 14%,名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 居住总人口： 4242 人、总户数： 1354 户 停车位： 420 个 每户所占停车位： 0.31 由于本规划是三年前设计的,比较显著的 缺点 有：114%的绿化率,应改进规划使其达到 30%以上；2户型设计中功能布置除少数外均有较大的缺陷；3规划设计、户型外观较呆板；4汽车在现代人的生活中占有较大的份量,平均每户所占停车位为 0.31,比较紧急；优点 ：户型面积比例较合理2华隆小区四周工程的规划要点 对华隆小区有直接影响的有依莲轩、红莲小区等,有间接影响的有广 华轩、华源新第等；其中依莲轩、广华轩两工程一期销售情形良好,即将 推出的二期将对华隆小区有较大的冲击；以下重点谈一下对本工程冲击最 大的依莲轩工程的规划要点；依莲轩占地 1.65 万平方 M,建筑面积 9.6 万平方 M ,容积率高达 6,小区实行屋顶花园形式来补偿绿化率的不足,通过地下停车库来增加停车位,达到平均每户停车位0.5,基本满意现代人的生活需求；规划中小区动静分区、人车分流都解决的比较好,户型设计也较为合理,立面外观生动 活泼；依莲轩属于商住楼,小区的入口和商业入口混在一起,对小区封闭式名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 经管有较大影响, 屋顶花园在建设中有肯定难度,工程造价相应也会较高,由于容积率较高,地面的绿化面积较少,不利于小区居民户外活动；综上所述,依莲轩虽然规划设计、户型设计都比较胜利,但未必是一 个好的居住场所,只要我们做华隆小区时,针对依莲轩在规划设计上扬长 避短,我们应当能比依莲轩做的更好；依莲轩户型特点：户型户型优点户型缺点户型面积使用面名师归纳总结 名称1动静分区明确无明显缺点（平方 M）积第 19 页,共 22 页A 型三居室9645 13080 2面积使用率高- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 3朝向正确 面积适中 4销售情形正确 5现场有样板间促进 销售C 型1经济有用起 居 室 和 餐 厅 共 计两居室6900 21；02 平方 M,面积9343 2动静分区明确3除一个卧房朝向欠偏小；面积经济佳外,其余较好 4销售情形较好E 型1各部分使用便利动静分区不明确两居室02 10393 2起居室比较完整3功能布局合理面积适中4销售情形较好G 型1客户平面改动自由1朝向较差两居室10195 13544 2既可做家庭住宅也2交通线过长可作为小的办公室3销售情形较差面积稍大3起居室比较完整3华隆小区规划要点改进 1 总平面规划的改进 : a.功能分区明确,动静分别 b.强调交通线路的流畅,人车分流 c.各栋塔楼在总平面中敏捷布置,要有肯定的特点 d.绿化组团不宜过大,小品雕塑要精致 2 重新设计户型要点如下 : a.户型建筑面积及户型比例如下：三室户建筑面积： 120140 平方 M 所占比例为 0.4 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二室户建筑面积 : 80-110 平方 M 所占比例为 0.6 平均户型建筑面积 :100-110平方 M b.可采纳两端为塔楼,中间为板楼形式如下图：塔楼 塔楼板楼这样既可以有更多的朝阳户型,整体造型也有气概 C、可将主打户型或大户型放在阳面,加快销售速度；D、增加户型隔断,多实行1 1 2、1 2 3 的方式,这样既有一居,也有二和三居,如市场有什么变化,我们也能机应变；3.附加值 a.在造价答应情形下可考虑做成智能小区 b. 导入 SOHO 概念,增加网络科技含量 c.商住两用总而言之,此工程的开发应本着精确的市场定位（一般住宅）,合理的市场价格（簿利 多销）,优秀的户型设计（中小户型）的原就,一旦日后此工程开盘销路肯定顺当！以上内容仅是初步看法,具体内容需进一步的洽谈！名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页,共 22 页精选学习资料 - - - - - - - - - 中房颐和房地产顾问有限公司2000 年 2 月 18 日名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页,共 22 页