2022年房地产金融知识点.docx
精选学习资料 - - - - - - - - - 学习必备 欢迎下载一、名词说明（ 4 分*5）1、房地产金融：环绕房屋与土地开发、经营、经营、治理等活动而发生的筹集、 融通和结算资金的金融行为,其中最主要的是以房屋和土地作为信用保证而进行的资金融通行为；（2 页）2、房地产金融市场：房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所, 其基本职能是为房地产的开发、安排资金；（ 5 页）流通以及消费筹集和3、信托：托付人基于对受托人的信任,将其财产权托付给受托人,由受托人按托付人的意愿, 以自己的名义, 为受益人的利益或者特定目的进行治理或者处分的行为；（产信托和房地产资金信托35 页）房地产信托包括房地产财4、房地产保险：以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保 险标的的保险业务的总称（135页）5、房地产信贷： 以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服 务对象,环绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动；即各房 地产金融机构运各种信用手段, 把动员和筹集起来的社会闲散资金的 支配权让渡给土地和房屋的开发、 经营者以及住房购买、 消费者；（48 页）6、房地产开发贷款：贷款人向借款人（开发商）发放的用于房地产 开发及其配套设施建设的资金名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 学习必备 欢迎下载7、房地产抵押：抵押人以其合法的房地产,以不转移占有的方式向 抵押权人供应债务履行担保的行为；69 页）8、住房公积金：国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会 团体等各种企业机及其在职职工缴存的长期住房储金；职工个人缴存的住房公积金及其单位为其缴存的住房公积金,有权归职工个人全部；实行专户专储, 其所9、房地产夹层融资：夹层融资是一种优先级债务和股本之间的融资 方式,是企业或项目通过夹层资本的姓氏融通资金的过程；将夹层融资应用于房地产产业,就被称为房地产夹层融资；10、房地产投资信托基金： 以发行受益凭证或股票的方式聚集特定多 数投资者的资金, 由特地的投资机构进行房地产投资经营治理,并将 投资综合收益按比例安排给投资者的一种信托基金；11、住房抵押贷款证券化：住房抵押贷款的发放机构将其持有的质 量、偿仍期限相同或相近的住房抵押贷款聚集成抵押贷款资金池,并 将其出售给特定目的的载体, 由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券；二、单项1、1984-1989 初步进展1989-1991 停滞1992-1997 提高整顿名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 学习必备 欢迎下载1998-2003 快速成长 2003-2022 调整整顿 2022-2022 规范创新 2022-今 限购限贷 三、多项1、中国的货币政策工具：（1）公开市场业务（2）存款预备金率（3）中心银行贷款（4）利率（5）汇率四、简答（ 6 分*5）1、房地产金融的特点：（1）资金运用具有中长期性（2）简单受政策影响名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 学习必备 欢迎下载（3）房地产金融安全性较高、收益较好（4）杠杆效应明显（5）具有无转移抵押性质 2、房地产金融市场运行的条件：（1）有完整对称的信息（2）市场供求打算价格的机制能充分发挥作用（3）房地产市场上有银行、信托投资公司、开发商、住房公积金管 理中心等众多的市场参加者和丰富的金融商品种类,不存在少数或个 别交易者对市场的垄断行为（4）有完善的治理手段和交易方法 3、房地产信贷的特点（ 48 页）（1 贷款投向受到严格掌握（2 贷款期限较长（3 贷款规模与资金占比有限制 4、房地产信贷借款单位应满意的条件（50 页）（1）是依法批准的法人单位（2）实行自主生产经营和独立核算名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 学习必备 欢迎下载（3）拥有肯定的自有资金（4）要在银行开立账户,将全部业务收入存入开户银行,并由银行 办理结算业务（5）具有年度开发方案和开发项目规划设计文件（6）具有健全的治理机构和财务治理制度,并定期向贷款银行供应 经费方案和财务收支方案以及报表等资料 5、房地产信贷资金筹集的特点：（1）筹集来源相对稳固（2）政策性房地产银行资金主要源自房地产行业（3）商业性房地产信贷资金筹集渠道具有广泛性（4）筹集手段具有多样性 6、房地产信贷的积极作用（61 页）（1）完全转变了住房面貌（2）有利于解决居民的住房问题（3）促进了住房资金的合理运行（4）促进了居民消费结构的改善（5）房地产政策成为房地产市场的晴雨表名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 学习必备68 页）欢迎下载7、房地产开发贷款的特点（1）按开发项目贷款（2）贷款金额较大（3）贷款占用时间较长（4）贷款风险较大 8、房地产开发贷款的程序（1）借款受理（提交材料、初步审查）（2）贷前调查（客户信用评级、项目评判、担保评判）（3）贷款审批与发放（4）贷后治理（档案治理、贷款项目检查、贷款五级分类治理、回 笼资金治理、保证人及抵押物治理、贷款回收治理）9、房地产开发贷款的风险（1）信用风险（违约风险）（2）市场风险（价格风险和流淌性风险）（3）操作风险（人的才能风险、流程风险、系统风险）10、房地产开发贷款的风险治理（84 页）（1）原就名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 学习必备 欢迎下载项目治理原就、以销定贷原就、阶段拨付原就、公私联动原就（2）措施 预防：对四证不全的项目不得发放任何形式的贷款；申请贷款的企业开发项目资本金比例不低于35%；建立严格的贷款项目审批机制,确认该项目的合法性、合规性、可行性；对企业进行深化调查核实 风险转移：实行抵押贷款、担保贷款的方式,仍有房地产贷款证 券化、房地产贷款保险、信贷衍生交易等途径 风险分散：分为内部分散和外部分散,其中内部分散是重点；内部分散指将贷款发放给不同区域、不同类型、 不同规模和不同开发时间的项目； 外部分散是指通过与外部合作,解决贷款过度集中带来的 风险集中问题风险回避： 对可能产生的风险太大的项目贷款实行主动回避、放 弃供应贷款的做法风险监督治理：加强风险监控,建立合理的识别防范机制；11、按揭贷款与抵押贷款的区分（1）债务人拥有标的物的产权状态不同；按揭是将自己非按揭楼宇 部分的房地产作为按金, 向按揭权人租用按揭楼宇； 抵押将自己拥有 的房屋全部权和土地使用权作为仍款的担保（2）债权债务参加人不同； 按揭贷款参加人包括原有房产全部权人、名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 学习必备 欢迎下载按揭人、按揭权人；抵押贷款参加人只有借款人（既是债务人又是抵 押人）与贷款人（既是债权人又是抵押权人）（3）借款资金运用目的不同；抵押获得的资金可以自由运用；按揭 贷款资金只能用于特定房屋的购买；（4）债务仍款方式不同；抵押贷款仍款可以一次性偿仍本息,也可 以分期偿仍；按揭贷款一般分期偿仍本息；12 住房公积金的特点 强制性 普遍性 长期性 专用性 保证性 互助性 13 信托的特点（1）信托业务方式敏捷多样（2）信托的产生基于托付人对受托人的信任（3）信托财产具有肯定的独立性（4）全部权与收受益权分别（5）信托治理具有连续性（6）受托人不承担缺失风险 14、 信托的作用（1）拓宽了投资者的投资渠道名师归纳总结 （2）通过把储蓄转化为投资,促进了产业进展和经济增长第 8 页,共 10 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 学习必备 欢迎下载（3）促进了金融市场的进展和完善 15、房地产夹层融资与其他融资方式比较房地产融资方式比较比较内容银行贷款夹层融资股权融资估计融资成本较低适中较高估计风险较低适中较高周期依据详细情形2-7 年依据公司运营协商打算情形打算股权稀释情形无无有尽职调查较严严很严仍款保证高较高不确定夹层融资的风险和收益介于银行贷款和股权融资之间 夹层融资的自有资金回报高于一般贷款项目,但是开发利润略低 16、住房抵押贷款风险防范（1）提前偿付风险的防范； 增加再筹资成本, 设计证券化产品组合；（2）利率风险的防范；优化商业银行的利率结构；构建合理的债券 利率结构（3）信用风险的防范；合理组织证券化的基础资产；严格评判借款 人的信用状况；借款人应尽量分散化名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 学习必备 欢迎下载（4）建立证券化监管体制名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 10 页
